Lors de l’élaboration du PLU Plan Local d’Urbanisme, il se peut qu’une erreur de zonage ait été commise sur la planche graphique appelée règlement graphique composant le Plan Local d’Urbanisme. Dans le jargon juridique et administratif, on l’appelle « erreur matérielle« .
Prenons un exemple simple issu de la jurisprudence, c’est un fait réel. La maison est située dans un tout petit hameau de quatre maisons. Or, ce hameau a été « oublié » dans le plan de zonage du Plan Local d’Urbanisme. Après concertation avec le service urbanisme de la Commune, est confirmé qu’il s’agit ni plus ni moins d’une erreur matérielle commise dans les documents graphiques du zonage.
Que faire en cas d’erreur de zonage au PLU ?
La procédure de modification simplifiée du PLU pour corriger l’erreur matérielle
Il existe une procédure pour corriger les erreurs matérielles commises dans les documents du PLU. Il s’agit de la procédure de modification simplifiée. Cette procédure peut être utilisée lorsque le projet de modification a pour objet la rectification d’une erreur matérielle, conformément à l’article L 153-45 du Code de l’urbanisme. Comment demander au Maire de la Commune de corriger cette erreur matérielle et donc de revoir le zonage du PLU. Prenons un exemple de lettre qui pourrait être adressé au Maire de la Commune :
Jean-Marc Mondézacor 21 rue Surleplu Aille s/Seine
Monsieur Le Maire Hôtel de Ville d’Aille S/Seine
A Aille S/Seine, le 11 mai 2015
Lettre RAR N° 1A 29087658 OV ou Lettre remise en mains propres contre décharge le ……………..(cachet et signature de l’agent administratif)
Objet : Demande de rectification de l’erreur matérielle du zonage sur la parcelle cadastrée section OH, numéro 210 Mise en œuvre de la procédure de modification simplifiée du PLU
Monsieur le Maire,
Je m’adresse à vous afin de vous signaler l’erreur commise lors de l’élaboration du PLU Plan Local d’Urbanisme, approuvé le 21 octobre 2013. En effet, ayant un projet d’extension de ma maison, j’ai récemment appris que ma parcelle cadastrée section OH, numéro 210 avait été omise du tracé de la zone U. Ma parcelle n’est pas seule concernée. En effet, les trois parcelles voisines qui constituent avec la mienne le Hameau de Aillai, ont également été oubliées. Nos constructions sont desservies par les réseaux et la voie publique, et ont été régulièrement autorisées dans un secteur reconnu constructible par vos services depuis de nombreuses années.
C’est dans ce contexte que nous vous demandons de bien vouloir mettre à l’étude notre demande de rectification d’erreur matérielle. Il semble que cette rectification puisse intervenir dans le cadre d’une procédure de révision ou de modification du PLU. Par conséquent, nous vous serions reconnaissants de nous faire retour sur la possibilité de mise en œuvre de cette procédure.
Notre projet de construction est à ce jour compromis et subordonné à la rectification de cette erreur graphique dans le cadre d’une modification du PLU actuellement en vigueur. A défaut de réponse favorable à notre demande, nous nous verrons contraints de demander l’abrogation du PLU illégal.
Nous vous remercions par avance de l’attention que vous accorderez à notre demande et vous remercions par avance de votre retour.
Nous vous prions de croire, Monsieur le Maire, en nos sentiments dévoués.
Jean-Marc Mondézacor
—————————————-
Commune de Fouillousse
MODIFICATION SIMPLIFIÉE DU PLU – CORRECTION D’ UNE ERREUR MATÉRIELLE
Une erreur de tracé dans le zonage du PLU dans le secteur des Grandes Maisons a eu pour effet de placer en zone N (naturelle) des parcelles déjà bâties qui auraient normalement dû être classées en zone UA. Une procédure de modification simplifiée du PLU est en cours pour corriger cette anomalie. Le dossier relatif à cette procédure est téléchargeable sur cette page, et consultable en mairie, du 15 juillet au 11 septembre 2015. Les administrés sont en mesure le cas échéant de formuler leurs observations, durant cette période, par courrier adressé à la commune ou dans un registre tenu à leur disposition à l’accueil de la mairie.
La demande d’abrogation du PLU
Si le Maire met du retard à opérer les rectifications demandées, il est possible de lui demander d’abroger le PLU illégal :
Le zonage est devenu illégal avec l’évolution de l’urbanisation sur le secteur,
L’emplacement réservé ne se justifie plus, l’équipement public projeté a été réalisé à un autre endroit de la Commune,
La zone « rouge » inondable est exagérée et correspond à un « aléa moyen bleu » permettant de construire sous conditions,
Les cas possibles sont nombreux.
L’abrogation d’un PLU peut être demandée à toute époque, même après l’expiration des délais de recours.
« L’administration est tenue d’abroger expressément un acte réglementaire illégal ou dépourvu d’objet, que cette situation existe depuis son édiction ou qu’elle résulte de circonstances de droit ou de fait postérieures, sauf à ce que l’illégalité ait cessé. L’administration est tenue d’abroger expressément un acte non réglementaire non créateur de droits devenu illégal ou sans objet en raison de circonstances de droit ou de fait postérieures à son édiction, sauf à ce que l’illégalité ait cessé. »
En d’autres termes, la Loi impose au Maire de modifier le zonage du PLU si celui-ci est illégal ou sans objet. En cas de refus, il conviendra de saisir le juge administratif du refus illégal d’abroger un PLU illégal. Ci-dessous le lien vers une courte vidéo claire et pédagogique sur le fonctionnement de la justice.
“Le guide du propriétaire face au PLU” détaille plus amplement comment s’organiser pour faire valoir ses droits lors d’une procédure de révision du Plan Local d’Urbanisme
Notre guide est destiné aux propriétaires fonciers confrontés à l’application du PLU Plan Local d’Urbanisme. Il est orienté vers la modification de zonage. Un chapitre est consacré à l’organisation de ses démarches avant et pendant l’enquête publique sur le projet de PLU, modèles de courriers à l’appui.
Notre méthode a fait ses preuves.
Les témoignages sur le site prouvent à quel point il est indispensable de s’informer et de mettre en pratique son savoir pour atteindre ses objectifs et réaliser son projet de vie.
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Le guide indispensable au propriétaire de foncier pour être en mesure de défendre ses droits
Bonjour, dans le PLU de ma ville, il y a une zone classe 2AUt , seulement voila, ce fameux « t » n’apparait dans aucun règlement du PLU, il est décri dans les parcelles cadastrale comme « une zone a destination d’équipement sportif et touristique » mais comme il n’apparait dans aucun règlement, l’urbanisme me renvoie au règlement général de la zone 2AU , qui stipule qu’aucune construction n’est possible,
puis -je avoir votre avis sur le sujet ,
ci joint le dit règlement ,
Cdt
ZONE 2 AU
SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL
ARTICLE 2AU 1 – OCCUPATION ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdits tous modes d’occupation ou d’utilisation du sol et construction non visés par l’article 2AU2 et notamment :
– les parcs d’attractions, ou les dépôts de véhicules entrant dans le champ de l’article R.421-18 du code de l’urbanisme,
– les garages collectifs de caravanes,
– l’ouverture et l’exploitation de carrières,
– les affouillements et exhaussements de sol non indispensables pour la réalisation des types d’occupation ou
d’utilisation des sols autorisés dans la zone.
En outre, sont interdits :
dans le secteur 2AUei1 :
Tous travaux ou constructions, à l’exception de ceux visées dans l’article 2AUe2 ci après, et particulièrement :
– l’aménagement de sous sols sous la cote de référence, celle-ci étant fixée à 2,30 m,
– la création d’aires de stationnement,
– les digues et remblais, sauf s’ils appartiennent à une opération autorisée par une procédure réglementaire.
Constructions existantes :
l’extension de l’emprise au sol des constructions existantes, sauf cas prévu à l’article UD2i1,
la reconstruction d’un bâtiment détruit par une crue,
l’extension des aires de stationnement,
l’extension ou l’aménagement de sous sols en dessous de la cote de référence, celle-ci étant fixée à 2,30 m,
l’aménagement des locaux, au dessous de la cote de référence, celle-ci étant fixée à 2,30 m sauf lorsqu’il entraîne une
diminution de la capacité d’accueil et de la vulnérabilité des biens exposés au risque inondation,
dans le secteur 2AUei4, sont interdits :
– la création de bâtiments de centres opérationnels assurant la sécurité civile et le maintien de l’ordre public,
– l’extension et l’aménagement de sous sols sous la cote de référence, celle-ci étant fixée à 0,70 m,
– les digues et remblais, sauf s’ils appartiennent à une opération autorisée par une procédure réglementaire.
Constructions existantes :
l’extension ou l’aménagement de sous sols en dessous de la cote de référence, celle-ci étant fixée à 0,70 m,
la reconstruction d’un bâtiment détruit par une crue,
l’aménagement des locaux, au dessous de la cote de référence, celle-ci étant fixée à 0,70 m, sauf lorsqu’il entraîne une
diminution de la capacité d’accueil et de la vulnérabilité des biens exposés au risque inondation,
ARTICLE 2AU 2 – OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS
PARTICULIERES
Sont autorisées :
– les installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, à l’exception des éoliennes,
– les affouillements et exhaussements de sol indispensables pour la réalisation des types d’occupation ou d’utilisation
des sols autorisés dans la zone
– l’aménagement sans extension ni changement de destination des constructions existantes.
Toutefois, à la condition d’être autorisés dans la zone,
dans le secteur 2AUei1, seuls sont admis :
les ouvrages et équipements techniques de gestion des eaux, ou des réseaux publics d’intérêt général ou collectif à la
condition de ne pas comporter d’équipement sensible au titre de la sécurité en dessous de la cote de référence,
Constructions existantes :
les aménagements visant à améliorer la sécurité des personnes et des biens,
l’extension d’un bâtiment d’habitation ou d’activité existant, limitée à 20 m² de surface de plancher , en vue de créer une
aire de refuge au dessus de la cote de référence fixée à 2,30 m.
– la reconstruction d’un bâtiment existant détruit par un sinistre autre qu’inondation, sans augmentation de l’emprise au
sol,
– les clôtures à la condition de ne pas s’opposer à l’écoulement des eaux, et de ne pas comporter de mur bahut,
– les extensions limitées et travaux d’amélioration portant sur des ouvrages et équipements de service public ou d’utilité
collective à la condition que les équipements sensibles au titre de la sécurité soient situés au dessus de la cote de
référence, celle étant fixée à 2,30 m par rapport aux plus hautes eaux connues.
Dans le secteur 2AUei4, seuls sont admis :
les ouvrages et équipements techniques de gestion des eaux à la condition de ne pas comporter d’équipement sensible au
titre de la sécurité en dessous de la cote de référence,
la création d’équipements techniques de gestion des réseaux publics, d’intérêt général ou collectif, à condition d’être
implantés à une distance minimale de 20 m des berges des cours d’eau et axes d’écoulement, et de ne pas comporter
d’équipement sensible au titre de la sécurité en dessous de la cote de référence,
La création d’équipements publics de gestion et utilisation des cours d’eau ayant satisfait aux prescriptions spécifiques
issues de la loi sur l’Eau,
Constructions existantes :
– la reconstruction d’un bâtiment détruit par un sinistre autre qu’une crue, sans augmentation de l’emprise au sol,
les aménagements visant à améliorer la sécurité des personnes et des biens,
les extensions limitées et travaux d’amélioration portant sur des ouvrages et équipements de service public ou d’utilité
collective à la condition que les équipements sensibles au titre de la sécurité soient situés au dessus de la cote de
référence, celle étant fixée à 0,70 m par rapport aux plus hautes eaux connues,
– les ouvrages et équipements techniques de gestion des eaux, ou des réseaux publics d’intérêt général ou collectif à la
condition de ne pas comporter d’équipement sensible au titre de la sécurité en dessous de la cote de référence,
SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE 2AU 3 – ACCES ET VOIRIE
1 – Accès
Un terrain doit être desservi par un accès adapté à l’importance des opérations d’aménagement ou des constructions
envisagées et aménagés de façon à ne pas présenter de risques pour la sécurité des usagers et à apporter la moindre gêne
à la circulation publique.
Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, accès sur celle de ces voies qui présenterait une
gêne ou un danger pour la circulation peut être interdit.
2 – Voirie
Les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie.
Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent et
aux opérations qu’elles doivent desservir.
Les voies nouvelles se terminant en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules des services
collectifs puissent faire demi-tour.
Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celle de ces voies qui présenterait une
gêne ou un risque pour la sécurité peut être interdit.
ARTICLE 2AU 4 – DESSERTE PAR LES RÉSEAUX
Eau
Eau potable
Toute construction à usage d’habitation doit être raccordée au réseau public d’eau potable.
Eau – incendie.
Tout bâtiment doit pouvoir être défendu contre l’incendie par des bornes normalisées, situées au maximum à 150 mètres
par les voies praticables , alimentées par des canalisations telles que deux bornes successives puissent avoir un débit
simultané de 60 m3/heure chacune.
Assainissement
Eaux usées
Toute construction ou installation doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées à ce réseau.
Le rejet des eaux de piscine (lavage du filtre et vidange des bassins), quel que soit leur usage, est interdit dans le réseau
public d’assainissement conformément au décret n° 94-469 du 3 juin 1994. Celles-ci doivent dans la mesure du possible
être infiltrées sur place et, en cas d’impossibilité, un rejet dans le réseau pluvial pourra être effectué après accord du
gestionnaire du réseau.
Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur dans
la limite de 13 litres/seconde/hectare sur l’ensemble du territoire communal, excepté pour les terrains situés dans le
bassin versant du Récaveau pour lesquels les débits sont limités à 10 litres/seconde/hectare.
Pour répondre à cette obligation, l’obtention du permis de construire sera subordonnée à la réalisation des dispositifs et
ouvrages de rétention correspondants. Une étude hydraulique précisant les caractéristiques de ces dispositifs et ouvrages
est exigée pour tout projet.
Autres réseaux
Les lignes d’alimentation par câble (électricité, téléphone, télévision, etc…) doivent être réalisés en souterrain en
respectant les plantations existantes.
Dans le secteur 2AUH, les paraboles de toute dimension ne devront pas être perceptibles des voies et espaces publics.
ARTICLE 2 AU 5 – ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
– Les surfaces affectées aux voirie et espaces communs doivent être plantées à raison d’un arbre de haute tige par
tranche de 300 m².
Espaces boisés classés :
Le classement des espaces boisés classés repérés sur les documents graphiques interdit tout changement d’affectation ou
tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.
ARTICLE 2AU 6 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES
PUBLIQUES
Les aménagements des bâtiments existants doivent respecter un recul de 5 mètres par rapport à l’alignement des voies.
Toutefois, des implantations pourront être autorisées dans ces marges de recul pour les locaux et installations techniques
en cas de nécessité service public.
Le long des rivières, du canal de Carpentras, du Vallat de la Mayre, et à défaut d’indication graphique figurant au plan
de zonage, les constructions devront être implantées à au moins 6 mètres de la limite du domaine public ou des berges,
et les clôtures devront respecter un recul de 4 m par rapport à cette même limite. Toutefois, pour les installations et
équipements de service public visées par l’article 2AU2 du présent règlement et situées dans le sous secteur 2AUei4, un
recul minimum de 20 mètres par rapport aux berges des cours d’eau pourra être exigé.
En outre, aucune construction ne pourra être implantée à moins de 12 mètres des emprises du domaine public
ferroviaire sauf nécessité technique liée à l’exploitation du service public ferroviaire.
ARTICLE 2 AU 7 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SÉPARATIVES
Non réglementé.
ARTICLE 2 AU 8 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS, LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES,
SUR UNE MÊME PROPRIÉTÉ
Non réglementé.
ARTICLE 2 AU 9 – EMPRISE AU SOL
L’extension de l’emprise au sol visée à l’article 2AU2 du présent règlement et concernant des bâtiments existants situés
dans le sous secteur 2AUi1 est limitée à 20 m².
Autres constructions :
Non réglementé.
ARTICLE 2 AU 10 -HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
Clôtures :
La hauteur totale des clôtures mesurée en tout point à compter du sol naturel est limitée à 2 mètres, quel que soit son
mode de constitution.
ARTICLE 2 AU 11 – ASPECT EXTERIEUR
Les constructions et leurs abords ainsi que les clôtures ne doivent pas porter atteinte par leur situation, leur architecture,
leurs dimensions, et leur aspect extérieur au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages
naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
Clôtures :
Les clôtures seront réalisées en grillage à mailles carrées ou en ferronnerie. Les murs pleins sont interdits.
ARTICLE 2AU 12 – STATIONNEMENT DES VEHICULES
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors
des voies publiques ou privées.
Bonjour,
Merci beaucoup pour ce blog qui me rassure un peu sur ma situation actuelle.
Je me permets de vous exposer mon problème.
Mes beaux parents ont une parcelle de 2000m² dont 400m² constructible (autorisé) et 1600m² en zone agricole. Le responsable de l’urbanisme vient de nous informer qu’on pourrait faire valoir auprès du maire que c’est un zonage illégale et de demander de repasser le reste de la parcelle en constructible.
Pensez vous que c’est possible? Car il souhaite nous donner une partie afin d’y construire notre maison!
Bonjour,
Seule une étude de dossier permet de déceler les arguments éventuels justifiant une demande de modification de zonage.
Vous pouvez me contacter via l’onglet Mes services pour établir une première étude et déterminer les démarches immédiates à mener.
Bonsoir, après avoir missionné un architecte pour faire une étude de faisabilité d’une extension pour 1 chmbre 1 sdb 1 wc, pour continuer à y vivre nos prochaines années, de notre maison de 94 m2 habitable construite en 1979 à toutes les chambres et la sdb a l’étage, nous avons eu la désagréable surprise d’apprendre que nous étions, ainsi que 11 autres parcelles, classés en zone N. Nous sommes déplacés à la Mairie ce jour pour avoir des explications, et à priori cela date d’au moins 2007, nous n’avons jamais été avisés d’une quelconque manière de ce changement qui de fait nous condamne soit à vendre notre bien avec une moins value certaine dufait que ce un bien est non évolutif, pour acquérir un bien qui correspond a notre vie future 67 et 68 ans. Nous voulions aussi vendre la moitié de notre terrain pour financer l’extension, tout cela était faisable et réalisable, sauf que nous sommes maintenant totalement démunis, désespérés par ce que nous avons appris. Commune de Veretz indre et loire parcelle zm353
Bonjour,
Ce classement paraît d’emblée curieux. Pour le moins, et si le règlement de zone N se justifie, il peut être adapté à la réalité des constructions existantes en autorisant, les annexes, extensions, etc…
Il faut donc procéder à une étude de dossier. Vous pouvez me contacter via l’onglet Mes services pour procéder à cette étude et déterminer les démarches à mener vis à vis de la mairie.
Bonjour, ma maison est en patrimoine identifié dans le PLU actuel et sera en plus en zone np dans le plui qui sera validé en mai 2019. Mes déclarations de travaux suivent les règles du plu mais me sont toutes refusées car ne respectent pas la charte architecturale de la commune. En ont ils le droit ? La charte à t elle une valeur juridique ? Et enfin comment peuvent-ils déterminer une zone np qui englobe 5 maisons d’habitation ? Avec mes remerciements pour vos réponses.
Bonjour,
Désolée, je n’ai aucune réponse à vous apporter sur votre problématique. Cela nécessite étude du dossier.
Que dit le règlement de zone Np, que dit la charte architecturale, ses dispositions sont-elles contestables au regard des textes et de la jurisprudence, quelle est sa valeur juridique dans la règlementation locale, etc…
Analysez notamment le rapport de présentation sur les justifications des choix de zonage retenus pour y déceler incohérences ou contradictions.
Votre délai de recours pour contester le PLU définitif est de deux mois.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Madame,
Un grand merci tout d’abord pour votre blog très clair et très complet.
J’ai toutefois une petite question à laquelle je n’ai pas trouvé de réponse.
Je possède une maison construite sur une parcelle concernée par 2 zones différentes d’un PPRIF.
La majeure partie de la parcelle se trouve en risque modéré et c’est là que ma maison est construite.
Un petite bande est en risque fort mais ma maison, quoique proche par un de ses angles ne l’empiète pas.
Le PPRIF de ma commune prévoit un débroussaillement d’un périmètre de 50m des constructions en zone de risque modéré et de 100 m en zone de risque fort.
Ma question est la suivante: quel règlement s’applique de droit dans mon cas ? Un débroussaillement à 50 m du fait que la maison n’est pas en zone de risque fort ou de 100 m du fait que la parcelle sur laquelle elle est juridiquement et « cadastralement » édifiée et rattachée est partiellement en zone de risque fort ?
Je vous remercie par avance de votre précieux éclairage,
Michel M
Bonjour Monsieur,
Sauf erreur de ma part, car il est peu évident d’interpréter un texte réglementaire quand on ne l’a pas soi-même sous les yeux.
Lorsqu’une parcelle est à cheval sur deux règlements de zone, on applique chaque règlement de zone à chaque partie de la parcelle concernée.
Le règlement expose t il que le débroussaillement est lié à la présence d’une construction. Y a t il d’autres indications et précisions qui m’échappent..
Désolée mais je ne vois pas comment vous éclairer plus car je suis dans l’obscurité ! 😉
Si vous pouvez envoyer le lien du PPRIF en citant l’article concerné, cela nous ferait avancer.
Bien à vous
Jasmine Jovanovic
Bonjour Madame,
Je comprens parfaitement votre besoin d’information complémentaire.
Voici le lien pour accéder au PPRIF en question: http://www.ville-frejus.fr/fr/services-et-infos-pratiques/urbanisme/plu/les-documents-opposables-du-plu/
Les documents du PRRIF (Règlement, Plan de zonage…) figurent tout en bas de la page Web, après les autres documents du PLU (en avant dernier)
Vous remerciant à nouveau et par avance de votre éclairage,
Bien cordialement,
Michel Mafucci
Bonjour !
Pourriez-vous préciser les numéros d’article et numéros de pages correspondants où se trouvent les extraits cités.
Vous en remerciant,
Bonne semaine
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Madame,
Je n’ai pour ma part trouvé aucun article dans le PPRIF de mon secteur traitant spécifiquement et de manière expresse du cas qui est le mien, à savoir une même parcelle cadastrale traversée par la limite entre 2 zones.
C’est pourquoi je vous ai consulté sur un point de droit pur qui consiste à savoir si une règlementation générale (celle encadrant les PPRIF ou toute autre) ou une quelconque « jurisprudence » prévoie ce cas précis, et dans l’affirmative ce qu’elle stipule.
Ou si, à défaut de règlementation générale le prévoyant et bien entendu de stipulation spécifique du PPRIF propre au secteur concerné, la règle de chaque zone s’applique à chaque partie de la parcelle couverte par chacune des 2 zones.
S’agissant du règlement spécifique du PPRIF de mon secteur et donc des documents que je vous ai envoyés, je vous laisse vérifier mon analyse qui se fonde sur les articles 1.1 a du Titre III (disposition générales), 2.2 du Titre IV (règle en zone R = partie de parcelle au delà de ma construction) et 2.2 du Titre VII (règle en zone B2= partie de la parcelle occupée par ma construction) du règlement du PPRIF du 19 avril 2012.
S’agissant de l’existence ou non d’une règlementation générale sur cette situation de parcelle traversée par une limite entre 2 zones, je vous remercie de votre réponse également générale.
Vous remerciant par avance,
Bonne soirée,
Michel Mafucci
Bonjour Monsieur !
L’urbanisme est surtout une affaire de cas particuliers !
Je vous ai déjà répondu sur la règle générale applicable, à savoir on applique le règlement afférent à chaque partie de zone concernée.
Si vous avez des difficultés d’interprétation sur votre terrain, le plus efficace et pour ne pas perdre de temps à mon sens c’est de poser la question écrite à l’administration concernée.
Bonne continuation
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Maître,
J’ai lu avec attention votre article lequel a retenu toute mon attention.
Je possède une propriété de 25 hectares composée pour moitié de bois et prairies. Au centre de ma propriété se trouve un ancien corps de ferme lequel a appartenu a mes grand parents décédés. Ce dernier est dans un état vraiment délabré, tous les murs porteurs sont debout et il ne reste que 1/4 de la toiture. Je paye des impôts fonciers sur les bâtis et taxes ordures ménagères et habitation; il est également desservi par EDF
J’ai pour projet de le réhabiliter mais comme il s’agit d’un petit village et pour diverses raisons propres au maire m’a dis a plusieurs reprises que il refuserait toute réfection… J’ai déposé une demande de travaux pour la réfection de la toiture et menuiseries a l’identique sans changement de destination des bâtiments il y a 5 jours. Je suis en attente de sa réponse.
Il n’y a pas de certificats d’urbanisme et mi 2017 j’ai appris que ma propriété serait classée en zone N.
Ma question est peut il me refuser ma demande de travaux ? Si oui sur quelles justification pourrait il se baser ?
En vous remerciant et vous souhaitant mes meilleurs vœux
gilles barou
Je ne suis pas avocate mais juriste, vous pouvez m’appeler tout simplement Jasmine.
Il vous faut copie de la réglementation applicable à votre terrain : extrait de plan de zonage et règlement. Vos travaux sont autorisés en fonction de cette réglementation du PLU/POS/carte communale…Tout dépend de ce qui s’applique dans votre commune.
Vous pouvez également faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
Abonnez-vous à la newsletter, vous recevrez le guide gratuit qui donne les démarches pour réaliser un projet.
En fonction de la réglementation et du C.U opérationnel, on pourra suivre ensemble vos démarches.
Je vous conseille la lecture de l’article Construire en zone naturelle.
En effet, vous pouvez demander à identifier votre bâtiment même s’il est en zone naturelle du PLU afin que le règlement édicte les conditions de restauration de la bâtisse (cf. Loi Macron de 2015).
Pour répondre à vos questions, il faudrait donc nous indiquer quelle réglementation s’applique actuellement à votre terrain : règlement et zonage.
Pour vous conserver certains droits acquis, vous confirmer la présence de réseaux publics et autres possibilités de recours, il faudrait demander un certificat d’urbanisme opérationnel. C’est gratuit et délivré sous deux mois. Il vous sera très utile même si vous avez un refus de travaux dans le même délai..
Tenez nous informés,
N’hésitez pas pour plus de précisions.
Excellente année 2017.
Nous habitons depuis 25 ans dans une maison construite avec permis de construire dans une zone NB de la commune de Meyrargues sur un terrain de 5300 m2 . J’ai détachée une parcelle de mon terrain pour faire une demande de permis de construire d’une autre maison de 170m2 qui m’a été accordée en 2011. J’ai omis de faire une déclaration d’ouverture de travaux et mon permis serait caducque d’après la mairie de Meyrargues, malgrès le fait que j’ai du payer au moins 5000 euros de taxes de toute sorte.
Je demande à un architecte de prévoir une extension de ma maison (170 m2 possibles en plus). IL me signale alors que mon terrain et ma maison sont situées en aleas fort d’inondation due au ruissellement depuis Avril 2016, date de sortie du PPR, applicable dès sa sortie.
Malgrès notre situation en fond de vallon, près d’un cal d’eau EDF, nous n’avons jamais subit d’inondation car une évacuation des eaux existe sous le canal EDF,malgrès les 5 déclarations faite par la mairie de catastrophe naturelle et alors que l’école maternelle avait été inondée et que des éboullement catastrophique avaient menacé la crèche et le gymnase attenants.
Je ne sais pas vraiment qui faire. Merci pour votre aide.
Emmanuelle COULON
Vous avez obtenu un permis de construire en 2011 et avez construit votre maison et payé les taxes afférentes.
Depuis, la réglementation a évolué et le PPR classe votre terrain en zone inondable.
Vous disposez apparemment d’arguments techniques pour le démontrer, à savoir l’évacuation d’eaux.
Il vous faudrait écrire un courrier recommandé à la Mairie en ce sens, demandant les explications de l’administration sur le choix de zonage retenu.
A partir de la réponse reçue, vous serez en mesure de mettre en place votre stratégie pour faire évoluer la réglementation.
C’est la seule option qui se présente à vous : obliger les services de l’Etat à modifier la réglementation pour l’adapter à la réalité de votre terrain.
Tans que vous n’aurez pas accompli ces étapes, la réglementation inondable s’opposera à toute possibilité de construction.
S’il s’agit d’une simple erreur matérielle et que l’administration le reconnaît, la procédure à mettre en oeuvre sera plus simple et rapide.
Tout dépend de la motivation ayant conduit à ce changement de zonage. Pour la connaître, demandez des explications écrites et n’oubliez pas de joindre votre extrait de plan de cadastre.
Tenez-nous informés, votre expérience peut aider d’autres internautes qui nous lisent !
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17 réflexions sur “Erreur de zonage au PLU”
Bonjour, dans le PLU de ma ville, il y a une zone classe 2AUt , seulement voila, ce fameux « t » n’apparait dans aucun règlement du PLU, il est décri dans les parcelles cadastrale comme « une zone a destination d’équipement sportif et touristique » mais comme il n’apparait dans aucun règlement, l’urbanisme me renvoie au règlement général de la zone 2AU , qui stipule qu’aucune construction n’est possible,
puis -je avoir votre avis sur le sujet ,
ci joint le dit règlement ,
Cdt
ZONE 2 AU
SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL
ARTICLE 2AU 1 – OCCUPATION ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdits tous modes d’occupation ou d’utilisation du sol et construction non visés par l’article 2AU2 et notamment :
– les parcs d’attractions, ou les dépôts de véhicules entrant dans le champ de l’article R.421-18 du code de l’urbanisme,
– les garages collectifs de caravanes,
– l’ouverture et l’exploitation de carrières,
– les affouillements et exhaussements de sol non indispensables pour la réalisation des types d’occupation ou
d’utilisation des sols autorisés dans la zone.
En outre, sont interdits :
dans le secteur 2AUei1 :
Tous travaux ou constructions, à l’exception de ceux visées dans l’article 2AUe2 ci après, et particulièrement :
– l’aménagement de sous sols sous la cote de référence, celle-ci étant fixée à 2,30 m,
– la création d’aires de stationnement,
– les digues et remblais, sauf s’ils appartiennent à une opération autorisée par une procédure réglementaire.
Constructions existantes :
l’extension de l’emprise au sol des constructions existantes, sauf cas prévu à l’article UD2i1,
la reconstruction d’un bâtiment détruit par une crue,
l’extension des aires de stationnement,
l’extension ou l’aménagement de sous sols en dessous de la cote de référence, celle-ci étant fixée à 2,30 m,
l’aménagement des locaux, au dessous de la cote de référence, celle-ci étant fixée à 2,30 m sauf lorsqu’il entraîne une
diminution de la capacité d’accueil et de la vulnérabilité des biens exposés au risque inondation,
dans le secteur 2AUei4, sont interdits :
– la création de bâtiments de centres opérationnels assurant la sécurité civile et le maintien de l’ordre public,
– l’extension et l’aménagement de sous sols sous la cote de référence, celle-ci étant fixée à 0,70 m,
– les digues et remblais, sauf s’ils appartiennent à une opération autorisée par une procédure réglementaire.
Constructions existantes :
l’extension ou l’aménagement de sous sols en dessous de la cote de référence, celle-ci étant fixée à 0,70 m,
la reconstruction d’un bâtiment détruit par une crue,
l’aménagement des locaux, au dessous de la cote de référence, celle-ci étant fixée à 0,70 m, sauf lorsqu’il entraîne une
diminution de la capacité d’accueil et de la vulnérabilité des biens exposés au risque inondation,
ARTICLE 2AU 2 – OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS
PARTICULIERES
Sont autorisées :
– les installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, à l’exception des éoliennes,
– les affouillements et exhaussements de sol indispensables pour la réalisation des types d’occupation ou d’utilisation
des sols autorisés dans la zone
– l’aménagement sans extension ni changement de destination des constructions existantes.
Toutefois, à la condition d’être autorisés dans la zone,
dans le secteur 2AUei1, seuls sont admis :
les ouvrages et équipements techniques de gestion des eaux, ou des réseaux publics d’intérêt général ou collectif à la
condition de ne pas comporter d’équipement sensible au titre de la sécurité en dessous de la cote de référence,
Constructions existantes :
les aménagements visant à améliorer la sécurité des personnes et des biens,
l’extension d’un bâtiment d’habitation ou d’activité existant, limitée à 20 m² de surface de plancher , en vue de créer une
aire de refuge au dessus de la cote de référence fixée à 2,30 m.
– la reconstruction d’un bâtiment existant détruit par un sinistre autre qu’inondation, sans augmentation de l’emprise au
sol,
– les clôtures à la condition de ne pas s’opposer à l’écoulement des eaux, et de ne pas comporter de mur bahut,
– les extensions limitées et travaux d’amélioration portant sur des ouvrages et équipements de service public ou d’utilité
collective à la condition que les équipements sensibles au titre de la sécurité soient situés au dessus de la cote de
référence, celle étant fixée à 2,30 m par rapport aux plus hautes eaux connues.
Dans le secteur 2AUei4, seuls sont admis :
les ouvrages et équipements techniques de gestion des eaux à la condition de ne pas comporter d’équipement sensible au
titre de la sécurité en dessous de la cote de référence,
la création d’équipements techniques de gestion des réseaux publics, d’intérêt général ou collectif, à condition d’être
implantés à une distance minimale de 20 m des berges des cours d’eau et axes d’écoulement, et de ne pas comporter
d’équipement sensible au titre de la sécurité en dessous de la cote de référence,
La création d’équipements publics de gestion et utilisation des cours d’eau ayant satisfait aux prescriptions spécifiques
issues de la loi sur l’Eau,
Constructions existantes :
– la reconstruction d’un bâtiment détruit par un sinistre autre qu’une crue, sans augmentation de l’emprise au sol,
les aménagements visant à améliorer la sécurité des personnes et des biens,
les extensions limitées et travaux d’amélioration portant sur des ouvrages et équipements de service public ou d’utilité
collective à la condition que les équipements sensibles au titre de la sécurité soient situés au dessus de la cote de
référence, celle étant fixée à 0,70 m par rapport aux plus hautes eaux connues,
– les ouvrages et équipements techniques de gestion des eaux, ou des réseaux publics d’intérêt général ou collectif à la
condition de ne pas comporter d’équipement sensible au titre de la sécurité en dessous de la cote de référence,
SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE 2AU 3 – ACCES ET VOIRIE
1 – Accès
Un terrain doit être desservi par un accès adapté à l’importance des opérations d’aménagement ou des constructions
envisagées et aménagés de façon à ne pas présenter de risques pour la sécurité des usagers et à apporter la moindre gêne
à la circulation publique.
Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, accès sur celle de ces voies qui présenterait une
gêne ou un danger pour la circulation peut être interdit.
2 – Voirie
Les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie.
Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent et
aux opérations qu’elles doivent desservir.
Les voies nouvelles se terminant en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules des services
collectifs puissent faire demi-tour.
Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celle de ces voies qui présenterait une
gêne ou un risque pour la sécurité peut être interdit.
ARTICLE 2AU 4 – DESSERTE PAR LES RÉSEAUX
Eau
Eau potable
Toute construction à usage d’habitation doit être raccordée au réseau public d’eau potable.
Eau – incendie.
Tout bâtiment doit pouvoir être défendu contre l’incendie par des bornes normalisées, situées au maximum à 150 mètres
par les voies praticables , alimentées par des canalisations telles que deux bornes successives puissent avoir un débit
simultané de 60 m3/heure chacune.
Assainissement
Eaux usées
Toute construction ou installation doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées à ce réseau.
Le rejet des eaux de piscine (lavage du filtre et vidange des bassins), quel que soit leur usage, est interdit dans le réseau
public d’assainissement conformément au décret n° 94-469 du 3 juin 1994. Celles-ci doivent dans la mesure du possible
être infiltrées sur place et, en cas d’impossibilité, un rejet dans le réseau pluvial pourra être effectué après accord du
gestionnaire du réseau.
Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur dans
la limite de 13 litres/seconde/hectare sur l’ensemble du territoire communal, excepté pour les terrains situés dans le
bassin versant du Récaveau pour lesquels les débits sont limités à 10 litres/seconde/hectare.
Pour répondre à cette obligation, l’obtention du permis de construire sera subordonnée à la réalisation des dispositifs et
ouvrages de rétention correspondants. Une étude hydraulique précisant les caractéristiques de ces dispositifs et ouvrages
est exigée pour tout projet.
Autres réseaux
Les lignes d’alimentation par câble (électricité, téléphone, télévision, etc…) doivent être réalisés en souterrain en
respectant les plantations existantes.
Dans le secteur 2AUH, les paraboles de toute dimension ne devront pas être perceptibles des voies et espaces publics.
ARTICLE 2 AU 5 – ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
– Les surfaces affectées aux voirie et espaces communs doivent être plantées à raison d’un arbre de haute tige par
tranche de 300 m².
Espaces boisés classés :
Le classement des espaces boisés classés repérés sur les documents graphiques interdit tout changement d’affectation ou
tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.
ARTICLE 2AU 6 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES
PUBLIQUES
Les aménagements des bâtiments existants doivent respecter un recul de 5 mètres par rapport à l’alignement des voies.
Toutefois, des implantations pourront être autorisées dans ces marges de recul pour les locaux et installations techniques
en cas de nécessité service public.
Le long des rivières, du canal de Carpentras, du Vallat de la Mayre, et à défaut d’indication graphique figurant au plan
de zonage, les constructions devront être implantées à au moins 6 mètres de la limite du domaine public ou des berges,
et les clôtures devront respecter un recul de 4 m par rapport à cette même limite. Toutefois, pour les installations et
équipements de service public visées par l’article 2AU2 du présent règlement et situées dans le sous secteur 2AUei4, un
recul minimum de 20 mètres par rapport aux berges des cours d’eau pourra être exigé.
En outre, aucune construction ne pourra être implantée à moins de 12 mètres des emprises du domaine public
ferroviaire sauf nécessité technique liée à l’exploitation du service public ferroviaire.
ARTICLE 2 AU 7 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SÉPARATIVES
Non réglementé.
ARTICLE 2 AU 8 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS, LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES,
SUR UNE MÊME PROPRIÉTÉ
Non réglementé.
ARTICLE 2 AU 9 – EMPRISE AU SOL
L’extension de l’emprise au sol visée à l’article 2AU2 du présent règlement et concernant des bâtiments existants situés
dans le sous secteur 2AUi1 est limitée à 20 m².
Autres constructions :
Non réglementé.
ARTICLE 2 AU 10 -HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
Clôtures :
La hauteur totale des clôtures mesurée en tout point à compter du sol naturel est limitée à 2 mètres, quel que soit son
mode de constitution.
ARTICLE 2 AU 11 – ASPECT EXTERIEUR
Les constructions et leurs abords ainsi que les clôtures ne doivent pas porter atteinte par leur situation, leur architecture,
leurs dimensions, et leur aspect extérieur au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages
naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
Clôtures :
Les clôtures seront réalisées en grillage à mailles carrées ou en ferronnerie. Les murs pleins sont interdits.
ARTICLE 2AU 12 – STATIONNEMENT DES VEHICULES
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors
des voies publiques ou privées.
Bonjour,
Merci beaucoup pour ce blog qui me rassure un peu sur ma situation actuelle.
Je me permets de vous exposer mon problème.
Mes beaux parents ont une parcelle de 2000m² dont 400m² constructible (autorisé) et 1600m² en zone agricole. Le responsable de l’urbanisme vient de nous informer qu’on pourrait faire valoir auprès du maire que c’est un zonage illégale et de demander de repasser le reste de la parcelle en constructible.
Pensez vous que c’est possible? Car il souhaite nous donner une partie afin d’y construire notre maison!
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour,
Seule une étude de dossier permet de déceler les arguments éventuels justifiant une demande de modification de zonage.
Vous pouvez me contacter via l’onglet Mes services pour établir une première étude et déterminer les démarches immédiates à mener.
Bonsoir, après avoir missionné un architecte pour faire une étude de faisabilité d’une extension pour 1 chmbre 1 sdb 1 wc, pour continuer à y vivre nos prochaines années, de notre maison de 94 m2 habitable construite en 1979 à toutes les chambres et la sdb a l’étage, nous avons eu la désagréable surprise d’apprendre que nous étions, ainsi que 11 autres parcelles, classés en zone N. Nous sommes déplacés à la Mairie ce jour pour avoir des explications, et à priori cela date d’au moins 2007, nous n’avons jamais été avisés d’une quelconque manière de ce changement qui de fait nous condamne soit à vendre notre bien avec une moins value certaine dufait que ce un bien est non évolutif, pour acquérir un bien qui correspond a notre vie future 67 et 68 ans. Nous voulions aussi vendre la moitié de notre terrain pour financer l’extension, tout cela était faisable et réalisable, sauf que nous sommes maintenant totalement démunis, désespérés par ce que nous avons appris. Commune de Veretz indre et loire parcelle zm353
Bonjour,
Ce classement paraît d’emblée curieux. Pour le moins, et si le règlement de zone N se justifie, il peut être adapté à la réalité des constructions existantes en autorisant, les annexes, extensions, etc…
Il faut donc procéder à une étude de dossier. Vous pouvez me contacter via l’onglet Mes services pour procéder à cette étude et déterminer les démarches à mener vis à vis de la mairie.
Bonjour, ma maison est en patrimoine identifié dans le PLU actuel et sera en plus en zone np dans le plui qui sera validé en mai 2019. Mes déclarations de travaux suivent les règles du plu mais me sont toutes refusées car ne respectent pas la charte architecturale de la commune. En ont ils le droit ? La charte à t elle une valeur juridique ? Et enfin comment peuvent-ils déterminer une zone np qui englobe 5 maisons d’habitation ? Avec mes remerciements pour vos réponses.
Bonjour,
Désolée, je n’ai aucune réponse à vous apporter sur votre problématique. Cela nécessite étude du dossier.
Que dit le règlement de zone Np, que dit la charte architecturale, ses dispositions sont-elles contestables au regard des textes et de la jurisprudence, quelle est sa valeur juridique dans la règlementation locale, etc…
Analysez notamment le rapport de présentation sur les justifications des choix de zonage retenus pour y déceler incohérences ou contradictions.
Votre délai de recours pour contester le PLU définitif est de deux mois.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Madame,
Un grand merci tout d’abord pour votre blog très clair et très complet.
J’ai toutefois une petite question à laquelle je n’ai pas trouvé de réponse.
Je possède une maison construite sur une parcelle concernée par 2 zones différentes d’un PPRIF.
La majeure partie de la parcelle se trouve en risque modéré et c’est là que ma maison est construite.
Un petite bande est en risque fort mais ma maison, quoique proche par un de ses angles ne l’empiète pas.
Le PPRIF de ma commune prévoit un débroussaillement d’un périmètre de 50m des constructions en zone de risque modéré et de 100 m en zone de risque fort.
Ma question est la suivante: quel règlement s’applique de droit dans mon cas ? Un débroussaillement à 50 m du fait que la maison n’est pas en zone de risque fort ou de 100 m du fait que la parcelle sur laquelle elle est juridiquement et « cadastralement » édifiée et rattachée est partiellement en zone de risque fort ?
Je vous remercie par avance de votre précieux éclairage,
Michel M
Bonjour Monsieur,
Sauf erreur de ma part, car il est peu évident d’interpréter un texte réglementaire quand on ne l’a pas soi-même sous les yeux.
Lorsqu’une parcelle est à cheval sur deux règlements de zone, on applique chaque règlement de zone à chaque partie de la parcelle concernée.
Le règlement expose t il que le débroussaillement est lié à la présence d’une construction. Y a t il d’autres indications et précisions qui m’échappent..
Désolée mais je ne vois pas comment vous éclairer plus car je suis dans l’obscurité ! 😉
Si vous pouvez envoyer le lien du PPRIF en citant l’article concerné, cela nous ferait avancer.
Bien à vous
Jasmine Jovanovic
Bonjour Madame,
Je comprens parfaitement votre besoin d’information complémentaire.
Voici le lien pour accéder au PPRIF en question:
http://www.ville-frejus.fr/fr/services-et-infos-pratiques/urbanisme/plu/les-documents-opposables-du-plu/
Les documents du PRRIF (Règlement, Plan de zonage…) figurent tout en bas de la page Web, après les autres documents du PLU (en avant dernier)
Vous remerciant à nouveau et par avance de votre éclairage,
Bien cordialement,
Michel Mafucci
Bonjour !
Pourriez-vous préciser les numéros d’article et numéros de pages correspondants où se trouvent les extraits cités.
Vous en remerciant,
Bonne semaine
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Madame,
Je n’ai pour ma part trouvé aucun article dans le PPRIF de mon secteur traitant spécifiquement et de manière expresse du cas qui est le mien, à savoir une même parcelle cadastrale traversée par la limite entre 2 zones.
C’est pourquoi je vous ai consulté sur un point de droit pur qui consiste à savoir si une règlementation générale (celle encadrant les PPRIF ou toute autre) ou une quelconque « jurisprudence » prévoie ce cas précis, et dans l’affirmative ce qu’elle stipule.
Ou si, à défaut de règlementation générale le prévoyant et bien entendu de stipulation spécifique du PPRIF propre au secteur concerné, la règle de chaque zone s’applique à chaque partie de la parcelle couverte par chacune des 2 zones.
S’agissant du règlement spécifique du PPRIF de mon secteur et donc des documents que je vous ai envoyés, je vous laisse vérifier mon analyse qui se fonde sur les articles 1.1 a du Titre III (disposition générales), 2.2 du Titre IV (règle en zone R = partie de parcelle au delà de ma construction) et 2.2 du Titre VII (règle en zone B2= partie de la parcelle occupée par ma construction) du règlement du PPRIF du 19 avril 2012.
S’agissant de l’existence ou non d’une règlementation générale sur cette situation de parcelle traversée par une limite entre 2 zones, je vous remercie de votre réponse également générale.
Vous remerciant par avance,
Bonne soirée,
Michel Mafucci
Bonjour Monsieur !
L’urbanisme est surtout une affaire de cas particuliers !
Je vous ai déjà répondu sur la règle générale applicable, à savoir on applique le règlement afférent à chaque partie de zone concernée.
Si vous avez des difficultés d’interprétation sur votre terrain, le plus efficace et pour ne pas perdre de temps à mon sens c’est de poser la question écrite à l’administration concernée.
Bonne continuation
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Maître,
J’ai lu avec attention votre article lequel a retenu toute mon attention.
Je possède une propriété de 25 hectares composée pour moitié de bois et prairies. Au centre de ma propriété se trouve un ancien corps de ferme lequel a appartenu a mes grand parents décédés. Ce dernier est dans un état vraiment délabré, tous les murs porteurs sont debout et il ne reste que 1/4 de la toiture. Je paye des impôts fonciers sur les bâtis et taxes ordures ménagères et habitation; il est également desservi par EDF
J’ai pour projet de le réhabiliter mais comme il s’agit d’un petit village et pour diverses raisons propres au maire m’a dis a plusieurs reprises que il refuserait toute réfection… J’ai déposé une demande de travaux pour la réfection de la toiture et menuiseries a l’identique sans changement de destination des bâtiments il y a 5 jours. Je suis en attente de sa réponse.
Il n’y a pas de certificats d’urbanisme et mi 2017 j’ai appris que ma propriété serait classée en zone N.
Ma question est peut il me refuser ma demande de travaux ? Si oui sur quelles justification pourrait il se baser ?
En vous remerciant et vous souhaitant mes meilleurs vœux
gilles barou
Bonjour Monsieur,
Je ne suis pas avocate mais juriste, vous pouvez m’appeler tout simplement Jasmine.
Il vous faut copie de la réglementation applicable à votre terrain : extrait de plan de zonage et règlement. Vos travaux sont autorisés en fonction de cette réglementation du PLU/POS/carte communale…Tout dépend de ce qui s’applique dans votre commune.
Vous pouvez également faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
Abonnez-vous à la newsletter, vous recevrez le guide gratuit qui donne les démarches pour réaliser un projet.
En fonction de la réglementation et du C.U opérationnel, on pourra suivre ensemble vos démarches.
Je vous conseille la lecture de l’article Construire en zone naturelle.
En effet, vous pouvez demander à identifier votre bâtiment même s’il est en zone naturelle du PLU afin que le règlement édicte les conditions de restauration de la bâtisse (cf. Loi Macron de 2015).
Pour répondre à vos questions, il faudrait donc nous indiquer quelle réglementation s’applique actuellement à votre terrain : règlement et zonage.
Pour vous conserver certains droits acquis, vous confirmer la présence de réseaux publics et autres possibilités de recours, il faudrait demander un certificat d’urbanisme opérationnel. C’est gratuit et délivré sous deux mois. Il vous sera très utile même si vous avez un refus de travaux dans le même délai..
Tenez nous informés,
N’hésitez pas pour plus de précisions.
Excellente année 2017.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous habitons depuis 25 ans dans une maison construite avec permis de construire dans une zone NB de la commune de Meyrargues sur un terrain de 5300 m2 . J’ai détachée une parcelle de mon terrain pour faire une demande de permis de construire d’une autre maison de 170m2 qui m’a été accordée en 2011. J’ai omis de faire une déclaration d’ouverture de travaux et mon permis serait caducque d’après la mairie de Meyrargues, malgrès le fait que j’ai du payer au moins 5000 euros de taxes de toute sorte.
Je demande à un architecte de prévoir une extension de ma maison (170 m2 possibles en plus). IL me signale alors que mon terrain et ma maison sont situées en aleas fort d’inondation due au ruissellement depuis Avril 2016, date de sortie du PPR, applicable dès sa sortie.
Malgrès notre situation en fond de vallon, près d’un cal d’eau EDF, nous n’avons jamais subit d’inondation car une évacuation des eaux existe sous le canal EDF,malgrès les 5 déclarations faite par la mairie de catastrophe naturelle et alors que l’école maternelle avait été inondée et que des éboullement catastrophique avaient menacé la crèche et le gymnase attenants.
Je ne sais pas vraiment qui faire. Merci pour votre aide.
Emmanuelle COULON
Bonjour !
Vous avez obtenu un permis de construire en 2011 et avez construit votre maison et payé les taxes afférentes.
Depuis, la réglementation a évolué et le PPR classe votre terrain en zone inondable.
Vous disposez apparemment d’arguments techniques pour le démontrer, à savoir l’évacuation d’eaux.
Il vous faudrait écrire un courrier recommandé à la Mairie en ce sens, demandant les explications de l’administration sur le choix de zonage retenu.
A partir de la réponse reçue, vous serez en mesure de mettre en place votre stratégie pour faire évoluer la réglementation.
C’est la seule option qui se présente à vous : obliger les services de l’Etat à modifier la réglementation pour l’adapter à la réalité de votre terrain.
Tans que vous n’aurez pas accompli ces étapes, la réglementation inondable s’opposera à toute possibilité de construction.
S’il s’agit d’une simple erreur matérielle et que l’administration le reconnaît, la procédure à mettre en oeuvre sera plus simple et rapide.
Tout dépend de la motivation ayant conduit à ce changement de zonage. Pour la connaître, demandez des explications écrites et n’oubliez pas de joindre votre extrait de plan de cadastre.
Tenez-nous informés, votre expérience peut aider d’autres internautes qui nous lisent !
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain