Construire en Zone agricole ou naturelle
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Construire en zone agricole ou naturelle : les assouplissements
Tout propriétaire de terrain en zone agricole ou naturelle devrait lire attentivement l’article L 151-11 du code de l’urbanisme et l’article L 151-12 du code de l’urbanisme (ex article L 123-1-5 – 6° du Code de l’urbanisme abrogé).
Les autorisations de construire en zone agricole, naturelle, et forestière
En effet, le code de l’urbanisme pose le principe que le règlement du PLU – Plan Local d’Urbanisme peut délimiter :
- Des secteurs où les constructions sont autorisées appelés les STECAL – Secteurs de Taille et de Capacité d’Accueil Limitées,
- Des secteurs où les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs sont autorisées,
- Des secteurs où les aires d’accueil et terrains familiaux destinés à l’habitat des gens du voyage sont autorisés.
A ce sujet, le règlement du PLU fixe :
- les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que
- les conditions relatives à l’hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire.
Ces secteurs sont délimités après avis de la CDPENAF
La Commission Départementale de la Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers dite CDPENAF.
Cet avis est réputé favorable s’il n’est pas intervenu dans un délai de trois mois à compter de la saisine.
Les changements de destination des bâtiments existants
Le règlement du PLU peut désigner les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site.
Ce changement de destination est soumis à l’avis de la CDPENAF
En zone agricole
Le changement de destination est soumis à l’avis conforme de la Commission Départementale de la Préservation des Espaces Agricoles, Naturels et Forestiers en zone naturelle.
En zone naturelle
Le changement de destination est soumis à l’avis conforme de la Commission Départementale de la Nature, des Paysages et des Sites.
Les autorisations de construire des extensions ou des annexes au bâti existant
Ces extensions ou annexes ne doivent pas compromettre l’activité agricole ou la qualité paysagère du site.
Le règlement du PLU précise la zone d’implantation et les conditions de hauteur, d’emprise et de densité de ces extensions ou annexes permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.
L’annexe n’est pas située dans la continuité du bâti existant tel un garage, une piscine, des abris de jardins ou d’animaux. A l’inverse, l’extension est bien une construction formant continuité avec le bâti existant.
Ces nouvelles dispositions du PLU sont soumises à avis simple de la CDPENAF.
Pour les Communes qui appliquent une carte communale, la Loi ELAN du 23 novembre 2018 ajoute une disposition qui permet de prévoir la possibilité de création d’annexes à proximité d’un bâtiment existant dans les zones agricoles, naturelles ou forestières. (CF. article L 161-4 du Code de l’urbanisme).
Pour profiter de ces nouvelles dispositions et faire modifier le règlement du PLU sur son terrain en zone agricole ou naturelle
Le propriétaire d’un terrain situé en zone agricole ou naturelle
Il peut profiter de la procédure de révision ou d’élaboration du PLU sur sa Commune et formuler sa demande écrite auprès de la Mairie. Son courrier argumenté pourra ainsi :
- S’appuyer sur le Code de l’urbanisme,
- Argumenter en fonction des modifications souhaitées : changer la destination d’un bâtiment ? voir son terrain intégré dans une STECAL ? demander l’autorisation d’implanter un habitat permanent démontable ? Autoriser l’extension d’un bâtiment existant ? Changer la destination d’un bâtiment existant ?
- Puis démontrer en quoi la modification demandée ne compromet pas les objectifs de protection de la zone naturelle, ou de préservation des espaces agricoles. Il faut obtenir l’avis favorable de la commission concernée.
- L’article L 151-13 du Code de l’urbanisme modifié par la LOI ELAN du 23 novembre 2018 établit une liste non exhaustive des critères exceptionnels permettant la qualification des STECAL, en fonction des caractéristiques du territoire, du type d’urbanisation du secteur, de la distance entre les constructions ou la desserte par les réseaux ou équipements collectifs.
L’acquéreur d’un terrain situé en zone agricole ou naturelle
Il peut quant à lui négocier avec le propriétaire pour que des démarches soient effectuées en ce sens. Sa démarche pourra ainsi être de :
Signer un compromis de vente sur le terrain sous conditions suspensives de :
- la modification du PLU et de son règlement dans le sens souhaité,
- l’accord du propriétaire pour effectuer les démarches auprès de la Mairie en qualité de bénéficiaire de la promesse de vente,
- l’obtention d’un permis de construire ou des autorisations administratives nécessaires sur la base du PLU modifié.
Se manifester auprès de la Mairie est indispensable
Dans tous les cas, il est indispensable de se manifester auprès de la Mairie.
Devant l’ampleur de la tâche et la complexité des procédures pour mener à terme un PLU, les Communes sont souvent dépourvues en moyens humains, financiers et en terme de temps. Cela aboutit souvent à des oublis, des impairs voire des erreurs. Il est courant que des parcelles, des bâtiments soient oubliés ou « non gérés » lors de la révision d’un PLU – Plan Local d’Urbanisme. Il est même arrivé que des hameaux soient oubliés dans les cartes de zonage d’un PLU. Se manifester, étudier et faire des propositions écrites avant, pendant et après l’enquête publique font ainsi voir les efforts récompensés.
“Le guide du propriétaire face au PLU” propose une méthode pour se renseigner sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain et organiser sa démarche pour obtenir la modification de zonage affecté à un terrain
Notre guide est destiné aux propriétaires ou futurs propriétaires fonciers confrontés à l’application du PLU Plan Local d’Urbanisme. Notre méthode a fait ses preuves !
Des modèles de courriers de modification de zonage sont téléchargeables sous format Word.
Les témoignages sur le site prouvent à quel point il est indispensable de s’informer et de mettre en pratique son savoir pour atteindre ses objectifs et réaliser son projet de vie.
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26 réflexions sur “Construire en Zone agricole ou naturelle”
Bonjour
J ai un terrain amenagė en verger en zone agricole.
Le service de l urbanisme de la commune me dit que seuls les agriculteurs ont le droit d y faire des amenagements.
Celui qui me l a vendu il y a 9 ans n etait pas agriculteur.
La Loi Alur ouvre t elle a des possibilites?
Merci de votre eclairage.
Bonjour,
Nous sommes propriétaires en indivision d’une petite maison au nord d’Aix en Provence achetée par notre grand père il y a plusieurs décennies pour en faire une maison de campagne. Cette maisonnette de 40m2 et 3 pièces avec un beau terrain plat est équipée en eau , électricité , chauffage , salle d’eau, WC et petite cuisine avec fosse septique donc parfaitement habitable .
Les travaux d’amélioration ont été faits en parfaite légalité .
Souhaitant la vendre , on nous a répondu que l’immeuble étant situé en zone agricole , il ne pouvait pas être acquis comme résidence principale voire même subir des restrictions quant à une occupation comme résidence de vacances .
Dès lors qu’une construction existe et qu’elle bénéficie des éléments de confort minimum , la mairie peut -elle imposer des normes quant à la manière d’utiliser ce bien ( occupation permanente , temporaire , maison de vacances ou résidence principale ).
Petite précision : aucune possibilité d’extension dans cette zone .
Merci d’avance pour vos conseils
Bonjour,
Le PLU de ma commune a été modifié en 2019 et depuis notre terrain a été reclassé en zone agricole.
Ce PLU stipule que 3 annexes aux habitations existantes sont autorisées. Faut-il tenir compte des annexes existantes avant l’approbation du PLU en 2019 ou cela permet-il de construire 3 nouvelles annexes maximum ?
Merci d’avance pour votre aide,
Cordialement
Bonjour, nous somme situé en zone A , et il possible de construire une annexe ( abri de jardin) sur notre terrain qui comprend déjà notre habitation principale, car nous avons eu un refus nous indiquant que seul les agriculteurs on le droit .
Bonjour
je suis en finalisation pour l’achat d’un terrain agricole avec une habitation en très mauvaise état.
Les murs sont fissurés, la dalle est cassé, les fenêtres HS et le toit va pas tarder a tomber si ça continue.
Cette maison n’est pas du tout spéciale elle n’a pas de charme particulier car elle est en simple parpaing avec un toit en tôle ondulée. je suis allé voir le maire du village et je lui ai expliqué le projet de finir de faire tomber la vieille maison et reconstruire a la place une maison ossature bois pour réhabiliter le coin avec un projet d’autonomie et a terme peut être moi aussi une micro exploitation.
Il a été très favorable a ma demande et ne m’a donné aucune contre-indication si ce n’est que de reconstruire a l’identique c’est a dire pour lui pas plus grand que l’ancienne habitation mais que je pouvais tout a fait faire une maison en bois qu’il n’y avait aucun problème.
Je dois aussi vous dire que le propriétaire donc un agriculteur m’a proposé dans notre arrangement financier de me vendre le terrain avec la maison déjà détruite et débarrassée des gravats ce qui m’arrange bien sur. La commune est tres rurale avec 250 habitants et pas de PLU seulement un RNU.
Je vais être en autoconstruction totale car notre maison va faire 55m2 habitable, je suis actuellement en préparation du permis de construire que m’a donner a remplir le Maire mais j’ai une question sur le remplissage du CERFA rubrique:
4-2 Nature des travaux
-nouvelle construction
– Travaux sur construction existante ???
ensuite rubrique
4-4 Destination,sous-destinations et tableau des surfaces etc..
moi je vais remplir la partie Zone agricole
-surface existante avant travaux ???
-surface crée???
-Surface supprimée??
et enfin rubrique
5 a remplir lorsque le projet nécessite une démolition
mais moi je vais acheter le terrain avec la maison déjà détruite donc voila toutes mes questions un peut essentielles
Merci d’avance pour votre aide
Bonjour,
Je pense que vous avez finalisé votre demande de PC depuis le moment où vous avez posé votre question. Je pense qu’il convient de vous rapprocher soit du CAUE (architecte gratuit) soit d’un architecte privé pour vous orienter précisément.
Bonjour,
Dans ma commune, ils sont entrain de revoir le PLU. Ils ont fait une proposition supprimer les zone Ah et mettre des zone A. Ils invoquent la loi ALURE et Loi Macron. Après si on ne veut pas que pouvons-nous faire ? Et quelle est l’impact sur les futurs construction ? Piscine, Terrasse… construction neuve.
Merci d’avance
Bonjour,
Cela dépend de beaucoup de choses, justifications des choix de zonage en rapport avec les caractéristiques des parcelles, situation dans leur environnement etc…
L’impact dépendra de la rédaction du réglement écrit applicable dans le futur PLU. Vous avez tout intérêt à vous regrouper entre habitants concernés, et faire front pour empêcher autant que faire se peut que le réglement de zone et zonage applicable vienne diminuer la valeur vénale de votre maison. c’est maintenant que cela se joue.
Si vous attendez que le PLU soit trop avancé, cela deviendra de plus en plus compliqué et vous rapprochera de la voie contentieuse. Et ce n’est jamais la voie que je préconise car sujette à aléas par ailleurs d’appréciation…
J’ai ainsi le suivi d’un collectif d’habitants dans le Sud de la France qui a obtenu lors de l’enquête publique le retrait du projet de PLU dans son intégralité et la reprise des études depuis le début en concertation avec les habitants, ce qui est un exploit il faut bien le dire à un stade si avancé.
Pour plus de précisions sur l’organisation de vos démarches, vous pouvez me contacter à la rubrique Mes Services.
Bonjour,
Ma maison construite en 1995 est en zone UB, mais mon jardin derrière la maison est lui passé en zone N avec le nouveau PLU approuvé en 2019. Nous souhaiterions construire une piscine à environ 5 mètres derrière la maison, la piscine serait donc en zone N et la maison en zone UB. Le PLU permet la construction d’annexes en zone N (dont piscine), voici ce qu’il indique :
« Article 1.2. N- Occupations et utilisations du sol admises sous conditions
Sont autorisés sous conditions, les usages et affectations des sols, constructions et activités
suivants :
(…)
7. Les extensions et annexes aux bâtiments d’habitation existants à la date d’approbation du
PLUi et régulièrement édifiés, à condition que ces extensions ou annexes ne compromettent
pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site.
(…)
Article 2.3. N – Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une
même propriété
Les annexes aux bâtiments d’habitation doivent être implantées à une distance au plus égale à
30 mètres comptés à partir des façades de la construction dont elles dépendent.
(…)
Article 2.4. N – Emprise au sol des constructions
1. L’emprise au sol maximale cumulée des extensions et des annexes aux habitations est
limitée à 40m² par unité foncière. »
Cependant la mairie nous rétorque que l’annexe (piscine) et la maison doivent se situer sur la même zone :
« Une piscine est bien considérée comme annexe à l’habitation, néanmoins pour être autorisée dans cette zone, il aurait fallu que le bâtiment d’habitation soit déjà implanté en zone N pour que la piscine soit vraiment considérée comme annexe. Or, ce n’est malheureusement pas le cas ici. »
Pourtant dans le PLU il est bien indiqué « même propriété » et « unité foncière », il n’est écrit nul part que le bâtiment d’habitation existant doit se situer dans la même zone que l’annexe.
De plus dans la fiche technique 13 du lexique national de l’urbanisme il est indiqué que l’annexe est située sur la même unité foncière :
« 2. Les précisions utiles pour l’emploi des définitions
2.1. Annexe
Il est précisé que l’annexe est nécessairement située sur la même unité foncière que la
construction principale à laquelle elle est liée fonctionnellement et peut être accolée ou non. »
Qu’en pensez-vous ? La mairie peut-elle nous refuser une annexe sous prétexte que celle-ci n’est pas sur la même zone que le bâtiment d’habitation alors qu’il s’agit de la même unité foncière ?
Merci par avance,
Christine
Bonjour,
Je me souviens avoir déjà répondu à cette question… Je suis pour ma part d’accord avec votre raisonnement. Reproduisez le dans un courrier recommandé à adresser au maire et demandant les motifs juridiques ou de la réglementation locale qui empêcherait votre projet. Entre les affirmation orales non fondées voire zélées et l’application concrète des règles dans le cadre de demandes d’autorisations argumentées il y a une marge.
Bonjour avez vous ou faire avancer votre projet merci
Bonjour,
Nous sommes dans le même cas de figure que vous. Avez-vous eu gain de cause pour pour pouvoir créer votre piscine?
Merci d’avance
Bonjour.
L’ensemble de ma propriété est en zone À du PLUI. De fait on me refuse la construction d’un poulailler privé en dur de moins de 20 m2.
De plus j’envisage la construction d’un garage à proximité de la maison.
Quelle démarches sont possibles dans le cadre de ce PLU.
MERCI de votre aide.
Bonjour,
Consultez le PLU pour savoir quelles démarches sont possibles.
Bonjour,
Je souhaite démarrer une activité de maraîchage biologique au sein d’une ferme de 15Ha. La parcelle que j’envisageais d’occuper est en Zone N. Du coup, je me demande si j’ai le droit de l’exploiter, d’y construire un petit bâtiment à destination agricole (stockage de matériel et de légumes, préparation, etc.) et d’y faire un forage pour assurer la disponibilité en eau nécessaire aux cultures.
Merci par avance !
Bonjour,
Vous avez le droit de construire ce qui est inscrit dans le Règlement écrit du PLU Plan Local d’urbanisme.
Adressez vous en mairie, ou ce document est peut-être téléchargeable sur le site de la mairie.
Il y a aussi le certificat d’urbanisme opérationnel, trésor d’informations sur le terrain et joker dont les bienfaits peuvent être divinement accueillis par ses titulaires.
Un de mes clients a fait l’économie de 10000 euros de taxe d’aménagement grâce à son certificat d’urbanisme. Un autre a miraculeusement obtenu le droit de construire une deuxième maison sur son terrain, sur la base de son CU, alors que le nouveau PLU adopté lors de l’instruction de son dossier de PC interdisait expressément de densifier ainsi les jardins des particuliers.
Bonjour,
Mon habitation est classée en zone urbaine et je souhaite réaliser une extension de celle-ci au niveau de mon jardin, classé en zone naturelle. Le règlement de la zone Naturelle autorise les extensions dans la limite de 20% de la superficie de plancher existante. Est-ce possible, compte tenu du classement U et N de ma parcelle ?
Merci d’avance de votre réponse. Cordialement
Bonjour,
Lorsqu’une construction est à cheval sur deux zonages , on applique le zonage correspondant à chaque partie de parcelle. Je suppose qu’il en va de même pour votre projet de construction.
Bonjour et merci pour vos précieux conseils, votre site est une mine d’informations qui nous éclaire grandement sur un sujet aussi complexe que l’urbanisme.
Je vous expose mon cas :
je suis propriétaire d’une petite parcelle de forêt (moins d’un hectare), située selon le zonage au sein d’une bande de 50 mètres de protection des lisières de forêt, où »toute nouvelle construction est interdite, en dehors des sites urbains constitués, à l’exclusion des bâtiments à destination agricole » ».
Ma parcelle n’est pas classée en « espaces boisé classé » (EBC), mais jouxte des parcelles classées EBC.
Elle n’est pas non plus située au sein des sites urbains constitués.
Je souhaite y installer un petit abris de moins de 5m2 afin d’y entreposer du matériel de type jardinage (râteaux, etc..). Je comprends donc que ma demande se verra refusée, car cet abris ne constitue pas un bâtiment agricole.
Dans un premier temps j’ai effectué une demande de certificat d’urbanisme informatif, afin de me renseigner sur le zonage exact de ma parcelle.
La mairie indique sur ce certificat que ma parcelle se trouve en zone agricole (A), hors sur le document de zonage de la commune, il est clairement mentionné que ma parcelle se trouve en zone naturelle (N).
Questions :
– Quelles incidences -positives ou non- peuvent engendrer cette confusion de classement ?
– Est-il tout de même nécessaire d’effectuer une demande de certificat opérationnel pour la demande d’abris de jardin de moins de 5M2(malgré le fait que la parcelle se trouve au sein de la bande de 50m de protection des lisières de forêt) ?
En vous remerciant par avance, et encore merci pour vos conseils.
Bonjour,
Merci pour votre message.
Oui, il semble nécessaire de représenter une demande de certificat d’urbanisme opérationnel en expliquant dans le courrier d’accompagnement que le précédent CU mentionne un zonage incorrect.
Courrier envoyé par recommandé.
En principe, il aurait fallu faire un recours grâcieux ceci étant vu ce que vous exposez, autant reformuler une nouvelle demande.
Bonjour, je souhaite acquérir un terrain en zone agricole protégé dans le PLU.
Mon projet étant d’installer un parc de jeux en bois pour enfants sur le thème de l’environnement. Aucun bâti en dur juste 2 abris de 2 M2 pour toilettes sèche.
Le projet est très respectueusement de l’environnement et du terrain qui le recevra, mais je me vois refuser sur les parcelles agricoles car je ne suis pas agricultrice même si je souhaite cultiver les fruitiers présents sur la parcelle.
Et les zones N me sont souvent refuser également.
Pour un projet sans construction, IOP sans réglementation sauf l’accès PMR, l’article R421-19 qui démontre qu’aucune demande d’aménagement pour un parc d’attraction de loin de 2 hectares n’est pas jouable ? La loi ALUR bloque t’elle toute démarche de loisir?
Merci pour vos conseils
Bonjour,
Je vous remercie de ne pas utiliser de sigles dans vos questions pour les personnes qui nous lisent, votre question n’est pas claire.
Si je n’utilisais que les sigles utilisés en urbanisme dans mes articles et réponses, les internautes seraient probablement perdus et ce n’est pas le but recherché ! 🙂
Comme souvent répété sur le blog, il convient de vous référer au règlement de zone de la réglementation applicable. Et le premier réflexe lorsque l’on repère un terrain pour avoir la réponse officielle de l’administration sur la faisabilité de son projet est de demander un CERTIFICAT d’URBANISME OPERATIONNEL. Cela vaut mille conseils approximatifs sur le web, ou parfois auprès des administrations concernées.
La Loi ALUR ne bloque rien en soi, tout dépend de la volonté politique et de sa traduction dans la réglementation locale. Si le PLU est en cours de révision, c’est peut-être le moment pour vous de vous rapprocher de la Commune pour voir étudier une demande de modification de zonage sur un terrain, si les contraintes urbanistiques ne s’y opposent bien entendu.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je possède un terrain en bord de lac classé en zone NL. J’aurai aimé y implanter une tente aménagée type tente canadienne sur terrasse en bois afin d’en profiter l’été et la louer également. Pensez vous que cela rentre dans le cadre d’une STECAL.
Par avance merci
Cordialement
Bonjour,
Il se peut que le règlement de zone NL l’autorise, vous pouvez faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
La création d’un STECAL demeure exceptionnelle et doit être précisément justifiée en fonction de différents critères qui ne correspondent pas à votre situation à priori.
A discuter avec le service urbanisme de la Commune sur les solutions envisageables propres à la situation et caractéristiques de votre terrain.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour et merci par avance pour vos renseignements. Voilà, mes parents habitent une parcelle d’un hectare sur une commune dans les environs d’Aix en Provence, le PLU à passé le terrain en zone naturelle. C’est une zone habitée ( plusieurs maisons autour de la parcelle) . Au préalable nous avions déposé un permis de construire pour un hangar de 120m2 environ qui nous a été accepté. A ce jour, moi même et mon mari avons pour projet de faire de ce hangar notre habitation principale. Cela est il possible ? Doit on être exploitant agricole ? Quelles sont les risques dhabiter dans ce hangar ? Nous sommes dans le flou, merci de nous eclairer !!!
Bonjour !
Vous quitterez la zone de Flou en vous procurant la réglementation d’urbanisme auprès de la Commune – service urbanisme comme maintes fois répété sur le site, dans les guides gratuits et dans les réponses aux questions aux internautes… 🙂
Le hangar doit faire l’objet d’un changement de destination en habitation, est ce possible dans le règlement de zone afférent à votre parcelle?
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain