Achat d’un terrain constructible classé inconstructible après l’achat

Je vous fais part ici d’une histoire vécue dans mon parcours professionnel. Si les noms sont fictifs, l’histoire est bien vraie.

1. En mai 2010, Jean AYMAR achète un terrain pour y construire sa maison (sans condition suspensive d’obtention d’un permis de construire). Il est l’heureux propriétaire d’un terrain idéalement situé, arboré et dispose d’une très belle vue sur l’Océan.
2. Il dépose sa demande de permis de construire quelques mois plus tard. En novembre 2010, c’est le coup de tonnerre.
3. Il se voit opposer un refus de permis de construire au motif que son terrain est en zone agricole. C’est insensé, il est bien écrit sur son titre de propriété établi par le notaire que son terrain est situé en zone constructible et non agricole.
4. Convaincu d’une erreur commise par les services de la mairie, il demande un rendez-vous avec le responsable de son dossier. Ce dernier lui répond que son terrain a été récemment classé en zone agricole suite à l’annulation du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

En résumé, le PLU est un ensemble de documents établis par la mairie qui détermine quelles sont les zones constructibles et inconstructibles. Pour comprendre ce qu’il s’est passé, il faut remonter dans le temps. En 2009, le conseil municipal a adopté le PLU s’appliquant au terrain de M. Aymar, mentionnant son terrain comme étant constructible.

Les conséquences de l’annulation du PLU

Cela a pris 3 ans d’études et de procédure, mais il était temps pour la commune de mettre à jour sa réglementation afin de remplacer le Plan d’Occupation des Sols (POS) vieux de 15 ans et complètement dépassé. Le POS est l’ancien nom du PLU Plan Local d’Urbanisme. Or, des propriétaires mécontents du sort réservé à leurs terrains dans le PLU de 2009, ont saisi le Tribunal pour faire annuler le PLU.

Le jugement d’annulation fait disparaître le PLU

Ayant constaté de nombreuses erreurs, le juge prononce l’annulation du PLU en août 2010. Le jugement d’annulation fait disparaître le PLU.  Dans cette situation, le Maire n’a plus le droit d’appliquer le PLU annulé. Il doit appliquer le document immédiatement antérieur, soit le POS vieux de 15 ans.

Application du document d’urbanisme antérieur : le Plan d’Occupation des Sols

Et, le POS classait le terrain de Jean Aymar en zone agricole, ce qui lui interdisait de construire sa maison. Notre acquéreur a tout tenté pour obtenir son permis de construire, cela a été peine perdue. Le Maire est tenu d’appliquer le document antérieur et donc le POS. Il n’a pas le pouvoir de faire des exceptions, et la Préfecture veille au grain.

Le terrain inconstructible a été acheté au prix du constructible

Le défaut d’information a parfois des conséquences dramatiques. Notre acquéreur malchanceux en a payé le prix, achetant un terrain constructible pour se retrouver propriétaire d’un terrain non constructible ! En tout cas, le temps que le Conseil Municipal adopte à nouveau un PLU, et cela peut durer 2, 3, 4 ans…Quelle que soit la date à laquelle vous lisez cet article, sous réserve des éventuelles évolutions de jurisprudence ou de législation applicable, il convient de garder en mémoire que l’urbanisme n’est pas une matière figée.

La réglementation locale telle que PLU est susceptible d’évoluer régulièrement, cela peut avoir une incidence fâcheuse sur la constructibilité de votre terrain. Veillez toujours à sécuriser vos transactions. Acheter un terrain sans permis de construire est dangereux, et peut vous coûter très cher.

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• “Le guide du propriétaire face au PLU” propose une méthode pour se renseigner sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain et organiser sa démarche de demande de modification de zonage ou défendre ses droits à construire selon les cas

  Notre guide est destiné aux propriétaires ou futurs propriétaires fonciers confrontés à l’application du PLU Plan Local d’Urbanisme. Notre méthode a fait ses preuves.

  Des modèles de courriers de demandes de modification de zonage sont disponibles sous format Word.

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