La Communauté urbaine de Bordeaux approuve son PLU – Plan Local d’Urbanisme en 2011. Elle décide de classer en zone naturelle des terrains qui étaient jusqu’alors classés en zone Urbaine dite UD. Il s’agit de trois parcelles, toutes bâties et figurant au Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) en zone urbaine. Ces terrains se situent dans le prolongement de parcelles viticoles appartenant à un cru classé mais n’ont quant à elles aucune vocation viticole.
La communauté urbaine de Bordeaux veut préserver le paysage au voisinage des vignes, ce qui donne les raisons de cette décision. Evidemment, les propriétaires des trois parcelles sont opposés à ce classement. Ils prennent avocat et intentent un recours contre le PLU – Plan Local d’Urbanisme.
Recours contre le PLU : le constat de l’erreur de classement en zone naturelle
Les propriétaires des terrains déclassés en zone naturelle intentent un recours contre le PLU. Cela donne lieu à un arrêt rendu par la Cour administrative d’appel de Bordeaux le 1 mars 2015. La Cour reconnaît l’erreur commise sur le classement de leurs terrains en zone naturelle. Les juges apprécient au cas par cas et selon les caractéristiques du secteur.
Ils reconnaissent ainsi que le secteur en litige est situé dans une partie de l’agglomération bordelaise marquée par la persistance de vignobles, appartenant à des crus prestigieux et formant la pointe nord de l’appellation Pessac-Léognan dans le prolongement des vignes du château de la Mission Haut-Brion.
Des parcelles construites et contigües aux zones Urbaines
Cependant, les trois parcelles en question sont déjà construites et occupées par un cabinet médical ainsi que par un bâtiment commercial dans lequel une société exerce son activité de courtage en vins.
Cette zone est contigüe sur trois côtés à des zones UD, d’habitat pavillonnaire,
Cette zone est également proche de constructions et de la gare de chemin de fer de la Médoquine,
Cette zone n’a jamais supporté de vignobles et n’est pas classée dans l’aire de l’appellation contrôlée Pessac-Léognan,
Cette zone ne présente donc pas de caractère rural,
Cette zone figure en zone urbaine dans le Schéma de COhérence Territoriale dit SCOT.
Le fait que ces parcelles soient contigües au vignoble ne leur confèrent pas pour autant un caractère naturel.
Enfin, le juge remarque que :
les parcelles sont toutes trois bâties,
les parcelles sont raccordées à tous les réseaux,
les parcelles sont desservies par le réseau routier comme par les transports en commun.
La Cour d’appel désavoue le classement en zone naturelle effectué par la Collectivité. Les auteurs du PLU ont commis une erreur d’appréciation. Le zonage des trois parcelles en zone naturelle est annulé.
Mise à jour – 19 octobre 2016
A voir l’arrêt intéressant de la Cour d’appel de Nantes du 13 octobre 2016 qui annule le PLU de Marcey en Grève près d’Avranche.
Les juges retiennent l’incohérence du classement d’un jardin en zone naturelle alors que l’environnement de ce terrain est largement urbanisé.
“Le guide du propriétaire face au PLU” propose une méthode pour se renseigner sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain et organiser sa démarche de demande de modification de zonage
Notre guide est destiné aux propriétaires ou futurs propriétaires fonciers confrontés à l’application du PLU Plan Local d’Urbanisme. Notre méthode a fait ses preuves.
Des modèles de courriers de demandes de modification de zonage sont disponibles sous format Word.
Les témoignages sur le site prouvent à quel point il est indispensable de s’informer et de mettre en pratique son savoir pour atteindre ses objectifs et réaliser son projet de vie.
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Le guide indispensable au propriétaire de foncier pour être en mesure de défendre ses droits
29 réflexions sur “Erreur de classement en zone naturelle”
Antoine
Bonjour,
Le maire, qui se trouve être mon voisin et mon tuteur de stage lors de ma reconversion en maraichage n’a tout simplement pas tenu compte de mon projet d’installation lors du zonage PLUI. Il a passé mes parcelles en zone naturelle sans mention (elles étaient en constructibles) , ce qui a pour effet le refus de ma demande de permis de construire pour mes serres par la DDT urbanisme du Loir et Cher, malgré l’aval de tous les autres organismes.
> Le maire m’a avoué avoir volontairement omis de notifier la destination agricole de mes parcelles, pensant que je n’obtiendrai pas d’avis favorables à mes demandes de la part des autres organismes et que ils avaient passé les terres en zone Naturelle au cas où on voudrait faire de l’élevage.
Quel recourt possible?
Le PLUI a été révisé pendant le 1er confinement, nous n’avions pas été avisé et la mairie avait connaissance du projet d’installation en maraichage car j’ai débuté ce projet en 2019 avant le changement de zonage.
Les terres de mon voisin sont restées en agricoles.
Merci d’avance
Je me permet de vous contacter pour vous exposer mon cas personnel et vous signaler les agissements liberticides et arbitraires de certaines mairies pour s’accaparer le terrain de certains particuliers. Mon cas personnel est le suivant, je suis propriétaire d’une maison sur un terrain de 1304 m2 a Savigny-sur-orge.
Dans les années 2000, la mairie de Savigny-sur-Orge a classé mon terrain en « emplacement réservé ». Une décision qui m’est irréfutable puisqu’elle sert l’intérêt publique. En tant que propriétaire d’un terrain réservé, je bénéficie en contrepartie d’un droit de délaissement, qui peut mettre en demeure la collectivité d’acquérir le terrain. Cependant la mairie de Savigny-sur-Orge n’a pas souhaité acheter mon terrain et l’emplacement réservé a été retiré. J’ai reçu un courrier de la mairie me notifiant que la « réserve » sur mon terrain a été levé, le rendant en théorie de nouveau constructible .
Je me suis donc lancer cette année dans un projet de construction de plusieurs petites maisons pour mes enfants sur mon terrain ainsi que la destruction de ma maison vétuste. Mais a ma grande surprise en consultant le PLU de Savigny-sur-Orge, je me suis aperçu que mon terrain a été classé en « ESPACE VERT A PROTÉGER » ce qui sous-entend non constructible ! Une décision totalement arbitraire puisque sur toute la rue de l’égalité des constructions nouvelles ont été réalisés !
Il y a actuellement 3 arbres sur mon terrain et tout les terrains avoisinants son constructibles mais la mairie n’a classé que MON TERRAIN ET UNIQUEMENT MON TERRAIN en « ESPACE VERT A PROTÉGER », une décision totalement arbitraire !
Pensez-vous qu’il y a une solution a mon problème?
Pour information la mairie n’oublie pas, par contre, de me réclamer près de 2000 euros de taxes foncière chaque année.
Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire
Bonjour Monsieur,
Le zonage d’un terrain s’apprécie en fonction de ses caractéristiques propres. Le Rapport de Présentation (RP) du dossier de PLU expose un chapitre sur les justifications des choix de zonage retenus.
Pour contester le classement de votre parcelle en EVP, il conviendrait de démontrer des contradictions entre ce zonage EVP et les données justificatives du RP du PLU.
Ensuite, la démonstration d’un traitement inégalitaire avec les parcelles voisines peut être un argument supplémentaire ainsi que les photos et vues sur votre parcelles exposant l’absence d’arbres. Evidemment, tout ceci sous toutes réserves d’être suffisamment démontré et prouvé. Il conviendrait de savoir quand le PLU a été définitivement adopté par le Conseil municipal pour connaître les délais de recours contre ce zonage sur le fondement de l’erreur matérielle de zonage ou erreur manifeste d’appréciation. Si vous êtes hors délai, il conviendrait de savoir si une prochaine procédure de modification du PLU est prévue permettant de rectifier ce zonage. Si cela ne peut aboutir, il reste la voie contentieuse. Vous demandez par lettre RAR au Maire d’abroger le règlement graphique illégal en ce qu’il classe votre terrain en EVP, et son refus de faire droit à votre demande ouvre le droit de saisir le tribunal administratif. Evidemment, vous ne pouvez vous contenter d’affirmer, il convient dès maintenant de constituer un dossier afin de prouver ce zonage illégal et fonder votre demande d’abrogation. Certaines personnes arrivent à défendre leurs droits en se représentant eux mêmes en justice, on peut même saisir le tribunal par voie dématérialisée, le ministère d’avocat n’est pas obligatoire. Toutefois, c’est assez technique. L’argumentaire doit en principe s’étayer d’exemples de jurisprudence ayant sanctionné l’erreur de classement en EVP. Compte tenu des enjeux, il peut être opportun de solliciter une consultation juridique d’avocat qui évaluera vos chances de succès sur un contentieux à mener.
Bien cordialement
Jasmine
Mon père a acheté en 2010 un terrain de 2730m² pour la somme de 80000 euros aux parents de sa nouvelle femme. Mon père est très naïf et facilement influençable. Le terrain lui a été vendu soit disant « constructible ». Or, il y avait un PLU depuis 2007 et celui-ci avait été déclassé en zone N. Je me demande aujourd’hui comment un notaire a pu valider la vente d’un terrain en zone N à ce tarif là. Quels sont les recours possibles ? Est ce qu’il y a eu un abus de faiblesse ?
Bonjour,
Avez vous vérifié le statut du terrain dans la réglementation en vigueur ? La réglementation est en constante évolution et il y a certainement eu des changements depuis 2007.
Il y a peut-être un potentiel sur ce terrain que vous ignorez. Par ailleurs, si la réglementation est en cours d’évolution, il y a peut être une analyse à faire pour produire une demande de modification de zonage…Bref, mettez à jour vos informations. Demandez un certificat d’urbanisme sur le terrain, n’importe qui peut le faire avec les références cadastrales du terrain. Demandez un CU simple (info sur la réglementation en vigueur dans un mois), et un CU opérationnel pour un projet fictif de construction (info sur la desserte par les réseaux publics et l’accès à la voie publique et éventuels projets d’équipements sur la zone dans deux mois).
Concernant un abus de faiblesse, il s’agit d’un délit dont les sanctions sont sévères. Il convient de manier cette expression avec soins car cela doit se prouver devant un juge pénal.
Le tarif pour la superficie peut être un peu élevé selon vérifications sur le réglementation, toutefois, cela ne paraît pas exhorbitant non plus. Seul un avocat vous permettrait de vérifier les recours possibles. Ceci étant, je maintiens la première proposition. En matière d’urbanisme, il y a de mauvaises surprises mais parfois des bonnes..
Jasmine -Droit sur terrain
Bonjour,
Je dispose d’un terrain classé en zone naturelle d’une superficie de 1000 M2, celui se trouve à proximité de plusieurs maisons, ( moins de 100 Métres)
La mairie est en cours de révision du plu, j’ai déjà assisté a la première réunion publique.
Je voudrais savoir comment constituer un dossier solide, afin de pouvoir faire changer le zonage de ma parcelle en zone constructible.
EAU ET EDF ok , parcelle desservie par une route.
Mon projet étant de créer des garages pour les louer aux habitants de la commune et aux artisans.
Merci pour le temps consacré à une éventuelle réponse.
Bonjour,
Je me répète énormément dans les réponses aux commentaires, car beaucoup de questions se ressemblent. Je vous invite donc à surfer sur le site et bien lire les commentaires aux articles.
Il y a aussi des guides gratuits et guides à bas prix. Donc, en résumé :
– Demande decertificat d’urbanisme opérationnel pour un projet fictif de construction sur votre parcelle, afin de disposer d’un arrêté officiel du Maire qui indique la desserte suffisante par les réseaux publics.
Ce certificat devra dresser en outre la liste exhaustive des contraintes d’urbanisme grevant votre terrain (si contrainte spécifique de zone naturelle, inondable etc…;
– Etude des documents du PLU s’il y en a un et notamment du plan de zonage sur la Commune pour étudier, comparer les différents zonages et voir lequel pourrait convenir sur votre parcelle.
Est-il possible en fonction des justifications des choix de zonage retenus dans le rapport de présentation du PLU de revendiquer le rattachement à la zone limitrophe ?
Il n’est pas possible de répondre de manière générale à une question précise nécessitant l’étude du dossier. Il faut avancer pas à pas afin de déceler les arguments les plus pertinents puis les développer sur un plan juridique pour faire entendre votre demande.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous possédons un terrain de 3000m2 sur laquelle se situent notre maison et une remise de 40m2. En 2013, nous avons détache une parcelle de 1500 m2 (sur laquelle se trouve la remise) avec le projet de nous faire construire une maison positive. Le projet prend forme. Je rencontre le maire cet ete qui me dit qu’ils vont bientôt définir un plu i . Selon ses propos, je ne dois pas m.inquieter car nous sommes près du centre du village et qu.ils ne vont pas couper notre parcelle. Il nous avertirait si tel était le cas.Le projet avance, le maire ne répond pas à mon mail, et je vais en janvier en mairie pour récupérer les particularités du pos. Le maire me montre alors le projet du plui qui prévoit de découper notre parcelle en diagonale. Quand je lui demande quel recours je possède, il me dit d’essayer de déposer un permis sous 15 jours car le conseil municipal doit valider le plui fin février. Que puis-je faire?
Je vous remercie de l’attention que vous porterez à la lecture de ce message
Cordialement
Bonjour,
Ne disposant pas des éléments précis de votre dossier et ne sachant pas si le PLU définitif ou le projet de PLU qui va être arrêté, je ne peux vous répondre.
Si c’est le projet de PLU qui est arrêté, vous auriez pu tenter il y a environ trois mois de déposer votre demande de permis de construire (délai d’instruction et allongement du délai possible).
En effet, du moment que le projet de PLU est validé en conseil municipal peu importe la date du dépôt de la demande de PC, vous risquez de vous voir opposé un sursis à statuer. Ceci étant, tout n’est peut être pas perdu car le sursis à statuer doit être motivé et justifié.
Si c’est le PLU définitif qui est adopté fin février, vous risquez de vous voir opposé un refus de permis de construire même si vous déposez votre demande maintenant.
Je pense que vous avez tout intérêt à vous manifester pour contester le zonage à l’enquête publique s’il s’agit du projet de PLU ou par un recours contre le PLU s’il s’agit du PLU définitif.
Toutefois, pour contester le zonage il faut disposer d’arguments solides. Il vous faut donc demander communication des documents du PLU pour procéder à l’analyse objective de la situation. Et là, je vous renvoie vers mes guides gratuits et payants et articles du blog avec les commentaires car je ne peux passer une heure à répondre à une question 🙂
J’en ai environ 25 en attente sur mon tableau de bord..
Tenez-nous informés
Jasmine – Droit sur terrain
Je suis propriétaire de deux parcelles pour une superficie totale de 5000m2 abusivement classées en EBC par la mairie de Biot en 2008, alors même qu’un permis de construire y avait été précédemment accordé. Ces deux parcelles sont viabilisées, situées dans un lotissement, et bordées sur 3 côtés et demi de propriétés construites.
J’ai contacté la mairie de Biot en 2013, et depuis, j’attends que ma situation soit ré-examinée à l’occasion de la révision du PLU en cours. Pour l’instant il n’y a aucune avancée et, aux dernières nouvelles, on m’a répondu que les cas individuels ne seront pas étudiés avant encore un an minimum. Ces parcelles sont bien sûr invendables en l’état actuel, et génèrent des frais d’entretien très élevés en raison des OLD drastiques dans la région.
Y a-t-il des recours face à cette situation, ou des moyens d’accélérer la procédure de révision? Devrais-je prendre un avocat et attaquer la commune en justice?
Bonjour Sophie !
Si le PLU est en cours de révision, c’est le moment ou jamais d’obtenir la modification du zonage sur votre terrain.
Vous sautez les étapes, car vous pouvez très bien obtenir gain de cause suite à l’enquête publique, ou convaincre les auteurs du PLU lors de l’étude des demandes individuelles.
Un client a ainsi obtenu suite à enquête publique, la suppression d’EBC sur les 2/3 de son terrain. Il faut constituer un dossier argumenté en fonction des documents du projet de PLU.
Renseignez-vous sur la date d’arrêt du projet de PU en Conseil Municipal et demandez transmission du dossier de PLU actuellement en vigueur.
Les arguments à développer se trouvent dans la réglementation locale et justifications de choix retenus par les auteurs du PLU (rapport de présentation notamment).
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
J’ai besoin de construire sur le terrain de ma mère situé dans la commune de St Joseph en Martinique. Malheureusement, depuis 2012 le terrain a été reclassé orange et N2. Impossibilité de construire alors que ce terrain est bordé de plusieurs autres maisons, elles, construites avant 2012. Aucune inondation, glissement de terrain ou autre cataclysme n’est jamais intervenu dans la zone. Je ne comprend donc pas ce classement. Que me conseillez vous ?
Bonjour !
Je vous suggère d’écrire un courrier recommandé avec les références cadastrales de votre terrain , le développement de vos arguments pour aboutir au questionnement sur le classement.
La Commune devra transmettre votre courrier à l’autorité compétente en l’occurrence pour les zones inondables la DDT ou plutôt DEAL en Martinique auteur du PPR i Plan de Prévention des Risques inondation.
Ensuite, en fonction de la réponse apportée, et si je maintiens mon désaccord, je demanderai quand est prévue la prochaine procédure de modification du PPR pour pouvoir demander la modification du zonage.
En attendant, je ferai une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (pour un projet de construction). Peu importe que le projet soit fictif, vous avez le droit d’en faire la demande à tout moment, c’est gratuit, et la Commune a deux mois pour vous répondre. Si la réponse n’est pas satisfaisante, vous pouvez également intenter un recours contre le certificat d’urbanisme négatif vous interdisant le projet de construction sur la base de l’exception d’illégalité car reposant sur un zonage illégal. Tout ceci avec la validation des conseils d’un avocat spécialisé en urbanisme qui confirmera la pertinence de cette démarche en cohérence avec les pièces propres à votre dossier.
Dans l’attente de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
je souhaite poser une question sur un terrain constructible qu’un employé de mairie a classé non constructible afin d’acheter notre parcelle à bas prix.
Le terrain est EN PLEIN MILIEU d’une zone résidentielle, accès à l’eau/l’électricité/la rue, et possédant une ancienne bâtisse dont les voisins ont volé les pierres (notre terrain familial étant éloigné, nous n’y étions que très rarement)
Comment procéder ?
Bonjour,
Si ces faits sont avérés, il s’agit à priori de détournement de pouvoir et de procédure : utiliser ses pouvoirs dans un but autre que celui conféré par la Loi.
En langage courant, on parle d’abus de pouvoir.
On peut aussi parler de prise illégale d’intérêt.
Un agent public a ainsi été condamné dans une affaire de marchés publics à 1 ans d’emprisonnement avec sursis et 10 000 euros d’amende. Arrêt de la Cour de cassation du 13 janvier 2016.
Selon l’article 432-12 du Code pénal, la prise illégale d’intérêts est « le fait, par une personne dépositaire de l’autorité publique ou chargée d’une mission de service public ou par une personne investie d’un mandat électif, de prendre, recevoir ou conserver, directement ou indirectement un intérêt quelconque dans une entreprise ou dans une opération dont elle a, au moment de l’acte, en tout ou partie, la charge d’assurer la surveillance, l’administration, la liquidation ou le paiement ».
Je pense qu’il convient déjà d’adresser un courrier recommandé au Maire énonçant les faits sans aucune accusation pour avoir la version écrite et les arguments de la Mairie sur la procédure évoquée.
Questionnez et demandez pourquoi les choses se sont passées ainsi dans un courrier recommandé (j’insiste sur l’accusé réception, les courriers simples sont du temps perdu car pas de preuve de vos échanges).
Et tenez-moi informée
Jasmine – Droit sur terrain
Effectivement les activités en lien avec les animaux domestiques et notamment les éducateurs / dresseurs canin, sont régies par le code rural L214 -6-1 avec déclaration à la préfecture.( DDPP)
Est ce que cela veut clairement dire quant à l’utilisation du sol non conforme à la zone NF du code de l’urbanisme, cet argument écrit sur le CUP ne peut être pris en compte?
Que si aucune autorisation (construction/ aménagement )n’est demandée pour mon projet , la mairie ne peut s’opposer à mon activité si cette dernière est conforme aux normes de la DDPP ?
Bonjour !
Je ne comprends pas votre question, désolée.
Il conviendrait de montrer les documents de la Mairie qui s’opposent à votre projet d’activité à un avocat en urbanisme pour qu’il analyse si les fondements du refus sont légaux et non abusifs.
Si vous n’avez pas les moyens, vous pourriez exercer un recours gracieux au Maire en invoquant que vous respectez toutes les règles applicables et que vous contestez le refus dans le CU.
Auquel cas, vous adressez copie de ce recours gracieux au Préfet – service contrôle de légalité – et vous lui demandez de prendre position en exerçant un recours hiérarchique.
Si le Préfet exerce un recours hiérarchique à l’encontre de la décision négative qui vous est adressée, il demande au Maire de procéder au retrait du CU non fondé en Droit.
Cela vous amène à obtenir l’avis éclairé du juriste de la Préfecture sur votre dossier et la légalité du refus.
Tenez-nous informés des suites.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Je souhaite acheter un terrain pour un projet d’éducateur/dresseur canin (sous la forme association 1901 et /ou auto-entrepreneur ).
Le terrain est en zone NF du PLU BORDEAUX metropole, de surcroît inconstructible (zone de recul « non aedificandi » ).
Pour mon projet, je n’ai besoin d’aucune construction (qui me serait de toute façon refusée car à la base ,je ne suis pas exploitant agricole, ni forestier) ni raccordement nécessaire.
Ma mairie m’a demandé d’établir un Certificat d’urbanisme professionnel (CUP) que j’ai remis, pour instruction. (Il y a 3 semaines ).. .
Avant la remise du CUP , ma mairie avait questionné les responsables de l’urbanisme de bordeaux metropole pour avoir une premier avis officieux. Ma mairie m’a avoué que m’a demande était peu fréquente et suscite des interrogations. ..peut être trop. .
Un premier retour officieux m interdirait mon projet qui ne serait pas en lien avec la destination du terrain.
Je précise à nouveau que mon projet ne sollicite aucune construction et ne dénature en rien le cadre dans lequel il s’inscrit.
Peut on jouir de sa propriété privée, pour y exercer une activité de plein air( bénévole ou professionnelle ) sans lien avec la destination du terrain, dès lors qu’on ne fait pas construire, et qu’on ne dénature en rien le cadre où il s’inscrit ?
Il semblerait que oui après prises de contact de confrères éducateur/ dresseur, qui me disent pouvoir exercer sur tous types de terrain dès lors qu’aucun Permis de construire n’est demandé.
Existe t il un texte de loi allant dans ce sens?
Est ce que cette activité peut être eventuellement considérée comme un sport de nature à l’ Article L311-1 du code du sport, pour pouvoir y être autorisée sur n’importe quel terrain privée ( répondant bien sûr aux normes de la Direction Départementale de la Protection des Personnes ) ?
Merci d’avance pour le temps que vous voudriez bien m’accorder
Cordialement
Philippe
Bonjour !
En matière d’urbanisme, la Mairie gère les autorisations du sol : déclaration de travaux, permis de construire, affouillement/exhaussement du sol etc…
Si vous n’avez aucune autorisation à solliciter conformément aux dispositions du Code de l’urbanisme, il n’y a pas de contrôle à exercer sur votre activité au titre de la législation zone NF du PLU. Je rejoins la position de vos confrères.
Toutefois, cela n’exonère pas de respecter toutes les autres règles au titre de l’environnement et autres législations qui pourraient vous être opposées au titre de votre activité. Le Maire dispose d’un pouvoir de police pour faire respecter les règles applicables à votre activité.
Je n’ai aucune connaissance du Code du sport, renseignez-vous auprès de la DDPP, ils sauront mieux vous renseigner que moi.
Bien cordialement
Tenez-nous informés, à bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Nous avons acheté une maison avec un terrain divisible (certificat d’urbanisme fourni par l’ancien propriétaire). Nous avons donc payé un prix en conséquence. Au moment de l’achat, nous nous sommes renseignés auprès de la mairie, qui nous informe qu’il y a un PLU en cours, mais personne nous a dit que notre zone allait être classée comme zone Naturelle, donc non constructible.
Un an et demi après, nous avons reçu un journal local dans lequel nous avons appris l’enquête publique concernant le PLU et nous nous sommes manifestés par courrier recommandé. Qu’est-ce qui peut se passer après ? Merci par avance de votre réponse.
Bonjour !
Vos interlocuteurs n’ont pas l’obligation de se renseigner (notaire, vendeur) sur un changement de réglementation en cours.
C’est pourquoi, il appartient l’acquéreur de se renseigner par lui-même. Bon nombre de personnes malchanceuses ont acheté des terrains à bâtir devenus inconstructibles suite à un changement de réglementation dont ils n’avaient pas été informés.
En l’occurrence, vous avez déjà la maison, mais si votre terrain est classé en zone naturelle, vous n’aurez peut-être plus le droits à rien : construction d’un garage, abri de jardin, extension de la maison, etc…
Il convient donc de vérifier que votre demande a été prise en compte dans le projet de PLU et vérifier si le commissaire-enquêteur a émis un avis favorable à votre demande.
Si ce n’est pas le cas, vous auriez peut-être intérêt à intenter un recours à l’encontre du nouveau PLU.
Le juge peut prononcer l’annulation partielle du PLU, à savoir le zonage affecté à votre parcelle, s’il estime qu’il ne répond pas aux critères du classement en zone naturelle édictés par le Code de l’urbanisme.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour, nous avons donner un terrain constructible , de 4000 m2 en 1989 à ma fille, en 2017 elle veut vendre une partie de ce terrain en 2 terrains constructible, le maire lui accorde que un terrain, qui fait 1100 m2 a lors qu’il vont être viabiliser. tous les deux.
que faire
Bonjour !
Il convient de vous référer à la réglementation en vigueur sur la Commune : ce qui est autorisé ou interdit.
Et de vous faire expliquer les motifs du refus de la Mairie.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Une question. Est-ce que une DIA protège le propriétaire du terrain d’une DUP? Je sais que oui pour une DPU car la Mairie a renoncé à préempter, mais est-ce la même chose pour une DUP avec comme but l’expropriation?
Merci
Je ne saisis pas bien la question. La Déclaration d’Intention d’Aliéner dite DIA est une information envoyée par le notaire au Maire qui décide ou non de préempter si le Droit de Préemption Urbain dit DPU a été institué sur le secteur concerné. Cette information concerne donc une opération donnée : signature d’un compromis de vente avec tel acquéreur à un moment donné. Si le Maire garde le silence ou renonce à préempter, il n’y aura pas de préemption sur cette opération. Pour une DUP – Déclaration d’Utilité Publique, c’est une autre situation juridique dans laquelle la Mairie a institué un périmètre où il est effectivement possible d’exproprier. C’est une procédure différente où le Maire peut effectivement enclencher une procédure d’expropriation.
Ce sont deux procédures différentes : préemption en cas de vente du bien dans le périmètre du DPU ou expropriation en cas de mise en oeuvre de la procédure.
Bonne journée
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Mon intention est bien sûr d’arriver à un compromis satisfaisant pour les deux parties. Je ne suis pas disposé par contre à me faire voler la plus-value de 20 ans au bénéfice de qui que ce soit.
Bonjour
Je suis propriétaire d’un bâtiment qui a pris de la valeur immobilière depuis que je l’ai acheté il y a presque 20 ans. Le terrain est dans une ZAC en plein centre ville, à 50 m de la gare routière. Mieux placé, plus central on ne peut pas.
En 2013, le PLU a classé mon terrain en Zone UA.
Nous avons signé un compromis avec un promoteur mais malheureusement le PLU a été annulé. Nous avons reçu une DIA de la préfecture, avant la loi ALUR (elle est toujours valable aujourd’hui). Depuis, comme nous sommes en ZAC du centre, nous avons essayé de faire passer le projet sous cette règlementation qui nous permettait de construire seulement 5000 m2.
Nous travaillons avec le promoteur d’une grande banque qui nous fait une offre et présentons un avan-projet au maire. Entre temps, la Mairie fait une modification au POS et coupe mon terrain en deux parties, 1/3 en zone UC et 2/3 en zone UD. Même avec cette coupure arbitraire, nous arrivons à caser le 5000 m2. Mais pendant la dernière réunion avec la Mairie, nous apprenons que Monsieur le Maire n’est plus d’accord pour nous laisser construire en limites des terrains communaux non constructibles qui entourent le bâtiment. Résultat, on ne peut construire que 2000 M2 de plancher.
Cette modification du POS est en contradiction avec le PADD, le SCOT et les lois ALUR et SRU qui prônent la densification des centres. Nous sommes à moins de 50 m de la gare routière sur un axe majeur de passage et pratiquement en plein centre de la ville. Tout autour de nous il y a des bâtiments de 5 étages, mais les deux tiers du terrains sont maintenant classés en zone UD.
Nous sommes dans les temps pour déposer un recours gracieux, mais je pense aussi pouvoir demander au Maire et au conseil municipal, le reclassement en Zone UA comme le cas que vous avez présenté dans la ville de Lattes. Nous allons attaquer la décision parce qu’elle n’est pas conforme au SCOT. Nous nous trouvons dans le cas du CHU de Clermont qui a gagné un recours contentieux contre une modification du POS qui avait comme seule intention de sous dimensionner la densité de construction.
Que pensez-vous de notre cas? Quel est le meilleur angle d’attaque? Que faire?
Dans un premier temps, je pense nécessaire d’avoir un retour des services de la Mairie sur les motivations ayant entraîné ce changement de réglementation sur vos terrain, et cette restriction de densification. Il convient ainsi de les interroger par écrit (courrier recommandé afin de conserver la preuve), pour obtenir une réponse écrite.
Ensuite, il vous faut obtenir communication de tous les documents composant le PLU afin de préparer votre recours à l’encontre de la délibération ayant approuvé la modification du PLU.
Vous pouvez prévoir un recours gracieux :
– Vous demandez le retrait de la délibération pour erreur manifeste d’appréciation du zonage sur votre terrain.
– Vous faites copie de votre courrier et adressez votre demande au Préfet – service contrôle de légalité afin qu’il donne son avis sur le zonage de votre terrain. Le Préfet peut de son côté demander le retrait de la délibération s’il confirme une erreur d’appréciation sur votre terrain.
Vous développez vos arguments à l’aide des documents du PLU.
Il faudra lire « en diagonale » tous les documents afin de relever tant dans le rapport de présentation, le PADD, les OAP les dispositions sur l’application de la Loi ALUR et la densification du centre ville.
– Ces dispositions sont-elles cohérentes avec le zonage appliqué à votre terrain en centre ville ?
– Vous devez relever point par point chaque contradiction qui caractérise l’erreur de zonage.
– Vous analysez l’environnement de votre terrain, quel est le zonage à proximité ?
– Est ce cohérent ? Relève-t-on d’emblée une différence de traitement entre le zonage des secteurs voisins et votre terrain ?
– Que dit le SCOT sur votre secteur ? Est ce cohérent avec le zonage applicable à votre secteur ?
– Que disent les documents antérieurs à l’origine de la création de la ZAC et le dernier règlement de zone ? Le nouveau zonage est-il plus restrictif, et si oui est -ce justifié dans les différents documents du PLU ?
Evidemment, et comme vous le dites très bien tant la Mairie que le Préfet seront sensibles à de la jurisprudence similaire ayant sanctionné l’erreur de zonage.
Petite précision, vous bénéficiez d’un droit à communication des documents administratifs. Inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir le Guide « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits ».
Je conseille de faire la demande par courrier recommandé des documents qui vous manquent et de proposer de les enregistrer sur une clé USB. Pour éviter les longueurs de traitement de votre demande et les éventuels frais de reproduction.
Il vous faut l’extrait de plan de zonage de votre terrain, version papier. Pour les autres documents, cela ne me paraît pas gênant de les avoir téléchargés sur votre ordinateur.
Si vous voyez que c’est sans issue avec la Mairie, vous pouvez anticiper et déposer rapidement votre recours contentieux devant le tribunal administratif compétent.
Les délais de jugement sont longs !
Mais l’angle d’attaque selon moi est de tout mettre pour trouver une solution amiable :
1/ Retrait de la délibération ayant approuvé la modification du PLU = délibération en conseil municipal
2/ Modification du zonage applicable à votre terrain et ré-approbation du PLU modifié = délibération du conseil municipal.
Ces deux délibérations peuvent être prises le même jour pour plus de simplicité dans la procédure.
Evidemment, l’appui du Préfet (via son contrôle de légalité) peuvent vous aider dans ces démarches. Dès que vous aurez les arguments de la Mairie justifiant le zonage appliqué à votre terrain, vous pouvez vous rapprocher du contrôle de légalité pour échanger sur le sujet.
Enfin, si le projet de PLU a été adopté définitivement, vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la plus tardive des publications (journal local ou affichage de la délibération en Mairie) pour intenter votre recours gracieux ou contentieux.
En espérant vous avoir aidé, n’hésitez pas pour plus de précisions.
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29 réflexions sur “Erreur de classement en zone naturelle”
Bonjour,
Le maire, qui se trouve être mon voisin et mon tuteur de stage lors de ma reconversion en maraichage n’a tout simplement pas tenu compte de mon projet d’installation lors du zonage PLUI. Il a passé mes parcelles en zone naturelle sans mention (elles étaient en constructibles) , ce qui a pour effet le refus de ma demande de permis de construire pour mes serres par la DDT urbanisme du Loir et Cher, malgré l’aval de tous les autres organismes.
> Le maire m’a avoué avoir volontairement omis de notifier la destination agricole de mes parcelles, pensant que je n’obtiendrai pas d’avis favorables à mes demandes de la part des autres organismes et que ils avaient passé les terres en zone Naturelle au cas où on voudrait faire de l’élevage.
Quel recourt possible?
Le PLUI a été révisé pendant le 1er confinement, nous n’avions pas été avisé et la mairie avait connaissance du projet d’installation en maraichage car j’ai débuté ce projet en 2019 avant le changement de zonage.
Les terres de mon voisin sont restées en agricoles.
Merci d’avance
Bonjour Mme Jovanovic
Je me permet de vous contacter pour vous exposer mon cas personnel et vous signaler les agissements liberticides et arbitraires de certaines mairies pour s’accaparer le terrain de certains particuliers. Mon cas personnel est le suivant, je suis propriétaire d’une maison sur un terrain de 1304 m2 a Savigny-sur-orge.
Dans les années 2000, la mairie de Savigny-sur-Orge a classé mon terrain en « emplacement réservé ». Une décision qui m’est irréfutable puisqu’elle sert l’intérêt publique. En tant que propriétaire d’un terrain réservé, je bénéficie en contrepartie d’un droit de délaissement, qui peut mettre en demeure la collectivité d’acquérir le terrain. Cependant la mairie de Savigny-sur-Orge n’a pas souhaité acheter mon terrain et l’emplacement réservé a été retiré. J’ai reçu un courrier de la mairie me notifiant que la « réserve » sur mon terrain a été levé, le rendant en théorie de nouveau constructible .
Je me suis donc lancer cette année dans un projet de construction de plusieurs petites maisons pour mes enfants sur mon terrain ainsi que la destruction de ma maison vétuste. Mais a ma grande surprise en consultant le PLU de Savigny-sur-Orge, je me suis aperçu que mon terrain a été classé en « ESPACE VERT A PROTÉGER » ce qui sous-entend non constructible ! Une décision totalement arbitraire puisque sur toute la rue de l’égalité des constructions nouvelles ont été réalisés !
Il y a actuellement 3 arbres sur mon terrain et tout les terrains avoisinants son constructibles mais la mairie n’a classé que MON TERRAIN ET UNIQUEMENT MON TERRAIN en « ESPACE VERT A PROTÉGER », une décision totalement arbitraire !
Pensez-vous qu’il y a une solution a mon problème?
Pour information la mairie n’oublie pas, par contre, de me réclamer près de 2000 euros de taxes foncière chaque année.
Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire
Bien cordialement
Bonjour Monsieur,
Le zonage d’un terrain s’apprécie en fonction de ses caractéristiques propres. Le Rapport de Présentation (RP) du dossier de PLU expose un chapitre sur les justifications des choix de zonage retenus.
Pour contester le classement de votre parcelle en EVP, il conviendrait de démontrer des contradictions entre ce zonage EVP et les données justificatives du RP du PLU.
Ensuite, la démonstration d’un traitement inégalitaire avec les parcelles voisines peut être un argument supplémentaire ainsi que les photos et vues sur votre parcelles exposant l’absence d’arbres. Evidemment, tout ceci sous toutes réserves d’être suffisamment démontré et prouvé. Il conviendrait de savoir quand le PLU a été définitivement adopté par le Conseil municipal pour connaître les délais de recours contre ce zonage sur le fondement de l’erreur matérielle de zonage ou erreur manifeste d’appréciation. Si vous êtes hors délai, il conviendrait de savoir si une prochaine procédure de modification du PLU est prévue permettant de rectifier ce zonage. Si cela ne peut aboutir, il reste la voie contentieuse. Vous demandez par lettre RAR au Maire d’abroger le règlement graphique illégal en ce qu’il classe votre terrain en EVP, et son refus de faire droit à votre demande ouvre le droit de saisir le tribunal administratif. Evidemment, vous ne pouvez vous contenter d’affirmer, il convient dès maintenant de constituer un dossier afin de prouver ce zonage illégal et fonder votre demande d’abrogation. Certaines personnes arrivent à défendre leurs droits en se représentant eux mêmes en justice, on peut même saisir le tribunal par voie dématérialisée, le ministère d’avocat n’est pas obligatoire. Toutefois, c’est assez technique. L’argumentaire doit en principe s’étayer d’exemples de jurisprudence ayant sanctionné l’erreur de classement en EVP. Compte tenu des enjeux, il peut être opportun de solliciter une consultation juridique d’avocat qui évaluera vos chances de succès sur un contentieux à mener.
Bien cordialement
Jasmine
Bonjour,
Mon père a acheté en 2010 un terrain de 2730m² pour la somme de 80000 euros aux parents de sa nouvelle femme. Mon père est très naïf et facilement influençable. Le terrain lui a été vendu soit disant « constructible ». Or, il y avait un PLU depuis 2007 et celui-ci avait été déclassé en zone N. Je me demande aujourd’hui comment un notaire a pu valider la vente d’un terrain en zone N à ce tarif là. Quels sont les recours possibles ? Est ce qu’il y a eu un abus de faiblesse ?
Cordialement.
Bonjour,
Avez vous vérifié le statut du terrain dans la réglementation en vigueur ? La réglementation est en constante évolution et il y a certainement eu des changements depuis 2007.
Il y a peut-être un potentiel sur ce terrain que vous ignorez. Par ailleurs, si la réglementation est en cours d’évolution, il y a peut être une analyse à faire pour produire une demande de modification de zonage…Bref, mettez à jour vos informations. Demandez un certificat d’urbanisme sur le terrain, n’importe qui peut le faire avec les références cadastrales du terrain. Demandez un CU simple (info sur la réglementation en vigueur dans un mois), et un CU opérationnel pour un projet fictif de construction (info sur la desserte par les réseaux publics et l’accès à la voie publique et éventuels projets d’équipements sur la zone dans deux mois).
Concernant un abus de faiblesse, il s’agit d’un délit dont les sanctions sont sévères. Il convient de manier cette expression avec soins car cela doit se prouver devant un juge pénal.
Le tarif pour la superficie peut être un peu élevé selon vérifications sur le réglementation, toutefois, cela ne paraît pas exhorbitant non plus. Seul un avocat vous permettrait de vérifier les recours possibles. Ceci étant, je maintiens la première proposition. En matière d’urbanisme, il y a de mauvaises surprises mais parfois des bonnes..
Jasmine -Droit sur terrain
Bonjour,
Je dispose d’un terrain classé en zone naturelle d’une superficie de 1000 M2, celui se trouve à proximité de plusieurs maisons, ( moins de 100 Métres)
La mairie est en cours de révision du plu, j’ai déjà assisté a la première réunion publique.
Je voudrais savoir comment constituer un dossier solide, afin de pouvoir faire changer le zonage de ma parcelle en zone constructible.
EAU ET EDF ok , parcelle desservie par une route.
Mon projet étant de créer des garages pour les louer aux habitants de la commune et aux artisans.
Merci pour le temps consacré à une éventuelle réponse.
Cordialment,
Bonjour,
Je me répète énormément dans les réponses aux commentaires, car beaucoup de questions se ressemblent. Je vous invite donc à surfer sur le site et bien lire les commentaires aux articles.
Il y a aussi des guides gratuits et guides à bas prix. Donc, en résumé :
– Demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour un projet fictif de construction sur votre parcelle, afin de disposer d’un arrêté officiel du Maire qui indique la desserte suffisante par les réseaux publics.
Ce certificat devra dresser en outre la liste exhaustive des contraintes d’urbanisme grevant votre terrain (si contrainte spécifique de zone naturelle, inondable etc…;
– Etude des documents du PLU s’il y en a un et notamment du plan de zonage sur la Commune pour étudier, comparer les différents zonages et voir lequel pourrait convenir sur votre parcelle.
Est-il possible en fonction des justifications des choix de zonage retenus dans le rapport de présentation du PLU de revendiquer le rattachement à la zone limitrophe ?
Il n’est pas possible de répondre de manière générale à une question précise nécessitant l’étude du dossier. Il faut avancer pas à pas afin de déceler les arguments les plus pertinents puis les développer sur un plan juridique pour faire entendre votre demande.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous possédons un terrain de 3000m2 sur laquelle se situent notre maison et une remise de 40m2. En 2013, nous avons détache une parcelle de 1500 m2 (sur laquelle se trouve la remise) avec le projet de nous faire construire une maison positive. Le projet prend forme. Je rencontre le maire cet ete qui me dit qu’ils vont bientôt définir un plu i . Selon ses propos, je ne dois pas m.inquieter car nous sommes près du centre du village et qu.ils ne vont pas couper notre parcelle. Il nous avertirait si tel était le cas.Le projet avance, le maire ne répond pas à mon mail, et je vais en janvier en mairie pour récupérer les particularités du pos. Le maire me montre alors le projet du plui qui prévoit de découper notre parcelle en diagonale. Quand je lui demande quel recours je possède, il me dit d’essayer de déposer un permis sous 15 jours car le conseil municipal doit valider le plui fin février. Que puis-je faire?
Je vous remercie de l’attention que vous porterez à la lecture de ce message
Cordialement
Bonjour,
Ne disposant pas des éléments précis de votre dossier et ne sachant pas si le PLU définitif ou le projet de PLU qui va être arrêté, je ne peux vous répondre.
Si c’est le projet de PLU qui est arrêté, vous auriez pu tenter il y a environ trois mois de déposer votre demande de permis de construire (délai d’instruction et allongement du délai possible).
En effet, du moment que le projet de PLU est validé en conseil municipal peu importe la date du dépôt de la demande de PC, vous risquez de vous voir opposé un sursis à statuer. Ceci étant, tout n’est peut être pas perdu car le sursis à statuer doit être motivé et justifié.
Si c’est le PLU définitif qui est adopté fin février, vous risquez de vous voir opposé un refus de permis de construire même si vous déposez votre demande maintenant.
Je pense que vous avez tout intérêt à vous manifester pour contester le zonage à l’enquête publique s’il s’agit du projet de PLU ou par un recours contre le PLU s’il s’agit du PLU définitif.
Toutefois, pour contester le zonage il faut disposer d’arguments solides. Il vous faut donc demander communication des documents du PLU pour procéder à l’analyse objective de la situation. Et là, je vous renvoie vers mes guides gratuits et payants et articles du blog avec les commentaires car je ne peux passer une heure à répondre à une question 🙂
J’en ai environ 25 en attente sur mon tableau de bord..
Tenez-nous informés
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis propriétaire de deux parcelles pour une superficie totale de 5000m2 abusivement classées en EBC par la mairie de Biot en 2008, alors même qu’un permis de construire y avait été précédemment accordé. Ces deux parcelles sont viabilisées, situées dans un lotissement, et bordées sur 3 côtés et demi de propriétés construites.
J’ai contacté la mairie de Biot en 2013, et depuis, j’attends que ma situation soit ré-examinée à l’occasion de la révision du PLU en cours. Pour l’instant il n’y a aucune avancée et, aux dernières nouvelles, on m’a répondu que les cas individuels ne seront pas étudiés avant encore un an minimum. Ces parcelles sont bien sûr invendables en l’état actuel, et génèrent des frais d’entretien très élevés en raison des OLD drastiques dans la région.
Y a-t-il des recours face à cette situation, ou des moyens d’accélérer la procédure de révision? Devrais-je prendre un avocat et attaquer la commune en justice?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bien cordialement,
Sophie
Bonjour Sophie !
Si le PLU est en cours de révision, c’est le moment ou jamais d’obtenir la modification du zonage sur votre terrain.
Vous sautez les étapes, car vous pouvez très bien obtenir gain de cause suite à l’enquête publique, ou convaincre les auteurs du PLU lors de l’étude des demandes individuelles.
Un client a ainsi obtenu suite à enquête publique, la suppression d’EBC sur les 2/3 de son terrain. Il faut constituer un dossier argumenté en fonction des documents du projet de PLU.
Renseignez-vous sur la date d’arrêt du projet de PU en Conseil Municipal et demandez transmission du dossier de PLU actuellement en vigueur.
Les arguments à développer se trouvent dans la réglementation locale et justifications de choix retenus par les auteurs du PLU (rapport de présentation notamment).
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
J’ai besoin de construire sur le terrain de ma mère situé dans la commune de St Joseph en Martinique. Malheureusement, depuis 2012 le terrain a été reclassé orange et N2. Impossibilité de construire alors que ce terrain est bordé de plusieurs autres maisons, elles, construites avant 2012. Aucune inondation, glissement de terrain ou autre cataclysme n’est jamais intervenu dans la zone. Je ne comprend donc pas ce classement. Que me conseillez vous ?
Bonjour !
Je vous suggère d’écrire un courrier recommandé avec les références cadastrales de votre terrain , le développement de vos arguments pour aboutir au questionnement sur le classement.
La Commune devra transmettre votre courrier à l’autorité compétente en l’occurrence pour les zones inondables la DDT ou plutôt DEAL en Martinique auteur du PPR i Plan de Prévention des Risques inondation.
Ensuite, en fonction de la réponse apportée, et si je maintiens mon désaccord, je demanderai quand est prévue la prochaine procédure de modification du PPR pour pouvoir demander la modification du zonage.
En attendant, je ferai une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (pour un projet de construction). Peu importe que le projet soit fictif, vous avez le droit d’en faire la demande à tout moment, c’est gratuit, et la Commune a deux mois pour vous répondre. Si la réponse n’est pas satisfaisante, vous pouvez également intenter un recours contre le certificat d’urbanisme négatif vous interdisant le projet de construction sur la base de l’exception d’illégalité car reposant sur un zonage illégal. Tout ceci avec la validation des conseils d’un avocat spécialisé en urbanisme qui confirmera la pertinence de cette démarche en cohérence avec les pièces propres à votre dossier.
Dans l’attente de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
je souhaite poser une question sur un terrain constructible qu’un employé de mairie a classé non constructible afin d’acheter notre parcelle à bas prix.
Le terrain est EN PLEIN MILIEU d’une zone résidentielle, accès à l’eau/l’électricité/la rue, et possédant une ancienne bâtisse dont les voisins ont volé les pierres (notre terrain familial étant éloigné, nous n’y étions que très rarement)
Comment procéder ?
Bonjour,
Si ces faits sont avérés, il s’agit à priori de détournement de pouvoir et de procédure : utiliser ses pouvoirs dans un but autre que celui conféré par la Loi.
En langage courant, on parle d’abus de pouvoir.
On peut aussi parler de prise illégale d’intérêt.
Un agent public a ainsi été condamné dans une affaire de marchés publics à 1 ans d’emprisonnement avec sursis et 10 000 euros d’amende. Arrêt de la Cour de cassation du 13 janvier 2016.
Selon l’article 432-12 du Code pénal, la prise illégale d’intérêts est « le fait, par une personne dépositaire de l’autorité publique ou chargée d’une mission de service public ou par une personne investie d’un mandat électif, de prendre, recevoir ou conserver, directement ou indirectement un intérêt quelconque dans une entreprise ou dans une opération dont elle a, au moment de l’acte, en tout ou partie, la charge d’assurer la surveillance, l’administration, la liquidation ou le paiement ».
Je pense qu’il convient déjà d’adresser un courrier recommandé au Maire énonçant les faits sans aucune accusation pour avoir la version écrite et les arguments de la Mairie sur la procédure évoquée.
Questionnez et demandez pourquoi les choses se sont passées ainsi dans un courrier recommandé (j’insiste sur l’accusé réception, les courriers simples sont du temps perdu car pas de preuve de vos échanges).
Et tenez-moi informée
Jasmine – Droit sur terrain
Effectivement les activités en lien avec les animaux domestiques et notamment les éducateurs / dresseurs canin, sont régies par le code rural L214 -6-1 avec déclaration à la préfecture.( DDPP)
Est ce que cela veut clairement dire quant à l’utilisation du sol non conforme à la zone NF du code de l’urbanisme, cet argument écrit sur le CUP ne peut être pris en compte?
Que si aucune autorisation (construction/ aménagement )n’est demandée pour mon projet , la mairie ne peut s’opposer à mon activité si cette dernière est conforme aux normes de la DDPP ?
en vous remerciant
Bonjour !
Je ne comprends pas votre question, désolée.
Il conviendrait de montrer les documents de la Mairie qui s’opposent à votre projet d’activité à un avocat en urbanisme pour qu’il analyse si les fondements du refus sont légaux et non abusifs.
Si vous n’avez pas les moyens, vous pourriez exercer un recours gracieux au Maire en invoquant que vous respectez toutes les règles applicables et que vous contestez le refus dans le CU.
Auquel cas, vous adressez copie de ce recours gracieux au Préfet – service contrôle de légalité – et vous lui demandez de prendre position en exerçant un recours hiérarchique.
Si le Préfet exerce un recours hiérarchique à l’encontre de la décision négative qui vous est adressée, il demande au Maire de procéder au retrait du CU non fondé en Droit.
Cela vous amène à obtenir l’avis éclairé du juriste de la Préfecture sur votre dossier et la légalité du refus.
Tenez-nous informés des suites.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je souhaite acheter un terrain pour un projet d’éducateur/dresseur canin (sous la forme association 1901 et /ou auto-entrepreneur ).
Le terrain est en zone NF du PLU BORDEAUX metropole, de surcroît inconstructible (zone de recul « non aedificandi » ).
Pour mon projet, je n’ai besoin d’aucune construction (qui me serait de toute façon refusée car à la base ,je ne suis pas exploitant agricole, ni forestier) ni raccordement nécessaire.
Ma mairie m’a demandé d’établir un Certificat d’urbanisme professionnel (CUP) que j’ai remis, pour instruction. (Il y a 3 semaines ).. .
Avant la remise du CUP , ma mairie avait questionné les responsables de l’urbanisme de bordeaux metropole pour avoir une premier avis officieux. Ma mairie m’a avoué que m’a demande était peu fréquente et suscite des interrogations. ..peut être trop. .
Un premier retour officieux m interdirait mon projet qui ne serait pas en lien avec la destination du terrain.
Je précise à nouveau que mon projet ne sollicite aucune construction et ne dénature en rien le cadre dans lequel il s’inscrit.
Peut on jouir de sa propriété privée, pour y exercer une activité de plein air( bénévole ou professionnelle ) sans lien avec la destination du terrain, dès lors qu’on ne fait pas construire, et qu’on ne dénature en rien le cadre où il s’inscrit ?
Il semblerait que oui après prises de contact de confrères éducateur/ dresseur, qui me disent pouvoir exercer sur tous types de terrain dès lors qu’aucun Permis de construire n’est demandé.
Existe t il un texte de loi allant dans ce sens?
Est ce que cette activité peut être eventuellement considérée comme un sport de nature à l’ Article L311-1 du code du sport, pour pouvoir y être autorisée sur n’importe quel terrain privée ( répondant bien sûr aux normes de la Direction Départementale de la Protection des Personnes ) ?
Merci d’avance pour le temps que vous voudriez bien m’accorder
Cordialement
Philippe
Bonjour !
En matière d’urbanisme, la Mairie gère les autorisations du sol : déclaration de travaux, permis de construire, affouillement/exhaussement du sol etc…
Si vous n’avez aucune autorisation à solliciter conformément aux dispositions du Code de l’urbanisme, il n’y a pas de contrôle à exercer sur votre activité au titre de la législation zone NF du PLU. Je rejoins la position de vos confrères.
Toutefois, cela n’exonère pas de respecter toutes les autres règles au titre de l’environnement et autres législations qui pourraient vous être opposées au titre de votre activité. Le Maire dispose d’un pouvoir de police pour faire respecter les règles applicables à votre activité.
Je n’ai aucune connaissance du Code du sport, renseignez-vous auprès de la DDPP, ils sauront mieux vous renseigner que moi.
Bien cordialement
Tenez-nous informés, à bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons acheté une maison avec un terrain divisible (certificat d’urbanisme fourni par l’ancien propriétaire). Nous avons donc payé un prix en conséquence. Au moment de l’achat, nous nous sommes renseignés auprès de la mairie, qui nous informe qu’il y a un PLU en cours, mais personne nous a dit que notre zone allait être classée comme zone Naturelle, donc non constructible.
Un an et demi après, nous avons reçu un journal local dans lequel nous avons appris l’enquête publique concernant le PLU et nous nous sommes manifestés par courrier recommandé. Qu’est-ce qui peut se passer après ? Merci par avance de votre réponse.
Cordialement,
Bonjour !
Vos interlocuteurs n’ont pas l’obligation de se renseigner (notaire, vendeur) sur un changement de réglementation en cours.
C’est pourquoi, il appartient l’acquéreur de se renseigner par lui-même. Bon nombre de personnes malchanceuses ont acheté des terrains à bâtir devenus inconstructibles suite à un changement de réglementation dont ils n’avaient pas été informés.
En l’occurrence, vous avez déjà la maison, mais si votre terrain est classé en zone naturelle, vous n’aurez peut-être plus le droits à rien : construction d’un garage, abri de jardin, extension de la maison, etc…
Il convient donc de vérifier que votre demande a été prise en compte dans le projet de PLU et vérifier si le commissaire-enquêteur a émis un avis favorable à votre demande.
Si ce n’est pas le cas, vous auriez peut-être intérêt à intenter un recours à l’encontre du nouveau PLU.
Le juge peut prononcer l’annulation partielle du PLU, à savoir le zonage affecté à votre parcelle, s’il estime qu’il ne répond pas aux critères du classement en zone naturelle édictés par le Code de l’urbanisme.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour, nous avons donner un terrain constructible , de 4000 m2 en 1989 à ma fille, en 2017 elle veut vendre une partie de ce terrain en 2 terrains constructible, le maire lui accorde que un terrain, qui fait 1100 m2 a lors qu’il vont être viabiliser. tous les deux.
que faire
Bonjour !
Il convient de vous référer à la réglementation en vigueur sur la Commune : ce qui est autorisé ou interdit.
Et de vous faire expliquer les motifs du refus de la Mairie.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Merci Jasmine
J’au lu le livre en entier. Très instructif
Bonsoir
Une question. Est-ce que une DIA protège le propriétaire du terrain d’une DUP? Je sais que oui pour une DPU car la Mairie a renoncé à préempter, mais est-ce la même chose pour une DUP avec comme but l’expropriation?
Merci
Bonjour Pierre,
Je ne saisis pas bien la question. La Déclaration d’Intention d’Aliéner dite DIA est une information envoyée par le notaire au Maire qui décide ou non de préempter si le Droit de Préemption Urbain dit DPU a été institué sur le secteur concerné. Cette information concerne donc une opération donnée : signature d’un compromis de vente avec tel acquéreur à un moment donné. Si le Maire garde le silence ou renonce à préempter, il n’y aura pas de préemption sur cette opération. Pour une DUP – Déclaration d’Utilité Publique, c’est une autre situation juridique dans laquelle la Mairie a institué un périmètre où il est effectivement possible d’exproprier. C’est une procédure différente où le Maire peut effectivement enclencher une procédure d’expropriation.
Ce sont deux procédures différentes : préemption en cas de vente du bien dans le périmètre du DPU ou expropriation en cas de mise en oeuvre de la procédure.
Bonne journée
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Merci Jasmine
Mon intention est bien sûr d’arriver à un compromis satisfaisant pour les deux parties. Je ne suis pas disposé par contre à me faire voler la plus-value de 20 ans au bénéfice de qui que ce soit.
Bonjour
Je suis propriétaire d’un bâtiment qui a pris de la valeur immobilière depuis que je l’ai acheté il y a presque 20 ans. Le terrain est dans une ZAC en plein centre ville, à 50 m de la gare routière. Mieux placé, plus central on ne peut pas.
En 2013, le PLU a classé mon terrain en Zone UA.
Nous avons signé un compromis avec un promoteur mais malheureusement le PLU a été annulé. Nous avons reçu une DIA de la préfecture, avant la loi ALUR (elle est toujours valable aujourd’hui). Depuis, comme nous sommes en ZAC du centre, nous avons essayé de faire passer le projet sous cette règlementation qui nous permettait de construire seulement 5000 m2.
Nous travaillons avec le promoteur d’une grande banque qui nous fait une offre et présentons un avan-projet au maire. Entre temps, la Mairie fait une modification au POS et coupe mon terrain en deux parties, 1/3 en zone UC et 2/3 en zone UD. Même avec cette coupure arbitraire, nous arrivons à caser le 5000 m2. Mais pendant la dernière réunion avec la Mairie, nous apprenons que Monsieur le Maire n’est plus d’accord pour nous laisser construire en limites des terrains communaux non constructibles qui entourent le bâtiment. Résultat, on ne peut construire que 2000 M2 de plancher.
Cette modification du POS est en contradiction avec le PADD, le SCOT et les lois ALUR et SRU qui prônent la densification des centres. Nous sommes à moins de 50 m de la gare routière sur un axe majeur de passage et pratiquement en plein centre de la ville. Tout autour de nous il y a des bâtiments de 5 étages, mais les deux tiers du terrains sont maintenant classés en zone UD.
Nous sommes dans les temps pour déposer un recours gracieux, mais je pense aussi pouvoir demander au Maire et au conseil municipal, le reclassement en Zone UA comme le cas que vous avez présenté dans la ville de Lattes. Nous allons attaquer la décision parce qu’elle n’est pas conforme au SCOT. Nous nous trouvons dans le cas du CHU de Clermont qui a gagné un recours contentieux contre une modification du POS qui avait comme seule intention de sous dimensionner la densité de construction.
Que pensez-vous de notre cas? Quel est le meilleur angle d’attaque? Que faire?
Merci pour votre aide
Bonjour,
Dans un premier temps, je pense nécessaire d’avoir un retour des services de la Mairie sur les motivations ayant entraîné ce changement de réglementation sur vos terrain, et cette restriction de densification. Il convient ainsi de les interroger par écrit (courrier recommandé afin de conserver la preuve), pour obtenir une réponse écrite.
Ensuite, il vous faut obtenir communication de tous les documents composant le PLU afin de préparer votre recours à l’encontre de la délibération ayant approuvé la modification du PLU.
Vous pouvez prévoir un recours gracieux :
– Vous demandez le retrait de la délibération pour erreur manifeste d’appréciation du zonage sur votre terrain.
– Vous faites copie de votre courrier et adressez votre demande au Préfet – service contrôle de légalité afin qu’il donne son avis sur le zonage de votre terrain. Le Préfet peut de son côté demander le retrait de la délibération s’il confirme une erreur d’appréciation sur votre terrain.
Vous développez vos arguments à l’aide des documents du PLU.
Il faudra lire « en diagonale » tous les documents afin de relever tant dans le rapport de présentation, le PADD, les OAP les dispositions sur l’application de la Loi ALUR et la densification du centre ville.
– Ces dispositions sont-elles cohérentes avec le zonage appliqué à votre terrain en centre ville ?
– Vous devez relever point par point chaque contradiction qui caractérise l’erreur de zonage.
– Vous analysez l’environnement de votre terrain, quel est le zonage à proximité ?
– Est ce cohérent ? Relève-t-on d’emblée une différence de traitement entre le zonage des secteurs voisins et votre terrain ?
– Que dit le SCOT sur votre secteur ? Est ce cohérent avec le zonage applicable à votre secteur ?
– Que disent les documents antérieurs à l’origine de la création de la ZAC et le dernier règlement de zone ? Le nouveau zonage est-il plus restrictif, et si oui est -ce justifié dans les différents documents du PLU ?
Evidemment, et comme vous le dites très bien tant la Mairie que le Préfet seront sensibles à de la jurisprudence similaire ayant sanctionné l’erreur de zonage.
Petite précision, vous bénéficiez d’un droit à communication des documents administratifs. Inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir le Guide « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits ».
Je conseille de faire la demande par courrier recommandé des documents qui vous manquent et de proposer de les enregistrer sur une clé USB. Pour éviter les longueurs de traitement de votre demande et les éventuels frais de reproduction.
Il vous faut l’extrait de plan de zonage de votre terrain, version papier. Pour les autres documents, cela ne me paraît pas gênant de les avoir téléchargés sur votre ordinateur.
Si vous voyez que c’est sans issue avec la Mairie, vous pouvez anticiper et déposer rapidement votre recours contentieux devant le tribunal administratif compétent.
Les délais de jugement sont longs !
Mais l’angle d’attaque selon moi est de tout mettre pour trouver une solution amiable :
1/ Retrait de la délibération ayant approuvé la modification du PLU = délibération en conseil municipal
2/ Modification du zonage applicable à votre terrain et ré-approbation du PLU modifié = délibération du conseil municipal.
Ces deux délibérations peuvent être prises le même jour pour plus de simplicité dans la procédure.
Evidemment, l’appui du Préfet (via son contrôle de légalité) peuvent vous aider dans ces démarches. Dès que vous aurez les arguments de la Mairie justifiant le zonage appliqué à votre terrain, vous pouvez vous rapprocher du contrôle de légalité pour échanger sur le sujet.
Enfin, si le projet de PLU a été adopté définitivement, vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la plus tardive des publications (journal local ou affichage de la délibération en Mairie) pour intenter votre recours gracieux ou contentieux.
En espérant vous avoir aidé, n’hésitez pas pour plus de précisions.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain