Refus de permis en zone inondable
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Refus de permis de construire en zone inondable
Notre formation « Que puis-je faire sur ce terrain – La prospection foncière pour débutants » illustre les actions concrètes à mener pour s’informer des règles d’urbanisme applicables à un terrain donné.
L’affaire a été jugée le 6 octobre 2015 par la Cour d’appel de Bordeaux. Le Préfet de Charente Maritime refuse la délivrance d’un permis de construire qui respecte la réglementation du Plan de Prévention des Risques Inondation. L’incompréhension du propriétaire de ce refus l’amène en Cour d’appel. Quelques années et quelques milliers d’euros plus loin…
Le projet de construction est conforme au PPRi – Plan de Prévention des Risques Inondation
Mr B. a un projet de construire sa maison d’habitation avec garage sur la Commune des Portes-en-Ré. Il est important de retenir que son dossier de permis de construire respecte le PPRi – Plan de Prévention des Risques Inondation approuvé le 19 juillet 2002. Le terrain de Mr B. est situé en zone Bleu Clair. Et, la zone Bleu clair prévoit que les constructions d’habitation peuvent être autorisées si elles respectent une hauteur de plancher supérieure d’au moins 30 cm au niveau de la voie d’accès. Mais Xynthia est passée par là et le PPRi a été mis en révision par la Préfecture.
Le PPRi a été mis en révision suite à la tempête Xynthia
Les phénomènes de submersion observés au cours de la tempête dénommée Xynthia, survenue dans la nuit du 27 au 28 février 2010, ont montré que les données de référence sur la base desquelles avait été élaboré ce PPRi n’étaient plus adaptées aux dangers susceptibles de se produire. Le Plan de Prévention des Risques de 2002 est mis en révision. Il faut faire de nouvelles études et mettre à jour la réglementation.
La sécurité publique prime sur le PPRi – Plan de Prévention des Risques Inondation
- Retour d’expérience de la tempête Xynthia,
- Les études menées par la SOGREAH – Société GRenobloise d’Etudes et d’Applications Hydrauliques,
- Les relevés du marégraphe du port de La Pallice, dont le défaut de fiabilité n’est pas démontré et qui attestent d’un niveau de l’océan pendant la tempête à la cote altimétrique de 4,50 mètres NGF et les effets du réchauffement, par l’application d’une hauteur supplémentaire de 20 centimètres habituellement admise,
Ont conduit le Préfet de Charente-Maritime à évaluer à environ 1 mètre de profondeur le risque de submersion pour le secteur concerné du territoire de la commune des Portes-en-Ré.
Les risques d’atteinte à la sécurité publique justifient le refus de permis de construire
Selon l’article R.111-2 du Code de l’urbanisme, il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente d’apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire en tenant compte de deux facteurs :
- La probabilité de réalisation de ces risques et,
- La gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.
En matière de risque de submersion marine, le Préfet apprécie le risque en l’état des données scientifiques disponibles. Il prend en compte notamment :
- le niveau marin de la zone du projet,
- le cas échéant sa situation à l’arrière d’un ouvrage de défense contre la mer,
- ainsi qu’en pareil cas la probabilité de rupture ou de submersion de cet ouvrage au regard de son état de sa solidité ou des précédents connus de rupture ou de submersion.
Les éléments ainsi retenus par le Préfet suffisent pour que le risque de submersion soit considéré pour le terrain en cause comme susceptible de mettre en danger la vie des habitants.
S’informer pour éviter le refus de permis de construire
Les sanctions judiciaires sont lourdes et la responsabilité pénale de l’autorité administrative engagée lors de la délivrance des permis de construire en zone inondable. On a vu que le Maire de la Faute sur Mer avait été lourdement condamné suite aux drames survenus lors de la tempête Xynthia.
Il est plus raisonnable selon nous de négocier avec l’autorité administrative que de s’engager dans des années de procédure. Mr B a perdu son temps, son argent et sûrement beaucoup d’énergie à vouloir à tout prix faire annuler ce refus de permis de construire. Ce ne sont que suppositions puisque nous ne connaissons pas les détails du dossier de Mr B. Toutefois, nous préconisons dans des situations similaires une solution plus rapide :
Premier scénario : le refus de permis de construire
- Un refus de permis de construire est opposé à Mr B,
- Mr B. se renseigne sur les motifs et prend connaissance des précautions à prendre pour obtenir un permis de construire,
- Mr B. se rapproche du bureau d’études, tel que la SOGREAH,
- Il met à l’étude son projet de construction en concertation avec les services de l’Etat,
- Mr B. dépose un nouveau dossier de permis de construire conforme aux exigences de sécurité de la Préfecture,
- Le Maire délivre le permis de construire en accord avec la Préfecture.
Deuxième scénario : le certificat d’urbanisme opérationnel
Pour éviter de déposer deux dossiers de permis de construire et de perdre ainsi du temps. Nous supposons que Mr B. se méfie des risques inondations sur son secteur. Il anticipe et dépose un certificat d’urbanisme opérationnel.
- Mr B. demande un certificat d’urbanisme opérationnel pour son projet de construction,
- Le Certificat d’urbanisme est négatif,
- Les motifs du certificat d’urbanisme donnent les éléments à Mr B. pour revoir son projet de construction,
- Mr B. dépose un nouveau certificat d’urbanisme opérationnel précisant un projet de construction conforme aux exigences de sécurité,
- Mr B. a adapté son projet et obtenu son permis de construire.
Il a perdu environ 3 ou 4 mois mais gagné 3 ou 4 années de procédure et quelques milliers d’euros…
Notre formation « Que puis-je faire sur ce terrain – La prospection foncière pour débutants » illustre les actions concrètes à mener pour s’informer des règles d’urbanisme applicables à un terrain donné.
Sources :
1/ Arrêt 14BX03682 – 15BX01258 – 5ème chambre – 6 octobre 2015 – Préfet de la Charente Maritime c/ Commune des Portes en Ré et société Civile BCM.
Conseil d’Etat n°321357 du 4 mai 2011, Commune de Fondettes
Conseil d’Etat n° 356643 du 16 juillet 2014, Commune de Salaise-Sur-Sanne
2/ Article R 111-2 du Code de l’urbanisme : « le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations »
