Certificat d’urbanisme et compromis

Certificat d’urbanisme et compromis

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achat terrain

Un notaire témoigne sur internet. Il souligne un problème récurrent dans le cadre des ventes de terrains et s’exprime ainsi « Beaucoup de gens pensent que le fait qu’un terrain soit constructible signifie qu’ils vont pouvoir construire la maison de leurs rêves.  Ce n’est souvent pas le cas ! »

Petit rappel : la vente se fait en deux temps

  1. La signature du compromis de vente
  2. La signature de l’acte de vente

La signature du compromis de vente

Le compromis de vente vaut vente sous certaines conditions. L’acquéreur s’engage à acheter à certaines conditions, le vendeur s’engage à vendre à certaines conditions. Souvent, il faut aller vite ! Les délais sont courts.

Le notaire s’occupe des pièces administratives et démarches administratives obligatoires. Il rédige les conditions suspensives habituelles dans la promesse de vente.

Les conditions d’achat du terrain à préciser par l’acquéreur

Toutefois, il attend aussi que l’acheteur lui précise à quelles conditions il accepte d’acheter le terrain.

Il peut donner tous les conseils juridiques utiles mais il ne peut pas donner toutes les informations dont l’acquéreur a besoin pour prendre sa décision.

L’acquéreur doit donc se renseigner par lui-même et indiquer au notaire ce qu’il doit rédiger en plus des conditions habituelles dans les « conditions suspensives ».

Parmi les conditions suspensives figurant au compromis de vente, le notaire peut solliciter un certificat d’urbanisme d’information sur demande du vendeur. Le délai d’instruction est seulement d’un mois, ce qui convient au vendeur.

Comme on l’a déjà évoqué dans un article sur les certificats d’urbanisme, le certificat de simple information est trop général.

Compromis déjà signé, information dans le bureau du notaire : se mettre devant le fait accompli

Avoir connaissance d’éléments d’information essentiels le jour de la vente définitive, revient à dire que l’on n’a plus le choix que de signer la vente. On se met devant le fait accompli sans s’autoriser le droit à l’erreur.


Le certificat d’urbanisme opérationnel : une meilleure garantie pour son projet

Informations précises et maintien des droits

L’acquéreur peut demander l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel. A préciser par le notaire dans la condition suspensive de la promesse de vente.

Ce certificat lui confirmera :

  1. si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de son projet
  2. l‘état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus qui desservent ou desserviront ce terrain.

De plus, ce certificat d’urbanisme garantit le maintien des droits qui y sont mentionnés pendant 18 mois.

Le certificat d’urbanisme opérationnel n’est pas une autorisation de construire

Si le contexte le permet, l’idéal est de demander que la condition suspensive soit l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait.

La condition suspensive recommandée : l’obtention d’un permis de construire

La meilleure des garanties demeure l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et de retrait.

  • purgé de tout recours : aucun voisin n’a intenté un recours contre le permis de construire délivré,
  • purgé de retrait : le délai accordé à la Commune pour retirer le permis de construire est expiré.

Pour résumer, et par rapport aux règles d’urbanisme s’appliquant au terrain, il est possible de mentionner en condition suspensive :

  1. l’obtention d’un certificat d’urbanisme d’information (peu recommandé)
  2. l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel (recommandé)
  3. l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait (idéal)

Attention – Faîtes bien attention aux mentions dans la case observation.

S’il est mentionné qu’un sursis à statuer pourra vous être opposé, il y a risque de refus de permis de construire. Renseignez vous bien sur une procédure d’évolution de la réglementation d’urbanisme.

Concrètement, une procédure de révision du PLU ou un nouveau PLU intercommunal est en cours d’élaboration. Il n’est pas encore applicable, toutefois, il prévoit que le terrain classé actuellement en zone U sera classé en zone naturelle ou agricole du futur PLU. Cela a des incidences directes sur la valeur du terrain, les possibilités de construire…

La mention de sursis à statuer sur un certificat d’urbanisme positif est trop souvent ignorée des acquéreurs. Leur enthousiasme au vu du caractère positif du Certificat d’Urbanisme les amène à prendre des risques inconsidérés en ignorant le danger du SURSIS A STATUER.


Commentaires 12

  1. Bonjour,

    Je vais signer un compromis de vente pour une maison avec terrain en zone agricole. Je me rend à la mairie pour obtenir quelques informations et j’apprend qu’aucun certificat d’urbanisme n’a été demandé par le notaire pour ce bien. La signature du compromis est prévue pour lundi 26 avril. Est ce normal ? Si je l’indique comme clause suspensive, le délai par défaut va t’il être rallongé pour la signature définitive ?

    Merci par avance,

    1. Auteur

      Bonjour,
      Ma réponse servira à d’autres personne peut-être… Ayant été souffrante deux mois d’affilée, j’ai pris un retard important dans les réponses sur le blog.
      Vous pouvez vous-même faire une demande de certificat d’urbanisme d’information sur tout terrain qui vous intéresse.
      C’est un droit à l’information de tout administré.
      Si vous demandez un certificat d’urbanisme opérationnel confirmant la faisabilité d’un projet précis, il est évidemment préférable d’informer le propriétaire de votre démarche.
      Attention, le certificat opérationnel positif n’est pas une autorisation de construire.
      Il arrive que des refus de permis de construire soient opposés pour différents motifs trop longs à expliquer ici et qui apparaissent lors de l’instruction du permis de construire. C’est pourquoi, il est dangereux de n’acheter qu’avec condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme positif.
      La seule sécurité en la matière est la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de recours et de retrait.
      La pression foncière pousse malheureusement beaucoup de personnes à acheter à leurs risques et périls, et quand je vois les batailles interminables que cela génère, il est plus que recommandé de ne pas céder à la pression des uns et des autres. Les règles d’urbanisme sont extrêmement complexes et instables. La seule garantie est le permis de construire.

  2. Bonjour,
    j’ai signé hier un compromis pour la vente de ma maison, les acquéreurs ont mis une condition pour savoir si ils vont pouvoir construire un hangar sur la propriété donc une demande de certificat d’urbanisme opérationnel ( c’est un bien agricole à vocation équestre isolé et sans voisin). J’ai contacté la mairie qui ma dit que les parcelles n’était pas constructible mais est ce que cela empêche la construction d’un hangar pour le stockage de foin ou paille ?
    merci

    1. Auteur

      Bonjour,
      Le règlement écrit de zone à récupérer en mairie vous indique ce qui est autorisé ou interdit.
      Si pas de PLU applicable ni carte communale, il faut renouveler un CUo

  3. Bonjour,
    J’ai également signé un compromis et j’ai même validé mon offre de prêt. Cependant, après contact du service d’urbanisme de la commune, j’ai appris que le bien était dans le périmètre d’une église qui faisait parti du patrimoine historique. De ce fait, toute modification avec un permis de construire ou une demande préalable, est soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
    J’aimerai savoir si dans ces conditions, je peux annuler le compromis de vente. Aucune information dans ce sens ne m’avait été transmise depuis le début et aucun permis de construire n’avait été indiqué comme condition suspensive dans le compromis de vente.
    Bien cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il vous appartient en tant qu’acquéreur de rechercher les contraintes d’urbanisme avant de signer le compromis et de demander au notaire de rédiger les conditions suspensives afférentes.
      Il suffit de disposer du zonage du terrain que l’on vous donne immédiatement en mairie avec les références cadastrales et le règlement écrit qui fait état de l’aivs de l’ABF du au périmètre des MH.
      Le certificat d’urbanisme opérationnel est également un bon moyen de se renseigner. Mais je regrette de vous dire que l’on ne contacte pas le service urbanisme pour s’informer après s’être engagé contractuellement dans le compromis au risque de perdre une somme conséquente voire dans certains cas être poursuivi par le vendeur.
      Les tribunaux sont sévères sur la question et mettent souvent l’obligation de se renseigner à la charge de l’acquéreur.
      En d’autres termes, il serait préférable de trouver une raison supplémentaire de faire valoir la non réalisation d’une des conditions suspensives afin de faire tomber le compromis.

  4. Bonjour. J’ai signé un compromis fin août pour un appartement situé en zone bleue ppri et comme par hasard, 3 jours avant la date de signature définitive, la notaire m’envoie un mail pour me dire qu’une nouvelle étude plu aurait été faite et que la zone risque de passer en ppri rouge… Ce qui pour moi représente une modification substantielle au compromis. Puis je demander un avenant au compromis et ainsi avoir un nouveau délai de rétraction pour réfléchir à ces nouveaux éléments ? Merci beaucoup.

    1. Auteur
  5. Bonjour,

    j »ai signé un compromis debut septembre et la notaire vient juste de me préciser que le bien est passé en étude a la mairie pour potentiellement passer en zone rouge (l »appartement est actuellement en zone bleue). Puis-je dénoncer le compromis sachant que la réétude du PPRI aurait débuté en 2017 et je n »ai eu aucune connaissance dela potentielle requalification du PPRI par la mairie? J »ai vraiment l »impression que c »est un élément caché.
    Merci

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il appartient à l’acquéreur de se renseigner. C’est une position très sévère des tribunaux dans des cas similaires. Toutefois, chaque dossier est particulier. Et si vous pouvez prouver que l’on vous a volontairement caché cet élément déterminant à la décision d’acheter, vous pouvez tenter de le dénoncer dans le cadre d’un recommandé demandant l’annulation du compromis de vente pour manœuvres dolosives et consentement vicié. Ceci n’est qu’une suggestion, cela nécessite l’étude de votre dossier par un avocat.
      Jasmine – Droit sur terrain

  6. Bonjour, je vais acheter un terrain en montagne. Le notaire me demande le cu. Mais je n’ai pas l’intention de construire mais de posséder un morceau de terre en montagne. Suis je obligé de fournir ce document pour la signature du compromis de vente ?
    Merci

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il n’y a pas d’obligation, toutefois l’acheteur d’un terrain dispose d’un minimum d’information via le certificat d’urbanisme sur les contraintes réglementaires s’imposant sur le terrain acheté. D’autre part, le notaire a un devoir de conseil et demande à minima un CU pour remplir cette obligation. Tout ceci paraît normal. Je suppose que si vous lui produisez une attestation selon laquelle vous souhaitez acheter sans aucun projet de construction et sans vous soucier des contraintes réglementaires s’y imposant, cela devrait lui permettre de dégager sa responsabilité. Etant précisé que le délai d’instruction d’un CU d’information est seulement d’un mois.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

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