Acheter un terrain pollué ?
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Acheter un terrain pollué ?
Le principe du Pollueur payeur n’est pas une règle absolue
Notre formation « Que puis-je faire sur ce terrain – La prospection foncière pour débutants » illustre les actions concrètes à mener pour s’informer des règles d’urbanisme applicables à un terrain donné. Elle contient notamment un chapitre sur le guide des actions à mener, étape par étape.
Monsieur Jean SUISSUR est informé d’un problème de pollution sur le terrain qu’il convoite d’acheter. Il loue une maison dans le voisinage, et a eu vent des rejets toxiques produits par une imprimerie. L’imprimerie a fermé et depuis le terrain est à vendre.
M Suissur sait aussi que le Préfet a mis en demeure l’imprimeur de dépolluer le terrain. Cette mise en demeure officielle prise par arrêté le conforte dans l’idée que seul celui qui a pollué un terrain peut se voir contraint de le dépolluer. Il a souvent entendu parler du principe Pollueur-Payeur.
Le vendeur le presse de signer la promesse de vente. Toutefois, sa femme le dissuade d’agir trop vite. Ça l’agace mais elle a souvent raison… Elle lui raconte la mésaventure arrivée à un certain Jean Aymar, cas évoqué sur notre site.
Après réflexion, M et Mme Suissur décident d’évoquer le sujet avec le vendeur et le notaire en charge du dossier de vente.
Les risques juridiques pesant sur la tête du détenteur de déchets ou la connaissance de la pollution
Le notaire va dans le sens de Mme Suissur et les alerte sur les risques juridiques qui pèsent sur le propriétaire, dit « détenteur » des déchets polluants. En effet, le fait d’avoir connaissance de la pollution du terrain avant son acquisition fait peser une responsabilité sur les nouveaux propriétaires.
Les Suissur sont inquiets d’autant qu’ils ignorent les conséquences néfastes sur leur santé et celle de leur famille.
Que faire ? Le terrain est peut-être faiblement pollué ? L’imprimeur va peut-être obéir à l’ordre du Préfet et s’occuper de dépolluer ce terrain avant même la vente finale ?
Ils s’en voudraient de passer à côté d’une occasion pareille !
Une condition suspensive à la promesse de vente
Pour en avoir le cœur net, les futurs acquéreurs demandent au vendeur que soit inscrite une condition suspensive à la promesse de vente.
Cette condition suspensive prévoit que la vente se fera seulement si les mesures de dépollution auront été prises par l’ancien exploitant du terrain. Un délai de trois mois est prévu, il peut être prolongé de deux mois d’un commun accord des parties.
Ce délai leur paraît raisonnable. L’imprimeur a été mis en demeure de dépolluer le terrain il y a plus de six mois. Après discussion avec le notaire et le vendeur, la promesse de vente est signée.
Deux mois après la signature de la promesse, le notaire revient vers les parties. L’imprimerie a été liquidée car lourdement endettée et il n’y a aucune chance que la dépollution du terrain soit prise en charge par lui. Après échanges, M Suissur et le vendeur acceptent de proroger la promesse de vente d’un délai d’un mois.
L’étude de pollution pour connaître le montant des frais de dépollution
Le vendeur fait alors établir une étude de pollution à ses frais, pour connaître l’étendue du problème :
- Le terrain est faiblement pollué : Il pourra alors convenir d’une baisse du prix du terrain avec M et Mme Suissur. Ils s’occuperont des travaux de dépollution.
- Le terrain est très pollué : les Suissur renoncent à leur acquisition. Ils se sont renseignés, et les coûts afférents à la dépollution sont trop élevés pour leur budget.
Le vendeur entame des discussions avec la Préfecture et l’ADEME pour trouver des solutions à cette situation pour le moins polluante ! Par chance, il est également contacté par un promoteur. Ce dernier a un projet de construction d’un immeuble d’habitation sur la Commune et il est prêt à intégrer les frais de dépollution dans son étude financière.
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