EBC et Zone AU : terrains inconstructibles dans le projet de PLU

Bonjour Madame Jovanovic

Je vous remercie pour votre guide « Propriétaires face au PLU » qui m’a beaucoup apporté sur toutes les questions que je me posais.

Bonjour Madame,

Je vous réponds dans le texte pour plus de simplicité. De plus, le site est actuellement en cours de refonte et va être momentanément indisponible. Ne vous inquiétez pas, je vous envoie ma réponse par email également.

• Notre commune est en cours de révision du PLU, enquête publique prévue en avril 2017.

Cela veut dire que le projet de PLU a été arrêté en Conseil municipal. Je suis allée sur le site internet de votre ville, les documents du PLU de 2009 y figurent. Sauf erreur, il n’y a pas le projet de PLU vous concernant.

Certaines Communes mettent leur projet de PLU à télécharger, d’autres non. Il convient donc de vous rapprocher de Mr le Maire et du service urbanisme pour obtenir copie du projet de PLU. Selon le Livre III du Code des relations entre le public et l’administration  , vous pouvez en demander le support numérique. Le modèle de courrier figure dans l’Ebook. Conservez la preuve de votre demande par lettre RAR à Mr Le Maire et doublez votre demande par mail en vous adressant directement au service urbanisme. La première étape incontournable est de vous constituer un dossier complet et prêt à étudier :

• Planche de zonage ou règlement graphique concernant votre secteur,
• Règlement écrit du PLU,
• PADD Plan d’Aménagement et de Développement Durable, 
• OAP Orientations d’Aménagement et de Programmation,
• Rapport de présentation,
• Annexes éventuelles sur les EBC Espaces Boisés Classés,
• Délibération d’approbation du projet de PLU.

Ces documents administratifs sont communicables à tout administré qui en fait la demande. C’est une obligation pour la Commune de vous les communiquer. Pour éviter les frais de reproduction exorbitants (documents très volumineux), je préconise le support numérique et donc clé USB.

• Je possède depuis 2002 deux unités foncières A et B séparées par un chemin d’utilité publique.

L’unité A est formée de 4 parcelles quant à l’unité B, elle ne possède qu’une seule parcelle supportant mon habitation.

En 2009, lors de la mise en place du PLU, notre zone a été classée AU1b et va passer en AU2 « inconstructible » suivant le projet de révision de ce PLU.

La commune en 2009 en a profité pour passer la parcelle de 3293 m2 en Espace Boisé Classé (EBC) pour 61% de sa surface ce qui représente 2006 m2 environ.

Cet espace boisé protégé est composé essentiellement de pins peu sécurisants et couvre toute la partie Est de la parcelle qui est bordée au Sud par un terrain supportant deux maisons, à l’Ouest, un terrain avec une maison. De plus, cette parcelle de 3293 m2 entoure un terrain voisin de 1500 m2 sur lequel est édifiée une habitation.

Dans le prolongement de cette parcelle côté Est et EBC, l’unité foncière B avec son terrain de 5000 m2 qui a été classé également « Espace boisé classé » pour 1551 m2 soit 31% de sa superficie. Il est bordé au Sud, par deux terrains limitrophes avec leur construction respective, à l’Est par un terrain avec sa maison, au Nord, deux parcelles sur lesquelles sont édifiées des maisons.

Cet Espace boisé classé qui recouvre en grande partie mes deux parcelles n’est en prolongement d’aucune forêt, bois ou parcs et peu significatif.

En 2013, nous avons écrit au maire pour lui demander de supprimer cet EBC, il nous a répondu qu’il étudierait notre demande lors de la révision du PLU. A voir les nouveaux documents graphiques peu lisibles sur internet, il semblerait que rien n’est été fait. Je dois voir les plans auprès de la Mairie.

Il vous faut récupérer ces plans rapidement. Dans le cas du plan de zonage, une copie papier des extraits de plans de zonage de vos différentes parcelles vous sera plus utile et pratique. Je vous conseille la lecture de mes articles sur le sujet des espaces boisés classés.

Questions :

– La situation de mes deux parcelles entrerait-elle dans le cadre de la jurisprudence (CE du 17 juin 1988, Métral, Req. n° 66703) ?

On ne peut répondre de manière générale à ce type de question. Tout est question d’appréciation de cas par rapport à la situation de vos terrains, ainsi que les protections édictées et motivations édictées dans le projet de PLU pour maintenir ces protections sur votre secteur. Pour cela, il vous faut étudier les différents éléments du projet de PLU..

– Le fait de passer en zone AU2 (inconstructible) avec le PLU à venir changerait-il quelque chose si j’envisageais les démarches pour la suppression de cet EBC ?

La question qui me paraît se poser à ce stade est « Que pouvez-vous sauver de la zone inconstructible dite AU2 »? Cela relève d’une première impression au vu ces cartes de zonage, vues aériennes. Là encore, c’est question d’étude de cas. Sur les plans que vous m’avez envoyé, on voit un certain nombre d’habitations sur votre secteur. Cela implique que la zone est équipée en réseaux et desservie en accès à la voie publique.

Mais cette zone est-elle suffisamment équipée pour des nouvelles constructions et dans quelle mesure ? En ce cas, pouvez-vous étudier de demander le maintien en zone immédiatement desservie dite AU1 voire demander pour certaines parcelles demander le passage en zone U, soit immédiatement constructible  ?

Selon l’article R 151-20 du Code de l’urbanisme :

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement. 
Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme comportant notamment les orientations d’aménagement et de programmation de la zone.

Il faudrait faire une analyse fine de la situation de vos terrains par rapport aux équipements publics pour vérifier l’adéquation de la zone AU2 telle que définie dans le règlement du projet de PLU et la réalité de vos terrains. Toute incohérence et contradiction entre la réalité et la réglementation devant être clairement démontrée lors de l’enquête publique.

Je vous conseille la lecture de mon article sur les zones AU.

– Au niveau procédure, le fait qu’un maire prenne en compte positivement le rapport défavorable du Commissaire-enquêteur donne t-il  lieu à une nouvelle enquête publique et, est-ce que la procédure PLU serait stoppée en totalité ou partiellement ? Le Maire doit en principe répondre aux observations défavorables du commissaire-enquêteur surtout s’il maintient le zonage contesté. Les modifications apportées au projet de PLU après l’enquête publique peuvent éventuellement donner lieu à nouvelle enquête publique en fonction des modifications apportées.

-Est-ce qu’une zone AU2 (inconstructible) doit subir impérativement une modification du PLU pour la rendre constructible auquel cas, serait-elle renommée AU1 par exemple ? Dans votre cas, la question ne se pose pas. Le PLU est en cours de révision, il y a donc lieu de défendre vos droits dès maintenant.