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Comment j’ai réussi à faire passer mon terrain de la zone naturelle à la zone urbaine !

Comment j’ai réussi à faire passer mon terrain de la zone naturelle à la zone urbaine !

Pour ceux qui se découragent, qui ont tendance à baisser les bras, qui pensent que c’est trop compliqué pour eux, qui partent perdants face à l’administration, je tiens à vous partager l’expérience de Sylvette ! Elle venait de s’apercevoir que son terrain était classé en zone naturelle et totalement inconstructible dans le projet de PLU de la Commune. Elle nous a contacté en Octobre 2016.

  1. Elle s’est d’abord informée auprès de Droit sur terrain sur ses droits et démarches.
  2. Puis elle a fait ses démarches auprès de l’administration pour empêcher que son terrain soit classé en zone inconstructible dans le nouveau PLU.
  3. Le commissaire-enquêteur s’est rallié à sa cause lors de l’enquête publique sur le projet de PLU.
  4. La Commune a modifié le zonage et rendu sa constructibilité au terrain ! Bravo à Sylvette, beau travail et belle victoire !

Ci-dessous le témoignage de Sylvette

« Bonjour Jasmine,

J’ai un énorme merci à vous dire !…et à votre site si bien fait !
Il y a quelques mois (en octobre ou novembre), je vous découvrais, vous ai acheté un guide et adressé un message.
J’étais effondrée car je venais de découvrir que dans le PLU en cours, notre terrain devenait inconstructible, passant de la zone Nb à Nh…

10 ans de prêt payé pour rien, et encore 10 ans à payer !!!

Grâce à vous, je me suis battue, j’ai épluché chaque article du PLU, du PADD.

J’ai cherché les définitions exactes de chaque terme employé dans le code de l’urbanisme, et c’est ainsi que j’ai découvert que le terrain pouvait être assimilé à un espace urbanisé.

J’ai pu citer le numéro de l’article du code de l’urbanisme et j’ai pu trouver également l’argument « erreur manifeste de zonage » basé sur des faits matériellement inexacts, puisque le plan cadastral n’était pas à jour et ne mentionnait pas toutes les nouvelles constructions nous environnant.

J’ai également téléchargé plusieurs rapports de commissaire enquêteur, pour analyser la façon dont on s’adressait à eux, et surtout quelles étaient leurs réponses et sur quels critères ils se basaient…!

Nous avons été présenter notre requête (nous étions les premiers !) accompagnée d’un courrier détaillant nos arguments et des extraits de plans cadastraux et de photographies aériennes prises sur géoportail, de photos faites par nous sur place…

Et victoire! Dans son rapport, le commissaire enquêteur nous donne raison, et les élus sont aussi d’accord pour nous intégrer en zone UCb, reconnaissant l’erreur matérielle de zonage !

Merci, merci ! Je revis !
Bonne journée Jasmine.

Merci encore pour votre site et vos guides.

Sylvette


« Ceux qui pensent que c’est impossible sont priés de ne pas déranger ceux qui essaient ! » 🙂

Cliquez ici pour accéder au guide du propriétaire face au PLU dont parle Sylvette

 

Commentaires 20

  1. Bonjour Jasmine,
    J’aimerais demander votrer avis sur ma situation :
    Je suis en train d’acheter un terrain dans une zone UCc du PLU susvisé. C’est à dire c’est constructible. Ilya l’eau et l’elec sur la parcelle et une petit maison d’eté déja. Ilya une route qui passe a coté et les poubelles et boites à lettres sont juste au bord du parcelle.
    Mais le comcom a refusé une certificat d’urbanisme pq c’est trop loin d’assaiinissement et c’est une zone assainissement colectif.
    Mais je veux des toilettes seches et une systeme lagunage phytoevaporation et quelqu’un m’a parlé des exonnerations de ces règles si ilya du bon raison, comme c’est trop loin pour le connecter au systeme collectif.
    Maintenant je suis sur le point de l’acheter mais le proprietaire a parlé au comcom et ilya des histoires entre eux depuis des années et le comcom a dit qu’ils vont changer le terrain en zone naturelle pour eviter des soucis avec!
    Alors j’ai besoin d’agire vite et tout suite pour demander une permis de construction sous l’exonneration et avec les systemes de toilettes seches et traitements eco des eaux grises.
    Vous pensez qu’il y a une cjhance pour reussir avec?
    Devrais je contacter un avocat, ou ily a d’autres gens qui peuvent mieux m’aider et soutenir ma démande avec tout ca?
    Je vais contacter déja HALEM pq je veux monter une yurt le temps de construire ma petite maison en terre et paille
    Si vous pouvez m’aider avec tout ça je serais tres reconaissante.
    J’espere vous pouvez me comprendre pq la francais n’est pas ma premiere langue
    merci, cordialement, Rebecca

    1. Auteur

      Bonjour Rebecca,
      Si un nouveau PLU est en cours d’élaboration qui aboutira à classer votre terrain en zone naturelle, il convient d’agir très rapidement afin d’une part de contester le classement en naturelle si justifié, et d’autre part de déposer la demande d’autorisation d’urbanisme avant que l’avancement du nouveau PLU ne permette d’opposer un sursis à statuer précédant le plus souvent un refus de permis de construire. De plus, si vous n’avez pas signé le compromis de vente, assurez-vous d’insérer la bonne condition suspensive avec le notaire d’obtention d’un permis de construire purgé de recours et retrait. Concernant votre problème d’assainissement, rapprochez vous du service SPANC de votre Ville afin d’avoir les informations spécifiques à votre cas. Vous serez bien mieux renseignée que sur internet.
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Je n’ai pas eu la chance d’obtenir un résultat, comme votre témoin Sylvette.
    Je suis en pleine ville, la municipalité devait-elle chercher des m2 de zones « naturelles » pour son image ? Ma parcelle construite était en UBc2 et, survenant une réforme du PLU, la moitié passe en NJ m’interdisant de vendre à ma fille la partie arrière pour construire . L’avis du commissaire-enquêteur était pour le reclassement en zone UBc2 de la parcelle, la mairie n’a pas suivi. Le vote du conseil a eu lieu.
    Quel sorte d’argument trouver pour un recours, est-il possible ?
    Bien cordialement,
    Christian

    1. Auteur

      Bonjour Christian,
      Il ne s’agit pas vraiment de chance. J’ai parlé avec Sylvette, elle a beaucoup travaillé sur son dossier et n’a rien lâché.
      Il se trouve que la Mairie avait oublié 3 ou 4 constructions sur son plan de zonage dont la sienne et classé son secteur en zone naturelle inconstructible.
      Elle a démontré dans ses écrits l’erreur matérielle de zonage qui a été modifiée après enquête publique, et le secteur reclassé en zone constructible en conséquence.
      L’urbanisme se vit, c’est du concret. La Commune a justifié le choix de zonage retenu sur votre parcelle dans les documents du PLU et notamment dans le rapport de présentation.
      Si vous missionnez un avocat spécialisé en urbanisme dans le cadre d’une consultation juridique, celui ci ne pourra vous répondre sur vos chances de succès qu’après avoir analysé la réalité de l’environnement de votre terrain, et la compatibilité avec les dispositions dudit rapport de présentation. Et pas que, le sujet est complexe et nécessite une expertise afin de trouver les arguments les plus pertinents dans le cadre d’un recours.
      Si le commissaire-enquêteur était en votre faveur, c’est qu’il y a des arguments sérieux à développer.
      Bon courage et à bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour et merci pour votre site qui est une source d’informations et d’espoir. Mon père vient de décédé en nous laissant en héritage des terrains zone UC (constructibles) nous souhaitons en vendre pour pouvoir payer les droits de succession. Nous avons déposé un Certificat d’Urbanisme opérationnel qui a été accepté et est encore valide, mais lorsque nous avons déposé la demande de division parcellaire, le maire de la commune nous a opposé un sursis à statuer ! nulle part et personne ne nous avait prévenu que cela était possible il ne veut pas se prononcer avant 2020 date du nouveau PLUi … avons-nous une solution pour que le maire puisse revenir sur sa décision … nous devons en plus payer des frais de succession sur la valeur de terrain constructibles qui ne le seront peut être plus dans quelques mois ? merci pour votre réponse

    1. Auteur

      Bonjour !
      Un arrêté de sursis à statuer peut faire l’objet d’un recours gracieux ou contentieux tant sur sa motivation que sur le respect des formalités.
      Le Maire ne peut geler tous les terrains de sa Commune en attendant un PLUi en 2020 ! D’autant que les calendriers sont rarement respectés et souvent repoussés.
      De plus, vos terrains sont en zone UC..A votre place, j’étudierai les possibilités de recours à l’encontre de cette décision. Vous pouvez soit demander une consultation juridique d’avocat pour évaluer vos chances de succès, l’avantage dans votre situation est de pouvoir mutualiser les frais. Je vous recommande Maître Benjamin Ingelaere, présent sur ce site dans la Rubrique Avocats. Peu importe qu’il soit sur Paris et vous dans le Sud, une procédure devant le tribunal administratif est écrite. Ce qui compte, c’est le développement de vos arguments dans le mémoire. Je propose par ailleurs d’être le relais de l’avocat afin de constituer un fonds documentaire complet et dresser un historique clair de la situation afin d’alléger son travail et permettre de cibler plus rapidement les failles de la procédure. Vous pouvez faire appel à mes services via la rubrique Devis en me donnant les références cadastrales et le nom de la Ville concernée. La dernière fois qu’un client a absolument voulu choisir un avocat sur sa Ville, il a été déçu et est revenu vers moi pour la suite des démarches. Il a perdu du temps et presque perdu son procès car il n’a pas su choisir le bon interlocuteur.
      Quel que soit votre choix, agissez vite, le délai de recours est de deux mois.
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour,

    Je viens d’acheter un terrain 1 hectare 200 dans les Pyrénées Orientales. C’est un terrain en Zone A secteur AA. Il se situe à proximité de vignes. J’ai rencontré le Maire de la commune. Je lui ai dis que je souhaitais y cultiver mes propres fruits et légumes. Il m’a dit que cela ne lui posait aucun problème. Par contre il m’a bien précisé que je ne pouvais y faire aucune construction et installation. La seule chose qui m’est autorisé,mais sous condition à déclaration, c’est de clôturer le terrain. De mon côté, je souhaiterai plus tard pouvoir avoir des poules. Mais pour cela, j’ai besoin de leur construire un petit habitat (poulaillé) adapté. Pensez-vous que je pourrais obtenir une autorisation ?
    Merci par avance pour votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Tout ce qui est autorisé ou interdit de construire figure dans la réglementation locale comme j’ai du le dire une centaine de fois sur ce blog ! 🙂
      Quel est le zonage du terrain, et que dit le règlement de zone ?
      Bien cdt
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. Bonjour,
    Je prends connaissance de ce blog. et c’est pile poil ce que je recherche.
    Je suis actuellement propriétaire d’un terrain d’1 Ha en zone N. Le plu va etre révisé et il y a deja des rdv de fixé en mairie. Je compte y participer pour proposer mon projet de vie! en effet sur cet Ha, nous aimerions créer un ensemble de logement insolites (type roulottes, bulles ou encore cabanes). Je pense appuyer sur le côté touristique, dynamisme de la ville et intéret pour les commerces de proximité. D’autant qu’il n’y à pas de logements de ce type autour de chez nous. Notre projet s’inscrit directement dans une dynamique de valorisation de l’environnement.
    Mais en terme de droit, j’avoue que je pêche un peu.
    Pouvez vous m’aider?
    Quelle démarches? quelle nouveau zonage possible pour mon projet?
    Par avance, merci

    1. Auteur

      Bonjour !
      C’est un sujet passionnant et complexe, car il n’y a pas de zonage pour de l’habitat insolite ! Cela dépend du type de construction. Si vous lisez les articles sur le sujet sur le site vous verrez que la loi s’attache à la nature de la construction : chalet, mobil home, caravane…La législation est différente pour chaque cas de figure, et donc le zonage doit s’adapter à cette législation. La réglementation locale ne pourra aller à l’encontre de la loi. C’est pourquoi, il faut selon moi déterminer précisément avant tout quel type d’installation pour de l’habitat insolite pour ensuite le faire rentrer dans le cadre légal le plus souple.
      J’envisage un guide pratique sur le sujet, suite à un échange avec Adeline de Hotes-insolites.
      Restez en contact via Facebook ou en vous abonnant à la newsletter.
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  6. Bravo à tous et continuons à faire disparaître des zones naturelles pour votre nombrilisme et que le béton vous enterre tous. Merci

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il ne s’agit en aucun cas de faire disparaître des zones naturelles.
      Dans 90% des cas rencontrés, les propriétaires concernés par ces demandes de déclassement ont légitimement des arguments à faire valoir : urbanisation environnante, absence totale d’intérêt paysager sur des parcelles non entretenues, en friches, plantées d’arbres malades…
      On peut comprendre que dans ces cas particuliers, le propriétaire du terrain se demande pourquoi le voisin peut construire et pas lui. Mes articles sont fondés sur de la jurisprudence et la reconnaissance par les tribunaux de l’illégalité d’un classement en zone naturelle lorsque l’environnement du terrain ne le justifie pas.
      Il ne s’agit que de cas particuliers, jugés au cas par cas, sur lesquels on ne peut avoir un jugement superficiel d’ensemble.
      En revanche, lorsque je vois des dizaines d’hectares de terres agricoles/naturelles englouties dans le bétonnage laissant place à d’immondes centres commerciaux qui tuent le paysage, et les petits commerces qui font le charme de nos centre ville / le gagne pain de nombreuses personnes, je trouve cela scandaleux et ne dis pas bravo.
      Effectivement, le bétonnage est à condamner or dans ces cas de figure le pot de béton ratisse tout sur son passage sans concession ou considération des conséquences désastreuses à venir.
      Concernant ce blog et les conseils prodigués, ils reposent sur les décisions des juges, les articles du Code de l’urbanisme. Les propriétaires qui me contactent veulent construire en harmonie avec la nature, souvent sur des petites parcelles d’une superficie inférieure à 500 m².
      A l’heure où la problématique du logement est aussi critique et difficile, je comprend parfaitement que nombre de propriétaires cherchent à faire valoir leurs droits sur leurs terrains
      tout en respectant la nature et l’environnement.
      Jasmine – Droit sur terrain

  7. bonjour ,
    peut on se battre contre un nouveau projet de p l u i
    terrain de 4000 mètres carrés en 2 a u , depuis , voir plus de 12 ans et voila que la mairie décide de le déclasser et de le mettre en zone naturelle au prochain p l u i courant 2018
    j ai fait ma demande pour passer ce terrain en zone 1 a u sur le cahier de doléances, mais visiblement , c est déjà décidé .
    ce terrain est une dent creuse entre 2 maisons face au nouveau lotissement a venir ,
    que dois je faire comme démarche ?
    cordialement

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il conviendrait de vous rapprocher de l’autorité administrative en charge du PLU et faire une demande écrite de modification de la réglementation.
      Evidemment, il faut motiver par des arguments objectifs : présence des réseaux publics et desserte par la voie publique.
      Eviter les arguments subjectifs de vie personnelle, ils ne sont pas pris en compte par l’administration.
      Si le PLUi est adopté définitivement alors il vous faudra déposer un recours gracieux et/ou contentieux si vos arguments le justifient.
      Pour le savoir, il vous faudra certainement prendre l’assistance d’un avocat spécialisé en urbanisme.
      Je vous conseille de vérifier dans vos contrats d’assurance, si vous disposez d’une protection juridique pouvant prendre en charge les frais d’avocat.
      Il y a un article sur ce sujet dans la rubrique Propriétaires.
      A bientôt de vos nouvelles.
      Jasmine – Droit sur terrain

    2. Auteur

      Bonjour,
      Si l’enquête publique est terminée, il conviendrait de vous rapprocher des services d’un avocat en urbanisme.
      Votre assurance couvre peut être votre protection juridique et donc prend en charge vos frais d’avocat ?
      J’ai rédigé un article sur le sujet « rubrique propriétaires ».
      Si le commissaire-enquêteur ne vous a pas suivi, il conviendrait de faire analyser votre dossier par un spécialiste pour voir si tout ou partie de la parcelle (proximité réseaux publics et desserte par la voie publique) peut légitimement être classée en zone U.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  8. Bonjour,

    Eh bien ! La lecture de cet article nous redonne de l’espoir.

    Je pensais que ma situation était inédite mais depuis peu que je consulte votre site très instructif, je me considère aussi comme un PLUmé de ?
    BRETAGNE !

    Depuis le 15 janvier dernier nous sommes propriétaires d’un lot, le N°9, le dernier qui était à vendre dans un lotissement de 9 lots.
    Le 30 janvier, nous avons un refus de permis de construire.
    Le 9 février, une rencontre est organisée dans les locaux de la communauté de commune de Quimperlé dans le Finistère, sont présents ma femme, la personne qui a étudié notre demande de permis, le Maire, l’ancien propriétaire du terrain et le négociateur immobilier qui s’est occupé de la vente de tous les lots.
    Bilan de cette table ronde, la personne de la communauté de commune nous dit que cette parcelle a perdu tous ses droits, car suite à la DDACT déposée le 12/03/2012, il s’est passé 5 ans et, qu’entre temps le PLU de mars 2014 qui a classé, non pas 1 mais 2 lots de ce lotissement en Zone naturelle humide, s’applique.
    Cette même personne conclut donc que ce terrain ne sera jamais constructible. Au passage, malgré le zonage du PLU pour notre lot et celui d’à côté, ​elle​ a autorisé e​n ​septembre 2016 un permis de construire sur la parcelle voisine.

    Mes questions :

    – Pourquoi le PLU rendu exécutoire en mars 2014 n’a t’il pas tenu compte à ce point du projet de lotissement ? Classant ainsi totalement deux lots viabilisés en Znh.
    – Ne voyez-vous pas une erreur matérielle au titre de l’article L.153-45 du code de l’urbanisme ? Car il y a bien une contradiction entre le zonage du PLU et l’intention de la collectivité locale qui était bien en acceptant en 2011-2012 un permis d’aménager pour ce lotissement et ainsi voir 9 habitations individuelles se construire sur 9 lots.
    – Quels sont les droits et leur durée qui s’appliquent, en matière de lotissement ? Puisque nous avons entendu 5 ans, 10 ans.
    – Quels recours avons-nous ?

    D’avance merci pour vos éclaircissements.

    Cordialement

  9. Bonjour,

    Votre site internet est vraiment très intéressant et j’ai trouvé la réponse sur beaucoup de questions. Mais il m’en reste 1 !
    Nous avons un élevage de poneys sur 8 hectare de terrain. Nous sommes en train d’acheter du terrain à côté de notre maison donc les poneys vont être déplacer. Nous aimerions commencer un projet touristique (camping aire naturelle, 15-30 emplacements). Notre terrain (et terrain futur) est intégralement classé zone N. Normalement, un projet touristique ne devrait pas poser problème en zone Nl (nature loisirs). Faut-il attendre la révision du PLU pour faire une demande de changement ou peut-on faire autrement (car il s’agit le changement d’un sous catégorie ?)?

    Cordialement,
    Kelly

    1. Auteur

      Bonjour Kelly,
      Merci pour le compliment ! 🙂
      Demandez à la Commune (par écrit) si une procédure de révision du PLU est en cours ou à venir. Beaucoup de Commune sont concernées par l’élaboration d’un PLU intercommunal, ce qui est l’occasion pour vous de demander la modification de la réglementation applicable.
      En attendant, demandez communication des documents du PLU afin de les étudier et trouver les arguments pour défendre votre projet : rapport de présentation du PLU, PADD, réglement, carte de zonage de la Commune…
      Précision : il s’agit d’un sous secteur de zone N. Pour affecter un sous secteur NL sur la carte de zonage et lui attribuer le règlement correspondant, il faut modifier les documents du PLU dans le cadre d’une procédure officielle de révision. Le Maire ne décide pas seul, il doit demander l’avis des personnes publiques associées, et la CDPENAF – Commission de protection des espaces naturels et forestiers.
      Bonne journée et à bientôt de vos nouvelles,
      Jasmine – Droit sur terrain

    1. Auteur

      Bonjour,
      Oui, et les témoignages encouragent à se dire que c’est possible.
      Sylvette avait été interpellée par un témoignage sur le site d’une personne ayant réussi à faire diminuer des trois quarts un espace boisé classé sur son terrain pendant l’enquête publique menée sur le PLU. L’espace boisé interdisait toute construction ! Cela lui a donné la motivation pour aller se battre pour son terrain et elle a bien fait ! 🙂
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

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