la préempton de la mairie sur le terrain à vendre

Pas de préemption grâce au C.U

Pas de préemption grâce au C.U – Certificat d’Urbanisme

Comment un propriétaire a échappé à la préemption de son terrain (à un mauvais prix) par la Mairie. Si le sujet vous intéresse, ne ratez pas notre article : Comment éviter la préemption de son terrain ?

En premier lieu, rappelons quelques bienfaits du certificat d’urbanisme !

Certificat d’Urbanisme et gel des dispositions mentionnées

Selon l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme : « lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ».

Certificat d’Urbanisme et Droit de Préemption Urbain

Le Droit de Préemption Urbain est bien une limitation administrative au droit de propriété. L’arrêt du 21 mai 2008 du Conseil d’État a confirmé que : « toute décision de préemption d’un bien apporte une limitation au droit de propriété ».

En effet, la Mairie a le droit d’acheter votre bien, par priorité sur quiconque, à un prix souvent inférieur au prix du marché.

Supposons que votre certificat d’urbanisme ne mentionne pas le DPU ou Droit de Préemption Urbain. Cette absence de DPU s’applique pendant 18 mois, soit pendant toute la durée de validité du Certificat d’Urbanisme !

Mais, il ne doit pas s’agir d’un oubli ou d’une erreur de l’instructeur du certificat d’urbanisme. Il doit s’agir de l’absence de DPU voté par la Mairie au moment de la délivrance du certificat d’urbanisme.

En effet, si le droit de préemption est instauré par une délibération de la Commune postérieurement à la délivrance de votre certificat d’urbanisme.

Ce droit de préemption ne pourra pas être appliqué en cas de vente du terrain et ce pendant toute la durée de validité du certificat d’urbanisme (soit 18 mois).

Alors, vous voyez qu’il est utile pour un propriétaire de terrain de demander régulièrement la mise à jour d’un certificat d’urbanisme sur son terrain. Même sans aucun projet, c’est un jocker gratuit et utile !

Sauvetage du terrain de la préemption par la Mairie

Prenons un exemple concret :

  1. 28 mai 2015 : Le Certificat d’Urbanisme est délivré sans la mention « Droit de préemption urbain applicable à votre terrain ».
  2. 10 juillet 2015 : Une délibération est adoptée par la Commune, qui instaure le Droit de préemption urbain sur la zone où se situe votre terrain.
  3. 17 décembre 2015 : la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) est envoyée à la Commune, l’informant de la mise en vente de votre terrain.
  4. La Commune pourrait être tentée de préempter votre terrain pour réaliser une opération de logements sociaux, mais le certificat d’urbanisme du 28 mai 2015 s’impose à la Commune. En effet, ce certificat d’urbanisme ne mentionne pas la faculté de préempter par la Commune : pas de mention, pas de préemption !

C’est ainsi, que l’heureux détenteur du certificat d’urbanisme a échappé :

  • A l’exercice du Droit de Préemption Urbain sur son terrain par la Commune,
  • Au prix de vente fixé par le service des Domaines, souvent inférieur au prix du marché,
  • A un contentieux engagé pour contester ce prix de vente inférieur au prix du marché,
  • A l’évaluation du prix par le juge de l’expropriation souvent inférieur au prix du marché !

Tous les propriétaires de terrains devraient disposer d’un Certificat d’Urbanisme mis à jour régulièrement dans leurs dossiers.

Pour compléter cet article, nous vous conseillons de lire l’article sur ce blog : Une taxe non due grâce au C.U.


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