certificat d'urbanisme et aléa inondation

Comment un certificat d’urbanisme m’a sauvé la mise !

Comment un certificat d’urbanisme m’a sauvé la mise !

Pierre Hô :
« Salut, tu vas bien depuis la dernière fois ? ! Je n’ai plus de nouvelles de ton mari, vous en êtes où de votre permis de construire ? »

Ninon Dable :
« Nulle part ! Contre eaux et marées ! Figure-toi qu’il nous est tombée une tuile administrative sur le coin de la tête ! On est encore sonnés par la nouvelle mais on s’en sort plutôt bien ! ».

Pierre :
« Oh ?! Ben, explique-moi ! Que s’est-il passé ? »

Ninon :
« Et bien voilà. Quand on a acheté le terrain à Aiguillon-sur-Mer, il y avait beaucoup de monde sur le coup. On avait la pression car on voulait vraiment ce terrain ! »

On obtient un certificat d’urbanisme avec aléa inondation faible

On avait obtenu un certificat d’urbanisme opérationnel pour la construction de notre maison. Du coup, on a signé la vente sans attendre l’obtention du permis de construire.
Notre certificat d’urbanisme mentionnait que le terrain était classé en zone bleu clair, risque faible, du Plan de Prévention des Risques établi par les services de l’Etat. Or, peu de temps après, la tempête Xynthia a fait les dégâts qu’on connaît… »

Pierre : « Opérationnel, c’est quand le certificat d’urbanisme confirme la faisabilité de ton projet de construction ? »

Le permis de construire est refusé au motif du risque pour la sécurité publique

Ninon :
« Oui, c’est ça ! On a coché le petit b) et décrit notre projet de construction dans le formulaire de demande de certificat d’urbanisme.

La Mairie nous a confirmé dans l’arrêté du certificat d’urbanisme que la réglementation autorisait notre projet et que tous les réseaux publics étaient à proximité du terrain. Par contre, peu après le passage de la tempête Xynthia, le Maire a refusé de nous délivrer notre permis de construire. Son refus est fondé sur l’article R 111-2 du Code de l’urbanisme, risque pour la sécurité publique.

Autrement dit, l’administration considère que le terrain acheté constructible devant notaire au prix de 70 000 euros est classé en zone rouge, aléa risque fort ! Aucun permis de construire ne sera délivré sur ce terrain. »

Pierre :
« C’est pas possible ! Mais, tu m’as dit que vous vous en êtes bien sortis tout à l’heure ?  »

Ninon :
« Oui. La cousine d’Eric, Justine, est avocate. Elle a pris rendez-vous avec le Maire, et les services de l’Etat. Cela a abouti à une transaction et ils ont accepté de nous rembourser le prix du terrain. »

Pierre : « Quels étaient ses arguments ? »

Les tribunaux sanctionnent la faute commise dans le classement du terrain en zone aléa inondation faible

Ninon :
« Justine leur a démontré qu’ils avaient commis des fautes de nature à engager leur responsabilité, en raison du préjudice résultant pour nous du fait d’un terrain acquis comme constructible alors qu’en réalité il ne l’était pas.

Le certificat d’urbanisme nous informait d’un aléa faible inondation sur le terrain et pas d’un aléa fort, rendant le terrain inconstructible.

Elle a cité la jurisprudence récente du Tribunal administratif de Nantes en date du 1er mars 2016, qui a jugé un cas similaire. Ils ont réfléchi à la proposition d’une transaction amiable avec leurs avocats et ont finalement accepté. »

Pierre :
« Quelle histoire ! Heureusement que vous aviez ce certificat d’urbanisme opérationnel dans votre dossier ! »

Ninon :
« Oui, c’est la première démarche que l’on a faite pour gagner du temps. Par contre, nous avons été imprudents en signant la vente avant l’obtention du permis de construire. On a perdu du temps et de l’argent dans cette histoire, et on s’en mord les doigts.. ».

Pierre :
« L’essentiel, c’est que vous êtes remboursés du prix du terrain ! Je connais quelqu’un qui a vécu un cauchemar similaire.
Il a acheté son terrain avec un certificat d’urbanisme opérationnel, sans attendre le permis de construire.

Or, après son acquisition, le PLU – Plan Local d’Urbanisme – a été annulé par le Tribunal administratif. Du coup, la Mairie a du appliquer le document antérieur à sa demande de permis de construire. Un vieux Plan d’Occupation des Sols des années 80 !

Il a ainsi appris que son beau terrain acheté à prix d’or en zone Uc du PLU figurait en zone agricole du POS ! »

Ninon :
« Tu plaisantes ?! »

Pierre :
« Pas du tout ! Il a acheté son terrain à 450 euros le m² il y a un an. Aujourd’hui, son terrain vaut 4 euros le m² !!! »

Ninon :
« Et bien, il devrait appeler Justine. Comment se fait-il que le certificat d’urbanisme n’ait pas mentionné le contentieux et le risque d’annulation du PLU ? S’il avait su, ton ami aurait acheté son terrain sous condition de permis de construire accordé. »

Pierre :
« Tu as raison. Il n’en revient pas lui-même de ce qui lui arrive. Personne ne l’a informé de ce problème de contentieux en cours devant le Tribunal administratif de Nantes. Il s’est renseigné après coup et il a appris que beaucoup de PLU sont annulés en France chaque année. C’est incroyable que l’on soit aussi mal renseignés sur le sujet ! »

Ninon :
« A qui le dis-tu ! J’ai découvert le site droitsurterrain.com depuis ! 😉
Ils donnent beaucoup de conseils pratiques pour garantir sa sécurité juridique.

Ils disent qu’il ne faut pas confondre vitesse et précipitation. On peut aller très vite, si l’on se sait se renseigner ! »

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Morale de l’histoire :

Le certificat d’urbanisme opérationnel a permis aux vrais protagonistes d’Aiguillon-sur-Mer de se faire rembourser 80 % de leur mise.
Les juges n’ont pas accordé à 100% car ils ont pris en compte le risque faible d’inondation mentionné sur le certificat d’urbanisme. Les acquéreurs étaient informés d’un risque d’inondation sur le terrain.

Les pièges dans la pratique :

Certaines personnes achètent avec une simple note de renseignement d’urbanisme. Ne faîtes pas cette grossière erreur ! Une note de renseignement d’urbanisme n’a ni les effets ni la valeur juridique d’un certificat d’urbanisme.

Nos conseils :

Mettez-vous à l’abri des aléas ! La réglementation c’est comme le climat : changeant et capricieux !

Achetez sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de recours et de retrait.

Et pour vous accorder toujours plus de sécurité juridique, demandez très vite un certificat d’urbanisme opérationnel ! Il vous informe gratuitement, il vous accorde des droits, il peut vous sauver d’une augmentation de taxe d’urbanisme, il vous protège en cas de litige…

 

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