Acheter un terrain à bâtir : comment se renseigner
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- Vous achetez sans le savoir un terrain menacé de devenir inconstructible : une enquête publique en cours le classe en zone inondable ou un contentieux en cours sur le PLU peut le reclasser en zone agricole.
- Le droit de rétractation ne s’applique pas à l’achat d’un terrain à bâtir, vous n’avez donc pas le droit à l’erreur.
Je dispose de plusieurs témoignages d’acquéreurs malchanceux, ayant acheté au prix du constructible des terrains devenus inconstructibles par les aléas des réglementations changeantes. Il n’y a pas d’obligation légale pour le vendeur de s’informer de ces risques juridiques et donc d’en informer l’acquéreur. Les tribunaux sont très sévères envers les acquéreurs mal informés.
“Le guide du propriétaire face au PLU” propose une méthode pour se renseigner sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain
Notre guide est destiné aux propriétaires ou futurs propriétaires fonciers confrontés à l’application du PLU Plan Local d’Urbanisme. Notre méthode a fait ses preuves ! Les témoignages sur le site prouvent à quel point il est indispensable de s’informer et de mettre en pratique son savoir pour atteindre ses objectifs et réaliser son projet de vie.
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18 réflexions sur “Acheter un terrain à bâtir : comment se renseigner”
Bonjour,
Je m’intéresse actuellement à la vente d’un terrain ayant déjà obtenue un Permis de Construire.
Le promoteur de cette parcelle m’a annoncé avant démarche, qu’un nouveau PLU serai décrété en Mars 2017. Et il reste 1 an avant que le PC soit perimé?
Mes interrogations sont :
– Le PC obtenue devra respecter l’ancien PLU ou prendre en compte celui de Mars 2017 pour un projet de construction ?
Si le nouveau PLU est appliqué et que le terrain se voit classé en zone non-constructible par exemple, autant dire que l’achat de cette parcelle sera sans intérêt pour un projet de construction.
– Quelles sont les éléments à prendre en compte afin d’éviter tous problèmes qui compromettrai une construction sur ce terrain ?
Le prix du terrain en question a été revu à la baisse puisque un nouveau PLU sera décrété… Normal ?
Pouvez-vous m’éclaircir sur ce sujet?
Bonjour,
Je ne peux pas vous dire quand le PC sera périmé, il faut sa date d’obtention pour cela.
Le PC obtenu vous donne le droit de construire selon la réglementation à laquelle il se rapporte pendant son délai de validité.
Si un nouveau PLU rend inconstructible le terrain, il faut donc avoir commencé la construction pendant la période de validité du PC.
Néanmoins, le terrain sera totalement dévalorisé puisqu’aucune nouvelle construction ou extension de la maison ne pourra être autorisée.
C’est donc un aléa important à envisager avec les conseils avisés du notaire.
Je ne peux vous répondre sur les éléments à prendre en compte. Il vous appartient de prendre rendez-vous avec le service urbanisme de la Mairie, muni des références cadastrales du terrain et de poser toutes les questions sur le sujet. Il peut s’agir d’un classement en zone naturelle, ou en zone inondable ou en zone agricole ou autre zone à risques…Je ne peux deviner ce qui est inscrit dans les projets du futur PLU de la Commune.
Concernant le prix revu à la baisse en raison d’une inconstructibilité programmée, cela paraît logique.
Revenez vers nous avec plus de précisions,
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
En lisant le guide je vois qu’il n’y a pas de droit de rétractation.
Or dans ma future promesse d’achat il est noté que j’ai un droit de rétractation de 10 à compté de la première présentation en LRAR. C’est noté que c’est un terrain pour construire un bien (hors lotissement).
Cordialement
Bonjour,
Oui, le sujet est sensible car la loi n’est pas claire sur le sujet. Je cite la jurisprudence qui a opposé l’absence du droit à rétractation dans l’article Pas de droit de rétractation aux acquéreurs du terrain.
Pour déterminer si le droit de rétractation peut s’appliquer, les juges se basent sur l’insertion d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire et donc sur le projet de construction imminent. Faîtes une recherche Google vous trouverez plusieurs articles d’avocats sur le sujet et notamment l’article de Maître Azoulay : le délai de rétractation ne s’applique pas aux terrains à bâtir.
Il est toujours possible contractuellement d’insérer le droit de rétractation, au moins les choses sont clairement posées. La Loi ne l’interdit pas. Donc tant mieux pour vous que cette protection vous soit contractuellement accordée.
Toutefois, pour éviter que les gens ne se retrouvent devant un tribunal en exécution forcée de la vente, comme c’est arrivé dans la jurisprudence que je cite dans mon article, j’alerte dans mon guide sur cette particularité de l’absence de droit de rétractation posée par la Loi pour l’achat de terrains à bâtir hors lotissement.
Bonne continuation à vous.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Merci pour les conseils. Nous allons intégrer cela dans le compromis.
Je vous tiens au courant.
Cordialement
Bonjour,
« Le sursis à statuer a une durée de deux ans » : donc on doit mettre une clause pour indiquer que s’il y a un sursis à statuer , on peut annuler la vente ?
Merci.
Oui, si vous voulez. De toute manière, la condition suspensive d’obtention d’un délai du permis de construire avant telle date ne sera pas réalisée s’il y a eu un sursis à statuer à la place du permis.
Tenez-nous informés, n’oubliez pas la communauté !
Vos expériences sont utiles à d’autres internautes qui nous lisent.
Bonne journée
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Merci. Effectivement il y a aussi les viabilisation.
Peut-on indiquer une date max pour la réalisation des viabilisation ?
pour le délai de réalisation des conditions suspensives, il faut indiquer une date ou le fait qu’il y ait un sursis à statuer validé la condition suspensive.
Merci
Bonjour,
Vous indiquez un délai sur chaque condition suspensive, et un délai global de réalisation des conditions suspensives, avec possibilité de prorogation si les parties sont d’accord.
Jasmine
Bonjour,
Merci pour toutes ces explications précieuses et les liens vers les articles sur le site.
Si je comprends bien, il faut ajouter au minimum les conditions Suspensives suivantes :
– Obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait
– Obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel positif
– que notre projet initial tel que déposé dans notre demande de permis de construire devra être autorisé même en cas de changement de réglementation.
– En cas de sursis à statuer
Bonjour,
Il semble que vous ayez également négocié la viabilisation du terrain ?
En ce cas, il faut le poser en condition suspensive comme je le dis dans ma précédente réponse.
En cas de sursis à statuer, vous n’obtenez pas le permis de construire dans le délai de réalisation des conditions suspensives, la promesse n’est donc pas réalisée. Le sursis à statuer a une durée de deux ans, ou s’arrête lors de l’adoption du PLU.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous sommes sur le point de signer un compromis pour un terrain et le vendeur veut qu’on signe avant la fin de semaine et qu’on dépose un PC avant le 31/01.
Le notaire nous indique que c’est lié au fait qu’à partir du 31/03 ça ne sera plus la mairie qui validera le PC mais la préfecture. Et actuellement il n’y a pas de PLU mais un POS. Le PLU est en cours et devrait être terminé courant 2017.
Nous sommes un peu perdus et nous ne mesurons pas les risques que l’on prend. Est ce que si le PLU change les règles nous devons revoir notre projet ou est ce les règles du POS qui s’appliquent ?
Est ce que si c’est la préfecture qui valide les PC cela peut être bloqué en attendant le PLU ?
Doit on prévoir des clauses suspensives specifiques pour nous protéger ?
Par ailleurs le vendeur doit faire les viabilités mais est ce un clause à préciser avec une date limite ?
Merci.
Bonjour,
Il vous faut le temps d’étudier le projet de compromis de vente plusieurs jours avant la signature.
Cela vous permet notamment de bien lire entre les lignes et de cadrer les conditions suspensives. Le droit de rétractation ne s’applique pas à l’achat d’un terrain à bâtir hors lotissement.
Si la réglementation est sur le point de changer, il faut vous préserver des changements réglementaires.
Première condition suspensive : obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait.
Le retrait est important puisque la Mairie est en droit de retirer le permis de construire dans un délai de trois mois à compter de sa délivrance.
Supposons que la nouvelle réglementation interdit votre construction et qu’elle soit adoptée après la délivrance du permis, ce permis pourrait vous être retiré sur le fondement de la nouvelle réglementation. C’est subtil mais important d’être très précis dans les termes.
2/ La nouvelle réglementation peut être plus contraignante. Ainsi si vous ne le prévoyez pas dans le compromis, le vendeur pourra vous imposer de vous conformer à la nouvelle réglementation pour obtenir votre permis de construire. Il est donc important de prévoir une condition suspensive, prévoyant que votre projet initial tel que déposé dans votre demande de permis de construire devra être autorisé même en cas de changement de réglementation.
3/ Demandez l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel positif dans le cadre des conditions suspensives. Le délai d’instruction est de deux mois, vous l’obtiendrez bien avant le permis de construire. L’avantage est qu’il vous répond sur la faisabilité de votre projet, vous accorde des droits acquis au maintien d’un régime de taxes d’urbanisme plus favorable, et vous indiquera peut-être la possibilité d’un sursis à statuer sur votre demande de permis de construire. Si c’est le cas, vous serez informé bien plus vite que si vous attendez le permis de construire. Et vous pourrez soit vous renseigner auprès de la Mairie pour voir ce qu’il se cache derrière le sursis à statuer éventuel, voire tout simplement abandonner le projet.
Même si le notaire trouve cela superflu, et que cela rajoute de la paperasse, cela va dans votre intérêt. A vous de voir donc..
4/ Il faut impérativement prévoir que le vendeur a l’obligation de viabiliser le terrain. Énumérez tous les réseaux concernés et précisez que les points de raccordement devront être situés au droit du terrain et immédiatement accessibles.
Le simple déplacement d’un coffret EDF peut coûter 3000 euros. Il importe donc de préciser que tous les frais de viabilisation sont intégralement à la charge du vendeur.
Enfin, je vous conseille vivement de vous rapprocher très vite du responsable du service urbanisme de la Mairie avec les références cadastrales du terrain et expliquer la situation, en demandant quelles contraintes pourraient être imposées dans le cadre du nouveau PLU.
Un internaute m’a récemment contactée, il était dans une belle panade.. Il avait acheté son terrain avec un certificat d’urbanisme de simple information. Le temps qu’il dépose son permis de construire la réglementation d’urbanisme avait changé et le nouveau PLU classait son terrain en zone agricole. Impossible pour lui de construire, il avait acheté un terrain au prix du constructible et se retrouvait propriétaire d’un terrain à la valeur agricole…
Cela peut être aussi un nouveau classement en zone naturelle et donc inconstructible,
ou en zone inondable,
ou en emplacement réservé c’est à dire réservé à un équipement public et donc inconstructible…
Vous avez compris, il y a des risques importants et vous devez être parfaitement informés !
N’hésitez pas pour plus de précisions,
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
merci Jasmine, si seulement vous pouviez nous aider a rendre notre terrain constructible , n’étant pas agricultrice ,mais ayant de la terre agricole dans un village ou en sortir de bourg , je n’arrive pas obtenir la construction d’une maison sur mon terrain ,si j’étais agricultrice j’aurais droit de construire , c’est vraiment le pot de terre contre le pot de fer
Vous avez plus de droits que vous ne le pensez !
Démontrez l’erreur de zonage agricole sur tout ou partie de votre terrain,
Citez la jurisprudence qui convient,
Intervenez à l’enquête publique,
Obtenez l’avis favorable du commissaire-enquêteur à vos demandes…
Notre guide pratique « Propriétaires : défendez vos droits face au PLU » fait un point sur ces démarches administratives.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Merci Jasmine!!
Ce guide nous a été de très bons conseils!!! Les fiches pratiques sont très « pratiques » et toutes les infos sont bonnes à prendre !
Sans ton guide nous n aurions pas su qu il nous est possible de poser des conditions suspensives pour le compromis…. Bref j attends avec impatience le guide sur le permis de construire!!!
Encore merci ;-))
Merci Karine !
La lecture interactive permet de revenir à chaque étape sur le site et de poser des questions particulières. N’hésite pas !
Le guide du permis de construire est disponible en version payante avec les modèles de courriers. Et en version gratuite pour les abonnés à la newsletter ! 🙂
Bonnes recherches et à très bientôt !
Jasmine – Droit sur terrain
Bravo