Une maison lézardée et fissurée

Les risques du sol : anticipez et renoncez ou achetez !

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achat terrain

Le vendeur du terrain doit informer le candidat acquéreur si le terrain est situé dans une zone à Risques Naturels (inondations, mouvements de terrains, séismes, etc…), Minières et Technologiques (industriels, chimiques, nucléaires, pétroliers, etc…).

Cette information passe par la production obligatoire d’un document officiel appelé « État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques » dit ERNMT.

Mais faut-il attendre d’être devant le notaire au moment de signer le compromis de vente pour être informé de ces risques ?

Deux possibilités :

Aucune connaissance de la nature du sol avant la signature du compromis

L’acquéreur a signé le compromis de vente et versé 9 000 €, soit 10 % du prix du terrain, à titre d’indemnité d’immobilisation.

A la signature du compromis, le notaire a annexé l’ERNMT, qui mentionne que le terrain est situé dans une zone argileuse. Après la signature, l’acquéreur se rapproche d’un constructeur de maison qui lui indique que seule une étude de sol peut permettre de chiffrer le surcoût des travaux de fondations.

A priori, il faut prévoir un surcoût minimum de 15 000 euros sur les travaux de fondation.

Questions :

  • Qui va payer l’étude de sol d’un coût de 1 500 € ?
  • Si le surcoût de travaux est supérieur à son budget initial, pourra-t-il renoncer à l’acquisition du terrain sans perdre les 9 000 € séquestrés au titre de l’indemnité d’immobilisation ?

Il est trop tard pour se poser ces questions.

Le compromis de vente est un engagement d’acheter à certaines conditions, ces conditions doivent être préalablement énumérées dans le compromis.

Une connaissance de la nature du sol et des risques géologiques avant la signature du compromis

L’acquéreur a pris soin de se renseigner dès la visite du terrain et a appris que le terrain était situé en zone argileuse, identifiée dans le cadre d’un Plan de Prévention des Risques.

L’insertion d’une condition suspensive laissant la possibilité de renoncer à l’achat

L’acquéreur demande au notaire d’insérer une condition suspensive dans le compromis de vente que soit réalisée une étude de sol qui ne révèle pas un surcoût de travaux supérieur à un montant de 15 000 €.

Il est autorisé à faire pénétrer le bureau d’étude géotechnique sur le terrain. Il indique au géotechnicien l’emplacement de son projet de construction pour qu’il réalise ses sondages.

Il peut ainsi renoncer à l’acquisition du terrain sans frais ni indemnités si l’étude de sol implique de réaliser des surcoûts de travaux pour un montant supérieur à 15 000 €.

La prise en charge de l’étude de sol est à négocier avec le vendeur

La prise en charge du coût de l’étude de sol est une question à évoquer avec le notaire et négocier avec le vendeur.

  • On peut demander au vendeur de la produire pour la signature de la vente.
  • On peut aussi prévoir que l’acquéreur s’en charge et que l’étude de sol demeure propriété du vendeur moyennant remboursement de son coût.

Les risques du sol et les moyens de s’informer

  1. Le sol est-il rocheux, sablonneux, argileux ? Le sous-sol recèle une nappe phréatique, des galeries, des carrières ? Le terrain est-il situé dans une région à risques ?
  2. Y a-t-il des indices sur le terrain ? Le terrain se trouve près des marécages ou des points d’eau. Il y a des risques d’humidité, d’affaissement, de glissement de terrain.
  3. Le terrain est-il situé dans une zone de risques identifiée ? Les annexes du Plan Local d’Urbanisme, consultable en mairie, m’indiquent si le terrain est situé dans le périmètre d’un Plan de Prévention des Risques (PPR).

A consulter les sites internet du Ministère de l’Ecologie et du Développement Durable : GEORISQUES et PRIM.NET.

 


 

 

 

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Commentaires 14

  1. Avec mon mari nous avons payé une étude de sol pour future construction de maison. Nous avons eu plusieurs refus de crédits donc nous avons tout annulé. Mais nous apprenons que l’étude de sol est à la charge du vendeur. Le constructeur très malhonnête nous à dit que c’est à l’acheteur de le faire. À qui demander le remboursement de l’étude de sol? Merci

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il convient de le prévoir avant de payer l’étude de sol et de le rédiger clairement dans la promesse de vente : que se passe-t-il si vous renoncez à l’acquisition ? Le vendeur est il d’accord pour la rembourser ou la racheter pour un futur acquéreur ? Si oui, cela doit être clairement rédigé dans la promesse de vente.
      Si vous engagez les frais sans prévoir cette éventualité, il n’y a à ma connaissance ni texte de loi ni jurisprudence qui oblige le vendeur à rembourser l’étude de sol librement commandée par l’acquéreur.
      Bien cordialement
      Jasmine Jovanovic

  2. Bonjour
    nous avons acheté un terrain dans un lotissement et avons fait une étude de sol, à notre grande surprise le terrain est de mauvaise qualité et du fait nous engendre un surcoût de 44 000€. peut il y avoir une prise en charge m^me minime par le lotisseur?
    Bien cordialement
    Florennce BELLAIS

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il appartient aux acquéreurs de lots et à leur constructeur de maison d’assurer l’adaptation de la future construction à la structure géologique du sous-sol du terrain. En principe, votre compromis de vente doit vous permettre de renoncer à l’acquisition via une condition suspensive clairement rédigée. Ceci étant, si aucune clause dans le compromis ne prévoit la prise en charge par le lotisseur de ces frais, il est peu probable que vous ayez suite à donner.
      A moins, que le lotisseur vous ait volontairement caché des choses et que votre consentement ait été vicié. Vous pouvez consulter le dossier de permis d’aménager pour vous faire une idée à ce sujet. Si c’était le cas, et sous réserve de preuves suffisantes dans votre dossier, vous pourriez éventuellement entamer des négociations afin d’amener le lotisseur à prendre en charge d’une manière ou d’une autre les frais supplémentaires non prévus. La démarche est assez délicate mais je ne vois que cette option en l’absence de clause dans le compromis ayant prévu ce surcoût et préservé vos droits. Comme je le dis souvent, la rédaction du compromis est l’étape essentielle où il convient de prévoir tous les aléas et surcoûts. Une fois signé, vous êtes engagés selon ses termes et conditions et il est plus compliqué de faire marche arrière.
      Tenez-nous informés,
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour,

    J’avais des acquéreurs pour un terrain, sur lequel ils ont pratiqué une étude de sol, avec mon accord.
    Le maire leur a refusé le permis , et ils ont abandonné le projet.
    Je voudrais leur racheter l’étude de sol, pouvez vous me dire comment cela doit t’il se faire s’il vous plait ?
    Merci pour m’avoir lue.
    Courtoisement ,
    Jadalhia

    1. Auteur

      Bonjour,
      Je suppose que cela se formalise par un acte de vente suite à une négociation entre vous et les acquéreurs qui vous transmettent la facture adressée par le bureau d’étude pour l’étude de sol et tous documents afférents à l’étude de sol en contrepartie du paiement.
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. bonjour,

    suite à l’achat d’un terrain, nous avons voulu inclure dans le compromis (signé à l’agence immo), une condition suspensive sur l’étude de sol. l’agence n’a pas voulu… resultat, nous avons payé 4 200€ d’etude de sol pour nous signifier que le terrain était de tres mauvaise qualité et que cela allé engender un surcout de construction de plus de 80 000 €…. nous avons donc annulé l’achat…. pouvons nous cependant demander une prise en charge partielle ou totale de la part de l’agence immo concernant les 4 200 € ? qui était au courant de la mauvaise qualité du sol.

    merci d’avance
    bien cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Dans mon guide sur l’achat du terrain, j’évoque cette problématique de l’étude de sol.
      Il convient de négocier sa prise en charge et/ou cas de remboursement si annulation du compromis lors de la signature de ce même compromis.
      L’agence immobilière ne peut s’y opposer puisqu’il s’agit de sauvegarder vos droits et qu’elle a un devoir de conseil pour cela en tant que professionnel de l’immobilier.
      Si vous avez des traces écrites qui prouvent que l’agence s’est opposée à ce que vous posiez cette condition suspensive, vous pouvez adresser un recommandé à l’agence en réclamant un dédommagement.
      Il faut s’attendre à ce que cela soit compliqué voire à entamer un bras de fer avec l’agence. Ceci étant, il s’agit d’une somme importante et un dédommagement serait bienvenu eu égard à l’attitude peu professionnelle de cette agence.
      Disposez-vous dans vos contrats d’assurance d’une garantie « Protection juridique ». Vérifiez cela car nous payons les assurances souvent sans penser à bénéficier de tous les droits accordés.
      Prouver la faute de l’agence est essentielle : il convient de joindre toutes les preuves, traces écrites, et témoignages.
      Il convient d’expliquer clairement le déroulement des faits dans votre mise en demeure. Et enfin, il convient de mettre en avant la pression exercée pour vous faire signer le compromis sans le bénéfice de cette condition suspensive. Les agences immobilières couvrent leur faute professionnelle et responsabilité civile par un contrat d’assurance RC.
      Enfin, il convient de montrer que vous êtes déterminé à aller jusqu’au bout de votre démarche pour vous faire entendre. Cela implique de laisser entendre que vous n’hésiterez pas à saisir la juridiction civile par vos propres moyens, la représentation par un avocat n’étant pas obligatoire. Afin que le juge statue sur la responsabilité de l’agence.
      Vous devriez trouver de la jurisprudence condamnant les pratiques d’agences immobilières ne respectant pas leur obligation légale de conseil. Citer cette jurisprudence dans votre courrier vous donnera plus de crédit.
      Tenez-nous informés
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. bonjour
    j’ai fait une demande de permis de construire dans une zone artisanale le permis est accordé et on a signer chez le notaire. Lors du terrassement il y avait beaucoup d eau résultat il a fallu drainer surcout des travaux 17000 euro . Puis je demander une prise a charge du surplus des travaux a la communaute de commune qui m’a vendu le terrain.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il est difficile de répondre à ce type de question sur le blog. Qu’en pense votre notaire ? Qu’est-il écrit précisément dans votre promesse de vente sur l’état et la nature du terrain ? Sur ce que vous acceptez de « prendre le terrain en l’état… »? Y avait-il condition suspensive sur une étude de sol ? D’où vient l’eau ? S’agit-il d’un vice caché ? Le vendeur avait-il connaissance de ce problème de sous-sol ?
      Dès lors que la vente définitive a été conclue, il devient difficile d’obtenir quelque chose de votre vendeur à moins qu’il y ait eu non respect des obligation contractuelles ou vice caché. En principe, il convient de négocier l’étude de sol avant de signer la promesse pour envisager le surcoût éventuel des travaux à caler dans votre budget construction.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  6. Bonjour,
    Je tombe sur votre site (très bien fait au demeurant) à l’instant, et comme la personne qui a rédigé supra je suis en instance de signature d’un compromis.
    A priori pas de problème d’inondation bien que je n’ai pas encore pris connaissance du PPRI.
    La commune sur laquelle se trouve le terrain traine encore son POS, et le PLU en cours de rédaction devrait être rendu public en fin de premier semestre.
    Quelles types de conditions suspensives dois-je faire inclure pour me couvrir contre un éventuel changement de destination du terrain (constructible/inconstructible) ?
    Autre question, lors de la négociation avec le vendeur, j’ai évoqué la nature du sol mais pas les coûts engendrés par le passage d’un géotechnicien, puis-je exigé la prise en charge de ces coûts ou ceci relève t’il simplement d’un accord entre le vendeur et l’acquéreur?

    Merci de votre retour

    1. Auteur

      Bonjour,

      L’obtention d’un permis de construire définitif et purgé de tout recours devrait vous mettre à l’abri concernant la construction.
      Toutefois, cela ne vous met pas à l’abri d’une dévalorisation du terrain par des modifications de zonage plus contraignantes qui seraient adoptées dans le futur PLU
      Si le projet de PLU a été arrêté en Conseil municipal, il faudrait le consulter ou demander copie des documents vous intéressant : zonage, règlement, annexes..
      Pour la rédaction de la condition suspensive adaptée, c’est question d’étude de dossier. Il faut suivre cela de près avec le notaire en charge de la rédaction du compromis.
      Concernant l’étude de sol, il faut contractuellement prévoir dans le compromis qui la prend en charge. Sinon, elle demeurera à votre charge et à perte si vous renoncez à acheter.

      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  7. Bonjour j’ai visite un terrain qui me correspond celui ci ce trouve a 50metres de la foret apres une forte averse il a ete completement inonde et il as fallut 3jours pour que l’eau se draine le vendeur me dis que le terrain est humide et qu’il y a des sources qui passe en dessous. Que dois’je prendre comme precaution puis’je faire les etudes de sol avant de signer le compromis et surtout je ne veus pas de surcout donc comment formuler ca c mon premier achat donc je stresse un peu

    1. Auteur

      Bonjour James,

      Je me permets de vous inscrire à notre newsletter, vous recevrez le guide gratuit « Acheter un terrain à bâtir en 3 étapes ». Ne vous inquiétez pas, vous ne recevrez aucun spam, et vous n’avez qu’à cliquer sur « vous désabonner » si vous ne voulez pas la prochaine newsletter.
      J’ai rédigé ce guide en pensant aux acheteurs qui ne veulent pas de surcoûts.
      Tellement de frais annexes se rajoutent à l’achat d’un terrain que les gens sont souvent surpris du montant des taxes et notamment de la taxe d’aménagement sur construction neuve.
      Concernant votre terrain.
      1/ Vous devez disposer de toutes les infos sur la réglementation applicable à ce terrain avant de signer quoi que ce soit. Plus de précisions sur comment obtenir les infos dans notre guide. Veillez bien à ce que le terrain ne soit pas classé en tout ou partie en zone inondable, zone humide …Vous pouvez demander l’insertion de votre condition suspensive au notaire dans le doute. Dans tous les cas, nous conseillons aussi toujours l’insertion de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Mais si vous vous contentez de cette condition suspensive, cela ne regardera pas le vendeur que pour obtenir votre permis de construire vous deviez assumer des surcoûts de travaux de fondations de 20 000 euros…
      2/ Vous pensez à l’étude de sol. Il faut absolument l’écrire dans votre compromis de vente. Le modèle de condition suspensive est détaillée dans notre guide : « que l’étude de sol ne révèle pas des surcoûts de travaux de fondations supérieurs à un montant de …..euros ».
      3/ Le problème de la pris en charge de l’étude de sol. Cette étude va coûter environ 2 000 euros si ce n’est plus. Il faut insérer dans le compromis que le vendeur la prend définitivement en charge si vous renoncez à l’acquisition. En d’autres termes, il vous la rembourse, ou il la prend en charge dès le départ. C’est évidemment le point le plus délicat à négocier ! Mais 2 000 euros c’est une somme importante et vu la description que vous faîtes de la nature du terrain, il faut tout écrire dans le compromis. Le droit de rétractation ne s’applique pas à l’achat d’un terrain à bâtir sauf si le terrain est dans un lotissement.
      Je vous joins des articles qui peuvent vous intéresser :
      https://droitsurterrain.com/refus-permis-construire-frais-engages/
      https://droitsurterrain.com/refus-droit-de-retractation/
      https://droitsurterrain.com/un-terrain-constructible-classe-en-zone-inondable/
      https://droitsurterrain.com/emprunt-acquisition/
      https://droitsurterrain.com/acheter-guide-achat-dun-terrain-3-etapes/

      N’hésitez pas pour plus de précisions ! Cela fait beaucoup de lecture mais acheter un terrain hors lotissement nécessite un vrai travail approfondi de recherches pour éviter les mauvaises surprises !

      A très bientôt

      Jasmine – Droit sur terrain

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