conditions d'exercice du droit de préemption urbain par le Maire

Droit de Préemption Urbain sur terrain

Qu’appelle-t-on le Droit de Préemption Urbain lors de la vente de terrain ?

Vous vendez votre terrain ? Il y a de fortes chances que le notaire insère la condition suspensive de « purge du Droit de Préemption Urbain par la Commune ».

Cette possibilité laissée à la Commune pour acheter votre terrain par priorité à n’importe quel acquéreur est soumise à des conditions légales strictes. Préempter oui, mais avec rigueur et dans le respect de la réglementation applicable.

Certains avocats constatent que de nombreuses décisions de préempter sont illégales à défaut de respecter la procédure légale : manque de temps, désorganisation ou manque d’informations.

Ne préempte pas qui veut…

Voyons les principales étapes d’une procédure de préemption, les renvois aux articles du Code de l’urbanisme illustrent l’encadrement rigide de la procédure. Et un nouvel article vient le compléter, sur la manière de fuir ou d’éviter la préemption sur son terrain : Comment éviter le droit de préemption sur son terrain. Je conseille cet article à tout vendeur voire à tout acquéreur de terrain, il peut vous être utile ! 😉

Les conditions d’exercice du DPU – Droit de Préemption Urbain ?

Votre terrain est situé en zone U, AU, NA

Pour simplifier la lecture, nous avons pris les cas les plus courants.

Il existe d’autres zones où peut s’exercer le DPU, mais cela ne vaut pas la peine de perdre tous nos lecteurs !

La liste plus complète des zones figure à l’article L 211-1 du Code de l’urbanisme.

Sont exclues les zones agricoles et naturelles du Droit de Préemption Urbain de la Mairie. Ces zones peuvent être préemptées par la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural).

Votre terrain est situé dans le périmètre d’une zone de Droit de Préemption Urbain

La Commune doit délimiter les zones de Droit de Préemption Urbain sur des cartes graphiques, et faire approuver ces zones dans une délibération du Conseil Municipal.

Par conséquent, la Commune doit appliquer un document d’urbanisme propre à sa Commune :

  1. Un POS – Plan d’Occupation des sols, ou
  2. Un PLU – Plan Local d’Urbanisme, ou
  3. Une carte communale.

Sont donc exclues les communes qui n’appliquent aucun document d’urbanisme. En effet, celles-ci sont soumises par défaut aux règles très générales du Code de l’urbanisme appelées, Règlement National d’Urbanisme.

L’envoi de la DIA – Déclaration d’Intention d’Aliéner

Après signature de la promesse de vente, le notaire doit envoyer un formulaire appelé DIA ou Déclaration d’Intention d’Aliéner à la Commune.

Cette DIA informe la Mairie de la vente du terrain au prix qui y est mentionné.

C’est une formalité obligatoire : le non-respect de cette formalité peut entraîner l’annulation de la vente pendant un délai de 5 ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété.

La Mairie dispose d’un délai de deux mois pour répondre à la DIA

Le Maire dispose alors d’un délai de deux mois pour annoncer ou pas sa décision de préempter le terrain.

Dans l’affirmative, la Commune se substitue à votre acquéreur et doit faire une offre d’achat sur votre terrain.

  1. Le Maire transmet copie de la DIA à la direction départementale des services fiscaux.
    A défaut la décision de préempter est illégale (cf. Article L 213-2 du Code de l’urbanisme)
  2. Le prix mentionné dans la DIA est supérieur à 75 000 euros.
    Le Maire doit solliciter l’avis du Service des Domaines (Article R 213-21 du Code de l’urbanisme).
  3. Il y a désaccord entre le prix proposé par le Maire et le vendeur du terrain.
    Il faut recourir à la fixation judiciaire du prix et saisir le juge de l’expropriation.

La Mairie doit motiver le but poursuivi

Le Maire doit motiver concrètement le but d’intérêt général poursuivi dans le cadre d’une délibération.

Les tribunaux sanctionnent les motivations trop vagues telles que :

  • « constituer des réserves foncières en vue de réaliser des équipements d’intérêt général »,
  • « poursuivre la politique de l’habitat ».

Les tribunaux sanctionnent également les procédures menées à la va vite ou dans le non respect des dispositions du Code de l’urbanisme.

La Mairie ne peut bloquer l’acquisition d’un terrain à son bon vouloir, selon des critères subjectifs. Le Maire doit être en mesure de justifier le but poursuivi, lié à l’intérêt général.

Avant de vous lancer dans l’achat d’un terrain à bâtir, téléchargez gratuitement le guide « Soyez un propriétaire mali et bien dans vos droits ». Inscrivez-vous à la newsletter, vous recevrez le lien de téléchargement.

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Commentaires 2

  1. Merci!
    Très intéressant!
    Je dois me battre contre un maire rural qui bloque mon projet de rénovation de bâtisses en mauvais état qui permettaient à certaines du village d’y habiter l’été.
    J’ai trouvé un site internet que je voudrais partager avec vous car il pourrait être utile à d’autres personnes :
    https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13158
    Pourriez vous m’envoyer le guide « Envoyez moi les guides pratiques » à mon adresse email (nvolaire@hotmail.com)?
    Je vous remercie.
    NV

    1. Auteur

      Bonjour !

      Vous vous êtes inscrit à la newsletter, vous avez du donc recevoir le lien vers le guide pratique gratuit. Vérifiez dans vos spams, indésirables, promotions et confirmez votre abonnement. Vous aurez le lien de téléchargement du guide.

      A bientôt
      Jasmine -Droit sur terrain

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