Loi ALUR : COS et superficie
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LOI ALUR : COS et Superficie
Les nouveautés de la Loi ALUR sur la construction : plus de COS ni de superficie minimale
La Loi ALUR (n°2014-366 pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) a adopté un article 158 qui supprime le COS et la possibilité de fixer une superficie minimale du terrain constructible dans le Plan Local d’Urbanisme. Ce n’est pas une nouveauté.
Cette disposition, d’application immédiate, s’applique aux demandes de permis de construire déposées depuis le 27 mars 2014.
Prenons l’exemple d’un terrain d’une surface de 500 m².
Avant la Loi ALUR du 27 mars 2014
le COS – Coefficient d’Occupation des Sols s’appliquait, et limitait les possibilités de construire
Le Plan Local d’Urbanisme pouvait fixer le nombre maximum de m² de surface habitable de votre construction. Pour cela, le règlement du PLU imposait de respecter un rapport entre le Coefficient d’Occupation des Sols dit COS et la surface du terrain.
- Supposons un COS – Coefficient d’Occupation des Sols de 0,3 (ou 30%)
- On applique le rapport entre la surface de terrain et le COS – Coefficient d’Occupation des Sols soit 500 m² x 0,3 = 150 m²
- La surface de plancher maximale est de 150 m²
La superficie minimale s’appliquait et pouvait empêcher toute construction
Le PLU-Plan Local d’Urbanisme pouvait fixer une superficie minimale du terrain pour qu’il soit constructible.
Une zone d’assainissement non collectif (absence de raccordement possible au réseau public de collecte des eaux usées) pouvait justifier d’imposer cette superficie minimale.
Supposons une superficie minimale de 800 m² fixée dans le règlement du PLU pour être autorisé à construire.
Potentiellement, on aurait pu construire 150 m² de surface de plancher la superficie minimale de 800 m² rendait le terrain inconstructible.
Depuis le 27 mars 2014 : les dispositions de la Loi ALUR s’appliquent
Les Communes ne peuvent plus fixer de COS – Coefficient d’Occupation des Sols ni de superficie minimale
Le Plan Local d’Urbanisme contient toujours des dispositions relatives au COS et à la superficie minimale ?
Ces dispositions sont devenues illégales et ne peuvent plus s’imposer à un projet de permis de construire. L’instructeur de permis de construire a l’obligation d’écarter l’application des dispositions relatives au COS et à la superficie minimale.
Pour la question de l’assainissement autonome, il devra donc gérer la question au moment de l’instruction du dossier.
Reprenons l’exemple du même terrain de 500 m² après l’application de la Loi ALUR : Les règles du COS ou de superficie minimale ne peuvent plus être appliquées.
Mais les règles de hauteur, gabarit, volume, d’emprise au sol, et d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives seront appliquées.
Supposons une emprise au sol de 30 % = l’immeuble ou la maison doit occuper une emprise au sol de 150 m² soit 500m² x 30%.
Supposons une hauteur autorisée de 10 mètres au faîtage = deux étages peuvent être construits.
La construction atteint jusqu’à 450 m² de surface habitable, sur trois niveaux de plancher.
Sur le même terrain de 500 m², les possibilités de construire ont évolué de la possibilité de construire une maison individuelle de 150 m² vers un petit immeuble sur deux étages, un rez de chaussée et trois appartements pour une surface de 450 m².
Exception : Les POS – Plan d’Occupation des Sols
Les POS appliquent toujours les règles du COS et de la superficie minimale
Ces dispositions relatives au COS et à la superficie minimale ne s’appliquent pas encore aux POS.
Les Plans d’Occupation des Sols sont considérés comme obsolètes par le législateur. Ils auraient du être transformés en Plan Local d’Urbanisme depuis quelques années déjà.
Si votre terrain est situé dans une Commune qui applique toujours un POS, le Coefficient d’occupation des sols s’opposera à votre projet de construction.
Il faudra donc attendre la transformation du POS en PLU, pour voir les possibilités de construire multipliées.
A noter que les Communes dotées d’un POS doivent prescrire l’élaboration d’un PLU avant le 31 décembre 2015.
A défaut, leurs POS seront caducs.
Sources : Article L 123-1-5 du Code de l’urbanisme modifié par l’article 157 de la Loi ALUR
11 réflexions sur “Loi ALUR : COS et superficie”
Bonjour,
Concernant l’assainissement individuel, le PLU de ma commune précise que les terrains doivent faire minimum 1 000m²pour recevoir cet assainissement, mais bcp de personne me disent que la loi alu supprime aussi ce minimum. Qu’en est -il au juste?
Merci
Cordialement.
Bonjour
La loi ALUR a supprimé COS et superficie minimale.
Bonjour,
Ma mère est propriétaire d’un terrain sur la commune de savonnières en Indre-et-Loire; terrain qui était classé en zone UB constructible.
Nous venons d’apprendre, que lors de la révision du POS qui est devenu PLU, cette parcelle avait été classée en zone naturelle EBC et n’est donc plus constructible avec les contraintes que l’on connait (entretien, etc…).
Ce changement d’affectation a été effectué sans que nous en soyons informé; la révision du POS a duré 7 ans (2009 à 2016) sans que personne ne nous contacte car ma mère n’habite pas à savonnières et nous n’étions donc pas au courant de l’enquête publique. Quelles sont aujourd’hui les voies de recours pour contester cette situation qui nous prive de la possibilité de le vendre en terrain à construire ?
Je vous remercie par avance de votre aide.
Cordialement.
Bonjour,
Les voies de recours sont de saisir le tribunal administratif pour contester la délibération d’approbation du PLU. Un avocat spécialisé en urbanisme pourra déposer ce télérecours argumenté pour vous.
Vous pouvez le faire par vous-même (avocat non obligatoire) mais cela nécessite des compétences vu la complexité du droit de l’urbanisme.
Les délais de recours expirés (deux mois après le conseil municipal ayant approuvé le PLU), il convient d’exciper de l’illégalité du PLU via une démarche parallèle comme expliqué sur le blog.
Pour prouver le zonage illégal affecté à votre parcelle, soit vous démontrez d’une erreur matérielle de zonage, soit d’une erreur d’appréciation des auteurs du PLU.
Pour démontrer de cette erreur, il convient d’analyser les documents du PLU expliquant les choix de zonage retenus sur votre parcelle pour les confronter à la réalité et en conclure sur les contradictions flagrantes.
TOUT CLASSEMENT DE TERRAIN DANS UNE ZONE NECESSITE UN OU DES MOTIFS SERIEUX , c’est à dire bien fondé en droit sur des faits qui reposent sur des réalités établies ou encore prises en considération par l’autorité publique . Ainsi , des études scientifiques ont reconnu une qualité des sols sur des terrains pour les classer en zone agricole A ou naturelle N . Ou encore , la commune envisage l’extension de son milieu urbain en ouvrant des terrains pour y bâtir , en fonction de ses critères de développement : implantation d’activités proches , observation des migrations humaines , suppression des maisons anciennes , intérêt récent manifesté pour les lieux ,… . L’inconstructibilité peut résulter de l’application d’une servitude publique en vigueur .
Tout classement arbitraire ou injustifié est frappé d’illégalité . 08 juillet 2020
Bonjour,
Sur la commune d’Ustaritz (64480), le Maire, dans sa révision de PLU souhaite empêcher l’application de la loi ALUR
Pour ce faire, il déclasse700 parcelles dont près de 500 sont bâties et occupées par des maisons individuelles de zone constructible en zone Naturelle ou Agricole. Ces parcelles n’ont aucun rapport avec les définitions des zones N et A du code de l’urbanisme. Le total des surfaces déclassées et de 215 Ha. Il en résulte une immense perte de patrimoine pour des centaines d’habitants dans une région où le m2 constructible avoisine les 200 €.
Pourriez vous me dire ce que vous en pensez ?
Bonjour,
Je viens de répondre. Les justifications des choix de zonage sont expliqués dans le rapport de présentation du dossier de PLU.
Ce rapport de présentation est communicable dès l’arrêt du projet en conseil municipal.
Bonjour,
Sur la commune d’Ustaritz (64480), dans sa révision de PLU, le Maire souhaite empêcher que la loi ALUR puisse être appliquée.
Pour ce faire il déclasse 700 parcelles dont près de 500 sont occupées par une maison individuelle de constructible en Naturel ou Agricole sans que les dispositions relatives à ces zonages puissent être appliquées. Le total des surfaces déclassées est proche des 215 Ha
Il en résulte une perte conséquente de patrimoine pour des centaines de personnes.
Qu’en pensez vous ?
Bonjour,
Cela paraît aberrant, et sera certainement retoqué par le Préfet. Si le projet de PLU révisé a déjà été arrêté par le conseil municipal, il convient de vous adresser au service du contrôle de légalité du Préfet afin de contester la délibération ayant approuvé ce zonage et bien sûr s’insurger lors de l’enquête publique avec une pétition ou la création d’une association si besoin afin de défendre vos droits.
07/06/2018 bonjour j’ai un terrain actuellement sur le P.L.U. en zone UBA le maire demande de le classer en activité U A1 13.NR.60.RE dans le cadre de l’élaboration du PLUiH de toulouse métropole. mais ce terrain se trouve dans une ZAC et on le retrouve dans une OAP intercommunale ( habitat) j’ai rencontré les services compétents ùairie toulouse métropole et aménageur de la ZAC ils viennent de m’adresser un mail étiquette de mon terrain 6 NR. 25. 50 ( hauteur 6 Mètres
C.ES. 25 CEPT 50 ) les terrains voisins ont ( UM7 . 7 NR 30.30) que puis je leur demander ? merci de votre réponse RAYMONDE
Bonjour !
Je regrette, je n’ai pas de boule de cristal pour deviner ce que signifie l’ensemble de précisions techniques de votre question.
J’avoue même n’avoir rien compris…Désolée !
Bien cdt
Jasmine – Droit sur terrain