droit de passage servitude

Droit de passage d’un terrain enclavé

Droit de passage d’un terrain enclavé

Le propriétaire d’un terrain enclavé est en droit de demander à son voisin un droit de passage (aussi appelée servitude de passage) sur son terrain conformément à l’article 682 du Code civil. Ce droit peut être revendiqué devant le Tribunal de Grande Instance si cela se passe mal avec le voisin.

Pour notre part, on privilégie les arrangements amiables…On y gagne du temps, de l’argent, moins de cheveux blancs ! 😉

Le droit de passage se formalise dans une convention de servitude et le voisin est en droit de demander une indemnité proportionnée au dommage occasionné. Le montant de cette indemnité est à étudier, à négocier. Il n’y a pas de barème à appliquer, c’est un montant qui est déterminé par les parties et laissé à l’appréciation des juges le cas échéant.

La Cour de cassation étend ce droit de passage à l’accès en voiture dans une décision de Janvier 2015.

Ci-dessous une proposition de modèle de lettre imaginaire mais réaliste.

Il s’agit de la première étape pour formaliser sa demande de droit de passage à son voisin.


Jean Clavez
Impasse du fond
Sans-Issue

Monsieur René Gocie
Place du Marché
Sans-Issue

Objet :
Droit de passage du terrain cadastré section AJ n° 210 sur votre terrain

Cher Monsieur,

Je fais suite à mon appel de ce jour concernant les conditions de desserte à la voie publique de mon terrain ci-dessus visé en objet et voisin du vôtre.

J’ai le projet de construire ma future habitation sur ce terrain, qui ne dispose d’aucun accès à la voie publique. En effet, le chemin piétonnier utilisé jusqu’à présent pour accéder à ce terrain est d’une largeur insuffisante (1,50 mètres) afin d’y autoriser une construction.

Afin de pouvoir procéder à l’instruction de ma demande de permis de construire, le service urbanisme de la Mairie me demande donc de compléter mon dossier par une convention de servitude de passage justifiant de l’accès de mon terrain à la voie publique.

             Je souhaiterais profiter de l’occasion pour étudier avec vous la possibilité d’inclure dans cette servitude le passage des réseaux publics (eau potable, assainissement et électricité). Comme je vous l’ai indiqué, le passage des réseaux par le chemin piétonnier présenterait des contraintes et difficultés techniques de raccordement trop importantes.

              Je vous confirme donc ma disponibilité pour vous rencontrer le 21 mai prochain à 18 heures, aux abords de votre terrain afin d’étudier ensemble les modalités techniques et financières de ce droit de passage.

Nous pourrons par suite formaliser notre accord dans le cadre d’une convention de servitude établie par un notaire choisi d’un commun accord, et qui préservera ainsi nos intérêts respectifs.

Je vous remercie chaleureusement pour votre accueil téléphonique, et me tiens à votre disposition pour toute précision nécessaire avant notre entrevue.

                Je vous prie de croire, Cher Monsieur, en l’assurance de mes sincères salutations.


Sources :

Article 682 du Code Civil : « Le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Civ. 3ème, 19 mai 1993, n°91-15.338

Civ. 3ème, 14 janv. 2015, n°14-25.089

« Attendu que, pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que la maison des époux X… est desservie par un escalier extrêmement pentu et que, si l’approche de la maison en véhicule est impossible par cet escalier, l’accès à la propriété reste possible moyennant certains aménagements ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’accès par un véhicule automobile correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;


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Commentaires 5

  1. Auteur

    Bonjour !
    Merci pour vos précisions ! 🙂 Effectivement, on peut citer la décision de la Cour de cassation du 4 juin 2013, qui estime que la largeur de la servitude de passage doit prendre en compte les prescriptions du Plan Local d’Urbanisme et permettre le passage d’un véhicule automobile dans des conditions normales de sécurité. En l’occurrence 5 mètres au lieu de trois.

  2. L’article 682 du Code civil permet le désenclavement (par élargissement du chemin sous forme de servitude de passage) pour des projets réalisables au regard du POS/PLU en vigueur. Les projets basés sur des modifications futures de normes d’urbanisme ne justifient pas le désenclavement (CA Aix-en-Provence, 4e ch. B, 13 juin 1995).
    Maître JOSEPH-MASSENA

    1. Auteur

      Toutefois et concernant les modifications futures des normes d’urbanisme, je n’ai pas retrouvé la jurisprudence citée du CA Aix-en-Provence, 4e ch. B, 13 juin 1995, mais je poursuis mes recherches ! 😉 A bientôt ! Jasmine

        1. Auteur

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