Droit de Préemption Urbain sur terrain

Qu’appelle-t-on le Droit de Préemption Urbain lors de la vente de terrain ?

Vous vendez votre terrain ? Il y a de fortes chances que le notaire insère la condition suspensive de « purge du Droit de Préemption Urbain par la Commune ». Cette possibilité laissée à la Commune pour acheter votre terrain par priorité à n’importe quel acquéreur est soumise à des conditions légales strictes. Préempter oui, mais avec rigueur et dans le respect de la réglementation applicable. Certains avocats constatent que de nombreuses décisions de préempter sont illégales à défaut de respecter la procédure légale : manque de temps, désorganisation ou manque d’informations.

Ne préempte pas qui veut…

Voyons les principales étapes d’une procédure de préemption, les renvois aux articles du Code de l’urbanisme illustrent l’encadrement rigide de la procédure. Et un nouvel article vient le compléter, sur la manière de fuir ou d’éviter la préemption sur son terrain : Comment éviter le droit de préemption sur son terrain. Je conseille cet article à tout vendeur voire à tout acquéreur de terrain, il peut vous être utile ! 😉

Les conditions d’exercice du DPU – Droit de Préemption Urbain ?

Votre terrain est situé en zone U, AU, NA

Pour simplifier la lecture, nous avons pris les cas les plus courants. Il existe d’autres zones où peut s’exercer le DPU, mais cela ne vaut pas la peine de perdre tous nos lecteurs ! La liste plus complète des zones figure à l’article L 211-1 du Code de l’urbanisme. Sont exclues les zones agricoles et naturelles du Droit de Préemption Urbain de la Mairie. Ces zones peuvent être préemptées par la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural).

Votre terrain est situé dans le périmètre d’une zone de Droit de Préemption Urbain

La Commune doit délimiter les zones de Droit de Préemption Urbain sur des cartes graphiques, et faire approuver ces zones dans une délibération du Conseil Municipal.

Par conséquent, la Commune doit appliquer un document d’urbanisme propre à sa Commune :

  1. Un POS – Plan d’Occupation des sols, ou
  2. Un PLU – Plan Local d’Urbanisme, ou
  3. Une carte communale.

Sont donc exclues les communes qui n’appliquent aucun document d’urbanisme. En effet, celles-ci sont soumises par défaut aux règles très générales du Code de l’urbanisme appelées, Règlement National d’Urbanisme.

L’envoi de la DIA – Déclaration d’Intention d’Aliéner

Après signature de la promesse de vente, le notaire doit envoyer un formulaire appelé DIA ou Déclaration d’Intention d’Aliéner à la Commune. Cette DIA informe la Mairie de la vente du terrain au prix qui y est mentionné.

C’est une formalité obligatoire : le non-respect de cette formalité peut entraîner l’annulation de la vente pendant un délai de 5 ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété.

La Mairie dispose d’un délai de deux mois pour répondre à la DIA

Le Maire dispose alors d’un délai de deux mois pour annoncer ou pas sa décision de préempter le terrain.

Dans l’affirmative, la Commune se substitue à votre acquéreur et doit faire une offre d’achat sur votre terrain.

  1. Le Maire transmet copie de la DIA à la direction départementale des services fiscaux.
    A défaut la décision de préempter est illégale (cf. Article L 213-2 du Code de l’urbanisme)
  2. Le prix mentionné dans la DIA est supérieur à 75 000 euros.
    Le Maire doit solliciter l’avis du Service des Domaines (Article R 213-21 du Code de l’urbanisme).
  3. Il y a désaccord entre le prix proposé par le Maire et le vendeur du terrain.
    Il faut recourir à la fixation judiciaire du prix et saisir le juge de l’expropriation.

La Mairie doit motiver le but poursuivi

Le Maire doit motiver concrètement le but d’intérêt général poursuivi dans le cadre d’une délibération.

Les tribunaux sanctionnent les motivations trop vagues telles que :

  • « constituer des réserves foncières en vue de réaliser des équipements d’intérêt général »,
  • « poursuivre la politique de l’habitat ».

Les tribunaux sanctionnent également les procédures menées à la va vite ou dans le non respect des dispositions du Code de l’urbanisme. La Mairie ne peut bloquer l’acquisition d’un terrain à son bon vouloir, selon des critères subjectifs. Le Maire doit être en mesure de justifier le but poursuivi, lié à l’intérêt général.

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10 réflexions sur “Droit de Préemption Urbain sur terrain”

  1. Un agent immobilier a pris le mandat de cette propriété située en zone Naturelle, composée d’une parcelle de 13637 m² avec un bâti d’environ 700 m², qui est un hangar de ferme, en bon état, pour stockage de matériel agricole, ouvert sur sa façade nord, construit en bois et tôles.

    Cette parcelle a été récemment préempté d’une partie pour le passage de la Ligne LGV Paris Rennes.

    Le bien est situé sur une commune en première couronne rennaise.

    Le mandat est signé à 50.000€ net vendeur, avec un forfait de 6000€ d’honoraires.

    Pourtant, il a vendu le tout pour 250.000€ net vendeur avec 55.000€ d’honoraires.

    Quelle solution dois-je apporté à mes clients ?

  2. bonjour
    j ai héritée d un terrain a bâtir il y a quelques années de ça quand j ai voulu le vendre ou même bâtir quelques choses pour moi le maire si est opposé j aimerais savoir si son droit de préemption dure toute une vie ?? il voulait me le racheter pour construire logement sociaux mais au bout de 5 ans il n y as toujours rien que faire pour pouvoir le vendre quand même ??
    merci de m envoyer liens pour télécharger guide gratuit

    1. Bonjour
      Il suffit de vous rendre sur la page d’accueil et entrer votre email pour avoir accès au guide ! 🙂
      votre question nécessite étude du dossier. Le maire s’y est opposé comment ?! Il a envoyé un courrier notifiant sa décision de préempter ?!
      Puis vous avez renoncé à vendre ? Le maire se représente aux très prochaines élections ?!
      Faut-il remettre en vente très rapidement ?!
      Si la mairie a juridiquement le droit de préempter (conditions légales remplies), et que vous renoncez à vendre, il y a situation de blocage à résoudre avec l’aide d’un avocat.

  3. Bonjour,

    Comme la situation ne se débloque pas, se débloquera-t-elle un jour, je reviens vers vous.
    J’ai bien lu qu’un avocat pourrait me conseiller… je vous remercie de m’avoir répondu.
    Je me demandais combien de terrains sont actuellement bloqués par des élus peu consciencieux ?
    Découvrant, ici ou là, les innombrables questions de citoyens propriétaires de terrain invendable, il semblerait que la pratique soit, hélas! courante…
    La France, grand pays accoucheur de lois, décrets et autres finasseries juridiques n’est-elle pas en capacité de mettre un terme à tous ces mic-mac communaux ?
    Quand des édiles peuvent se permettre tout et n’importe quoi, non seulement les terrains ne se vendent pas, mais l’économie du pays tousse, crachote, s’essouffle.
    A moins que ce rapt ou main-mise administrative sur le bien d’autrui ne soient réalisables qu’avec la bénédiction de l’état ? Dans ce cas, forcément, on s’interroge!
    Bien cordialement.

  4. Bonjour,

    Un terrain constructible ( situé en zone AU ) se voit bloqué à la vente par la Mairie d’un gros bourg.
    Plusieurs offres d’achat, au prix du marché, ont échoué…
    Il se trouve que l’un des conseillers municipal ( constructeur de maisons dans la région ) était très intéressé par l’achat, à 2 euros le mètre.
    Le notaire du bourg avait proposé un prix autour de 9 euros le mètre.
    J’ai la nette impression d’avoir à faire à une bande de maquignons. Sachant que le prix moyen des terrains dans le périmètre tourne autour de 30 euros, nous sommes bien en deçà du prix du marché.
    La situation est bloquée depuis 10 ans.
    Conclusion: le terrain est invendable.
    Je me demandais si la solution ne serait pas de le proposer à une association caritative ou religieuse…
    Ils ont les moyens financiers de se défendre, à l’inverse de moi.
    Cordialement.

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour,
      Vous seriez surpris des informations que vous pouvez obtenir en allant consulter un avocat. Certains proposent des rendez-vous gratuits vous permettant d’exposer votre situation et d’avoir un avis éclairé sur la situation. L’avis d’un expert juridique est indispensable pour savoir quels sont ses droits et comment débloquer une situation sans attendre encore 10 ans..

  5. Merci!
    Très intéressant!
    Je dois me battre contre un maire rural qui bloque mon projet de rénovation de bâtisses en mauvais état qui permettaient à certaines du village d’y habiter l’été.
    J’ai trouvé un site internet que je voudrais partager avec vous car il pourrait être utile à d’autres personnes :
    https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13158
    Pourriez vous m’envoyer le guide « Envoyez moi les guides pratiques » à mon adresse email (nvolaire@hotmail.com)?
    Je vous remercie.
    NV

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour !

      Vous vous êtes inscrit à la newsletter, vous avez du donc recevoir le lien vers le guide pratique gratuit. Vérifiez dans vos spams, indésirables, promotions et confirmez votre abonnement. Vous aurez le lien de téléchargement du guide.

      A bientôt
      Jasmine -Droit sur terrain

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