Construire sur terrain agricole
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Construire sur terrain agricole
Le principe est que la zone agricole est inconstructible. Toute construction y est interdite sauf par dérogations en cas de « constructions et d’installations nécessaires à l’exploitation agricole ». Le dossier de permis de construire doit comporter les preuves, arguments et justifications conformes à des critères précis pour être validé.
Pour plus de détails, vous pouvez lire notre article sur la nécessité de construire en zone agricole, et celui sur les refus de permis en zone agricole.
Les juges annulent des refus de permis de construire en zone agricole
Voyons quelques critères retenus par les tribunaux saisis de recours pour reconnaître la nécessité de construire en zone agricole.
Madame C. sur la Commune de Mane
La Cour d’Appel de Bordeaux lui donne raison.
Que dit le POS – Plan d’Occupation des Sols (ancienne version du Plan Local d’Urbanisme) ?
«Pourront être autorisés : a) les constructions, installations (classées ou non) et travaux divers visés à l’article R.442-2 du code de l’urbanisme, à condition :
- qu’ils soient liés ou complémentaires à l’activité agricole
- qu’ils soient implantés à proximité du siège d’exploitation ou sinon sur des terrains de moindre valeur agricole
- que l’activité agricole et la qualité du site ne soient pas atteintes
La nécessité de construire sur le terrain agricole approuvée par les juges
Madame C. a convaincu les juges sur la nécessité de construire sur son terrain agricole avec les arguments suivants :
- Le matériel nécessaire à l’exploitation est entreposé à proximité immédiate
- Y sont implantés des serres et des tunnels d’élevage en relation directe avec l’entretien du troupeau
- L’existence de la maison d’habitation permet une surveillance accrue de l’ensemble de l’exploitation
- Ce projet doit être réalisé sur un terrain de moindre valeur agricole où affleure la roche
Madame H. sur la Commune de Gambais
Que dit le POS – Plan d’Occupation des Sols ?
« Sont admises les occupations et utilisations ci-après sous réserve d’implantation à proximité immédiate des bâtiments existants : les constructions à usage d’habitation, à condition d’être destinées au logement principal des exploitants agricoles ou au logement du personnel… » ; que l’article NC 2 de ce plan dispose que constituent des « occupations ou utilisations des sols interdites » : « les constructions à usage d’habitation autres que celles liées à l’activité agricole »
La nécessité de construire sur le terrain agricole approuvée par les juges
Madame H. a convaincu les juges sur la nécessité de construire sur son terrain agricole avec les arguments suivants :
- Sa qualité d’exploitante agricole. La Cour retient les pièces produites et notamment l’adhésion à la Mutualité Sociale Agricole
- Qualité reconnue par la direction départementale de l’agriculture et de la forêt dans un avis sur permis de construire pour un bâtiment à usage agricole
- La nécessité de construire sur le terrain agricole afin d’être à proximité de son haras.
Mr et Mme A., éleveurs de chevaux en Mayenne
Que dit le POS – Plan d’Occupation des Sols ?
Sont autorisées :
- « Les constructions à usage d’habitation dépendant d’une exploitation agricole, à condition d’être intégrées ou accolées aux constructions à usage agricole ou édifiées en même temps, ou d’en être distantes de moins de 100 mètres »
La Commune de Bondues refuse le permis de construire au motif que la maison d’habitation n’était pas directement liée à une activité agricole.
La nécessité de construire sur le terrain agricole approuvée par les juges
- M. et Mme A. pratiquent une activité d’élevage de chevaux (l’attestation vétérinaire faisant état de quinze poulinages)
- L’habitation prévue est située à moins de cent mètres des bâtiments d’élevage
- La qualité d’exploitante agricole de Mme A. inscrite à la Mutualité Sociale Agricole
- La circonstance que Monsieur A. ait exercé des activités salariées dans d’autres structures est sans effet sur cette qualité
M. Vigneron sur la Commune de Pourrières
Que dit le POS – Plan d’Occupation des Sols ?
- Sont admises les constructions de bâtiments d’exploitation destinés au logement des récoltes, des animaux et du matériel agricole,
- Les constructions à usage d’habitation directement liées et nécessaires à l’activité de l’exploitation agricole.
La nécessité de construire sur le terrain agricole approuvée par les juges
- Mr V. possède une exploitation de 26,77 hectares, supérieure à la Superficie Minimale d’Installation exigée par les dispositions du règlement du plan d’occupation des sols.
- Il est affilié à la Mutualité Sociale Agricole du Var
- La construction à usage d’habitation envisagée doit être édifiée sur un terrain planté en vignes
- Mis à part le caractère morcelé de l’exploitation et la présence d’un hangar agricole, lié à cette dernière, sur une autre parcelle située à environ deux kilomètres, ce projet doit être regardé comme lié et nécessaire à l’activité de l’exploitation agricole.
Voilà pour ces quelques décisions judiciaires, nous en cherchons d’autres !
Savoir s’informer pour éviter le refus de permis de construire
Pour savoir si un terrain est constructible, il faut d’abord consulter le règlement d’urbanisme applicable à votre terrain :
- Zonage et règlement du PLU – Plan Local d’Urbanisme
- ou
- Zonage et règlement du POS – Plan d’Occupation des Sols
- ou
- Carte communale et les zones constructibles
- ou
- RNU – Règlement National d’Urbanisme et les PAU – Parties Actuellement Urbanisées
Le plus simple est de se renseigner au service urbanisme de la Commune et de demander copie du zonage et du règlement applicables au terrain.
Les conditions pour construire sur un terrain agricole
L’exploitant agricole doit exercer une activité agricole significative et durable justifiant sa présence permanente sur l’exploitation
- Prouver sa qualité d’exploitant agricole et justifier le besoin d’être présent en permanence sur l’exploitation,
- Répondre aux définitions des activités agricoles définies à l’article L 311-1 du Code Rural,
- Prouver la viabilité économique de l’exploitation agricole. La taille de l’exploitation est un critère déterminant pour différencier les activités professionnelles des activités de loisirs,
- Prouver que le projet s’inscrit dans la durée : plus de 5 ans (des dérogations sont envisageables…)
La construction en lien direct avec l’activité agricole
La construction doit être en lien direct avec l’activité agricole ! Être agriculteur ne donne pas en soi le droit de construire en zone agricole. Il faut prouver que le projet de construction est nécessaire à l’exploitation agricole. Cette condition est importante, sujette parfois à interprétation cependant essentielle pour autoriser de construire en zone agricole.
Éviter le mitage de l’espace rural, lutter contre l’étalement urbain sont les objectifs poursuivis par le Gouvernement et les acteurs locaux. La perte des espaces agricoles se poursuit irrémédiablement depuis 20 ans, dans un contexte où on construit en périphérie des villes.
A noter que la loi dite “loi Macron” entrée en vigueur le 8 août 2015, permet aux PLU d’autoriser la construction d’annexes au sein des zones agricoles. Ces dispositions des PLU étant soumises à l’avis de la CDPENAF.
La Commission Départementale de Préservation des Espaces Naturels Agricoles et Forestier – CDPENAF
Son objectif est de diminuer par deux la consommation des espaces agricoles à échéance 2020. L’objectif de cette commission est de protéger le foncier agricole par principe inconstructible tout en préservant la capacité à se développer des exploitations agricoles. Cette commission donne donc son avis sur les permis de construire pour les constructions agricoles.
Attention aux dossiers incomplets des porteurs de projets
Les commissions départementales comme les instructeurs de permis de construire font parfois état des difficultés qu’ils rencontrent à étudier les demandes de permis de construire en raison :
- du manque d’informations transmises par les porteurs de projets,
- des interprétations différentes de la notion de nécessité à l’exploitation agricole.
Pour construire en zone agricole, il est donc recommandé de constituer un dossier très complet contenant toutes les informations et arguments nécessaires.
Sources :
- La loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche (LMAP) 2010-874 du 27 juillet 2010 a rendu obligatoire la Commission départementale sur la consommation des espaces agricoles – CDCEA.
- La loi d’avenir pour l’agriculture, l’agroalimentaire et la forêt (LAAAF) du 13 octobre 2014 crée la nouvelle CDPENAF.
- CAA de Bordeaux, 20 septembre 2007, Commune de MANE, n°05MA03169
- CAA de Versailles, 29 septembre 2006, Ingrid HANSEN, n°05VE00947
- CAA de Douai, 3 août 2006, Commune de BONDUES, n°05DA01238
- CAA de Marseille, 3 juin 2004, Préfet du VAR, n°00MA01082
63 réflexions sur “Construire sur terrain agricole”
Bonjour ,
Mes parents comptent me céder leur maison de campagne dans la Loire.
Non loin de celle-ci, je disposerai d’un terrain agricole de 4 ha.
Étant actuellement au chômage, mon projet serait de me déclarer Récoltant Solidaire Agricole de plantes sauvages pharmaceutiques et médicinales sur une surface inférieure à 1 ha .
J’aimerais créer des serres enterrées du style Walipini afin d’y faire pousser mes plantes toute l’année.
Le statut d’Agriculteur Solidaire me donnerait-il droit à une exonération de taxe d’aménagement, ou taxe sur les serres ?
Bonjour
J ai une pension de chevaux et j ai besoin de construire un ecurie pour les mettre en box l hiver
Est ce qu’avec une cotisation solidaire MSA je pourrais construire mon ecurie sur mon terrain classé agricole
Merci d avance pour votre réponse
Bonjour,
Rapprochez vous des instances concernées, mairie, chambre d’agriculture..
Faîtes votre demande de certificat d ‘urbanisme opérationnel si besoin (bcp d’infos sur le sujet dans le blog) qui vous confirmera la faisabilité de votre projet.
Bonjour,
Nous comptons acheter un terrain agricole de 2 hectares pour y faire du maraichage ainsi que de l’élevage de volailles et chèvres. Il y a déjà 800 m2 de bâtiments dont une grange que nous aimerions transformer en habitation. Est ce que vous pensez que cela serait possible ?
Bonjour,
La réponse est dans le PLU ! Demandez le règlement écrit de la zone concernée à la commune concernée.
Bonjour,
Avec ma compagne nous souhaitons nous lancer dans un projet de culture de safran.
Nous allons créer une SAS pour cela. Je vais également reprendre louer une truffiere pour ramasser et revendre les truffes.
Cette activité sera dans un premier temps en parallèle dune activité de salarié dans une entreprise privée.
Pensez vous que la demande d’un permis de construction peut-être accepté dans le projet de l’exploitation ou faut il attendre un peu d’ancienneté sur la société ? Est-il possible d’avoir un permis pour une activité qui est en parallèle dune activité de salariat ?
Enfin est ce que le statut SAS est pas un point bloquant pour faire une demande de construction de maison à usage d’habitation? Il faut savoir que si nous avons le permis nous souhaitons également avoir des moutons sur notre exploitation.
Je ne sais donc pas si les permis peuvent être accepté pour une activité annexe et si ça peut-être accepté pour un projet de devenir agriculteur ou si il faut déjà être agriculteur de depuis CB de temps.
Pouvez vous m’éclairer svp ?
Merci
Bonjour,
Comme je le dis très souvent sur ce blog, faîtes immédiatement votre demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Vous exposerez précisément votre situation dans la note descriptive et le Maire vous répondra sur la faisabilité de votre projet après avoir interrogé les intervenant concernés dans le cadre d’un arrêté officiel qui maintient vos droits. Délai de deux mois pour avoir ce précieux document.
Vous déposez votre demande début juin, vous avez la réponse début août…
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour. je suis agriculteur en volaille depuis 8 ans. et maintenant je reprends la ferme de mon oere en bovin. je voudrais faire une maison sur un terrain non constructible. mais la chambre a donné un avis negatif car je ne suis pas a plus de 100 m de l exploitation. mais actuellement j habite a 15km et pour la surveillance de mes futurs bovins eleve a l herbe. la surveillance est impossible et aucun terrain est viable car il y a 3 fermes dans le village.
j ai entendu dire qu une autre loi excitait mais avec le droit de construire a mois de 50m et la je serais a 36m.
merci de m aider et me dire vers qui me tourner
pas de maison pas de bovin
Bonjour,
Trouver une solution avec l’aide de la chambre d’agriculture je suppose.
Je n’ai pas la réponse à votre question.
Jasmine-Droit sur terrain
Bonjour, mon concubin et moi même avons fait un offre pour un terrain agricole de 2950m2 ou nous aimerions y réaliser notre rêve. Autant amoureux tout 2 des bouledogue français. ( nous avons un mâle et une femelle) nous aimerions avoir un petit elevage de cette race de chiens mais ne pouvons nous le permettre actuellement dans notre logement. Mais pas n importe quel élevage car nous voudrions que le terrain soit très écologique avec chenil + chalet pour les chien et habitation en bois, pas d électricité mais seulement des panneau photovoltaic et eau du forage abondant nous voudrions être au plus proche de la nature et les chiens auraient de l espaces. Pensez vous que notre demande de construction serait acceptée ? sachant que à la mairie au service urbanisme la dame nous a dit que au vus de l emplacement, la zone, se serait selon elle possible. Je vous remercie d avance. Laetitia
Bonjour,
Demandez votre certificat d’urbanisme opérationnel, vous aurez la réponse officielle de la Commune et le cas échéant les motifs d’un refus éventuel.
Le Cuo vous précisera par ailleurs si la construction peut être autonome par rapport aux réseaux publics et quelles conditions à remplir.
Toute personne qui dispose des références cadastrales d’un terrain peut faire la demande d’un CU o.
Conseil : Ne signez pas de compromis de vente avoir d’avoir obtenu les autorisations d’urbanisme nécessaires (permis de construire définitif purgé de recours et de retrait).
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
j’envisage le projet d’acheter un terrain agricole possédant des bugalows qui ont été construits en 2007 sans permis. Si je me fie à la loi de prescription des constructions illégales de 10ans, ces constructions sont aujourd’hui légales et ne peuvent plus être démolies? Est-ce bien ça ?
Un de ces bungalows est en location meublée de tourisme et je compte demander une autorisation d’exploiter le terrain. Pourrais-je continuer à louer en meublé et habiter dans un des autres bungalows ?
Merci beaucoup de votre aide.
Cordialement
Bonjour,
Le délit de prescription éteint le délai de poursuites pénales effectivement. Toutefois, selon votre projet, il faut voir s’il est nécessaire de demander la régularisation des constructions par exemple dans le cadre d’une procédure de révision du PLU afin de modifier le zonage agricole, et l’affecter d’un zonage Nto Naturel touristique par exemple. Le zonage Nto peut ne pas exister sur votre commune, puisque c’est la Commune qui crée son propre zonage indicé. Toutefois, cela peut être une proposition de votre part afin de reconnaître le bâti existant et faire valoir l’attrait touristique pour la Commune.
Cela valorisera le terrain, vous permettra de bénéficier d’un permis de régularisation, et vous pourrez reconstruire en cas de sinistre, faire des travaux de ravalement ou d’extension (etc…) si tout ceci est réglementé dans le règlement de zone Nto.
Ce serait selon moi la première démarche à mener avec la Commune, beaucoup de PLU sont en cours de révision. Il se peut que ce soit le cas chez vous.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour je suis un jeune éleveur de porcs. Je possède un terrain à environ 600 mètres de mon exploitation et je souhaiterais y construire ma maison dans un avenir proche.
Pouvez vous m’éclairer ? Est il possible de construire une maison à une telle distance de l’exploitation ?
J’ai entendu dire néanmoins que je ne pouvais pas construire à moins de 150 mètres de l’exploitation car elle est classée mais je n’arrive pas a retrouver le document pour me le confirmer.
Faut il attendre un certain temps avant de commencer les démarches ? Je suis co-gérant de l’entreprise depuis septembre 2018 auparavant j’étais salarié ( depuis juillet 2013 ).
Sachant que je suis actuellement locataire et que j’habite en centre ville à environ 3km de mon exploitation, il serait évidement préférable que je me rapproche de mes bêtes.
Je vous remercie d’avance.
Bonjour,
Faîtes votre demande de certificat d’urbanisme opérationnel à la Mairie, vous aurez la réponse sous deux mois sur la faisabilité de votre projet.
Le CUo tiendra compte de la distance (localisée sur un plan de cadastre joint à votre demande), de la nécessité de votre présence sur les lieux de l’exploitation (à détailler dans la notice descriptive que vous joindrez), et de toutes les contraintes d’urbanisme propres à la situation de votre terrain dans la réglementation d’urbanisme.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
mon conjoint est agriculteur de 50 vaches allaitantes nous sommes actuellement logés à titre gracieux chez les parents qui vivent sur l’exploitation. Nous souhaitons construire sur la moindre parcelle que nous possédons qui se trouve à 600m du siège de l’exploitation et des bâtiments. Mais nos vaches velent et sont dehors les 3/4 de l’année qui sont sur nos parcelles autour de la parcelle que nous souhaitons construire soit autour de 5 et 100metres ce qui permet de surveiller nos bêtes.
Nous avons eu notre CU opérationnel délivre tacitement il y’a 7 mois, mais le permis a été refusé avec avis favorable de tous les acteurs (Marie, électricité, eau, chambre agriculture, service assainissement) mais la CDPNAF a émis un avis défavorable.
Que pouvons nous faire ?
Bonjour
Je suis horticulteur avec ma femme depuis 2005 en zone urbaine. Notre exploitation de plus 3600 m2 est située sur une parcelle de 6000 m2 en zone A. J’ai demandé récemment un certificat d’urbanisme en vue de construire notre maison d’habitation pour des raisons pratiques, techniques et financières, celui-ci nous a été refusé à deux reprises prétextant que notre activité ne justifie pas notre présence sur le site de production; selon la « doctrine « qui stipule que la construction d’une maison d’habitation est réservée aux seuls éleveurs. Le technocrate qui a pondu cette doctrine connait il réellement notre métier pour se permettre un tel jugement!
Nous avons été reçu par différents instructeurs bien compréhensifs…mais bien incapables de nous aider dans notre démarche!!
J’ai le sentiment que tout le monde se cache derrière cette doctrine, mais je sais également (cas concrêt a l’appui) que quand ils veulent, ils peuvent… suffit qu’ils veulent!!
En clair, je ne sais plus quoi faire devant cet immobilisme!
Bonjour,
Si vous avez reçu un arrêté de certificat d’urbanisme opérationnel négatif, peut-être faut-il envisager la voie contentieuse (recours gracieux puis contentieux) pour tenter de négocier jusqu’au bout avec les services de la collectivité, puis demander le cas échéant l’arbitrage du juge (case médiation puis jugement).
Désormais avec le télérecours, vous pouvez simplement introduire votre recours par voie dématérialisée sur le site de la juridiction. Ce qui vous laisse une chance d’exposer vos arguments et de contester le bien fondé de cette doctrine. Attention cependant à demander l’exonération des frais de dépens en cas de perte du procès.
Qu’en pensez-vous?
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour.
Nous sommes actuellement sur un terrain de 4500m2 qui n’est pour le moment ni un terrain constructible, ni un terrain agricole.
Mais la maison actuellement sur ce terrain est bien connue comme une habitation et fait environ 90m2. Il y a donc une adresse connue, arrivée d’eau, électricité, etc..
Les plans d’urbanisme sont actuellement en changement et il est prévu pour le moment que mon terrain passe en terre agricole.
Je suis salarié et affilié à la msa en statut micro ba (non professionnel) pour un élevage canin de petite ampleur.
J’aimerai par la suite m’agrandir mais je ne passerai pas professionnel vis à vis de la msa puisque le nombre de chien requis pour prétendre ce statut est très élevé et ce n’est pas dans mes projets d’en avoir autant.
Je resterai donc salarié avec cette activité d’élevage canin à côté.
J’aimerai construire une extension pour mes besoins personnels ainsi que des locaux indispensable pour mon activité d’élevage afin d’être en règle avec les normes et pouvoir agrandir un peu l’élevage.
Ma question est donc, sera-t-il possible pour moi de réaliser ces projets et de construire ? Ma demande sera-t-elle acceptée ?
Malgré que je ne sois pas reconnu « professionnel » vis à vis de la msa.
Merci d’avance.
Bonjour,
Je crains que ce ne soit pas possible. Toutefois, vous n’avez rien à perdre à demander un certificat d’urbanisme opérationnel en précisant vos projets et en prenant soin de préciser dans une note d’accompagnement les motifs de votre demande, expliquer pour quelle raison vous ne pouvez passer professionnel et apporter les justificatifs nécessaire de votre inscription à la MSA en tant que non professionnel.
La Commune vous répondra sur la faisabilité de votre projet et aura donc interrogé les services compétents pour évaluer si l’autorisation sera accordée.
Vous aurez une réponse claire dans un arrêté officiel du Maire qui engage son auteur. L’extension sera peut-être possible en fonction du règlement de zone applicable à votre parcelle et pas les locaux, etc…
Ce serait gentil à vous de nous tenir informés pour aider ceux qui nous lisent.
Jasmine -Droit sur terrain
Bonjour ,
Je suis à mon compte depuis juin , je suis déclaré en temps que paysagiste a la MSA . Mon projet n’est pas pour l’instant de faire une maison sur le terrain ( dont je ne suis pas encore propriétaire) mais de construire un hangar. Le terrain fait 6000m et il est constructible agricole. J’ai lue un peut les commentaires , j’aimerais juste savoir si mon projet et possible et savoir où m’adresser.
Je vous remercie d’avance.
Bonjour !
Je vous conseille mon guide du propriétaire malin et bien dans ses droits : chapitre sur le certificat d’urbanisme opérationnel.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour.
je viens d’acheter un terrain agricole de 7 hectares.
je passe un Bprea maraîchage pour m’installer de l’année prochaine.je compte faire de la lombriculture(élevage de lombrics pour fabriquer du terreau lombricompost) et aussi une centaine de ruches pour l’apiculture.je compte cotiser à la msa aussi.
je vais faire une demande de construction pour des hangars liées à cette activité,dans un premier temps.
Compte-tenu du matériel qui va rester en permanence sur le lieu et la surveillance qui demande la lombriculture comme activité d’élevage,je voudrais m’installer en construisant mon habitation sur le terrain.
quelles démarches dois-je entreprendre pour la viabilité de ce projet?.
sachant que j’ai mon projet d’installation agricole écrit déjà.
A qui m’adresser dans un premier temps une fois que j’aurai démarré cette activité?
Je vous remercie d’avance.
cordialement
Alberto barreiro
Bonjour,
Je vous invite à relire les articles sur le sujet et les commentaires afférents. La question a déjà été plusieurs fois évoquée sur ce site.
Règlement et zonage de la réglementation d’urbanisme applicable, certificat d’urbanisme opérationnel, rapprochement avec la chambre d’agriculture. La nécessité de la présence permanente sur le site est souvent le point faible des dossiers. Il convient de vous rapprocher dès maintenant de l’administration, et de déposer votre demande de CU pour avoir la réponse officielle sur la faisabilité de votre projet.
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis actuellement en train de faire les démarches nécessaires concrétiser mon projet.
Je projette de faire l’achat d’un terrain agricole d’un peu plus d’1 hectare en y développant une activité agricole maraîchère, élevage d’animaux ainsi qu’une ferme-auberge. J’aurai donc le statut d’exploitant agricole à la MSA.
Après avoir rencontré le maire de la commune qui ne voit pas d’inconvénient à mon projet, il m’a invité à me rapprocher de la chambre d’agriculture concernant l’aspect construction, chose que j’ai fait.
La surface cultivée sera de 1000m² et des habitats pour les animaux sont à prévoir ainsi que pour l’accueil pour la ferme-auberge où l’exploitation sera le support de cette activité.
Pour ces différentes raisons, je souhaite donc y construire mon habitation.
Avez-vous des conseils à me donner pour pouvoir voir ce projet aboutir svp ?
En vous remerciant par avance.
Bonjour,
Pour gagner du temps, je vous conseillerai de déposer dès maintenant une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Ce n’est pas long à remplir, vous pouvez télécharger le formulaire sur le site gouv.fr, et vous aurez une réponse négative, positive ou sous conditions dans un délai de deux mois sur la faisabilité de votre projet. Echanger oralement avec l’administration c’est une bonne chose, ceci étant cela ne met jamais à l’abri de « découvertes » qui surgissent à l’occasion d’une demande officielle de renseignements. Ainsi, selon moi vous gagnez du temps en déposant cette demande de CUo dès le départ.
Vous remerciant de votre retour,
A bientôt
Jasmine-Droit sur terrain
Bonjour,
Nous sommes un groupe de 3 amis à vouloir monter une micro ferme en permaculture (maraichage, arbres fruitiers, petits fruits rouge et élevage de petits animaux).
Nous avons trouvé une propriété de 6 hectares comprenant une maison d’habitation et 2 hangars.
Pour des raisons de praticité, nous souhaiterions avoir chacun une habitation sur place.
Un découpage a été fait par un géomètre afin de diviser le terrain (2 hectares chacun), 1 personne avec la maison, les 2 autres ont un hangar chacun.
Le compromis de vente a été signé et nous avons fait une demande de Certificat d’Urbanisme pour transformer un des deux hangars en habitation, la demande pour le second hangar sera fait dans un second temps. La propriété étant sur une partie agricole du PLU, nous mettons en avant le fait qu’il s’agira d’une exploitation agricole pour obtenir une changement de destination.
Nous avons rencontré la chambre d’agriculture pour présenter notre dossier mais il sera très difficile de rentrer dans les critères définis par le département compte tenu de notre système de micro ferme.
Le fait que ces 6 hectares soient en friche depuis de nombreuses années nous permettrait-il de faire une demande à la CDPENAF afin d’obtenir une dérogation particulière ?
Sinon pouvons-nous appuyer notre demande auprès de la mairie et demander une évolution du PLU pour passer les hangars en zone spéciale et ainsi pouvoir changer leur destination ?
Y aurait-il d’autres démarches que nous pourrions effectuer ?
Merci pour votre aide.
Bonjour !
Il convient déjà de lire précisément le règlement de zone agricole applicable à vos terrains : carte de zonage sur parcelles cadastrées + règlement de zone afférent.
Le certificat d’urbanisme opérationnel (et non de simple information) vous indiquera la présence des réseaux publics et desserte par la voie publique.
Même si vous êtes déjà au courant, disposer d’un document officiel de l’administration le mentionnant est un atout dans votre dossier.
Ensuite, si la réglementation s’oppose à vos projets, il conviendrait effectivement de monter un dossier objectif (à éviter la pente vite prise d’expliquer ses projets de vie personnels).
Objectif veut dire orienter votre argumentaire par rapport au développement de l’agriculture sur la Commune. Appuyez-vous sur les documents du PLU s’ils existent (rapport de présentation, PADD).
Développer l’intérêt pour la Commune de la prise en main de ces 6 ha de friches. Et expliquer votre projet économiquement viable et pérenne.
Cette première étape accomplie à savoir démontrer le sérieux de votre démarche aux différentes instances.
Ensuite, vous demandez (s’il y a révision / modification du PLU) la possibilité d’identifier les hangars dans les documents du PLU afin d’autoriser le changement de destination en habitation. Il convient donc en résumé de savoir ce qui est précisément autorisé ou interdit dans la réglementation locale, et si la réglementation locale est en cours de révision de connaître les prochaines échéances afin de préparer votre dossier de demande de modification de zonage.
J’espère avoir répondu à votre question.
Tenez-nous informés des suites
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je cherche à acquérir un terrain agricole de 2 hectares, en vue d’y installer mon elevage de chats, et une habitation.
Le terrain est situé en zone N, il y a un batiment cadastré sur ce terrain, eau et EDF au pied du terrain. Je suis cotisante à la MSA et eleveuse déclarée. Mon activité d’elevage nécessite de vivre sur place, comment etre sure que je puisse construire sur ce terrain, mon local agricole pour elevage et ma maison à coté ?
Merci de votre retour
Cordialement
Bonjour !
Il convient d’étudier la réglementation locale applicable à votre terrain.
Le plus sûr et fiable, sauf erreur de l’administration (ce qui peut arriver) est déjà de faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
Je vous conseillerai donc de faire dès maintenant votre demande de certificat d’urbanisme opérationnel auprès de votre Mairie en détaillant précisément votre projet avec localisation sur la parcelle concernée et donnant toutes les explications nécessaires accompagnées de vos documents MSA, éleveuse déclarée.
La Mairie dispose d’un délai de deux mois pour vous répondre. Ce certificat centralise les informations d’urbanisme applicables au terrain et peut maintenir un taux plus favorable de taxe d’aménagement.
A utiliser et renouveler sans modération ! 🙂
Tenez-nous informés
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjours,
Tout d’abord merci de votre participation active pour toute les personnes dans le besoin de réponse,
Je souhaitais me renseigner sur 2 choses, mon cas est le suivant, je suis propriétaire avec ma femme d’un terrain classé zone agricole d’environ 1900m², nous avons 2 enfants majeurs et actuellement nous n’avons pas de résidence principale.
Le premier sujet que je souhaite aborder est le suivant, est il possible de construire une résidence principale hors activité agricole de notre part en insistant sur le fait que nous soyons actuellement sans domicile fixe ou est il obligatoire de faire une activité agricole malgrès la faible exploitation possible que nous pourrions faire ?
Mon deuxième sujet concerne un projet d’avenir a long terme, est il possible de construire sur ce terrain en proclament vouloir ouvrir des auberges accueillant des toursites tout au long de l’année celà peut il avoir un impacte sur la decision de construction d’une quelconque habitation apportant ainsi un soutient au premier sujet ?
Vous remerciant par avance pour vos réponses.
Bonjour !
L’administration tient compte uniquement de la réglementation applicable du PLU ou autre document d’urbanisme applicable pour autoriser les constructions.
Quelle que soit votre situation personnelle ou vos projets, la seule chose qui compte c’est le règlement attribué à votre zonage.
Il faut donc vous renseigner en Mairie et leur demander copie du zonage et de la réglementation applicable à votre terrain.
Si la réglementation empêche toute construction, il convient de voir avec eux quelles sont les possibilités de faire modifier le zonage.
Pour cela, il faudrait que la Commune ait projeté de modifier/réviser le document d’urbanisme actuellement applicable.
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis petit fils d’ancien exploitant agricole. Mes grands parents possèdent un camping rural.
ils ont un terrain agricole d’un hectare desservi par un chemin rural. Ce terrain est loué et cultivé a un paysan. Je serai héritais du camping avec ma sœur et cousins, (4 personnes).
Je suis ouvrier paysagiste et je cotise à la MSA. J’envisage de construire une maison sur ce terrain situé a 150 mètres du camping afin d’être sur place pour gérer le camping, assurer l’entretien du site et accueillir les campeurs. Comment justifier ce besoin de construction, et surtout est-ce qu’il me serait possible de construire une maison d’habitation?
D’avance merci.
Bonjour,
Vous n’avez pas téléchargé le guide gratuit ni lu beaucoup d’articles et de commentaires du Blog. 🙁
Comme je le dis à chaque fois, il convient de demander copie de la réglementation applicable à la Commune pour savoir ce qui est autorisé et interdit de construire.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir,
Je suis cotisant solidaire à la msa pour mon activité d’élevage de poney.
J’ai fait une demande de permis de construire à la mairie de ma commune par rapport à un projet de hangar sur un terrain agricole qui jouxte ma maison, celui m’a été refusé parce que je ne suis pas exploitant agricole. Je pensais que étant inscrit à la msa il m’était possible de le faire ?
PAr avance merci pour votre réponse.
Christine.
Bonjour,
Je vous conseille la lecture de l’article Cheval et activité agricole. La Cour de cassation a estimé pour juger s’il s’agissait d’un bail rural que l’activité menée par l’association dont l’objet était l’exploitation d’équidés menait bien une activité agricole conformément à l’article L 311-1 du Code rural. Si vous répondez aux critères (voir avec la chambre d’agriculture), vous pourriez peut-être faire valoir votre activité agricole pour l’obtention d’une autorisation. Cette autorisation sera délivrée en fonction de la réglementation applicable à votre zone.
Il convient donc de vous assurer de ce qui est interdit et autorisé par le règlement de zone (à demander en Mairie).
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour ,
Je suis proprietaire d’un terrain agricole où j’ai construis ma maison auparavant en étant sous le statut d’agriculteur , n’étant plus sous ce statut , j’aimerai construire une maison pour ma fille sur ce même terrain . Sachant que ce terrain n’a jamais fait l’objet d’une utilisation agricole depuis plus de quinze ans et qu’il ne represente pas une surface agricole utile ? Comment puis je faire ? Est ce possible de construire ?
Bonjour,
Vous êtes autorisé à construire ce que la réglementation de la Commune autorise.
Si la Commune applique un PLU, il vous faut le règlement de zone applicable.
Si ce règlement interdit toute construction, il convient de demander la modification du zonage agricole lors d’une procédure de mise en révision du PLU pour le rendre compatible à la réalité. Seule une modification de la réglementation applicable pourra permettre de construire sur le terrain.
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour,
je suis propriétaire d’une maison de 100m2 sur un terrain agricole de 2500m2.
ce terrain n’est plus destiné à l’agriculture depuis plusieurs dizaine d’années.
lors de la révision du PLU, j’ai demandé a faire revoir mon terrain, ma demande a été refusée.
je souhaite faire un garage (ou abris) pour mes voitures, accolé a ma maison.
est ce possible et si oui sous quelles conditions?
merci pour votre réponse
Bonjour !
Les récentes lois en urbanisme permettent de demander l’identification d’un bâtiment à usage d’habitation sur un terrain agricole pour y autoriser annexes et extensions.
Il faudrait que le PLU soit en cours de révision pour pouvoir formuler cette demande à la Mairie.
Deuxième possibilité, vous disposez des arguments de fait et de droit pour démontrer l’illégalité du zonage agricole. Vous pouvez formuler votre demande de déclassement lors d’une procédure de révision du PLU et convaincre le commissaire-enquêteur de se rallier à votre demande.
Je prépare des guides pratiques sur les démarches administratives à mener, inscrivez vous à notre page Facebook ou à la newsletter pour être informée.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’habite une maison dans une zone agricole pour laquelle tout est en règle.
Par contre, bénéficiant d’un grand terrain, je souhaite construire une grange/étable pour une activité agricole/d’élevage comme hobby.
Je ne suis pas agriculteur et ne compte pas le devenir à titre d’activité principale.
Puis-je dès lors construire ou est-ce réservé aux personnes dont la profession est agriculteur?
(le règlement stipule « occupation et utilisation du sol admise: les constructions et installations reconnues indispensables à l’activité agricole ». Comment activité agricole peut être interprété et dans quelles limites?)
Merci
Bonjour !
L’article vise l’article L 311-1 du Code rural précisant la notion d’activité agricole.
Le statut d’agriculteur est reconnu aux professionnels affiliés à la MSA.
Ceci étant, il est possible de demander lors de la modification du PLU d’identifier votre bâtiment afin d’y autoriser des extensions et annexes.
A vous rapprocher de la Mairie pour connaître la prochaine procédure de modification/révision du PLU.
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je possèdes un terrain agricole de 460 m2, je ne suis pas exploitante et de toute façon le terrain ne serai pas rentable avec une si petite superficie. Je suis parties me renseigner a la mairie en vu d’un déclassement afin de pouvoir construire mon habitation principale ou ma informer que c’était impossible car la conseil charger d’examiner les demandes n’étudirai pas les demande au zone constructible avant 2030. Quel recourt me reste t-il ? La vente du terrain ne me rapporterai rien (valeur 400euro) et il sagit d’un héritage familiale c’est d’ailleur le seul bien que je possèdes. Je trouve ça imcompréhensible de ne pouvoir y construire vu le contexte et sachant que le terrain n’est meme pas viable agricolement…
Bonjour,
Il serait dommage de le vendre effectivement compte tenu des probabilités de déclassement en raison des motifs que vous exposez.
Je donne les voies de recours dans différents articles du Blog dans la rubrique Propriétaires.
Soit vous envisagez un contentieux sur la base de l’erreur matérielle de zonage autrement dit vous contestez le choix du zonage agricole sur votre parcelle devant le juge administratif. Soit vous attendez une prochaine procédure de modification/révision du PLU, pour argumenter et faire valoir votre demande de déclassement auprès des personnes publiques, du Maire, service urbanisme et du commissaire-enquêteur lors de l’enquête publique. Compte tenu des obligations de mise en compatibilité du PLU avec les différentes sources supérieures applicables en urbanisme, il est fort probable que cela interviendra bien avant 2030. Cette date avancée de 2030 paraît un peu farfelue.. D’autant qu’avec les changements de gouvernance dus aux élections municipales, le prochain nouveau Maire pourrait décider d’une révision urgente du PLU pour faire passer ses propres projets d’urbanisme. C’est ce qu’il se passe généralement.
Les arguments doivent être objectifs et juridiques : la non viabilité économique en raison de la superficie est un très bon argument.
Voilà, restez en contact et inscrivez vous à la newsletter pour plus d’informations.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, tout d’abord merci pour votre réponse
je reviens ver vous suite a un ressent événement
(ci dessous copie du mail adressé en mairie :
» Bonjour
je me permes de vous contacter au sujet du Plan Local d’Urbanisme sur la commune de …….
Modification N°3 Approuvée le 1er/09/2015 sur la page 5 de ce dossier
ainsi que 3 – PIÈCE GRAPHIQUE MODIFIÉE
Extraits plans de zonage actuel. réaliser par l’étude B….
j’ai constaté que mon terrain est longé par deux trais couleur bleu comme-ci un ru d’eau longeait sur le coté et derrière ma parcelle, il y a également sur les plan deux sortes de lac sur le bas de la voisine.
Donc je viens vers vous pour plus d’informations a ce sujet car je n’ai aucun ru d’eau qui longe ma parcelle je peux également vous fournir les documents photo qui le prouve . Il ne faudrait pas que ces éléments me soient préjudiciable,car vu les plans on a l’impression que mon terrain est entouré d’eau et qu’il est inondable, ce qui n’est pas du tout le cas.
Dans l’attente …. »
Je me suis rendu en marie qui m’ont dit verbalement que le sujet allait être abordé en conseil municipal car il s’agirait d’une erreur cartographique j’attend bien sur un retour écris de leur part.
Je compte utiliser cet élément pour dénoncer une erreur d’appréciation sur ma parcelle
j’aimerais votre avis face a ce nouvel élément
Cordialement Philippe
Bonjour,
Vous disposez d’un outil de prises de vues aériennes sur le site de Geoportail.
Il suffit de rentrer vos références cadastrales et ville.
Vous pouvez ainsi faire une capture d’écran très précise de votre terrain, avec le numéro de cadastre apparent.
Cette capture d’écran ainsi que quelques photos serviront de preuve à démontrer l‘erreur matérielle commise dans le PLU.
Constituez un dossier clair, en apportant les preuves de tout ce que vous avancez, il faut être clair et factuel.
Votre dossier vous servira pour signaler les erreurs à la Préfecture ainsi qu’à la Mairie.
Il sera très utile à votre avocat si besoin, à qui vous aurez fourni un fond documentaire prêt à être étudié. Vous pourrez ainsi négocier ses honoraires, dans la mesure où son temps passé sera largement réduit.
A bientôt
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, Mme Jovanovic
Je suis propriétaire d’un terrain classé en zone agricole clôturé de 4561m2
Sur lequel il y a un bâtiment cadastré équipé de l’eau ville, du réseau EDF, des télécoms, d’une fosse individuelle d’assainissement d’eau usées et d’un accès par voirie. terrain plus cultivé depuis plus de 20 ans , je ne suis pas agriculteur.
j’ai fais plusieurs courriers en mairie en demandant a quelle destination le bâtiment était rattaché dans
l’intention de demander un changement de destination du bâtiment en habitation,
avec l’espoir de pouvoir ensuite demander un agrandissement pour y vivre
et ma demande de changement de destination ne concerne que le bâtiment existant de 22m2
sur la partie du terrain nommée zone Z d’environ 580m2 ( sur plan cadastre ) tout le reste est en zone A
sur laquelle j’ai planté plus de cent chênes truffier
tous mes courriers depuis sont restés sans réponse de la mairie.
j’ai également fait des demandes a ce que la partie en zone z change de zonage. seul réponse : » la révision du PLU n’était pas a l’ordre du jour ». Aujourd’hui début 2017 ma commune entame une révision total du PLU je me suis permis de réitérer mes demandes par courrier en mairie le 10/2016 resté sans réponse.
Je viens vers vous pour savoir, que pourrai être la démarche pour mètre toutes les chances de mon coté
concernant la nouvel lois ALUR je ne serais même pas contre le projet de mètre une habitation de type Mobil-home de 40m2
en plus du bâtiment existant mais je me retrouve face a un mur après toutes mes demandes en vain.
j’ai fais dernièrement un courrier a la CDPENAF pour avoir leur avis sur le changement de destination du bâtiment
leur réponse est la suivante : « Pour savoir si ce bâtiment peu changé de destination et le classement de la zone dans lequel il se trouve il vous faut regarder dans le dossier du plan local d’urbanisme de votre commune.(il est consultable sur internet)
Si ce bâtiment peut changer de destination vous pouvez le transformer dans l’enveloppe existante, dans le cas contraire seule une modification du dit document peut autoriser le changement de destination.
Si vous n’êtes pas agriculteur, vous ne pourrez pas procéder à de la construction neuve en zone agricole.
Espérant avoir répondu à votre attente et vous invitant à vous rapprocher des services instructeurs,
Sincères salutations »
Je serais ravis de connaitre vos conseils et merci pour votre site qui m’est d’une très grande utilité
cordialement Philippe
Bonjour,
On vous renvoie vers la Mairie qui doit décider de la modification de réglementation sur votre parcelle, puis la proposer pour avis à la CDPENAF.
Soit, le Maire rend constructible tout ou partie de votre parcelle. A voir, si c’est légalement possible et pour quel zonage.
Les directives étant de stopper l’urbanisation des terres agricoles, le seul moyen serait à priori de démontrer l’erreur commise dans le classement en zone agricole : erreur d’appréciation et non respect des articles du Code de l’urbanisme afférent au classement en zone agricole.
Une consultation juridique d’un avocat spécialisé en urbanisme vous sera bien nécessaire et utile pour monter votre dossier.
Cette demande se fait lors d’une procédure de changement de réglementation : révision du PLU, transformation du PLU en PLUi, etc…
Ou vous demandez l’abrogation partielle du PLU, au motif que le zonage est illégal et que le Maire est tenu d’abroger un règlement illégal.
J’ai rédigé des articles sur le sujet, je vous invite à surfer sur le blog.
Ici encore, il vous faut l’assistance d’un avocat à mon sens.
Soit vous demandez à identifier votre bâtiment existant dans le PLU afin d’y permettre changement de destination, ou la possibilité de réaliser des extensions et annexes (Loi ALUR de 2014 et Loi Macron de 2015). Là encore, je vous renvoie vers mes articles sur le sujet de la construction en zone agricole.
Ceci étant, il convient d’étudier la meilleure stratégie. En effet, la présence de chênes truffiers est appétissante ! Ceci étant, cela ne justifierait pas à mon sens la nécessité de la construction d’une maison d’habitation sur le terrain demeuré agricole.
Si une révision du PLU est en cours, c’est le moment de monter votre dossier de demande de modification de zonage.
Concernant les mobil-homes, j’ai rédigé des articles encore sur le sujet, vous verrez que les lieux d’implantation sont strictement cadrés.
Je vous conseille de lire également l’article sur l’habitat permanent démontable.
Bonne lecture et revenez vers nous pour plus de précisions,
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Je suis propriétaire depuis 14 ans d’une grande maison d’habitation ( plus de 450m²)( acte de vente habitation) construite en 1975 avec permis de construire par l’ancien propriétaire (avait le titre d’agriculteur) sur un terrain de 4000m².
N’a jamais été une exploitation agricole, l’habitation étant implanté au milieu et en aucune façon permettant de tirer un revenu minimum agricole.( mieux, à l’origine la propriété faisait 10000m² et la mairie a demandé à l’ancien propriétaire d’acheter 6000m² pour faire un bassin de rétention ( rendant la parcelle inexploitable sur un plan agricole). L’ancien propriétaire a accepté avec demande de mettre le tout à l’égout ( cela a été fait)
J’ai demandé au moment du PLU que notre parcelle ne soit pas classée en zone agricole puisqu’elle ne correspond pas à la définition légale, qu’elle a toutes les commodités et qu’elle soit classée en grenelle 2. Suis allée voir le maire , pour la piscine et le classement.
Il ressort que le PLU a pris en compte les maisons d’habitation en zone agricole dont les propriétaires ne sont pas agriculteurs
Reconstruction en cas de sinistre à l’identique,permis piscine, agrandissement jusqu’à 250m² ( ne m’intéresse pas puisque j’ai beaucoup plus).
mon notaire m’a dit que c’était bien comme çà. ( moi je pense toujours que les habitations construites par des agriculteurs et revendus aux particuliers sur des petites superficies ne permettant pas une exploitation devrait sortir de la zone agricole !)
Je veux vendre ma propriété ( nous ne sommes plus que 2 dans cette grande maison).
Difficulté a trouver un acquéreur actuellement.
QUESTION:
Puis je faire une copropriété sur la maison ? ( sans diviser la parcelle)
Je n’ai pas trouvé de textes l’interdisant
Mon notaire m’a dit que c’était possible.
MAIS…
Des personnes ( agent immobilier et un promoteur me disent que sur un terrain agricole je n’ai pas droit de faire une copropriété sur la maison . Nous ne demandons aucun changement de destination vue que la maison est très grande, aucune modification des façades et les escaliers sont existants pour les différents appartements.
Connaissez vous le texte interdisant une copropriété sur une habitation ( et non pas une exploitation agricole) bâtie en toute légalité sur un terrain agricole ?
merci
Bonjour,
Si votre notaire vous dit que c’est possible, vous pouvez lui faire confiance ! Il fera établir un état descriptif de division et un règlement de copropriété sur le bâtiment. Dans la mesure où vous ne faites pas de changement de destination, cela reste de l’habitation. Vous ne faîtes pas de travaux soumis à autorisation d’urbanisme. La division du bâtiment en appartements doit pouvoir se faire. Cependant, il faut vérifier que les suites de votre projet sont compatibles avec la Loi. Vous souhaitez vendre ou louer les appartements ainsi créés ? Je pense que c’est sur ce sujet que le promoteur est opposé. Il faudrait échanger avec votre notaire sur les suites et vos obligations en tant que vendeur desdits appartements. Par exemple, chaque logement créé doit répondre aux normes de stationnement prévues par la réglementation d’urbanisme. Si la réglementation d’urbanisme interdit la création d’aires de stationnements ? Chaque logement créé nécessite la pose de compteur électricité etc…Obtiendrez-vous les autorisations des concessionnaires de réseaux étant donné que le bâtiment est en zone agricole ? Je pose des questions, je n’ai pas les réponses toutes faites. C’est un projet qui mérite d’être envisagé sous ses différents aspects sans se limiter à la seule réglementation d’urbanisme. Je pense que pour trancher votre cas et faire la part de ce que vous disent vos différents interlocuteurs, vous devriez soit formuler une question juridique à un avocat spécialisé en immobilier. Vous pouvez le faire via le Conseil national des barreaux. Pour une consultation plus poussée sur votre dossier, vous fournissez le permis de construire, et autres éléments d’études, cela s’appelle une consultation juridique vous donnera selon moi plus de précisions et de certitudes sur la réalisation de votre projet.
Tenez-moi informée !
Bien cordialement
Jasmine Jovanovic
Bonjour Jasmine.
Je souhaiterais savoir s’il m’est possible, sur un terrain agricole : d’aménager un jardin ouvert au public, de construire, une pépinière, un local d’accueil pour dispenser des stages de jardinage et une maison d’habitation ? ( Le tout dans le but d’en faire mon activité principale ).
Si oui, comment dois je monter mon dossier, et quels sont les points auxquels je dois prêter attention ?
Pourriez s’il vous plaît m’indiquer les textes de lois relatifs à ce genre de projets ?
Je précise que je suis titulaire d’un diplôme d’aménagements paysagers ( CCTAR ), reconnu par le ministère de l’agriculture .
J’ai été affilié à la MSA et pourrais le redevenir.
Par avance merci
Cordialement
Gautier
Bonjour Gautier,
Tout projet quel qu’il soit obéit à la réglementation d’urbanisme applicable sur la Commune où se situe le terrain.
Vos démarches premières sont :
– Vous munir des références cadastrales du terrain
– Demander au service urbanisme de la Mairie concernée l’extrait de plan de zonage relatif à ce terrain et le règlement correspondant
Il n’est pas possible de répondre de manière générale à ce type de question. Chaque Commune applique sa propre réglementation : le PLU ou une carte communale, ou un POS en cours de devenir un PLU…
Ce que je préconise également afin de gagner du temps :
– Faites une demande de certificat d’urbanisme opérationnel en Mairie. C’est gratuit et n’importe qui peut le faire s’il dispose des références cadastrales. La Mairie répond sous un délai de deux mois sur la faisabilité du projet. Certains diront deux mois c’est long…Or, je constate régulièrement que les gens perdent beaucoup lus de temps à tourner autour du pot et qu’au final, s’ils avaient le réflexe de déposer ce formulaire dès le départ, ils gagneraient beaucoup de temps et d’infos utiles !
Inscrivez-vous à la newsletter pour avoir plus de précisions dans le Guide gratuit : « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits. »
Le C.U opérationnel vous répond sur :
– la faisabilité d’un projet précis : pépinière, jardin ouvert, local d’accueil, maison d’habitation….
Si besoin, la Mairie interroge les organismes devant donner un avis favorable au projet.
– les taxes applicables,
– les contraintes spécifiques sur le secteur (zone inondable, sismique, autres servitudes)
– les réseaux publics ou les futurs équipements publics à réaliser sur le secteur…
Et en plus, il vous accorde un droit au maintien de certaines dispositions contenues dans le C.U : certains ont ainsi échappé à une augmentation de taxes ou à la préemption de leur terrain grâce à un simple C.U. Alors, il ne faut pas s’en priver …
Concernant les textes relatifs à ce genre de projet, je vous conseillerai de vous rapprocher directement de la Chambre d’agriculture du département où se trouve le terrain et de poser toutes vos questions. Ils proposent leur appui aux porteurs de projets.
Je me trompe peut-être mais à votre place, j’étudierai la piste d’une association Loi 1901 pour les stages, etc…Une association a le droit de faire du commerce, ne paye pas d’impôts mais peut verser un salaire sur les bénéfices réalisés.
Des subventions sont peut être possibles, à étudier donc avec la chambre d’agriculture les meilleurs statuts juridiques à adopter.
J’ai par ailleurs vu sur le net, mais je ne me souviens malheureusement pas de l’endroit (dans le centre Sud de la France) une chambre d’agriculture ayant recensé toutes les terres agricoles à l’abandon pour les réserver à de jeunes porteurs de projets.
Votre affiliation à la MSA vous aidera évidemment à obtenir les autorisations souhaitées sur un terrain agricole.
Voilà, ce que je peux vous dire en ce qui me concerne.
Tenez-nous informés ! Votre expérience pourraient profiter à des internautes qui nous lisent. 🙂
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir,
Vraiment merci pour la rapidité et la pertinence de votre réponse. Je viens d’apprendre beaucoup de choses utiles grâce à vous !
Je vous tiens au courant dès que mon projet évolue.
A bientôt
Gautier
Avec plaisir,
A très bientôt alors ! 🙂
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour,
Je vous écris pour savoir si mon projet peut être réalisable,le
voici:
je suis propriétaire d un bâtiment en pierre sur une parcelle de 350m2 sur la commune de cairon 14610 dans le calvados.
Ce bâtiment est collé a une habitation et tous les réseaux passent juste devant, mais elle se situe en zone Agricole.
Je voulais savoir si on pouvait modifier le plu juste de ma parcelle .je précise qu’ actuellement le maire de ma commune fait une demande de modification de plu pour recréer des lotissement,je lui ai demander d inclure ma parcelle dans cette demande..sans suite. Merci d’avance de votre réponse !
Bonjour !
Vous avez deux possibilités en fonction du contexte de votre terrain.
1/ Soit demander la modification du zonage agricole pour faire passer votre terrain en zone constructible.
Pour cela, il vous faut préparer un dossier de demande de déclassement et prouver l’erreur du maintien en zone agricole en prouvant qu’il n’y a pas de vocation ni de potentiel agricole du terrain.
Votre lettre doit être argumentée objectivement et juridiquement.
Elle est envoyée à Mr Le Maire en courrier recommandée avec avis de réception.
Elle est réitérée à l’enquête publique et déposée avec le commissaire enquêteur.
Si tout va bien pour vous, le commissaire enquêteur émet un avis favorable à votre demande.
Soit c’est d’avance perdu, car le terrain se situe dans un ensemble agricole homogène.
2/ Vous demandez que le Maire identifie votre bâtiment agricole dans le PLU afin que le changement de destination à usage habitation y soit autorisé.
Même démarche que la précédente et vous justifiez de la cohérence de votre demande par la présence des réseaux, l’accès à la voie publique et tout autre argument pertinent.
En espérant vous avoir aidé,
N’hésitez pas pour plus de précisions.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
j’ai acquis en 2011 en terrain non constructible sur lequel il y avait une ancienne bergerie (non cadastré).
Fondations, muret en agglos, structure en bois et couverture en tôles.
Avant l’acquisition du terrain verbalement en mairie on m’avais dit que je pouvais « retaper » cette cabane.
Après 5 ans de défrichage et d’embellissement,je me lance.
J’ai démoli l’ancien pour refaire du neuf.
Je monte une structure en bois et à peine les travaux commencé,je reçois un coup de fil du maire me demandant d’arrêter les travaux.
Suite à un passage de la brigade verte, qui a constaté des travaux en cours sans panneau de permis de construire.
Franchement je pensais ne pas en avoir besoin, vu que je faisais du neuf avec de l’ancien.
J’apprends alors que je suis hors la loi car il aurait fallu que je dépose un permis de construire ou une demande de travaux.
C’est contradictoire vu que le terrain est non constructible ?!!
Mais le pire c’est comme j’ai démoli l’ancien; j’ai donc mis le terrain à zéro et que peut être que je ne pourrais même rien remettre dessus !!!
Je suis dans le désarroi le plus complet, y a t il un recours, une suggestion, toutes les idées sont les bienvenues. Merci d’avance
Bonjour !
Si vous aviez fait du neuf avec de l’ancien, vous auriez conservé le gros oeuvre existant et demandé le changement de destination. Cela aurait nécessité, en fonction des travaux effectués, l’obtention d’un permis de construire ou déclaration préalable de travaux.
Or, vous avez démoli l’ancien et construit du neuf. Cela nécessite, en fonction de la surface, l’obtention d’un permis de construire ou déclaration préalable.
Dans tous les cas, il faut l’autorisation administrative de la Mairie.
A voir maintenant avec les services de la Mairie, ce que la réglementation autorise ou interdit sur cette parcelle.
Et leur demander si la réglementation est en cours d’évolution : PLU en révision, ou transformation du POS en PLU etc…Ce qui vous permettrait peut être de négocier un assouplissement des règles sur la parcelle en question. Tout est question de contexte, d’environnement, des partis d’aménagement de la Commune…
Mais ça se tente ! 🙂
Tenez nous informés !
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Merci pour votre réponse Jasmine Ca nous redonne un peu d’espoir …
Bonjour
Voilà , nous venons d’acheter une maison mais notre cour est considéré en zone A et nous aurions voulus faire un agrandissement de la maison sur la terrasse. Est ce possible d’avoir une dérogation ou une autre solution pour que la cour passe en terrain constructible? Merci pour vos réponses.
Bonjour,
Le règlement correspondant à la zone A s’applique pour toute autorisation de construire.
Une cour classée en zone agricole, cela paraît incohérent. La vocation agricole étant nulle.
Il faudrait vous faire expliquer en Mairie ce zonage, et le cas échéant demander l’abrogation de cette zone A sur votre Cour.
J’ai écrit quelques articles sur le sujet de l’erreur de zonage et la demande d’abrogation partielle du PLU.
La démarche :
– Ecrire une lettre RAR au Maire avec pour objet « demande de modification du zonage sur parcelle cadastrée… » ou « demande de rectification d’erreur matérielle »
Si le Maire donne suite, il convoque le Conseil municipal pour abroger la disposition du PLU ou POS classant votre cour en zone A.
Il entame la procédure de modification du POS ou du PLU. L’idéal serait que le PLU soit actuellement en cours de révision.
Votre demande serait intégrée dans la révision du document d’urbanisme.
A votre disposition pour plus de précisions.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour,
Mon mari est vigneron, associé de l’entreprise familiale.
Nous avons pour projet la construction d’une maison a coté du domaine viticole sur un terrain agricole. Sa présence semble nécessaire sur l’exploitation, mais nous sommes actuellement héberger a titre gratuit dans une appartement sur le domaine, Comment justifier ce besoin de construction, pour que le dossier passe?
Merci
Bonjour Marylène,
D’une part, votre hébergement à titre gratuit ne peut être considéré comme résidence définitive.
D’autre part, la présence de votre mari sur l’exploitation ne doit pas « sembler nécessaire », elle doit être indispensable à son activité. La nuance est importante et il vous faut développer précisément tous les arguments sur ce point.
Recensez tous les éléments sans exception qui rendent indispensable votre présence sur l’exploitation, et rédigez clairement au propre la note à joindre à votre dossier.
Vous pouvez par ailleurs vous rapprocher de la chambre d’agriculture de votre département pour connaître les tendances, et orienter votre dossier en vous donnant toutes les chances.
Vos expériences nous intéressent ainsi que nos lecteurs, n’hésitez pas à revenir échanger avec nous.
Un guide « Construire sur terrain agricole » est en cours d’écriture.
Ne nous perdez pas de vue et inscrivez-vous à notre newsletter pour être informée de sa mise en ligne.
A bientôt 🙂
Jasmine – Droit sur terrain