Recours contre permis de construire et intérêt légitime

Etre voisin direct du projet de construction ne suffit pas à justifier d’un intérêt à agir à l’encontre d’un permis de construire. Les juges veulent savoir précisément quelle est l‘atteinte aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien du voisin.

L’auteur du recours contre un permis de construire doit donc avoir pour premier réflexe de démontrer en quoi consiste cette atteinte. A défaut de preuves, le tribunal rejettera sa requête pour défaut d’intérêt à agir. Ainsi en a décidé le Conseil d’Etat le 10 février 2016.

Face aux nombreux recours abusifs formés ces dernières décennies à l’encontre de projets de construction, le législateur a réagi en imposant au requérant de démontrer du sérieux de sa requête. Sans intérêt légitime, gare aux recours considérés comme abusifs et gare aux condamnations pour dommages et intérêts. Ces nouvelles dispositions adoptées en 2013 ont pour objectif de réduire les recours abusifs contre les permis de construire, permis d’aménager.

Le constructeur attaqué peut ainsi contre attaquer en demandant à être indemnisé de son préjudice excessif.

Recours abusif, préjudice et dommages et intérêts pour le promoteur

On peut penser que les avocats des promoteurs, dont les permis de construire font l’objet de recours, n’hésiteront pas à réclamer une indemnisation à l’appui de leur défense. Ainsi, à Marseille, les juges ont eu le cas suivant :

Mme M. intente un  recours contre le permis de construire d’un promoteur. Elle n’est pas seule, d’autres recours sont intentés. Ces contentieux entraînent le désistement de 132 clients réservataires. Le promoteur évalue le chiffre d’affaires de son projet à 90 millions d’euros et son préjudice financier à 3 860 723 euros. A ce stade, le préjudice se chiffre à l’euro près ! L’avocat du promoteur demande au juge de condamner Mme M à cette modique somme de dommages et intérêts.

Heureusement pour Mme M, les autres recours intentés la sauvent d’emblée. Les juges ont estimé que le préjudice soulevé ne pouvait être invoqué à l’encontre de ce seul recours et la demande de dommages et intérêts a été rejetée.

Les textes sont assez récents. A suivre donc les jugements condamnant des auteurs de recours « malveillants » à des dommages et intérêts. La question à régler par les juges sera de vérifier si l’auteur du recours a un intérêt légitime pour demander l’annulation du permis de construire. S’il n’a pas d’intérêt légitime, le promoteur subit-il un préjudice excessif ?

Les transactions pour monnayer l’abandon de faux recours ou les recours mafieux : intérêt financier et non légitime

C’est un jeu dangereux. Dans un arrêt du 22 janvier 2014, les juges ont condamné les organisateurs de « faux » recours pour des faits d’escroquerie.

En effet, les recours avaient été exercés dans le seul but de monnayer leurs abandons avec les promoteurs.

Les FAITS : 4 projets immobiliers de grande envergure de Paris au Nord de la France.

Les ACTEURS : l’ancien directeur juridique et financier, licencié de la société, dirige l’opération. Un de ses complices : l’avocat-conseil de cette même société.

L’HISTOIRE : L’avocat retors rédige les « faux recours » à l’encontre des permis ! Une fois, les recours introduits devant la justice, les rusés mènent des négociations habilement masqués par leurs complices pour obtenir des transactions très avantageuses moyennant l’abandon des recours en justice. Evidemment, ils dissimulent leurs identités !

FIN de l’histoire : Rattrapés par la justice, ils sont condamnés pour escroquerie.

MORALE de l’histoire : L’action en justice est un Droit certes, mais qui doit être menée de bonne foi et justifiée par un intérêt légitime.

Condamnation à des dommages et intérêts, action abusive et préjudice excessif

Mercredi 23 mars 2013 – Jugement du Tribunal administratif de Lyon du 17 novembre 2015 n°1303301

Ce jugement mérite le détour puisque les juges ont évalué le montant des dommages et intérêts à la somme de 82 700 euros. Dans cette affaires, les requérants condamnés s’opposaient à un projet de construction de deux bâtiments collectifs de 7 logement locatifs. Une petite opération immobilière menée par des particuliers. Les juges reprochent :

• une absence d’intérêt à agir pour certains requérants et un intérêt relatif pour les autres (les requérants n’habitent pas à proximité) ;
• un comportement manipulateur en cours d’instance manifesté par une production de dernière minute de pièces ayant conduit à un report d’audience ;
• l’absence de moyens sérieux de nature à démontrer l’illégalité du permis ;
• le tout dans un contexte de conflit politique local avec une « publicité autour de ce recours qui a excédé largement son cadre », selon les termes du jugement.

L’opération étant portée sur des fonds privés, les juges ont estimé que le retard provoqué par le procès dans le chantier avait causé un préjudice excessif au bénéficiaire du permis. Et ainsi, les requérants furent-ils condamnés à la modique somme de 82 700 euros.

Intérêt à agir et intérêt légitime indissociables d’un recours à l’encontre d’un permis de construire

L’auteur d’un recours à l’encontre d’un permis de construire doit impérativement démontrer aux juges :

1. son intérêt à agir,
2. son intérêt légitime et le préjudice qu’il subirait du fait de la construction litigieuse.

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Sources de l’article 

• CE 9° et 10° s-s-r., 10 février 2016, n° 387507
•  Article L. 600-7 du code de l’urbanisme (issu de l’article 2 de l’Ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013) :

« Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. »

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