Le certificat d’urbanisme opérationnel : ce précieux document si méconnu !
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Mon projet est-il réalisable sur ce terrain ? Le premier pas pour le savoir et obtenir bien d’autres informations et droits à faire valoir.
La réponse à cette question réside en partie dans le certificat d’urbanisme opérationnel conformément à l’article L 410-1 du Code de l’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme opérationnel est très utile pour différents motifs toutefois il ne vous garantit pas de l’obtention du permis de construire pour différents motifs également qui peuvent notamment se révéler lors de l’instruction du permis de construire. Acheter un terrain à bâtir nécessite de s’engager dans un compromis de vente qui prévoira l’obtention d’un permis de construire purgé de recours et de retrait. Idéalement, il conviendrait de disposer d’un certificat d’urbanisme opérationnel positif avant signature du compromis, ce qui vous permettra de cadrer les conditions suspensives à prévoir dans ce compromis et confirmer votre budget sur cette opération.
En d’autres termes, ce CUo vous permettra d’éviter bien de mauvaises surprises, et sécurisera votre achat. Le notaire n’est pas seul habilité à déposer cette demande de certificat d’urbanisme. Vous pouvez effectuer cette démarche par vous-même. En terme de délai, cela vous demandera d’être très réactif et de déposer cette demande le plus tôt possible, le délai d’instruction est de deux mois. Si l’on vous met la pression pour acheter vite et sans garantie, je ne peux que vous alerter sur les risques propres à la matière très complexe de l’urbanisme. Je suis régulièrement contactée par des personnes ayant perdu beaucoup (voire beaucoup beaucoup) d’argent, de temps et leur moral en ayant cédé à cette pression.
Le certificat d’urbanisme est un arrêté du Maire qui renseigne tout un chacun sur la réglementation d’urbanisme applicable à un terrain. Il suffit de disposer des références cadastrales du terrain pour remplir le formulaire CERFA de demande de certificat d’urbanisme. Ce n’est pas le domaine réservé du notaire ou de l’agent immobilier mais de quiconque souhaite se renseigner précisément sur un terrain. Et il y en a besoin !
Il existe de nombreux motifs de refus d’un permis de construire :
- Pas de servitude de passage permettant de se raccorder au réseau d’assainissement/eau potable via la parcelle voisine.
- Le terrain est en zone urbaine constructible mais affecté d’une zone rouge inconstructible du Plan de Prévention des Risques inondation, qui dépend du Préfet.
- Une zone humide du PLU affecte une grande partie du terrain et le rend inconstructible.
La liste est longue. Les risques juridiques et financiers sont méconnus du public pensant que le passage devant notaire garantit leur sécurité juridique. Or, c’est beaucoup plus compliqué que cela.
Mon bon conseil pour vous :
N’hésitez pas à demander un certificat d’urbanisme opérationnel pour tout projet sur un terrain nécessitant une autorisation d’urbanisme. Vous y gagnerez un temps précieux, des informations précieuses et complètes, et des droits précieux à faire valoir.
Il vous renseigne de manière exhaustive sur la réglementation d’urbanisme applicable. Il vous préserve de mauvaises surprises et vous permet d’anticiper les frais supplémentaires liés à l’obtention d’un permis de construire. Il maintient les droits à construire conformément à la réglementation d’urbanisme en vigueur au moment de sa délivrance, ainsi que le taux de taxe d’urbanisme le plus favorable. Attention toutefois sur le maintien de la réglementation d’urbanisme en vigueur, faîtes-vous conseiller lorsqu’une procédure de révision du PLU est en cours lors de la délivrance du certificat d’urbanisme.
Avertissement :
Il ne s’agit en aucun cas d’une autorisation de construire. Même s’il peut permettre d’obtenir le permis de construire dans de nombreuses situations, il arrive aussi qu’un refus de permis soit opposé malgré un certificat d’urbanisme opérationnel positif. Seule l’instruction complète du dossier de permis de construire permettra d’envisager la suite des démarches à l’appui de votre certificat d’urbanisme opérationnel.
Si vous signez le compromis et vous engagez juridiquement sans aucune anticipation, vous vous réservez une incertitude totale sur le montant des frais supplémentaires qui seront réclamés pour obtenir le permis de construire.
Beaucoup de personnes engagent ainsi des frais sans que la question du remboursement soit évoquée dans le compromis.
Ces acquéreurs mal renseignés y perdent beaucoup d’argent pour rien.
Comment peut-on perdre la valeur du terrain me direz-vous?
Certains acquéreurs signent des compromis sans être informés qu’une procédure de révision du PLU en cours va classer le terrain en zone naturelle ou agricole dans quelque temps (le temps que la procédure soit achevée).
Ils achètent le terrain avec un CUo positif, préparent leur dossier de permis de construire (souvent sur plusieurs mois), le déposent et reçoivent à leur grande surprise soit un sursis à statuer si la procédure n’est pas achevée (précède un refus de permis) soit un refus de permis si la procédure est achevée.
Pourront-ils faire jouer leur CUo positif pour obtenir le permis de construire ? Cela dépendra de rouages juridiques du code de l’urbanisme trop longs à expliquer ici.
En principe, le CUo positif doit mentionner la possibilité d’un sursis à statuer si une procédure de révision du PLU est en cours or il arrive régulièrement que cette mention soit oubliée sur le CUo.
Est-ce une situation isolée ? Non, des milliers de communes sont sous le joug d’une procédure de révision/élaboration du PLU ou PLU intercommunal.
Des milliers de terrains seront reclassés de constructibles (zones urbaines) à inconstructibles (en zones naturelles ou agricoles) dans les prochaines années ceci pour respecter notamment le principe posé par la loi climat et résilience de 2021 (principe du ZAN Zéro Artificialisation Nette du sol).
Certains acquéreurs signent des compromis sans être informés qu’une procédure de révision d’un Plan de Prévention des Risques est en cours de révision ou d’élaboration. Le futur PPR menace de classer le terrain qu’ils achètent en zone rouge inconstructible pour un risque inondation, ou mouvements de terrain, ou feu de forêt etc.
Ils achètent avec un CUo positif. Or, le CUo positif ne permet pas de maintenir les règles d’urbanisme les plus favorables s’il y a risques d’atteinte à la sécurité ou salubrité publique (CF. article L 410-1 du code de l’urbanisme). Autrement dit, le CUo n’aura aucune valeur en cas de changement de la réglementation des risques naturels.
Est-ce une situation isolée ?
Non, de nombreuses personnes se trouvent régulièrement piégées dans ce type de situation. Les règlementations d’urbanisme sont régulièrement révisées.
Les terrains sont donc constamment sous l’épée de Damoclès qui peut les frapper d’inconstructibilité selon leurs situations et caractéristiques.
61 réflexions sur “Le certificat d’urbanisme opérationnel : ce précieux document si méconnu !”
Bonjour,
Je possède un CU opérationnel pour un terrain constructible qui a été prorogé une fois mais qui ne devrait pas être prorogé une deuxième fois, il sera périmé en juin 2023. Le constructeur de maisons ne veut pas demander le PC tant que je n’aurai pas signé un compromis de vente de ma maison pour obtenir les fonds de ma future construction. Le PLUi est en cours d’élaboration et devrait sortir en fin d’année 2023.
Sachant qu’il n’est pas sûr d’obtenir un PC en ayant un CU valide, peut-on refuser un PC si le CU est périmé?
Peut-on annuler une demande de PC si le PLUi sort pendant l’instruction du dossier et qu’il soit plus restrictif?
Suis-je en droit d’obliger le constructeur de demander le PC avant la vente de mon bien?
Merci pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour,
Il faudrait déjà vous renseigner auprès du référent PLU (mairie pour contact) pour savoir si le zonage du futur PLU sera le même ou plus restrictif.
En effet, même si vous obtenez un PC définitif, toutes sortes de mauvaises surprises peuvent être instaurées sur le terrain qui limitent ou interdisent les droits à construire.
Donc, il est indispensable de vous rapprocher d’eux qui pourront vous répondre si le PLUI est suffisamment avancé.
Quelques informations utiles dans la vidéo : https://www.youtube.com/watch?v=3odHCr6PEv4
Le refus de PC est toujours possible même avec un CU opérationnel même positif et en cours de validité. J’ai vu plusieurs fois le cas pour des problématiques non vues à l’instruction du certificat d’urbanisme (exemple réseau défense incendie notamment et autres motifs possibles divers et variés trop longs à expliquer telle que nouvelle servitude d’utilité publique pour protection sécurité et salubrité publique).
Le mieux pour vous est de mettre à plat la rédaction d’une condition suspensive avec le notaire qui vous préservera de toute mauvaise surprise.
Bonjour,
je vis dans une commune ou il n’existe qu’un RNU. Mon papa possède une terrain ou je souhaiterai faire construire dessus.
Lorsque je me suis présentée en Mairie avec ma demande de certificat d’urbanisme, ils ont refusé de ma la prendre en me disant qu’il fallait que je dépose un permis de construire.
Or cette demande à un coût…
Je suis un peu perdue…
Avez-vous des conseils à me donner svp?
Merci pour vos retours.
Bonjour,
La mairie n’a pas à refuser une demande de CUo toutefois il arrive que ces demandes ne soient pas instruites ou instruites dans un délai très long. Il n’y a pas vraiment de recours possible malheureusement. A part déposer un permis de construire qui oblige à une réponse et permet le cas échéant d’obtenir un PC tacite. Mais dans ce cas, l’administration est plus prompte à réagir et annuler le PC tacite dans un délai de trois mois si nécessaire.
En tous les cas, seul le dépôt d’un dossier de PC peut permettre d’obtenir une réponse dans un délai défini.
Vous pouvez rencontrer l’architecte du CAUE qui tient des permanences gratuites au bénéfice des administrés, il pourra peut-être vous conseiller sur la constitution de votre dossier.
Bonjour,
Je me permets de vous poser une question.
Nous avons eu un CU pré opérationnel, qui nous dit que le terrain ou nous projetons notre construction peut-être utilisé pour la réalisation de l’opération projetée.
Mon soucis dans l’article 4 : EQUIPEMENTS PUBLICS EXISTANTS OU PREVUS, il n’y a rien de marque !
J’essai de joindre la mairie mais pas de retour, qu’est ce que cela veut dire ? J’ai vu sur la route devant notre futur terrain l’eau, le TAE et un poteau EDF au coin de notre terrain, est ce que je dois me renseigner pour une extension de réseau ?
Merci et bonne journée,
Doriane
Bonjour,
L’arrêté de CU opérationnel doit obligatoirement mentionner les équipements présents puisque les concessionnaires de réseaux publics ont été interrogés par écrit.
Il vous faut donc écrire à la commune et demander à compléter l’arrêté de CUo (équipements existants ou en projet) et vous communiquer les avis émis par les concessionnaires qui détaillent plus précisément les travaux éventuels : extension sur telle distance par la voie publique ou passage par servitude sur parcelles voisines etc.
Bonjour,
J’ai fait la demande d’un certificat d’urbanisme qui met revenue négatif pour le changement d’un bâtiment agricole en maison d’habitation.
Je veux rénover un ancien corp de ferme en maison d’habitation. Le corp de ferme fait 144m² au sol. Je ne touche pas à la charpente ni au murs.
Cependant on me refuse le changement de destination.
Je commence à rédiger une lettre pour un recours gracieux pensé vous que je puisse faire autre chose ?
Merci d’avance
Bonjour,
Si le PLU en vigueur s’oppose à ce changement de destination, vous n’aurez à priori pas de recours possible. Il conviendra d’obtenir la modification de zonage affecté au bâti si cela est possible selon le contexte à étudier : https://droitsurterrain.com/plu-modification-zonage-programme-accompagnement-phase-1/
Bonjour,
est-ce qu’un certificat d’urbanisme « informatif » permet de geler les taxes ?
Mon notaire m’a donné une copie de certificat délivré le 4/03/2021 qui mentionne un taux de la taxe d’aménagement à 10%.
J’ai déposé mon PC le 22/11/2021 et le conseil municipal vient de délibéré une majoration de cette taxe à 20%.
Dois-je mentionner au service instructeur l’existence de ce certificat dès maintenant ?
Merci de votre retour
Bonjour,
Je me permet également de vous poser une question 🙂
Nous avons un verger juste devant notre maison et attenant à notre jardin.
Il n y a aucune servitudes notariées le papy passait 2 ou 3 fois dans l année pour entretenir son verger juste devant notre terrasse.
Son petit fil a racheté et souhaite désormais construire une maisonnette (seulement 80m2 sont constructibles) il a fait une demande de cu
qui a émis un avis négatif au motif que le terrain est enclavé et non desservi par les différents réseaux, le maire a appuyé le refus jugeant une construction ici irréalisable.
Peut il nous impose une servitude de tréfonds par voie judiciaire?
Merci infiniment pour votre reponse.
Bonjour Mme,
Je me permets de vous contacter car nous allons acheter une maison pour un projet de gîtes, chambres d’hôtes et tables d’hôtes. Il y a une maison principale et bcp de bâtiments en ruines. Et je comptais mettre des chalets en bois pour les Gîtes.
On vient d’apprendre que notre terrain est en ZN alors que l’on voit ZI avec l’agence immobilière. Du coup la secrétaire de la mairie me dit de faire une demande de CU opérationnel pour expliquer mon projet. Comment peut on être sur que la mairie de se trompe pas. Quelle cerfa faut il prendre si je fais ma demande de Cu opérationnel? Si je ne peux pas mettre des chalet bois, je peux qu’en même faire mes chambre ou gîtes sur les bâtiments en ruine qui sont cadastrés ?
Cdlt
Caroline
Bonjour,
Il y a eu un CU opérationnel accordé pour 3 logements il y a un 13 mois. Il y a eu un changement de PLU il y a 12 mois.
Une DP a été déposée sur ce même terrain en citant le CUb mais il s’avère que le projet porte sur 4 logements et non 3.
La DP peut être refusée pour cause de non-respect du CUb qui indiquait seulement 3 logements créés ?
Merci d’avance,
J’ai obtenu un certificat d’urbanisme délivré au nom de la commune « opération réalisable » sur une parcelle cadastrée et l’article 1 précise que ce terrain peut être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée.
Or la demande permis de construire que j’ai déposée dans la foulée m’est refusée sur cette parcelle.
Que faire ? Ce certificat d’urbanisme serait il donc illégal ? Quel recours ?
Bonjour,
Très intéressant votre article et les échanges, merci à vous. Je suis aussi confronté à la question du sursis à statuer :
Ma parcelle étant à cheval sur une zone constructible et une zone agricole, j’ai missionné un géomètre qui a créé un lot afin de délimiter précisément la partie constructible. Il a alors déposé son plan en mairie avec une déclaration préalable de division cerfa 13702-06.
La mairie répond qu’elle autorise la demande mais elle attire mon attention « sur le fait que le le projet de zonage du futur PLUI HD en cours d’élaboration classe actuellement en zone agricole dite A le terrain d’assiette du projet. Dans ce secteur, un des grands principes qui se dégage est d’interdire la construction de nouvelles habitations. Un sursis à statuer pourra être apporté à toute demande de permis de construire. »
Ce PLUI HD arriverait « début septembre » d’après la marie donc dans 2 mois et 3 semaines environ.
Un architecte me conseille de déposer un certificat d’urbanisme opérationnel en urgence afin d’épuiser le délai de réponse avant début septembre et ainsi échapper au sursis à statuer.
Le géomètre dit la même chose mais par un permis de construire et non par un certificat d’urbanisme qui n’apporterait rien de plus d’après lui.
Merci à vous pour votre aide.
bonjour, nous désirons acheter un terrain pour construire notre maison. En juin 2020 nous obtenons le certificat d’urbanisme opérationnel qui nous dit que l’opération est réalisable. En décembre 2020 nous déposons un permis de construire, une demande de pièce complémentaire arrive en janiver2021, et recommander avec un refus pour motif simple: la maison dépasse de 22cmsue l’angle gauche.(tout le reste accorder même bâtiment de France).
Nous contactons le chef de l’urbanisme qui nous indique de faire une demande de recours gracieux au maire en joignant de nouveau plans de l architecte avec la maison nouvellement implantée dans les limites pour respecter le plu.
Depuis nous sommes en attente ,le maire se demande si notre terrain est conforme et donc si il est constructible.
A t’il le droit après avoir instruit le permis de construire et après nous avoir délivrer un CU? nous sommes dans l’incompréhension totale ,merci de votre aide, pourquoi tout a cou au bout d’un an le terrain serai il non conforme???
Bonjour,
Nous souhaiterions acheter sur Mios (Gironde) une partie de terrain en zone Naturelle, juste pour garder un visuel de bois de chênes. Le propriétaire de ce terrain désire raser ces magnifiques chênes pour y planter des pins. Et détruire ainsi un environnement exceptionnel aux abords de notre maison. Mon terrain est à 3 mètres du sien. Nous sommes obligés d’entretenir 40 m pour les histoires de feux de forêt. Remettre des pins serait catastrophique.
– Puis je l’en empêcher s’il refuse de nous en vendre une partie (plus ou moins 5000 ou7000 m2) ?
Il nous a demandé d’écrire une offre sur un papier… on ne connaît pas bien le prix en zone Naturelle.
– a t il le droit de déboiser ainsi et de nous coller des pins au ras de la clôture ???
Nous sommes un peu démunis, pouvez vous nous répondre s’il vous plaît ? Merci d’avance !
Cordialement, D
Bonjour,
Le cadre légal de votre question est bien trop complexe pour être ainsi répondue sur le blog.
Il convient de vous rapprocher d’un professionnel qui étudiera le dossier et notamment réglementation d’urbanisme applicable aux terrains concernés.
Bonjour
Nous avons repéré une propriété et souhaitons diviser le terrain en 2 ou 3 parcelles. Le propriétaire actuel m’a montré un document mentionnant un CU positif pour division d’1 terrain à bâtir. Celui ci a 6 mois.
Quelles précautions, démarches puis-je faire avant de m’engager auprès de ce propriétaire?
Quel délai total faut il entre la demande en mairie et la remise en vente du/des terrains afin de prévoir en conséquence?
Merci pour vos lumières!!
bonjour,
trop compliqué de répondre de cette manière. contactez un professionnel pour préserver vos droits.
Bonjour, je possède un terrain dans un village de Sologne. Le terrain est entouré de 3 habitations et le quatrième côté donne sur un chemin communal. L’accès se fait par le chemin communal (110m de la route). J’ai fait des demandes de CU opérationnel qui ont été refusées alors que le terrain est en U. La réponse est que le projet n’est pas réalisable car non desservi par les réseaux publics de distribution d’assainissement et d’adduction d’eau potable. Comment avoir ces réseaux ? La mairie ne doit-elle pas engager les travaux du fait que le terrain est en zone U ? Si oui comment en faire la demande ? De même le CU précise que le terrain est grevé de servitudes d’utilité publique = captage d’eau potable et natura 2000 ? Ces servitudes peuvent-elles empêcher une construction ? Merci d’avance
Bonjour,
Il y a eu erreur de classement de votre terrain en zone urbaine s’il n’est pas raccordable aux réseaux publics.
Il vous faut déjà obtenir communication des avis des concessionnaires de réseaux, sollicités pour l’instruction de votre certificat d’urbanisme opérationnel.
Puis en fonction des contraintes, du coût, écrire un courrier argumenté à la mairie pour obtenir les travaux d’extension qui permettront le raccordement.
Un tel courrier ne peut se passer de l’appui d’un avocat spécialisé en urbanisme à mon sens et cela pour préserver au mieux vos intérêts.
Bonjour Mme, je suis sur le point de signera une offre d’achat pour un terrain constructible et viabilisé, parmi les clauses il y a le certificat d’urbanisme opérationnel mais pas le permis de construire, sachant que le terrain est à moin de 300m d’un cimetière classé patrimoine historique, je pense que le propriétaire n’est veut pas attendre autant de temps pour un éventuel acceptation des ABF, il voudrait que la transaction se fasse vite. Est-ce que le certificat d’urbanisme opérationnel est suffisant pour pouvoir construire ? Est ce une garantie pour l’obtention du permis de construire ? Merci d’avance
Bonjour,
Désolée pour le retard à vous répondre, entre le Covid et autre, j’ai été beaucoup souffrante ces derniers mois..
Le Certificat d’urbanisme opérationnel n’est pas une garantie d’obtenir le PC.
Il arrive qu’après un CU positif, un refus de PC soit opposé pour un motif précis, technique qui n’est pas apparu à l’instruction du CUo.
Mon conseil est d’acheter avec Permis de construire purgé de tout recours (voisins deux mois) et de tout retrait (recours du préfet par exemple soit trois mois).
Le CUo est toutefois très important dès le début pour s’assurer de la faisabilité et infos sur la proximité des réseaux publics.
De plus, il gèle les droits à construire sur 18 mois.
Au moment où je vous écris, vous avez déjà du faire votre choix.
J’espère que tout se passera bien.
Bonjour , on m’a délivré un CU opérationnel en octobre 2020, je suis passée en mairie hier pour demander un avis avant de déposer un permis de construire et il m’a été dit que cela ne servait à rien, qu’il serait refusé car tout mon terrain doit passer en zone verte. Est-ce légal ? Est-ce que j’ai des recours ? Bien hâte d’entendre votre réponse car les délais courent et je trouve cela injuste et malhonnête. Merci.
Bonjour,
Je suis avec un couple d’amis propriétaire d’un terrain en Gironde.
Nous avons acheté il y a 14 ans et avons deja par le passé fait plusieurs demandes de CU toutes acceptées. Ces dernieres 6 ou 8 annees nous n’avons pas refait de demande n’ayant aucun projet et etant surs que ce terrain etait constructible.
Il y a deux ans mes amis voulant donner leur part du terrain a leur fils (mon filleul) et n’ayant jamais rien fait sur ce terrain nous nous sommes accordé pour que je leur vende ma part.
Nous avons donc fait une demande au nom de leur fils de CU qui a ete acceptée par la mairie. Mais la prefecture l’a refusée.
Nous avons contesté cette decision mais le tribunal a donné raison a la prefecture.
La raison invoquée par la prefecture est que le terrain se trouve a (guère…) plus de 1km du bourg.
Il y a d’autres habitations dans cette zone et la mairie a investi il y a quelques années dans le tout a l’egout. Nous avons aussi signé une acceptation de ceder un bout de notre terrain par avance pour que la voie soit agrandie dans le futur.
Quelles solutions avons nous pour contester cette injustice flagrante?
Merci.
Bonjour,
Je regrette mais cela nécessite étude de votre dossier par un avocat spécialisé en urbanisme qui va détailler les leviers de négociation et solutions à apporter à votre dossier.
Madame, nous avons acheté un terrain non viabilisé. Sur le cu il est mentionné que eau, EDF sont desservi et au droit du terrain ce qui n est pas le cas puisque ces réseaux s arrêtent 33 m avant le terrain. Sur le permis il n y a rien de mentionné comme quoi l extension est a ma charge . Edf prend cette extension en charge mais l eau il me dise que non ce n est pas a eu . Et ils m’ont facturé les 33 m . Y a t il une loi qui me donne raison a leur demande de me rembourser cette extension . Sur le cu il est juste mentionné que les branchements sont a ma charge ce qui est normale. Je vous remercie
Madame,
Simple branchement ou extension du réseau sous domaine public pour pouvoir se brancher n’ont pas les mêmes conséquences/Il semble qu’il y ait eu une erreur sur l’information délivrée dans le CU ayant entraîné un préjudice. A voir avec un avocat spécialisé en urbanisme s’il estime justifié d’écrire à la mairie pour demander de financer l’extension du réseau.
Bonjour Madame, et merci pour vos éclairages précieux : votre blog est une mine d’or pour les béotiens que nous sommes… Dans le cadre d’un projet d’acquisition, nous avons déposé un certificat d’urbanisme opérationnel pour solliciter un changement d’affectation (une ancienne école privée que nous souhaitons transformer en bâtiment à usage professionnel et usage d’habitation).
Le CUO devrait nous revenir favorable d’ici la fin de la semaine aux dires de la mairie… en indiquant que nous devons déposer un permis de construire. Quel sera alors le délai d’obtention du permis de construire ? Nous craignons que le délai de réalisation de nos conditions suspensives ne tienne pas, et le vendeur s’impatiente… Quel risque prenons-nous si nous achetons le bien sans avoir obtenu le permis de construire ?
Merci pour votre retour…
Bien à vous,
Stéphanie
Bonjour Madame,
Merci pour votre message et désolée pour le temps à vous répondre..:(
Il est toujours très risqué d’acheter sans permis de construire purgé de tout recours (voisin, délai de deux mois), et du délai de retrait (Maire s’il se rend compte qu’il a commis une erreur sur le PC, il peut vous le retirer dans un délai de trois mois).
Il faut aller à la rencontre du responsable de l’urbanisme et envisager les solutions possibles pour que le permis de construire soit accordé le plus rapidement possible.
Ceci étant, si j’étais à votre place je n’achèterai pas avec un simple CUo.
Demander un CUo au plus tôt dès la prospection du terrain est une excellente démarche pour anticiper les difficultés et préparer son dossier de PC pour l’obtenir au plus vite toutefois, il ne vous préserve pas de mauvaises surprises qui peuvent être nombreuses en urbanisme..
Bonjour,
J’ai acheté un terrain (comprenant un bâtiment) en 2010. le PLU de la zone avait déjà été modifié en PLU UDd (habitation).
Lorsque nous avons fait l’acquisition de ce bien, nous avons eu la confirmation de la part de notre notaire que si le bâtiment n’était pas modifié, l’activité commerciale, artisanale et d’entrepôt pouvait être maintenue
Il y avait avant notre arrivée une Verrerie qui était installée sur les lieux depuis 1979. (donc fabrication, stockage et vente des produits).
Nous avons acquis ce bâtiment et avons installé nos activités respectives d’entreprise de construction de piscine et vente de produits de piscine
Nous avons eu le droit de faire perdurer une activité commerciale, artisanale et d’entrepôt sur les lieux car nous n’avons pas transformer le bâtiment existant.
Nous voulons vendre notre bien. Mais les futurs acquéreurs nous demandent un document certifiant qu’ils peuvent continuer les activités mentionnées. Le souci est que nous ne savons pas à qui nous adresser pour obtenir ce document. Un courrier au Maire, un écrit du Notaire, un Certificat d’urbanisme ?
Je vous remercie par avance de vos précieux conseils.
Florence
Bonjour,
Si vous demandez un certificat d’urbanisme, je ne pense pas que cela mentionnera l’activité existante.
Si le PLU n’autorise plus les activités commerciales, artisanales, peut-être que la modification du PLU a été faite par erreur et ignorance de l’activité présente.
Et idéalement, il conviendrait que le Maire modifie le PLU pour intégrer cette vocation de zone dans son règlement.
La problématique pour l’acquéreur étant qu’il ne pourra obtenir d’autorisation de travaux à l’avenir si cette vocation de zone non prévue dans le PLU qui ne prévoit que de l’habitat y fait obstacle.
Pouvoir exercer une activité du fait de son antériorité est une chose (courrier du maire le confirmant, voire consultation juridique d’avocat), toutefois, ne pas pouvoir réhabiliter, rénover, mettre aux normes, est un frein légitime me semble-t-il.
Bonjour, nous avons fait une demande de CU en août 2019. A ce jour 2 refus et ils nous demandent des compléments d »informations (liste interminable). Le terrain agricole nous appartient.
A ce jour, nous allons nous renseigner sur la construction d’un batîment agricole afin d’avoir un avis favorable. Nous ne trouvons pas grand chose sur ce sujet en effectuant des recherches.
Dans l’attente de votre aide et de vos renseignements
Bonjour,
Cela va vous paraître désagréable à entendre, c’est toutefois la réalité, je n’ai pas de boule de cristal pour vous répondre.
Tout est question d’étude de dossier. Refus sur quels motifs ? le PLU ou réglementation d’urbanisme applicable sur votre commune autorise t elle la construction du bâtiment agricole ? Etes vous agriculteur ? etc…….
Bonjour Mme Jovanovic.
Je me permets de vous adresser une question particulière car je suis arrivée par hasard sur votre site qui renseigne extrêmement bien et avec des termes simples …
En fin d’année 2019 nous avons vendu nos biens ,sauf que suite à la signature définitive nous avons informés notre acquéreur que la parcelle qui est sur le côté appartient à une famille des gens du voyage car dans la semaine de notre signature ils ont busé un fossé illégalement !
Notre acquéreur n’a pas apprécié que se soit des gens comme ça dit il ,et il invoque des nuisances visuelles ,sonores,et odorantes,alors que sur ce terrain privé familial à ce jour ne révèle aucune présence de caravanes, de personnes et ce depuis maintenant environ 3ans…
Ma question est ,avions nous obligation de le prévenir que ce terrain appartenait à ces personnes si oui est ce que nous,nous ne risquions pas d’être accusés de racisme,d’oestracisme ou de discrimination?.Notre acquéreur nous reproche de ne pas lui avoir dit avant ,c’est pour cela qu’il nous attaque en justice.
Notre notaire à qui nous avions remis la vente de nos biens devait il lui le savoir après s’être renseigné en mairie avant la signature?
Malheureusement au jour d’aujourd’hui ,notre acquéreur nous a adressé par son avocat une assignation en justice le 10 juillet dernier et nous sommes dévastés..
Je ne sais pas si vous pourrez m’apporter un élément de réponse mais peut être une indication pour aller chercher l’information.
Au plaisir de vous lire et bravo pour toutes les solutions que vous apportez aux gens désespérés et ne connaissant rien à la loi…
Merci Mme Jovanovic d’avoir pris le temps de me lire
Cordialement BLC.
Bonjour Madame,
Merci pour votre message. L’acquéreur doit certainement faire valoir que son consentement a été vicié par des manœuvres dolosives. Le silence sur un élément déterminant de l’achat pouvant constituer une manoeuvre.
Toutefois, je ne saurai dire si dans votre cas particulier, vous aviez l’obligation d’informer de la propriété du terrain voisin. Je ne le pense pas sous toutes réserves de vérifications.
Et ce à moins qu’il n’y ait eu des antécédents tels que troubles de voisinages, tapages, vandalisme…Et encore, cela relève-t-il d’une obligation au sens de la loi et/ou jurisprudence afférente? Vous auriez tout intérêt à vous rapprocher des services d’un avocat dans le cadre d’une consultation sur dossier afin qu’il vous renseigne plus précisément sur les risques encourus et vous conseille sur les suites à donner.
Réponse .
Bonjour Mme Jovanonic.
Je tiens à vous remercier pour votre réponse, qui me donne un peu plus de courage pour garder la santé ,et pouvoir avec l’aide de l’avocate,qui a réagit tout comme vous ,en nous laissant entendre peut être une issue favorable à notre dossier car l’acquéreur parle d’une aire d’accueil des gens du voyages alors que c’est un terrain privé familial.. .Je peux vous dire aucunes nuisances sur cette parcelle ,pour la bonne raison qu’ils n’ont pas à ce jour,prit possession dès lieux.
Je ne manquerai pas de vous faire part de l’issue finale de notre affaire car ce qui nous arrive aujourd’hui peut arriver à d’autres personnes.
Je suis très contente d’être tombée par hasard sur votre site peut être « un signe « je l’espère du fond du coeur.
Cordialement.
BLC.
Bonjour Madame,
Bon courage à vous. A bientôt de vos nouvelles.
Bonjour,
J’ai fais l’acquisition d’un terrain constructible non viabilisé. J’avais eu le CU du propriétaire précédent ou il était indiqué pour la desserte en eau potable NON mais travaux prévu en juin 2020. Les travaux n’ont pas été effectué et la mairie un jour avant leur date limite pour me valider mon permis de construire m’ont demandé de signer un papier sur lequel je m’engage à payer en totalité la facture des travaux de raccordement à l’eau (7000 € pour 103m de distance). Oralement, on m’avait dit lors du dépôt du permis que les 100 premiers mètres étaient pris en charge par la mairie. La mairie n’est-elle pas dans l’obligation de faire ces travaux étant donné que sur le CU il est bien indiqué une date pour ces travaux ???
Merci pour votre retour.
Cordialement,
Bonjour,
La première démarche me semble-t-il est de connaître les motifs de ce retard auprès de la collectivité.
Un courrier recommandé à l’attention de Monsieur le Maire, accompagné du CU en pièce jointe, et demandant une réponse écrite sur le délai estimé de réalisation de ces travaux.
Ils vous répondront par écrit et devront donc confirmer légalement leur proposition de vous faire participer financièrement et donc le cadre légal (sur la base de quel texte de loi, de quelle convention à signer, etc…).
A compter de cette réponse écrite, vous serez en mesure d’envisager les suites à donner si besoin avec l’aide d’un avocat conseil.
Bonjour,
j’ai déposé un CU opérationnel sur un terrain. J’ai reçu un avis favorable sans condition particulière. La mairie me dit maintenant que si je dépose un permis de construire il pourra être refusé car il n’y a pas de borne à incendie à moins de 200m.
La mairie a t’elle le droit de refuser le permis alors que le CU ne fait pas mention de ce problème?
Cordialement
Bonjour,
Oui, bien entendu et surtout pour des motifs de sécurité des personnes.
bonjour,
j ai demandé un CU pour un terrain pour lequel j ai fait une offre qui a été accepté et pour lequel une signature de compromis est imminente.
alors le CU est positif , mais il y a quelque chose qui m a interpellé dans les colonnes de l’état de l équipement public ou prévus:
eau. oui
électricité oui
assainissement oui
voirie oui
mais dans la colonnes qui est a coté et qui est
capacité suffisante ,le NON est mentionné pour les 4 ,eau EDF,assainissement et voirie…
si vous pouviez m éclairer ,je n arrive pas a comprendre ce que cela signifie,d’autant plus que le vendeur m a fait parvenir un ancien CU datant de 2017 donc validité dépassée(c est pour ça que j en ai demandé un autre ),ou le OUI est mentionné de partout…
merci infiniment pour votre réponse .
respectueusement
Bonjour,
Pourquoi ne pas poser la question au service urbanisme ?!
Si le CU est positif, il faut certainement retenir les OUI et c’est juste une confusion sur la forme…
Bonjour et merci pour votre site très informatif. Après avoir éplucher votre guide sur les propriétaires de terrains je me tourne vers vous pour une question précise. Je possède un terrain de 5000m2 en zone N avec des voisins qui ont maisons et piscines dans la même zone
Il y a un acces par la voirie , l’électricité et un ancien forage.
Sur ce terrain mon oncle avait construit en 1984 une maison sans permis de construire, elle a été détruite ensuite car il n’avait pas payer l’amende. Pourtant la maison figure toujours sur le cadastre comme étant bâtie. Ce matin je suis allée à la mairie avec mon dossier afin de demander un certificat d’urbanisme opérationnel et le maire m’a dit qu’aucune construction n’ était possible.
Ma question est la suivante , est ce que le fait que la maison figure toujours sur le cadastre et le PLU en tant que maison batie et debout après plus de 35 ans constitue un argument ou une faute de zonage en ma faveur ? Je souhaite obtenir un changement de zonage pour construire ma première maison familiale.
De plus le maire ne prévoit aucune reunion pour réviser le PLU et me dit que si il cède à ma demande il devra céder aux autres. Je reprécise que des maisons avec piscine sont toutes proches de mon terrain d’apres le maire elles ont été faites illégalement avant.
Merci
Bonjour,
On ne peut se prévaloir d’une erreur commise par l’administration pour faire valoir une situation illégale. « Nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude » ont dit les latins..
Il convient avant tout d’analyser le PLU : la situation des différentes terrains construits sur le plan de zonage appelé aussi réglement graphique, et les réglements écrits correspondants. A partir de cette analyse, analyser les projections du PADD et rapport de présentation sur l’aménagement futur du secteur. Et enfin en tirer les conclusions sur les arguments possibles pour une demande de modification de zonage.
Effectivement, cela demande persévérance, stratégie voire un budget contentieux si l’avocat vous suit dans vos arguments et estime opportun un recours en justice pour contraindre le maire à entamer une révision/modification du PLU en vigueur.
Bonjour,
Dans le cadre d’un achat. d’une maison existante nous souhaitons réaliser un agrandissement. En se renseignant à la mairie pour le Certificat d’urbanisme celle-ci nous a répondu : « DECI : Le projet consiste en la création de 100m² de surface de plancher, risque à défendre : habitation individuelle classée en risque feu de forêt ou assimilé, jumelée ou en bande avec surface totale inférieur à 500m². Besoins : 60m3 /h pendant 2 heures, distance 200m. L’unité foncière est située à 262m du PI public, le projet de construction n’est pas couvert en matière de DECI »
En regardant sur un plan nous constatons que la borne se situe à environs 160m de l’unité foncière et environs 250m du projet d’agrandissement.
Nous constatons également que des maisons récentes ont été construites à des distances similaires allant au-delà des 250m.
Nous aimerions comprendre si la distance réglementaire est celle entre la borne et l’unité foncière ou entre la borne et la construction du projet d’agrandissement.
Je vous remercie pour vos commentaires.
Je voudrais acheter avec mes deux filles un terrain de 60.000 m2 en zone naturelle non constructible dans le sud -est , peut t-il passer en constructible car nous voudrions y construire chacun notre maison pour y installer mes enfants et petits enfants et y projeter un avenir pour eux comment faire et avec qui Constituer ce dossier je vous remercie de vos bons conseils très précieux car nous n’y connaissons rien en Lois juridiques immobilières
Merci à vous
Bonjour,
Je peux vous aider dans vos démarches, il suffit de me contacter via la rubrique Mes services.
Bonjour,
Lorsqu’on est déjà propriétaire des parcelles du projet, est ce qu’un certificat d’urbanisme opérationnel est utile ?
Merci,
Le certificat d’urbanisme opérationnel est un « joker » de maintien des droits toujours utile voire très précieux à un propriétaire, conscient des dangers liés à la précarité de la réglementation d’urbanisme sur son terrain, ou des nouvelles délibérations qui peuvent aggraver la fiscalité sur son terrain etc….
Ex. Le propriétaire n’a pas de droit acquis au maintien du statut constructible de son terrain. La mairie peut le faire passer en emplacement réservé pour y construire une école et vous l’acheter une bouchée de pain à cette occasion. etc….Les cas d’école sont nombreux…
De plus, le CUo maintient le taux le plus favorable de taxe d’aménagement. Un client a ainsi pu faire l’économie de 10 000 euros de taxe d’aménagement uniquement grâce à son certificat d’urbanisme.
Il y a un article du blog sur le certificat d’urbanisme opérationnel que je vous conseille de lire.
Bonjour. Merci pour votre site!c’est très instructif!
J’ai fait une demande de certificat d’urbanisme operationnel pour un projet d’élevage, sans demande de maison d’habitation, et la réponse m’a été apportée au bout de 4 mois. Et surtout la réponse est négative. Apparemment le depassement du délai de 2 mois n’a aucun effet sur ce type de certificat et il n’y a pas de certificat opérationnel qui puisse être « tacite » donc ma question est ailleurs.
Il y a des motifs énumérés pour justifier la décision, notamment l’électricité qui nécessite selon enedis un travail sur le reseau public aux frais de la mairie. Or sans date de prévision de travaux par la mairie il y a obligation de refuser tout permis.
Il se trouve que les motifs sont tous soit amendables (prévoir un réservoir d’eau pour les pompiers est très facile à inclure dans mon projet), soit carrément faux (j’ai par exemple déjà un compteur électrique sur le terrain ce que Enedis n’avait pas réalisé dans leur instruction, et après les avoir recontactés ils m’ont avoué s’être trompés et ils ont retiré la mention de la nécessité pour la mairie de modifier le reseau public à ses frais, mais cela n’est pas inclus officiellement dans le certificat )
Ma question est la suivante: dois je faire un recours gracieux dans les 2 mois qui viennent pour esperons-le avoir un certificat opérationnel positif, ou est ce inutile si je propose un permis de construire pour les structures agricoles, en respectant bien toutes les lois et conditions du document que je possède deja?
La mairie ma dit que le certificat d’urbanisme n’étant pas obligatoire, le certificat negatif que j’ai n’aurait aucune incidence négative si je respecte bien toutes ses directives.
Comme j’ai un peu de temps devant moi je préfèrerais faire un recours qui ne me coûte rien et qui me retirerait une épine du pied . Au pire il me confirmerait la non faisabilite (je ne suis pas encore affilié à la msa car je n’ai pas fini mes stages de reconversionet cette mention figurera encore) et cela ne chamge rien pour moi si ce nest que la mention negative denedis ne pourra plus figurer dans le document, ni celle dun manque de servitude de passage, (et je sais depuis que ma servitude est en fait suffisante après enquête et confirmation par les services d’urbanisme.)
Mais peut etre cela peut porter préjudice à mon projet si cela met a mal les personnes qui ont instruit mon dossier et qui par ailleurs ont été très serviables, et qui vont instruire ma demande de permis final…
Bonjour,
Si j’ai bien compris la situation, ce n’est pas si compliqué.
Le Maire peut prendre un arrêté de retrait du certificat d’urbanisme illégal car fondé sur un avis d’ENEDIS erroné.
Enédis émet un nouvel avis corrigé au préalable.
Le Maire fonde la motivation de son arrêté de retrait sur ce nouvel avis prouvant que le certificat d’urbanisme est illégal.
Dans la foulée, le maire signe un nouvel arrêté de certificat d’urbanisme positif et fondé sur ce nouvel avis Enedis.
Tant qu’à disposer d’un certificat d’urbanisme, autant qu’il soit positif pour vous accorder les droits qu’il confère conformément au code de l’urbanisme. Voir les articles du blog.
Bonjour Maître et Merci pour tous ces précieuses informations que vous nous apportez.
Je viens vers vous aujourd’hui car nous sommes mes 4 soeurs et moi-même, propriétaires d’un terrain qui est devenu constructible, suite à une décision de justice du Tribunal, voilà maintenant 9 ans. Depuis, et malgré nos différentes démarches auprès de notre commune, nous n’avons pû aboutir a la vente de ce terrain, nous avions trouvé un acheteur avec qui nous avions signé un compromis de vente, avec conditions suspensives, notamment l’obtention d’un permis de construire. Or, la Mairie nous dit qu’aucun permis de construire sur notre terrain sera accepté dans la mesure où le PLU est en cours de révision et ce, depuis 2012. Donc, il faut attendre la sortie de ce nouveau PLU pour aboutir à cette vente.
Nous avons appris que nous aurions dû demander un certificat d’urbanisme opérationnel, ce que nous avons fait récemment. Nous ne connaissions pas du tout ce certificat qui nous apporte de précieux conseils et notamment sur le réglement d’urbanisme qui doit être appliqué, vu que le nouveau PLU n’est toujours pas sorti.
Sur ce document reçu et qui est noté Positif, il est indiqué que le RNU serait appliqué.
Nous sommes heureux de l’apprendre car notre Acheteur ne l’est plus aujourd’hui en raison de cette trop longue attente et tous ces reports de dates sur le compromis de vente.
Notre question aujourd’hui est la suivante : Demain, nous avons un acheteur potentiel, qui signe un compromis de vente et dépose un Permis de construire dont les règles applicables sont le RNU, n’avons nous pas un risque que la Mairie nous oppose un sursis à statuer en raison de ce nouveau PLU en cours ?
Normalement nous pensons que non mais nous préfèrons avoir votre avis car nous souhaitons vraiment être libéré de tous ces soucis qui durent depuis 10 ans.
Merci infiniment pour votre réponse
Cordialement
Bonjour Monsieur,
Je ne suis pas avocate mais juriste spécialisée en urbanisme. 🙂
J’ai l’impression que vous avez perdu et continuez de perdre beaucoup de temps car vous ne vous faites pas conseiller par un professionnel du droit de l’urbanisme d’une part, et que vous écoutez trop ce que l’on vous affirme d’autre part. Le ton assuré, affirmatif de vos interlocuteurs en mairie n’implique pas forcément que ce qu’ils vous disent est « vrai » au sens légal.
Le droit de l’urbanisme est une matière extrêmement complexe.
Sur un sujet aussi sensible que le foncier, il arrive que les personnes chargées de vous renseigner se trompent, interprètent mal les textes de loi ou à l’à peu près, ou bien ne sont pas au courant des règles applicables tant il y a de réformes, de nouvelles règles, de jurisprudence abondante…. C’est factuel, je ne fais que retranscrire une réalité maintes fois rencontrée..
Et je ne peux que vous inviter à vérifier par vous même ou avec l’aide d’un professionnel que chaque affirmation est fondée en Droit.
Par ailleurs, il arrive malheureusement aussi que ces affirmations résultent de manoeuvres permettant à leurs auteurs de gagner du temps afin d’arriver à leurs fins. En d’autes termes, il est tout à fait anormal que vous attendiez depuis 2012 que votre dossier se débloque…
Enfin le sursis à statuer ne peut pas être opposé discrétionnairement. L’arrêté de sursis à statuer est strictement encadré et doit répondre aux conditions légales. J’ai rédigé des articles sur le sujet disponibles sur ce blog. Si l’arrêté de sursis à statuer ne répondait pas aux conditions légales, vous pourriez intenter un recours contentieux pour le faire annuler.
Je ne peux que vous inviter à vous mobiliser, et faire appel à un professionnel pour débloquer votre situation.
Merci infiniment pour le temps que vous prenez à répondre à nos interrogations. Vos explications sont claires et nous aident énormément dans nos dossiers compliqués pour des nons-professionnels.
Nous suivrons sans aucun doute vos précieux conseils.
Encore un grand Merci
Jean Marie
Merci pour votre message Jean-Marie. 🙂
Bonjour,
Nous voulons acheter un terrain dont la surface constructible va être modifiee par le nouveau PLU que souhaite faire la commune. Le nouveau PLU va être acté en juillet et notre certificat d’urbanisme actuel court jusqu’en septembre avec donc l’ancienne surface constructible. Si nous renouvelons le CU dès maintenant va t il être accepté avec la surface constructible de l’ancien PLU?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour,
Je suppose que ma réponse intervient bien trop tardivement et ne vous sera plus d’aucune utilité…J’ai pris un retard certain dans mes réponses au blog ayant été souffrante mois de mai et juin puis en convalescence pour récupérer de ma fatigue…
Bref, il faut toujours prendre soin de renouveler son CU dans les délais impartis à vérifier sur la notice, voire demander des nouveaux CU à tout moment en fonction du dossier.
C’est en effet, un joker qui permet dans certains cas de maintenir les droits à construire de l’ancienne réglementation.
Ce n’est pas une autorisation de construire mais un joker qui peut sauver la constructibilité d’un terrain si les conditions sont remplies.
Bonjour, j’ai acheté un terrain non constructible (zone agricole il me semble ) avec un certificat opérationnel pour pose d’un chalet sur les murs d’une ruine existante l(a ruine est ancien cellier de vignes) le maire est très positif pour mon projet de construction. Mais voila mon CU arrive à expiration le 16 novembre je me suis précipité pour poser un permis de construire (sachant que je ne pourrai faire construire, c’est donc dans l’optique de vendre le projet) je ne sais plus quoi faire car CU bientôt périmé, le maire qui est favorable au projet de construction ne se présentera pas au élections en mars et un plan de zonage est en cours car pour le moment la commune dépend du RNU et n’a pas de PLU celui ci est en cours de création .Que dois je faire pour préserver ou obtenir
la constructibilité de ce terrain afin de le revendre sans perdre trop d’argent et enfin tourner la page. ( je ne comprend pas trop j’ai aussi reçu un impôts foncier pour la ruine) et il pertinent de demander un nouveau CU opérationnel alors que j’ai déposé le permis de construire et de faire dans ce même temps une demande pour passer ma parcelle en constructible vu qu’un plan de zonage est en cours ou à faire trop de demandes en même temps je risque d’essuyer des refus pour tous.merci pour vos précieux conseils.
Fin de la discussion
Écrivez un message…
Bonjour,
Un client a ainsi récemment obtenu son permis de construire sur la base de son CU opérationnel aors que la réglementation applicable au moment de la délivrance du PC empêchait son projet de construction.
Attention il y a un délai de deux mois de mémoire à respecter pour demander la prorogation du CU.
Si non, renouvelez votre demande.
Fin de la discussion écrivez votre message…