Indemnisation de plus de 284.000 euros des détenteurs d’un certificat d’urbanisme illégal

Les instructeurs des certificats d’urbanisme ont des cheveux blancs à se faire quand on lit la décision du Conseil d’Etat du 18 février 2019. On peut conseiller la méditation ou le yoga pour faire face au quotidien aux situations ubuesques courantes en matière d’urbanisme.

L’instructeur applique à la lettre le PLU en vigueur. Jusqu’ici c’est normal. Or, la décision du Conseil d’Etat du 18 février 2019 N°414233 lui impose de ne pas appliquer un règlement illégal. A lui de s’interroger, et de très bien connaître la loi et la jurisprudence pour décider si le PLU voté par sa Commune a bien eu raison de classer un terrain en zone constructible…

Les faits – Un certificat d’urbanisme conforme au PLU

Le PLU de l’Houmeau classe partiellement dans son PLU Plan Local d’Urbanisme un terrain, situé dans la bande des 100 mètres à partir du rivage, en zone constructible. En conséquence, un certificat d’urbanisme est délivré indiquant que le terrain est constructible.

Le problème – La loi littoral impose la notion d’espace urbanisé

La loi littoral retranscrite dans le Code de l’urbanisme impose au terrain situé dans cette bande de 100 mètres de constituer un espace urbanisé. Le zonage du PLU est contraire à la loi littoral.

Les juges – La Commune doit écarter l’application du PLU s’il est illégal car contraire à la loi. Le certificat d’urbanisme est donc illégal, la Commune a commis une faute qu’elle doit réparer.

Les juges ont estimé que « Le terrain litigieux avait été illégalement classé pour partie en zone UEb par le plan local d’urbanisme (PLU), alors que, situé dans la bande des cent mètres à partir du rivage, il ne pouvait être regardé comme un espace urbanisé au sens du III de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme ».

L’article L 121-16 du Code de l’urbanisme reprend les dispositions de l’article L 146-4 cité ci-dessus.

Le vendeur de bonne foi dispose d’un certificat d’urbanisme indiquant que son terrain est pour partie en zone constructible. Les acheteurs obtiennent un permis de construire et n’ont aucun doute sur l’aboutissement de leur projet. Quel imbroglio…

Les juges considèrent que le certificat d’urbanisme est illégal, car selon eux le terrain n’est pas un espace urbanisé au sens de l’article L 121-16 du Code de l’urbanisme nouveau.

Par conséquent, l’instructeur du service urbanisme ne peut se contenter d’instruire le certificat d’urbanisme en appliquant les règles du PLU. Il doit s’interroger sur le fait de savoir si le terrain en question est ou n’est pas situé dans un espace urbanisé.

Or, comment le savoir dans la réalité ? Il y a une doctrine, de la jurisprudence qui fait la part entre les espaces urbanisés et les espaces considérés comme construits mais non urbanisés dans les espaces proches du rivage. Pour vous donner une idée de la complexité de la tâche, vous pouvez cliquer sur ce lien du référentiel bande des 100 mètres de 2017, émis par la DREAL de Bretagne.

Bonne chance et petite séance de yoga recommandée pour plus de concentration…

Les juges ont conclu que le terrain ne pouvait être regardé comme espace urbanisé. Le certificat d’urbanisme positif était donc illégal bien qu’il soit conforme au zonage du PLU.

Les juges retiennent le principe général selon lequel :

« Il incombe à l’autorité administrative de ne pas appliquer un règlement illégal. Ce principe s’applique en l’absence même de toute décision juridictionnelle. Les dispositions illégales doivent être écartées, autrement dit, même si le terrain était classé en zone constructible dans le document d’urbanisme applicable, la Commune avait l’obligation d’indiquer dans le certificat d’urbanisme que le terrain était inconstructible car incompatible avec les dispositions du Code de l’urbanisme relatives à la Loi Littoral, le terrain n’étant pas situé dans un espace urbanisé.

Quel imbroglio et à quel saint se vouer quand on investit sur le littoral ? Imaginez que cette procédure a duré des années pour finir devant le Conseil d’Etat. Le temps perdu, les difficultés financières qui en ont résulté pour les parties prenantes etc…

Les Préfets des Communes littorales ne devraient ils pas eux mêmes remettre à plat tous les zonages affectés dans les bandes de 100 mètres du rivage pour prendre les dispositions nécessaires et éviter de tels désastres?

Facile à dire, la tâche est difficile. Je n’ai pas de solutions, toutefois, il est bon d’être informé sur le sujet pour éviter les écueils.

Que ferais je si j’étais concernée par l’achat d’un terrain dans un espace proche du rivage ? Soit, j’accompagnerai ma demande de certificat d’urbanisme d’un courrier demandant à ce que la question de l’espace urbanisé y soit tranchée et que le Préfet du contrôle de légalité soit alerté sur la particularité du dossier et qu’il aide à trancher la question. Soit, je ne bougerai pas, et prendrai le risque d’attendre l’obtention d’un permis de construire passé entre les mailles du filet ? Quelle solution pour les propriétaires de ces terrains, ayant acheté au prix du constructible conformément au zonage du PLU en vigueur.

C’est bien pour éviter ce type d’impasse, que je conseille sur ce site d’obtenir un permis de construire purgé de tout recours et retrait.

Au final, la Commune a été condamnée à verser plus de 284 000 euros aux détenteurs du certificat d’urbanisme illégal. Le préjudice financier ayant été évalué à la différence de son prix d’acquisition et sa valeur comme terrain inconstructible.

Lorsque l’on subit des préjudices financiers liés à la réglementation d’urbanisme, il ne faut pas oublier la possibilité d’intenter un recours indemnitaire à l’encontre de la Commune.

Et avant toute chose, de formuler une demande d’indemnisation à l’amiable. La voie amiable est la voie la plus courte vers la sérénité.

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