Pas de droit de rétractation pour l’achat d’un terrain à bâtir

Un vendeur refuse le droit de rétractation exercé par ses acquéreurs

Les époux Zix signent un compromis de vente portant sur un terrain à bâtir, hors lotissement, pour un montant de 221 000 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 21 000 euros est versé à l’étude du notaire.

Ils réfléchissent, attendent quelques jours et finissent par exercer le droit de rétractation dans le délai légal de 7 jours à compter de la remise de l’acte par le notaire.

Autrement dit, ils annoncent au vendeur et au notaire qu’il renoncent à l’achat du terrain comme c’est permis pour tout achat de bien immobilier.

Mais le vendeur s’y oppose !

Selon lui, le délai de rétractation prévu par l’article L 271-1 du Code de la Construction ne s’applique pas aux promesses conclues sur des terrains à bâtir, hors lotissement. Les époux X sont toujours engagés par la promesse de vente et la rétractation exercée n’a aucune valeur.

La justice s’en mêle et pose les conditions d’exercice du droit de rétractation

L’affaire est portée devant les juges.

Condition suspensive d’obtention d’un permis de construire

Pour valider le droit de rétractation des époux X, les juges ont retenu que la promesse était conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire pour la construction d’une maison à usage d’habitation.

Donc, pour être autorisé à exercer le droit de rétractation pour l’achat d’un terrain à bâtir hors lotissement, l’usage direct doit être l’habitation et le projet de construction imminent. Cependant, c’est une question qui est laissée à l’interprétation des juges puisque le texte de loi ne mentionne pas expressément cette possibilité. Cour d’appel de Paris – 13 novembre 2014

Dans le cas exposé, la promesse de vente avait été conclue en janvier 2011 et le jugement a été rendu par la Cour d’Appel en novembre 2014. Près de 4 ans de blocage et de procédure, avec frais d’avocats obligatoires. Espérons que cela n’arrive pas en Cour de cassation !

Un arrêt important de la Cour de Cassation du 4 février 2016 pose clairement le principe selon lequel le droit de rétractation ne s’applique pas aux terrains à bâtir.

Les juges affirment à nouveau que le droit de rétractation ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation.

Confirmez avec votre notaire avant de signer quoi que ce soit

Si vous achetez un terrain à bâtir sous condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme d’information, vous ne pourrez pas vous rétracter.

Signez sous condition suspensive d’obtenir un permis de construire définitif – purgé de recours et de retrait. Vous assurez ainsi votre sécurité juridique. Et parlez en à votre notaire !

En résumé :

• Pour un terrain en lotissement : Le droit de rétractation s’applique. Article L 442-8 du Code de l’urbanisme : Délai de rétractation de sept jours.
• Pour un terrain hors lotissement : Pas de droit de rétractation.
• Pour une maison, un appartement, tout autre bien immobilier : Le délai de rétractation est de dix jours. Le principe est posé par l‘article L 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (modifié par la Loi du 6 août 2015)  :

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

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