Implantation de son projet de construction et distances

Adaptons la distance de l’implantation des projets de constructions par rapport aux limites prévues par le règlement du PLU ?

ou

Adaptons le règlement du PLU à la réalité ?

Distance de la construction par rapport aux voies publiques et privées, distance de la construction par rapport aux limites séparatives…

Comment faire rentrer mon projet sur ce terrain ?!

Faut-il construire une tour pour être en mesure de respecter les distances réglementaires ? Ou peut-on simplement demander à l’administration de nous autoriser à déroger aux règles d’urbanisme ?

Les directives des juges aux mairies : Soyez souple, dérogez au règlement du PLU !

Faisons preuve de souplesse !

Dérogeons et autorisons : c’est le message que passe les juges aux autorités délivrant les permis de construire.

LES FAITS :

Mr et Mme D.B déposent une demande de permis de construire pour agrandir leur maison et modifier leur toiture.

Mais, le projet ne respecte pas précisément les règles relatives à l’implantation des constructions par rapport :

• aux voies publiques,
• aux voies privées et,
• aux limites séparatives.

Toutes ces limites étant fixées par les articles UD6 et UD7 du règlement du PLU. Les époux B.D ont bien retourné leur projet dans tous les sens, aucune implantation ne permettrait de respecter toutes ces distances si ce n’est de construire des étages supplémentaires ! Et encore, ils sont limités en hauteur ! Ils ont tout fait pour essayer de coller au plus près aux règles d’implantation mais le résultat est approximatif… Ils espèrent donc que le service instructeur fera preuve d’un peu de souplesse dans l’interprétation des règles d’urbanisme.

Les juges sont  favorables à l’adaptation mineure

Le 2 avril 2009, le Maire de Gretz refuse de délivrer le permis de construire aux époux D.B. Le projet est contraire aux règles relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. Les époux D.B attaquent le refus de permis de construire devant le Tribunal administratif. Quelques années après…

Le 11 février 2015, le Conseil d’Etat retoque le refus de permis de construire.

Les discussions portaient sur le fait que M. et Mme D.B n’avaient pas fait état de la possibilité de déroger aux règles d’urbanisme dans leur demande de permis. Dans le jargon, on appelle cette possibilité de déroger une adaptation mineure.

Mais savaient-ils au moins qu’ils avaient la possibilité de faire une demande d’adaptation mineure dans leur demande de permis de construire ?

L’initiative de l’adaptation mineure incombe au service instructeur

Les juges concluent que le Maire aurait dû déterminer si le projet nécessitait des adaptations mineures :

• en raison de la nature particulière du sol,
• la configuration des parcelles d’assiette du projet,
• ou le caractère des constructions avoisinantes.

En d’autres termes, le service instructeur sait qu’il peut délivrer un permis même s’il ne respecte pas exactement le règlement du PLU, en accordant une adaptation mineure. Il lui incombe de faire preuve de souplesse et d’accorder des dérogations même si on ne le lui a pas demandé.

Pour éviter de s’enliser, faisons un retour en arrière : la demande écrite d’adaptation mineure

Nous sommes en 2009, les époux D.B déposent leur demande de permis de construire.

Ils joignent une note, ou un courrier, qui explique :

• d’une part, l’impossibilité matérielle de respecter strictement les distances par rapport aux voies publiques, privées et limites séparatives.
• d’autre part, qu’il convient de leur accorder une adaptation mineure : 50 cm, 60 cm voire un mètre d’entorse au règlement…

Cette note émane de la part des pétitionnaires sans attendre que l’administration en prenne l’initiative.

il convient de garder en mémoire que selon les juges, il appartient à l’autorité administrative d’agir et de déroger sans besoin qu’on le lui demande. Cette petite note vous permettra peut être d’éviter un refus de permis de construire ou 5 ans de procédures devant les tribunaux !

Nouveauté : L’administration peut déroger aux règles du PLU relatives à l’implantation, à la hauteur et à l’aspect extérieur pour permettre la protection contre le rayonnement solaire, une isolation thermique en façade des constructions ou en toiture.

• Pour les constructions achevées depuis plus de deux ans
• L’isolation en saillie des façades ou par surélévation des toitures ou un dispositif de protection contre le rayonnement solaire pourront être autorisés « dans la limite d’un dépassement de 30 centimètres » par rapport aux règles d’implantation ou de hauteur des constructions autorisées par le règlement du plan local d’urbanisme.

Un modèle de courrier figure à l’article Petits écarts au PLU.

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Que dit le Code de l’urbanisme ?

L’article L. 421-6 du code de l’urbanisme dispose :

 » Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique.  » ;

L’article L. 123-1-9 du code de l’urbanisme dispose :

 » Les règles et servitudes définies par un plan local d’urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. »

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