Achat aux enchères : il est important de s’informer

Le notaire a fait réaliser une expertise pour évaluer le terrain, il a constitué le cahier des conditions de vente (ou appelé cahier des charges). Une fois le terrain repéré, plusieurs étapes sont à respecter.

Prendre contact avec le notaire

Vous rendre dans les bureaux du notaire qui organise l’enchère vous permet de :

1. Consulter le cahier des conditions de vente ou cahier des charges,
2. Aller visiter le terrain, fort des informations déjà collectées.

Consulter le cahier des conditions de vente ou cahier des charges

Le cahier des conditions de vente donne les informations d’un acte de vente auquel il manque le prix d’acquisition. Il est indispensable de bien le lire !

Le notaire y inscrit toutes les informations dont il dispose relatives à la vente aux enchères :

• la désignation et la description des biens à vendre
• les éléments relatifs à l’urbanisme : matrice cadastrale qui contient les bases d’imposition foncière, le plan cadastral, la zone où se situe le terrain : périmètre de monument historique ? carrières souterraines ? zone inondable ?
• l’état hypothécaire : inscriptions prises par des créanciers sur le bien ?
• les origines de propriété : qui étaient les précédents propriétaires ?
• les servitudes : contraintes juridiques sur le terrain ?
• les charges que devra supporter l’acquéreur ?
• les observations relatives à la fiscalité du bien
• la date de la vente
• la mise à prix et le montant de la consignation pour enchérir
• les modalités relatives au transfert de propriété et d’entrée en jouissance du bien….

Ce cahier est mis à la disposition des acquéreurs potentiels en l’étude du notaire.

Choisir le bon terrain

Comme pour l’achat classique d’un terrain, l’acquéreur a plus qu’intérêt et tout à gagner à réunir toutes les informations nécessaires pour être sûr que c’est le bon terrain et :

Maîtriser son budget construction

Vous avez les réponses aux questions de proximité des réseaux, nature du sol et sous-sol, contraintes du Plan Local d’Urbanisme sur la construction sur la construction.

Maîtriser la constructibilité du terrain

Vous avez les réponses aux questions sur la réglementation applicable,  un éventuel contentieux en cours comme un recours contre le PLU , une éventuelle enquête publique en cours, menaçant de modifier la réglementation applicable au terrain.

Les inconvénients  d’une vente aux enchères

On dispose de moins de temps que pour une vente classique et les conditions d’achat ne sont pas les mêmes.

Il n’y aura pas de condition suspensive comme l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel ou d’un permis de construire, ou d’une étude de sol ne révélant pas de surcoût de travaux de fondations ou d’un emprunt immobilier. Il y a de par la rapidité de la procédure moins de sécurité juridique, il convient donc de savoir parfaitement quelles informations récolter en amont !

Les avantages d’une vente aux enchères

On peut tomber sur une perle rare ! Pourquoi pas ?

On est en période de vacances scolaires, il y a moins de concurrence dans les salles de vente. Il est urgent pour le vendeur de vendre et de sortir d’une situation conflictuelle ou autre (héritage, divorce, …) .

La mise à prix

Le prix de mise à prix est attractif et la situation du terrain aussi.

La perle rare

Le terrain est en centre-ville.

Tous les réseaux sont à proximité immédiate. il n’y a aucun risque géologique. Le Plan Local d’Urbanisme a été adopté il y a 5 ans, il est définitivement approuvé. Il n’y a aucun risque que la zone soit classée inondable. Le sol est sain et n’est pas référencé sur les sites du gouvernement établissant les zones à risques géologiques.

On peut aussi avoir la chance d’acheter en dessous du prix de marché.

Quelques étapes indispensables pour bien s’informer

Visiter le terrain, questionner et se rendre en Mairie

Il est important de mettre à profit la visite du terrain aux jours fixés par le notaire pour prévoir de récupérer toutes les informations :

– Avec le voisinage : y a t-il des servitudes de passage ? où sont les réseaux ?

– Avec la Mairie : consulter le règlement du Plan Local d’Urbanisme et zonage du terrain, les annexes sanitaires, les annexes des emplacements réservés. Quand le PLU a-t-il été adopté ? Y a-t-il un recours sur le PLU ?

Se renseigner auprès des différents organismes

• Appeler la Direction Départementale du Territoire (DDT) : les taux applicables pour le calcul de la taxe d’aménagement, un taux exceptionnel institué par la Commune ? les aléas géologiques (zone argileuse), les surcoûts de travaux de fondations
• Consulter les sites internet sur les risques géologiques.

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