Achat d’un terrain constructible classé inconstructible après l’achat

Je vous fais part ici d’une histoire vécue dans mon parcours professionnel. Si les noms sont fictifs, l’histoire est bien vraie.

En mai 2010, Jean AYMAR achète un terrain pour y construire sa maison (sans condition suspensive d’obtention d’un permis de construire). Il est l’heureux propriétaire d’un terrain idéalement situé, arboré et dispose d’une très belle vue sur l’Océan.

Il dépose sa demande de permis de construire quelques mois plus tard. En novembre 2010, c’est le coup de tonnerre.

Il se voit opposer un refus de permis de construire au motif que son terrain est en zone agricole. C’est insensé, il est bien écrit sur son titre de propriété établi par le notaire que son terrain est situé en zone constructible et non agricole.

Convaincu d’une erreur commise par les services de la mairie, il demande un rendez-vous avec le responsable de son dossier. Ce dernier lui répond que son terrain a été récemment classé en zone agricole suite à l’annulation du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

En résumé, le PLU est un ensemble de documents établis par la mairie qui détermine quelles sont les zones constructibles et inconstructibles.

Pour comprendre ce qu’il s’est passé, il faut remonter dans le temps. En 2009, le conseil municipal a adopté le PLU s’appliquant au terrain de M. Aymar, mentionnant son terrain comme étant constructible.

Les conséquences de l’annulation du PLU : un terrain inconstructible

Cela a pris 3 ans d’études et de procédure, mais il était temps pour la commune de mettre à jour sa réglementation afin de remplacer le Plan d’Occupation des Sols (POS) vieux de 15 ans et complètement dépassé. Le POS est l’ancien nom du PLU Plan Local d’Urbanisme. Or, des propriétaires mécontents du sort réservé à leurs terrains dans le PLU de 2009, ont saisi le Tribunal pour le faire annuler.

Le jugement d’annulation fait disparaître le PLU

Ayant constaté de nombreuses erreurs, le juge prononce l’annulation du PLU en août 2010.

Le jugement d’annulation fait disparaître le PLU.

Dans cette situation, le Maire n’a plus le droit d’appliquer le PLU annulé. Il doit appliquer le document immédiatement antérieur, soit le POS vieux de 15 ans. (Attention, la législation a évolué. Les POS sont définitivement caducs. a ce jour, on appliquera le Règlement National d’Urbanisme dit RNU).

Application du document d’urbanisme antérieur : le Plan d’Occupation des Sols

Le POS classait le terrain de Jean Aymar en zone agricole, ce qui lui interdisait de construire sa maison.

Notre acquéreur a tout tenté pour obtenir son permis de construire, cela a été peine perdue.

Le Maire était tenu d’appliquer le document antérieur et donc le POS.

Il n’a pas le pouvoir de faire des exceptions, et la Préfecture veille au grain.

Le terrain inconstructible a été acheté au prix du constructible

Le défaut d’information a parfois des conséquences dramatiques. Notre acquéreur malchanceux en a payé le prix, achetant un terrain constructible pour se retrouver propriétaire d’un terrain non constructible !

Il convient de toujours garder en mémoire que l’urbanisme n’est pas une matière figée.

La réglementation locale telle que PLU est susceptible d’évoluer régulièrement, cela peut avoir une incidence désastreuse sur la constructibilité de votre terrain.

Veillez toujours à sécuriser vos transactions. Acheter un terrain sans permis de construire est une démarche semée de pièges, qui peut vous coûter très cher.

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