Refus de permis en zone U
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Refus de permis en zone U
Une Commune peut appliquer un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Le PLU est un document établi à l’échelle de la Commune. Mais, au 1er janvier 2013, plus de 7 500 communes appliquaient toujours un Plan d’Occupation des Sols (POS). Alors que la Loi SRU du 13 décembre 2000 a imposé aux communes de transformer leur POS en PLU.
De nombreuses communes n’appliquent ni POS ni PLU mais soit une carte communale soit le Règlement National d’Urbanisme. Et depuis la Loi Grenelle II du 12 juillet 2010, la loi pose le principe d’élaborer un PLU intercommunal dit PLUi. Comme son nom l’indique, le PLUi est élaboré à l’échelle de l’intercommunalité.
Pour faire simple, la compétence de fixer les règles d’urbanisme passe du Maire à l’Intercommunalité. Pour faire compliqué, on reviendra sur le sujet !
Quoiqu’il en soit, le Code de l’urbanisme fixe les 4 zones principales qui divisent le territoire :
- la zone Urbaine zone U – Articles R 151-18 & 19 du Code de l’urbanisme
- la zone A Urbaniser zone AU
- la zone Agricole zone A
- la zone Naturelle zone N
La zone urbaine
Cette zone U regroupe les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
- Les secteurs déjà urbanisés : le secteur supporte des constructions et est suffisamment équipé pour en admettre des nouvelles. Ce secteur est desservi par une voie publique et équipé des réseaux d’eaux et d’électricité.
S’il n’y a pas de réseau d’assainissement collectif, il faut s’assurer que le terrain peut recevoir un assainissement individuel. Ce système sera autorisé en zone urbaine dans l’attente de la réalisation d’un système d’assainissement collectif prévu par le zonage d’assainissement.
- Les équipements publics sont en cours de réalisation : la collectivité doit pouvoir indiquer dans quel délai et par quelle collectivité ou concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés.
Un terrain classé en zone Urbaine, est logiquement considéré comme constructible.
Toutefois, ce classement ne garantit pas toujours l’obtention d’un permis de construire !
Des permis de construire ont ainsi été refusés en zone urbaine pour des motifs d’insuffisance des réseaux publics !
La Commune est-elle responsable ? A-t-elle commis une erreur de jugement dans le classement de la zone ? La Commune peut-elle m’indemniser de mon préjudice ? Quel sont mes recours contre un refus de permis de construire sur ce motif ? La Commune a-t-elle l’obligation d’équiper en réseaux le secteur qu’elle a classé en zone urbaine ?
Ces questions sont légitimes mais cela veut dire que l’on est déjà dans une voie qui mène au Tribunal ! Une voie semée de frais de contentieux, de temps et d’énergie perdus…
L’achat d’un terrain à bâtir isolé, hors lotissement, implique de s’informer…
Un certificat d’urbanisme opérationnel permet d’obtenir les informations nécessaires sur la viabilité du terrain.
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“Le guide du propriétaire face au PLU” propose une méthode pour se renseigner sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain et organiser sa démarche de demande de modification de zonage
Notre guide est destiné aux propriétaires ou futurs propriétaires fonciers confrontés à l’application du PLU Plan Local d’Urbanisme. Notre méthode a fait ses preuves !
Des modèles de courriers de demandes de modification de zonage sont disponibles sous format Word.
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7 réflexions sur “Refus de permis en zone U”
bonjour
j ai un terrain constructible mais ma demande de permis de construire à été refusé par la chambre d’agriculture.
j ai l autorisation du service d’eau et d’électricité.
il y a un hangar d’un céréalier dans le périmètre de réciprocité (50 et 100 mètres) pas d’animaux dans cette ferme juste du matériel agricole.
le périmètre de réciprocité dans ce cas là n’est pas de 25 mètres ?
j ai envoyé trois lettres recommandées avec A/R au directeur de la Chambre d’Agriculture restées sans réponses !
pouvez vous me conseiller ?
question pas forcément simple :,oui ou non , en dehors des cas d’agrandissement ou de reconstruction à l’identique (loin ALUR)… , un terrain qui a toutes les infra structures et caractères d’un terrain à bâtir mais se trouve en zone classée N ou Nj peut-il faire l’objet d’un certificat d’urbanisme positif ?
Le certificat d’urbanisme appliquera les règles du règlement N ou du règlement Nj.
Le oui ou non à votre question se trouve dans la lecture de ces règlements.
Un maire a-t-il un temps défini pour desservir de tous les réseaux un terrain situé en zone U ?
Bonjour !
Le classement en zone U implique de fait que les terrains sont équipés en réseaux pour répondre à la définition de la zone U du Code de l’urbanisme.
Bonjour ! je réside dans la commune de VILLIERS ST DENIS 02310 et comme beaucoup de villages ils doivent revoir le plus ! néanmoins en tant que propriétaire je trouve que la mairie ne nous informe pas suffisamment de l’avancé de celui_ci ! Est légal dans une commune d’être confronté en 2015 à ce manque de précisions ? Dans cette attente meilleurs voeux à toute votre équipe .
Bonjour !
La Commune a voté une délibération qui prescrit l’élaboration du PLU-Plan Local d’Urbanisme. Cette délibération doit fixer les modalités de la concertation : réunions organisées avec les habitants pour expliquer le PLU, panneaux d’affichage détaillant les objectifs du PLU, etc…
Le niveau de précision de l’information est laissé à l’appréciation de la Mairie ainsi que la fréquences des réunions. C’est la Mairie qui décide.
La concertation avec tous les habitants est donc une obligation légale et son absence ou insuffisance peut être sanctionnée par les juges.
Ceci dit, c’est une obligation d’information collective pas individuelle.
Le meilleur moyen de s’informer et de défendre ses droits est d’intervenir activement pour obtenir les informations souhaitées et ne pas se retrouver devant le fait accompli.
Je pense notamment à l’association des PLUmés du Morbihan dans laquelle de nombreux propriétaires ont constaté que leurs terrains étaient passés de constructibles à inconstructibles sans en avoir été informés.
La Mairie n’a pas l’obligation légale d’informer le citoyen des changements de statut juridique de sa parcelle. Et très souvent, le citoyen est mis devant le fait accompli.
Cela peut être une vraie tempête : Changement de zonage, emplacement réservé posé sur le terrain. Beaucoup de menaces pèsent sur les terrains à bâtir et ces menaces se concrétisent lors de l’élaboration et de l’adoption du PLU.
Tout propriétaire de terrain a tout intérêt à se préoccuper par lui-même du PLU au niveau de sa parcelle et de l’environnement de sa parcelle.
Nous préparons des guides pratiques pour donner des outils et les textes applicables permettant d’avoir accès aux informations souhaitées.
Tenez nous informés de vos avancées ! Nous en serons ravis, les partages des internautes/citoyens nous sont indispensables pour faire évoluer notre site dans le bon sens !
Une excellente année 2016 à vous et vos proches ! 🙂
Bien cordialement.
Jasmine