Ce sont des histoires !
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Ce blog est destiné à l’information de Tous sur les droits et démarches administratives qui encadrent la propriété d’un terrain. On y raconte des histoires, tirées de faits réels, qui se sont mal déroulées comme pour Monsieur Jean AYMAR, notre acquéreur malchanceux ! Et on y donne des conseils pour éviter les mauvaises surprises expérimentées par les protagonistes des histoires. Si vous vous intéressez au sujet et faites des recherches sur internet, vous verrez que les mésaventures racontées ne sont pas isolées. Cela peut arriver à n’importe qui.
L’objectif de ce blog n’est pas de diffuser une vague méfiance empêchant l’action, mais d’insister sur la nécessité de s’informer et de savoir comment s’informer. S’informer avant d’agir c’est notre crédo.
Savoir bien s’informer rend plus serein et l’on n’est jamais mieux servi que par soi-même!
C’est parce qu’on s’imagine tous les pas qu’on devra faire qu’on se décourage alors qu’il s’agit de les aligner un à un !
Avancer prudemment ne veut pas dire avancer lentement! Cela veut dire savoir où l’on met les pieds et les risques que l’on prend. Et c’est indispensable pour ne pas se retrouver dans des situations juridiques inextricables, impliquant souvent des années de procédures devant les tribunaux.
3 réflexions sur “Ce sont des histoires !”
Bonjour Madame,
Ayant trouvé votre site en fouillant sur Internet et le trouvant très intéressant, je me permets de vous demander conseil sur le problème suivant :
Je suis propriétaire depuis 25 ans d’une maison située dans un village classé de presque 300 habitants en bordure d’une petite route départementale. De par sa position nous avons vue sur la vallée, les coteaux et les Pyrénées ainsi que les 6 autres riverains de cette départementale.
Le vallon en face de chez nous a été proposé à la vente environ 3ans par la mairie afin d’y construire un lotissement de 35 maisons. A l’élaboration de ce projet nous avons eu des réunions avec la Mairie afin de choisir un lotisseur et de penser au mieux à l’intégration de ce lotissement dans le paysage afin qu’il ne gène personne, qu’il soit harmonieux et ne porte pas atteinte au château.
A savoir que ce terrain en terre argileuse est très pentu , soumis à un PPRN Retrait-gonflement des sols argileux et aux ABF.
Le faitage des maisons ne devait pas dépasser le niveau 0 de la route départementale et les constructions placées à 16 mètres de cette départementale.
Faisant confiance au Maire dans un si petit village nous n’avions pas d’inquiétude sur la réalisation de ce projet.
Récemment nous avons appris que la Mairie avait fait une modification du PLU en 2018 en augmentant les faitages de 1 mètre (heureusement refusé 2 fois par les ABF pour ce lotissement) et que dans le plan d’aménagement nous allions avoir devant le nez une clôture de 1m50 doublée d’une haie de 1m80.
Cette clôture va se situer à environ 11 mètres de ma propriété, elle va obturer notre vue sur ce paysage exceptionnel, faire baisser la valeur de nos maisons et gâcher l’harmonie de ce lieu.
Tous les riverains sont impactés, nous avons envoyé un LR aux ABF pour expliquer la situation et nous nous sommes rassemblés afin d’obtenir une réunion avec le Maire et l’aménageur.
A cette réunion nous avons demandé que le terrain soit décaissé et que la haie ne dépasse pas 30cm par rapport au niveau 0 de la départementale.
On nous a répondu que nous ne pensions qu’à nos intérêts personnels et que cela couterait trop cher aux futurs lotis de décaisser.
Quand nous avons parlé de recours, l’aménageur a dit qu’il allait y réfléchir avec le Maire afin de trouver une solution.
Cette réunion a eu lieu le 12/10/2020, nous avons fait un compte rendu que nous avons envoyé par mail au Maire (il n’était pas très content) et nous avons demandé une seconde réunion pour le mois de novembre afin de connaître le résultat de leur réflexion et avoir des réponses définitives.
Nous n’avons pas de réponse pour le moment et nous allons les relancer semaine prochaine.
Dans la foulée je vais aller récupérer à la Mairie le dernier plan d’aménagement (établi le 30/07/2020) et l’avis des ABF sur ce dernier puisque nous avons vu sur le tableau d’affichage de la Mairie l’ARRETE accordant le permis d’aménager modificatif.
Dans cette situation, quels recours avons-nous concernant cette clôture et cette haie ?
Merci d’avance pour les conseils que vous pouvez m’apporter.
Commentaire
Madame,
Je vous félicite pour votre blog très utile et très clair.
Voilà ma question :
Nous avons acheté un terrain non constructible en 2007 que nous avons payé 50.000 euros.
La SAFER informée de ce projet n’a pas fait la moindre objection
Aujourd’hui presque 10 ans après et ayant aussi apporté des améliorations nous avons signé devant
notaire une promesse de vente en mai 2016 au prix de 70.000 euros
Quelques jours avant la date limite de deux mois la SAFER nous informe qu’elle fait jouer son droit de
preemption et propose un prix de 9.700 euros !!!
Le notaire nous dit que nous n’ avons pas d’autre choix que de renoncer à la vente.
Est-il possible en 2016 que la SAFER propose un prix de 20 % de notre prix d’achat
Nous pouvons attaquer cette décision au TRIBUNAL mais nous devrons en tout état de cause accepter
un prix inferieur à notre prix d’achat avec l’obligation de céder le bien à la SAFER.
Ceci est -il juste et éthique ? Merci d’avance de votre aide
Bonjour !
Merci pour le compliment !
Il est essentiel que les articles du blog soient utiles et clairs, c’est le but recherché et seuls les lecteurs peuvent nous confirmer que le but est atteint ! 😉
Cela n’est ni juste ni éthique de perdre de l’argent par rapport à l’investissement initial voire aux améliorations apportées au fil du temps.
Sauf erreur, il me semble que vous pouvez demander au TGI de réviser le prix tout en conservant la faculté de renoncer à la vente..
Autre possibilité, vous pouvez demander la consultation juridique d’un avocat spécialisé ou expert en matière de préemptions.
En effet, seul un expert du Droit pourrait en fonction des éléments de votre dossier soulever des points d’illégalité sur la forme et sur le fond :
– Vices de forme : contester la compétence de la SAFER, des délais non respectés…
C’est généralement l’angle d’attaque le plus facile puisque le plus rapide.
En France, le non respect strict des formalités telles que prévues par les articles de Loi fait tomber le couperet de l’illégalité et de l’annulation.
Je vous conseille la lecture de « Comment éviter le droit de préemption sur son terrain« . Mon article évoque les cas de préemptions différents du votre cependant les règles rigides sanctionnant les préemptions illégales sont souvent semblables..
Un vice de forme éventuel dans votre dossier peut sauter aux yeux d’un avocat averti.Cela vaut donc la peine de vous assurer que le formalisme a bien été respecté.
– Contester sur le fond. Il faudrait demander à l’avocat qu’il analyse les différents documents de votre dossier pour voir s’il y a éventuellement des arguments pour faire annuler la décision sur le fond.
A votre place, je numériserai l’ensemble des pièces : DIA envoyée par le notaire, promesse de vente, décision de préempter, plan de cadastre, éventuel certificat d’urbanisme…
Je demanderai un devis à plusieurs avocats pour une consultation juridique analysant les éventuelles failles et vos chances de succès en justice.
Simplifiez au maximum la tâche de l’avocat pour qu’il n’ait plus qu’à analyser les documents fournis, le prix du temps passé s’en ressentira !
Une consultation est un avis argumenté vous permettant de décider si oui ou non, vous allez en justice. Ceci étant, et si une illégalité est flagrante, il se peut que de simplement la soulever devant la SAFER l’amène à renoncer à l’acquisition.
Tous les cas de figure sont possibles en réalité. Mon expérience m’a appris qu’il ne fallait jamais baisser les bras, avant d’avoir eu une parfaite connaissance du dossier.
Le Droit est rébarbatif pour beaucoup, l’idée d’un contentieux décourageant. Pourtant, le Droit est aussi un outil puissant pour atteindre ses buts ! A ce sujet, notre article : « Comment contourner le droit de préemption de la SAFER. »
N’hésitez pas pour plus de précisions ou pour vous aider dans le recherche d’un avocat. Je prépare la mise en place d’un annuaire des avocats spécialisés en urbanisme sur le site.
Bien cordialement.
Jasmine – Droit sur terrain