Les risques du sol : anticipez et renoncez ou achetez !
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Les risques du sol : anticipez et achetez ou renoncez !
Le vendeur du terrain doit informer le candidat acquéreur si le terrain est situé dans une zone à Risques Naturels (inondations, mouvements de terrains, séismes, etc…), Minières et Technologiques (industriels, chimiques, nucléaires, pétroliers, etc…).
Cette information passe par la production obligatoire d’un document officiel appelé « État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques » dit ERNMT.
Mais faut-il attendre d’être devant le notaire au moment de signer le compromis de vente pour être informé de ces risques ?
Deux possibilités :
Aucune connaissance de la nature du sol avant la signature du compromis
L’acquéreur a signé le compromis de vente et versé 9 000 €, soit 10 % du prix du terrain, à titre d’indemnité d’immobilisation.
A la signature du compromis, le notaire a annexé l’ERNMT, qui mentionne que le terrain est situé dans une zone argileuse. Après la signature, l’acquéreur se rapproche d’un constructeur de maison qui lui indique que seule une étude de sol peut permettre de chiffrer le surcoût des travaux de fondations.
A priori, il faut prévoir un surcoût minimum de 15 000 euros sur les travaux de fondation.
Questions :
- Qui va payer l’étude de sol d’un coût de 1 500 € ?
- Si le surcoût de travaux est supérieur à son budget initial, pourra-t-il renoncer à l’acquisition du terrain sans perdre les 9 000 € séquestrés au titre de l’indemnité d’immobilisation ?
Il est trop tard pour se poser ces questions.
Le compromis de vente est un engagement d’acheter à certaines conditions, ces conditions doivent être préalablement énumérées dans le compromis.
Une connaissance de la nature du sol et des risques géologiques avant la signature du compromis
L’acquéreur a pris soin de se renseigner dès la visite du terrain et a appris que le terrain était situé en zone argileuse, identifiée dans le cadre d’un Plan de Prévention des Risques.
L’insertion d’une condition suspensive laissant la possibilité de renoncer à l’achat
L’acquéreur demande au notaire d’insérer une condition suspensive dans le compromis de vente que soit réalisée une étude de sol qui ne révèle pas un surcoût de travaux supérieur à un montant de 15 000 €.
Il est autorisé à faire pénétrer le bureau d’étude géotechnique sur le terrain. Il indique au géotechnicien l’emplacement de son projet de construction pour qu’il réalise ses sondages.
Il peut ainsi renoncer à l’acquisition du terrain sans frais ni indemnités si l’étude de sol implique de réaliser des surcoûts de travaux pour un montant supérieur à 15 000 €.
La prise en charge de l’étude de sol est à négocier avec le vendeur
La prise en charge du coût de l’étude de sol est une question à évoquer avec le notaire et négocier avec le vendeur.
- On peut demander au vendeur de la produire pour la signature de la vente.
- On peut aussi prévoir que l’acquéreur s’en charge et que l’étude de sol demeure propriété du vendeur moyennant remboursement de son coût.
Les risques du sol et les moyens de s’informer
- Le sol est-il rocheux, sablonneux, argileux ? Le sous-sol recèle une nappe phréatique, des galeries, des carrières ? Le terrain est-il situé dans une région à risques ?
- Y a-t-il des indices sur le terrain ? Le terrain se trouve près des marécages ou des points d’eau. Il y a des risques d’humidité, d’affaissement, de glissement de terrain.
- Le terrain est-il situé dans une zone de risques identifiée ? Les annexes du Plan Local d’Urbanisme, consultable en mairie, m’indiquent si le terrain est situé dans le périmètre d’un Plan de Prévention des Risques (PPR).
LOI ELAN du 23.11.2018 et obligations du vendeur
1°) Etude de sol
Article 68 de la LOI ELAN _ L 112 20 à L 112-25 du Code de la construction et de l’habitation
Dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et réhydratation des sols, de nouvelles mesures vont s’appliquer :
- Avant de vendre un terrain non bâti constructible, le propriétaire devra réaliser une étude géotechnique préalable
- Les opérations de constructions devront prendre en compte le risque de mouvement de terrain différentiel.
L’entrée en vigueur de ces mesures est subordonnée à la publication de deux textes réglementaires relatifs aux zones concernées, au contenu et à la durée de validité des différentes études géotechniques et enfin aux contrats ayant pour objet les travaux de construction non concernés par les nouvelles dispositions. Ces obligations s’appliquent dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et réhydratation des sols.
Un décret en Conseil d’Etat précisera les modalités de leur définition et un arrêté définira les zones concernées.
2°) Fourniture d’une étude géotechnique préalable par le vendeur en cas de vente d’un terrain non bâti constructible
Article 68 LOI ELAN _ L 112-21 et L 112-25 du Code de la construction et de l’habitation
En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur. Le document est annexé à la promesse de vente ou à défaut de promesse à l’acte authentique.
A consulter les sites internet du Ministère de l’Ecologie et du Développement Durable : GEORISQUES et PRIM.NET.
29 réflexions sur “Les risques du sol : anticipez et renoncez ou achetez !”
Bonjour , avec mon mari nous avons visité un terrain à bâtir.
L agent immobilier nous a vendu le terrain 3600m² alors qu il en fait 3300 . Le prix du terrain a donc baisser de 1000 euro mais il nous a rappeller à demander qu on paie une parti de l etude de sol car il a baisser le prix suite à l erreur du m² .
Qui doit payer l etude de sol ?
Et il nous dit que la vendeuse veux effectuer l etude de sol après la signature du compromis.
Nous avons peur des mauvaises surprises .
Que pouvons nous faire ou dire ( article de loi ? ) pour le » forcer » à le faire avant la signature du compromis ?
Notre budget est très serré et même un dépassement de 5000 euro peut mettre notre projet en perile.
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Nous avons acheté un terrain. Nous avons eu deux rdv avec le vendeur, une grande entreprise. Lors de ces deux rdv rien n’a été mentionné concernant l’état du sol. Nous avons signé la promesse de vente mais nous sommes rendu compte longtemps après que les annexes parler de remblaiement. Le terrain est sur une ancienne carrière. Y a-t-il vice caché?
Par ailleurs, le prix du terrain est identique aux autres terrains voisins sur le lotissement. Mais ces derniers ne sont pas concernés par notre problématique. Le prix de notre terrain au vu de la qualité du sol est donc excessif. Y-a-t-il un recours possible dans ce cas?
Bonjour,
Nous venons d’acheter un terrain constructible en vue de bâtir notre maison.
Ayant eu des soucis avec un voisin (attaque du permis, courriers, etc.), nous n’avons bêtement pas voulu engager de nouveaux frais avant d’être propriétaires du terrain quand bien même nous étions en droit de faire réaliser une étude de sol. Nous n’étions pas inquiets car la maison familiale toute proche est fondée sur le rocher et nos échanges oraux avec le géotechnicien, que nous avions questionné en amont sur des pente de talus, la probabilité de bon sol, etc. étaient plutôt rassurants.
Dans le doute, nous sommes tout de même partis sur l’hypothèse financièrement défavorable d’un radier.
Une fois la vente signée, nous lançons les sondages qui s’avèrent catastrophiques : bon sol à 8m environ, résistance quasi nulle au dessus → pieux obligatoires, surcout prévisible : 40 à 100 000€. Jusqu’ici on se dit qu’on a vraiment été bêtes mais qu’il est difficile de se retourner contre le vendeur. Se trompe-t-on?
Enfin, le géotechnicien évoque également un soucis de stabilité générale du site : il n’est pas impossible que le fait d’intervenir sur le terrain le fragilise et ne génère un glissement de terrain mettant en péril le chemin et les habitations situés en amont.
Là tout de suite ça nous fait moins rire…
Un tel risque de stabilité mettant de fait en cause la constructibilité du terrain, nous est-il possible de nous retourner contre le vendeur, soit en cassant la vente, soit en récupérant une partie de la mise?
Merci d’avance.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’une parcelle qui a été divisée en 4 terrains à construire. Ces terrains étant classés en zone moyennement argileuse, nous avons fait faire une étude G1 avant de les mettre en vente. Elle n’a révélé rien de particulier.
Un premier compromis a été signé en mars chez un notaire par de futurs acheteurs pour un premier terrain. Les différentes étapes de demande du permis de construire par ces acquéreurs n’a pas l’air de poser de problème. Un second compromis pour un deuxième terrain a été signé en avril. Les futurs acheteurs ont demandé d’inclure dans le compromis une clause précisant qu’ils allaient demander un étude G2 et qu’ils fixaient une somme maximum de 2000 euros à ne pas dépasser si cette étude G2 révélaient des problèmes d’argile.
Le notaire vient de nous apprendre que l’étude G2 du deuxième terrain nécessite par le constructeur de 30000 à 35000 euros de frais supplémentaires et les éventuels acheteurs nous demandent de baisser le prix de terrain de cette somme…
Nous avons répondu que nous refusions toute négociation. Nous avons l’impression de ceci a été prévu dès le départ pour faire baisser le prix du terrain. Des maisons sont construites dans des terrains très proches des nôtres depuis plusieurs dizaines d’années et aucun problème particulier n’a jamais été signalé. Nous avons demandé le résultat de l’étude G2 aux deuxièmes acheteurs. Etude que nous n’avons toujours pas reçue.
Notre notaire nous explique que nous devons également prévenir les acheteurs du premier terrain dont la vente devrait se faire d’ici la fin de l’année, ce qui risque de nous mettre dans la même position que pour le second terrain.
Est-ce normal qu’une étude G1 faite par le vendeur ne montre rien. Mais que l’étude G2 faite par le constructeur demande la pose de radiers. N’est ce pas une façon détournée par le constructeur d’une maison de faire payer une partie des fondations d’une maison par le vendeur du terrain tout en affichant un prix plus bas pour la construction de sa maison ?
Je comprends tout à fait qu’il faille avertir les futurs acquéreurs mais j’ai un doute sur le fait de la véracité de ces études où chacun veut rejeter les risques sur d’autres et où les cabinets d’étude préconisent des travaux complètement excessifs.
Bonjour,
Mon mari et moi venons d’apprendre avant signature du compromis de vente,que le terrain dont nous devions faire l’acquisition n’est pas constructible car division refusé par la préfecture. Hors avons fais faire l’étude de sol car la propriétaire nous avait confirmé que la division avait été déjà accepter l’année précédente.
Et que c’est à l’acheteur d’en faire la demande. Nous aurions du attendre la signature du compromis de vente….
Qu’elle recourt avons nous pour que le propriétaire nous rembourse cette étude ,après qu’il m’est dit au téléphone que c’est nous qui avions fait la demande. ????????
Bonjour,
Je ne vois pour ma part quel serait le recours possible. La question de l’étude de sol, et de son remboursement éventuel, doit être clairement évoquée dans le cadre d’un compromis de vente en principe.
Et prévoir s’il y a remboursement par le vendeur en cas d’annulation de la vente. Vous avez volontairement engagé ces frais, comment le reprocher au vendeur et l’obliger à vous rembourser, je n’ai pas la solution.
Bonsoir, nous avons signé un CCMI avec un constructeur, sur contrat était noté une provision pour l’adaptation au sol d’un montant de 4000€, hors après visite du terrain il y a un surcoût de 3000€ à prévoir (viabilisation en cours).
Le constructeur affirme que c’est à nous de payer ce surcroît.
Est ce vrai ?
Merci pour votre retour
Bonjour,
Je n’ai pas lu votre CCMI, j’ignore quelles y sont les conditions et obligations réciproques. Vous êtes tenu par le contrat.
A ma connaissance, c’est d’ordre contractuel. Cela nécessite étude du dossier.
Bonjour ,
Je suis sur un achat d’un terrain avec une petite à démolir pour pouvoir construire ,après vérification sur le site georisque , il s’avère que le terrain est situé dans une zone fort aléa retrait-gonflements des sols argileux .
Le compris de vente doit contenir une condition suspensive pour l’obtention du permis de démolir et construire ?
Le vendeur est il obligé de fournir une étude de sol , même si le terrain contient une maison qui était habitable ?
quelles sont toutes les conditions suspensives que je dois demander pour mon achat ?
Merci par avance .
Cordialement .
Bonjour,
Vous avez tout intérêt à insérer une condition suspensive spécifique selon laquelle vous ne serez pas obligé d’acheter si le surcoût des travaux évalué suite aux résultats de l’étude de sol dépasse la somme de …… euros.
Le sol argileux peut nécessiter des surcoûts de travaux considérables, il faut donc vous prémunir de ne pas vous engager à l’aveugle.
Bonjour
Nous avons un projet d’achat d’un terrain avec une petite maison à démolir mais ce sera vendu autant que terrain et non une maison. J’ai quelques questions SVP :
1) est ce que le vendeur est obligé de financer l’étude de sol ?
2) si nous décidons de la réaliser nous même, est il possible de la faire avant la signature de la promesse de vente ou au moins l’avoir dans les 10 jours qui suivent la promesse de vente afin de pouvoir se rétracter s’il y a un risque majeur ?
3) pour l’étude de sol vaut mieux passer par un constructeur ou un bureau indépendant
4) Hormis le surcout, à partir de quel moment ( sol argileux, zone sismique…) vaut mieux laisser tomber le projet de construction car trop risqué ?
Merci pour votre retour
Merci
Bonjour, je souhaite obtenir votre avis concernant le paiement d’une étude de sol à savoir si c’est le particulier ou le constructeur qui doit la payer? Alors voilà nous étions intéressés par le projet d’un terrain + construction de maison individuelle, le vendeur nous a fait signé un document financement où que les prix sont indiqués de 310000€ et qui donc rentre dans notre budget maximum, il nous a demandé de lui faire un chèque de 1450€ pour lancer l’etude de sol (qu’il n’encaissera pas car c’est inclus dans le prix), une provision adaptation au sol était prévue de 7000€, il nous a indiquer que c’est très rare que ça dépasse cette somme là,hors après l’étude de sol cela entraîne un surcoût de 11500€ environ ce qui signifie pour nous que nous ne pouvons pas poursuivre dans ce projet, suite à cela il nous indique qu’il va devoir encaisser le chèque car il a été facturer, je voudrai savoir s’il a le droit d’encaisser le chèque sachant que nous n’avons rien signé de définitif si ce n’est juste un document financement où on y voit que des prix et un autre bon pour mission où sur ces 2 documents là il n’y a aucune condition d’écrite. Je comprends qu’il a dû faire intervenir une société afin de faire l’etude de sol mais un vendeur doit savoir ce qu’il vend quand même. Et là ce n’est plus de notre faute si on se désiste car nous avons donner notre accord pour 310000€ et pas plus. C’est notre premier achat du coup nous lui avons fait confiance sur tout. Pourrai-je avoir votre avis?
Cordialement.
Bonjour,
Au vu de ce que vous dîtes, je ne pense pas que le vendeur pouvait encaisser le chèque sous toute réserve de la lecture de votre dossier auquel je n’ai pas accès.
De plus, la loi ELAN du 23 novembre 2018 est venue modifier les obligations du vendeur en la matière.
Vous pouvez toujours adresser un courrier recommandé réclamant le remboursement du chèque au vu d’absence d’un accord contractuel trouvé et signé entre les parties, et indiquant que ce chèque avait été remis en garantie de votre sérieux mais sans engagement de votre part autre que conclu dans un compromis de vente qui apparemment n’a pas été signé. Vous pouvez également faire référence aux dispositions de la loi ELAN si elles s’appliquent à votre situation pour indiquer que l’encaissement du chèque est contraire à la loi et aux obligations légales du vendeur.
Tenez-nous informés des suites
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Je vous écris aujourd’hui j ai investi dans un appartement ancien et malheureusement aujourd’hui on s aperçois qu’il y des fissures inquiétante qui apparaissent une étude des sols va être mise en place et m’a question est de savoir si il y a une possibilité que nous puissions perdre notre investissement immobilier qui serait pour moi une catastrophe puisque c est mon habitation principale!
Quel recours est possible et pq le notaire n a pas pointé du doigt sur ce problème de gypse ?!aidez ns svp cet m elle larcher
Bonjour,
Il faudrait relire attentivement votre contrat d’acquisition et toutes les annexes afin de vérifier ce dont vous étiez censés être informés.
S’il y a vice caché, et que votre vendeur était informé de ce problème sans vous informer, il faudrait voir les démarchez à mener.
Je vous conseille de vous rapprocher de l’ADIL – agence départementale d’information sur le logement. Il y a des permanences gratuites de juristes en immobilier.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Avec mon mari nous avons payé une étude de sol pour future construction de maison. Nous avons eu plusieurs refus de crédits donc nous avons tout annulé. Mais nous apprenons que l’étude de sol est à la charge du vendeur. Le constructeur très malhonnête nous à dit que c’est à l’acheteur de le faire. À qui demander le remboursement de l’étude de sol? Merci
Bonjour !
Il convient de le prévoir avant de payer l’étude de sol et de le rédiger clairement dans la promesse de vente : que se passe-t-il si vous renoncez à l’acquisition ? Le vendeur est il d’accord pour la rembourser ou la racheter pour un futur acquéreur ? Si oui, cela doit être clairement rédigé dans la promesse de vente.
Si vous engagez les frais sans prévoir cette éventualité, il n’y a à ma connaissance ni texte de loi ni jurisprudence qui oblige le vendeur à rembourser l’étude de sol librement commandée par l’acquéreur.
Bien cordialement
Jasmine Jovanovic
Bonjour
nous avons acheté un terrain dans un lotissement et avons fait une étude de sol, à notre grande surprise le terrain est de mauvaise qualité et du fait nous engendre un surcoût de 44 000€. peut il y avoir une prise en charge m^me minime par le lotisseur?
Bien cordialement
Florennce BELLAIS
Bonjour !
Il appartient aux acquéreurs de lots et à leur constructeur de maison d’assurer l’adaptation de la future construction à la structure géologique du sous-sol du terrain. En principe, votre compromis de vente doit vous permettre de renoncer à l’acquisition via une condition suspensive clairement rédigée. Ceci étant, si aucune clause dans le compromis ne prévoit la prise en charge par le lotisseur de ces frais, il est peu probable que vous ayez suite à donner.
A moins, que le lotisseur vous ait volontairement caché des choses et que votre consentement ait été vicié. Vous pouvez consulter le dossier de permis d’aménager pour vous faire une idée à ce sujet. Si c’était le cas, et sous réserve de preuves suffisantes dans votre dossier, vous pourriez éventuellement entamer des négociations afin d’amener le lotisseur à prendre en charge d’une manière ou d’une autre les frais supplémentaires non prévus. La démarche est assez délicate mais je ne vois que cette option en l’absence de clause dans le compromis ayant prévu ce surcoût et préservé vos droits. Comme je le dis souvent, la rédaction du compromis est l’étape essentielle où il convient de prévoir tous les aléas et surcoûts. Une fois signé, vous êtes engagés selon ses termes et conditions et il est plus compliqué de faire marche arrière.
Tenez-nous informés,
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’avais des acquéreurs pour un terrain, sur lequel ils ont pratiqué une étude de sol, avec mon accord.
Le maire leur a refusé le permis , et ils ont abandonné le projet.
Je voudrais leur racheter l’étude de sol, pouvez vous me dire comment cela doit t’il se faire s’il vous plait ?
Merci pour m’avoir lue.
Courtoisement ,
Jadalhia
Bonjour,
Je suppose que cela se formalise par un acte de vente suite à une négociation entre vous et les acquéreurs qui vous transmettent la facture adressée par le bureau d’étude pour l’étude de sol et tous documents afférents à l’étude de sol en contrepartie du paiement.
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour,
suite à l’achat d’un terrain, nous avons voulu inclure dans le compromis (signé à l’agence immo), une condition suspensive sur l’étude de sol. l’agence n’a pas voulu… resultat, nous avons payé 4 200€ d’etude de sol pour nous signifier que le terrain était de tres mauvaise qualité et que cela allé engender un surcout de construction de plus de 80 000 €…. nous avons donc annulé l’achat…. pouvons nous cependant demander une prise en charge partielle ou totale de la part de l’agence immo concernant les 4 200 € ? qui était au courant de la mauvaise qualité du sol.
merci d’avance
bien cordialement
Bonjour,
Dans mon guide sur l’achat du terrain, j’évoque cette problématique de l’étude de sol.
Il convient de négocier sa prise en charge et/ou cas de remboursement si annulation du compromis lors de la signature de ce même compromis.
L’agence immobilière ne peut s’y opposer puisqu’il s’agit de sauvegarder vos droits et qu’elle a un devoir de conseil pour cela en tant que professionnel de l’immobilier.
Si vous avez des traces écrites qui prouvent que l’agence s’est opposée à ce que vous posiez cette condition suspensive, vous pouvez adresser un recommandé à l’agence en réclamant un dédommagement.
Il faut s’attendre à ce que cela soit compliqué voire à entamer un bras de fer avec l’agence. Ceci étant, il s’agit d’une somme importante et un dédommagement serait bienvenu eu égard à l’attitude peu professionnelle de cette agence.
Disposez-vous dans vos contrats d’assurance d’une garantie « Protection juridique ». Vérifiez cela car nous payons les assurances souvent sans penser à bénéficier de tous les droits accordés.
Prouver la faute de l’agence est essentielle : il convient de joindre toutes les preuves, traces écrites, et témoignages.
Il convient d’expliquer clairement le déroulement des faits dans votre mise en demeure. Et enfin, il convient de mettre en avant la pression exercée pour vous faire signer le compromis sans le bénéfice de cette condition suspensive. Les agences immobilières couvrent leur faute professionnelle et responsabilité civile par un contrat d’assurance RC.
Enfin, il convient de montrer que vous êtes déterminé à aller jusqu’au bout de votre démarche pour vous faire entendre. Cela implique de laisser entendre que vous n’hésiterez pas à saisir la juridiction civile par vos propres moyens, la représentation par un avocat n’étant pas obligatoire. Afin que le juge statue sur la responsabilité de l’agence.
Vous devriez trouver de la jurisprudence condamnant les pratiques d’agences immobilières ne respectant pas leur obligation légale de conseil. Citer cette jurisprudence dans votre courrier vous donnera plus de crédit.
Tenez-nous informés
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour
j’ai fait une demande de permis de construire dans une zone artisanale le permis est accordé et on a signer chez le notaire. Lors du terrassement il y avait beaucoup d eau résultat il a fallu drainer surcout des travaux 17000 euro . Puis je demander une prise a charge du surplus des travaux a la communaute de commune qui m’a vendu le terrain.
Bonjour,
Il est difficile de répondre à ce type de question sur le blog. Qu’en pense votre notaire ? Qu’est-il écrit précisément dans votre promesse de vente sur l’état et la nature du terrain ? Sur ce que vous acceptez de « prendre le terrain en l’état… »? Y avait-il condition suspensive sur une étude de sol ? D’où vient l’eau ? S’agit-il d’un vice caché ? Le vendeur avait-il connaissance de ce problème de sous-sol ?
Dès lors que la vente définitive a été conclue, il devient difficile d’obtenir quelque chose de votre vendeur à moins qu’il y ait eu non respect des obligation contractuelles ou vice caché. En principe, il convient de négocier l’étude de sol avant de signer la promesse pour envisager le surcoût éventuel des travaux à caler dans votre budget construction.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je tombe sur votre site (très bien fait au demeurant) à l’instant, et comme la personne qui a rédigé supra je suis en instance de signature d’un compromis.
A priori pas de problème d’inondation bien que je n’ai pas encore pris connaissance du PPRI.
La commune sur laquelle se trouve le terrain traine encore son POS, et le PLU en cours de rédaction devrait être rendu public en fin de premier semestre.
Quelles types de conditions suspensives dois-je faire inclure pour me couvrir contre un éventuel changement de destination du terrain (constructible/inconstructible) ?
Autre question, lors de la négociation avec le vendeur, j’ai évoqué la nature du sol mais pas les coûts engendrés par le passage d’un géotechnicien, puis-je exigé la prise en charge de ces coûts ou ceci relève t’il simplement d’un accord entre le vendeur et l’acquéreur?
Merci de votre retour
Bonjour,
L’obtention d’un permis de construire définitif et purgé de tout recours devrait vous mettre à l’abri concernant la construction.
Toutefois, cela ne vous met pas à l’abri d’une dévalorisation du terrain par des modifications de zonage plus contraignantes qui seraient adoptées dans le futur PLU
Si le projet de PLU a été arrêté en Conseil municipal, il faudrait le consulter ou demander copie des documents vous intéressant : zonage, règlement, annexes..
Pour la rédaction de la condition suspensive adaptée, c’est question d’étude de dossier. Il faut suivre cela de près avec le notaire en charge de la rédaction du compromis.
Concernant l’étude de sol, il faut contractuellement prévoir dans le compromis qui la prend en charge. Sinon, elle demeurera à votre charge et à perte si vous renoncez à acheter.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour j’ai visite un terrain qui me correspond celui ci ce trouve a 50metres de la foret apres une forte averse il a ete completement inonde et il as fallut 3jours pour que l’eau se draine le vendeur me dis que le terrain est humide et qu’il y a des sources qui passe en dessous. Que dois’je prendre comme precaution puis’je faire les etudes de sol avant de signer le compromis et surtout je ne veus pas de surcout donc comment formuler ca c mon premier achat donc je stresse un peu
Bonjour James,
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J’ai rédigé ce guide en pensant aux acheteurs qui ne veulent pas de surcoûts.
Tellement de frais annexes se rajoutent à l’achat d’un terrain que les gens sont souvent surpris du montant des taxes et notamment de la taxe d’aménagement sur construction neuve.
Concernant votre terrain.
1/ Vous devez disposer de toutes les infos sur la réglementation applicable à ce terrain avant de signer quoi que ce soit. Plus de précisions sur comment obtenir les infos dans notre guide. Veillez bien à ce que le terrain ne soit pas classé en tout ou partie en zone inondable, zone humide …Vous pouvez demander l’insertion de votre condition suspensive au notaire dans le doute. Dans tous les cas, nous conseillons aussi toujours l’insertion de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Mais si vous vous contentez de cette condition suspensive, cela ne regardera pas le vendeur que pour obtenir votre permis de construire vous deviez assumer des surcoûts de travaux de fondations de 20 000 euros…
2/ Vous pensez à l’étude de sol. Il faut absolument l’écrire dans votre compromis de vente. Le modèle de condition suspensive est détaillée dans notre guide : « que l’étude de sol ne révèle pas des surcoûts de travaux de fondations supérieurs à un montant de …..euros ».
3/ Le problème de la pris en charge de l’étude de sol. Cette étude va coûter environ 2 000 euros si ce n’est plus. Il faut insérer dans le compromis que le vendeur la prend définitivement en charge si vous renoncez à l’acquisition. En d’autres termes, il vous la rembourse, ou il la prend en charge dès le départ. C’est évidemment le point le plus délicat à négocier ! Mais 2 000 euros c’est une somme importante et vu la description que vous faîtes de la nature du terrain, il faut tout écrire dans le compromis. Le droit de rétractation ne s’applique pas à l’achat d’un terrain à bâtir sauf si le terrain est dans un lotissement.
Je vous joins des articles qui peuvent vous intéresser :
http://droitsurterrain.com/refus-permis-construire-frais-engages/
http://droitsurterrain.com/refus-droit-de-retractation/
http://droitsurterrain.com/un-terrain-constructible-classe-en-zone-inondable/
http://droitsurterrain.com/emprunt-acquisition/
http://droitsurterrain.com/acheter-guide-achat-dun-terrain-3-etapes/
N’hésitez pas pour plus de précisions ! Cela fait beaucoup de lecture mais acheter un terrain hors lotissement nécessite un vrai travail approfondi de recherches pour éviter les mauvaises surprises !
A très bientôt
Jasmine – Droit sur terrain