La déclaration préalable et la division de terrain

Pour diviser son terrain, Jean Diviz s’interroge :

• Quelles sont les formalités à accomplir ?
• Faut-il un permis d’aménager ou une déclaration préalable ? 
• Quelles sont ses obligations ? Quelle sera sa responsabilité ? Quand peut-il vendre les lots divisés ?

La Mairie l’a déjà renseigné mais pas suffisamment, il lui faudrait un guide pratique détaillé. C’est alors qu’il croise le chemin de Jacques Adie, oeuvrant chez Droit sur Terrain. Il lui expose son problème.

Simple déclaration préalable ou permis d’aménager ?

Jean :
« Je souhaite diviser mon terrain de 1 500 m² en trois lots pour les vendre en vue d’y construire des maisons individuelles. Je dois déposer une déclaration préalable ou un permis d’aménager ? »

Jacques :
« Posez-vous deux questions :

1. Devez-vous créer ou aménager des voies, des espaces ou équipements communs ?
2. Le terrain est-il situé dans le périmètre d’un site classé ou d’un secteur sauvegardé ?« 

Jean :
« Les accès aux lots sont individuels, et il n’y aura pas besoin de réseaux communs. Je n’ai besoin de faire aucun travaux. Il suffit que le géomètre procède au partage du terrain en fonction de la réglementation applicable :

• emprise au sol,
• alignement par rapport à la voie publique,
• distances à respecter par rapport aux constructions..

Et non, mon terrain n’est pas situé dans un site classé ni dans un secteur sauvegardé.« 

Jacques :
« Dans ce cas, vous pouvez déposer une Déclaration Préalable Valant Lotissement. Cela vous permet de déclarer en mairie la création d’un ou plusieurs nouveau(x) terrain(s) à bâtir suite à une division parcellaire. La comparaison avec un lotissement s’arrête à la division en lots. Vous n’aurez aucune des obligations habituelles incombant aux lotisseurs.« 

La déclaration préalable valant lotissement

Jacques poursuit :
« Le lotissement réalisé grâce à un permis d’aménager impose de réaliser des travaux : création de voies, d’espaces, d’équipements et de réseaux communs : collecteur d’assainissement, et d’eau pluviale, réseau d’adduction d’eau potable, alimentation en électricité, réseau France Télécom, gaz, éclairage. La déclaration préalable implique que les réseaux sont à proximité et desservis par des voies indépendantes.« 

Jean :
« Si je comprends bien, les raccordement aux réseaux sont l’affaire des constructeurs ? ».

Jacques :
« Oui, vous n’avez pas l’obligation d’amener les points de raccordements en limite de parcelles :

• Lotissement avec permis d’aménager ⇒ branchements aux réseaux en limite de parcelles ⇒ obligation du lotisseur
• Lotissement avec déclaration préalable ⇒ réseaux à proximité ⇒ obligation du constructeur, propriétaire du terrain

Les permis de construire pourront ainsi imposer aux propriétaires de financer leurs travaux de raccordement aux réseaux. Ce qui ne peut arriver dans un lotissement classique. »

Jean :
« C’est exactement la souplesse que je recherchais. Comment procéder ? »

Jacques :
« Il vous suffit de remplir un simple formulaire de déclaration préalable. »

Le formulaire de déclaration relatif aux divisions foncières non soumis à permis d’aménager

Jacques :
« Il s’agit du Formulaire de déclaration préalable 13702*03 relatif aux lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager. Vous aurez à joindre : 

• Un Plan de situation qui permet de localiser le terrain à l’intérieur de la commune. Vous pouvez facilement imprimer ce plan avec les références cadastrales ou l’adresse exacte du terrain sur le site cadastre.gouv.fr. (Article R 431-36 a) du code de l’urbanisme)

• Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments s’il en existe sur le terrain. R 441-10 b) du Code de l’urbanisme – Ce plan doit être fourni uniquement s’il existe des bâtiments. Le terrain déjà bâti n’est pas pris en compte pour le décompte des lots. La déclaration préalable s’applique sur la partie du terrain créant de nouveaux lots.

• Un plan coté dans les trois dimensions faisant apparaître la ou les divisions projetées. Vous devrez préciser à l’instructeur au moyen d’un plan masse l’accès individualisé pour chaque construction et les réseaux séparés pour chaque lot. »

Jean :
« Quel est le délai pour obtenir la réponse de l’administration ? »

Jacques :
« Le délai d’instruction classique est de 1 mois. L’absence d’opposition au terme de ce délai vaut décision tacite de non-opposition ou accord tacite. Il constate la division, même si cela ne garantit pas l’obtention du permis de construire. Vous n’aurez qu’à demander pour obtenir votre certificat de non-opposition. 

Si l’administration s’oppose à votre projet, elle devra motiver sa décision ou donner les conditions permettant la division : accès, nature et destination des bâtiments.

Vous afficherez votre décision de non opposition sur le terrain, comme pour un permis de construire. En effet, vos voisins peuvent intenter un recours à l’encontre de votre projet de division. Puis, vous réalisez le bornage définitif et déclarez que la division du terrain a bien été effectuée à l’administration.« 

Jacques poursuit :
« Grâce à la Loi ALUR, la division de terrain peut être très attractive pour les propriétaires. Si vous avez le temps, lisez notre article sur la suppression du COS et de la superficie minimale pour construire dans les communes couvertes par un PLU.« 

Le permis de construire valant déclaration préalable de lotissement

La dispense du dépôt d’une demande de déclaration préalable avant le dépôt du permis de construire.

Selon l’article R 442-2 du Code de l’urbanisme :

« Lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division. »

La demande de Permis de Construire devra comporter un plan de division cadastral établi par un géomètre.

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Sources :
L’article R. 421-19 du Code de l’urbanisme liste les opérations soumises à permis d’aménager.
L’article R 421-23 du Code de l’urbanisme expose que sont précédés d’une déclaration préalable les lotissements autres que ceux mentionnés au petit a) de l’article R 421 -19 du Code de l’urbanisme.

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