Mon voisin construit : quels recours contre son permis de construire ? Témoignage.

Nous avons reçu le message suivant d’un habitant de Bretagne. On l’appellera Mr P : « Voici un exemple de problème juridique auquel s’expose mon nouveau voisin. ». Son témoignage est le suivant :

« Le permis de construire délivré à mon voisin est incomplet. Il ne contient aucune vue en coupe représentant le futur bâtiment par rapport au terrain naturel. Mon ignorance en matière législative est un fait mais j’aurais pu y palier en recherchant dans les délais impartis si le permis de construire avait été complet. J’ai le sentiment que ces exhaussements ont été volontairement masqués pour l’obtention du permis de construire. Je décèle le problème dés la pose des premières qui font ressortir la pente naturelle du terrain. »

Tous les détails figurent sur la page de site internet que Mr P. a créé ! Avec son accord, nous en avons fait le court résumé qui suit avec notre analyse et nos conseils qui suivent :

Permis de construire délivré à Mr V. en avril 2014 et préjudices causés sur le terrain voisin

Mr P. invoque de nombreuses violations de droit privé et du règlement d’urbanisme.

Les préjudices causés par la construction sur la propriété de Mr P.

Les troubles de voisinage interdits par le Code civil

• Les exhaussements de du voisin de Mr P. créent des digues empêchant l’écoulement naturel des eaux pluviales (article 640 du Code civil).
• Du fait des exhaussements réalisés par son voisin, les vues droites des fenêtres de la façade nord menacent son intimité et sa vie privée (article 678 du Code civil)

Une vue droite : vue parallèle, on voit chez le voisin lorsque l’on est dans l’axe de l’ouverture.
Une vue oblique : vue qui nécessite de se pencher ou de tourner la tête.

Les violations du permis de construire au règlement d’urbanisme

L’obligation de respecter les règles d’urbanisme contenues dans le PLU – Plan Local d’Urbanisme. Un an après la délivrance du permis de construire, M. P va consulter le PLU – Plan Local d’Urbanisme en Mairie pour invoquer les violations des règles d’urbanisme. Mr P. s’aperçoit de deux violations aux règles d’urbanisme :

1. l’implantation du bâtiment par rapport aux limites séparatives ne respecte pas l’article UC7 du règlement,
2. la hauteur de la construction ne respecte pas l’article UC10 du règlement. Les violations du PLU sont les conséquences des exhaussements qui ne figurent pas sur le permis de construire.

Trouble anormal de voisinage ou violation des règles du droit de l’urbanisme ?

Deux recours sont possibles :

1. Tribunal administratif : Le recours contre le permis de construire implique de prouver des violations aux règles d’urbanisme et au règlement du PLU – Plan Local d’Urbanisme.
2. Tribunal de Grande Instance : Le recours contre la construction implique de prouver un préjudice, un trouble anormal de voisinage et la violation des règles du Code civil.

Les démarches de Mr. P pour contester le permis de construire du voisin

Un accord est trouvé avec le conciliateur de justice

Le conciliateur de justice, Mr P, et Mr V. signent un accord sur entête du Tribunal de Grande Instance, le 9 octobre 2015. Le voisin de Mr P. a construit à 1 m 90 de la limite de propriété. Il se retrouve avec une dalle à 40 cm au dessus du terrain naturel et ne peut plus faire la montée nécessaire pour exploiter la porte vitrée se trouvant en façade nord.

Mr P. lui accorde ce droit devant conciliateur, il le regrette voyant la tournure que prennent les choses…

Cet accord décide que :

• L’eau devra s’écouler normalement suivant la pente naturelle,
• et un pare-vue devra masquer la vue à hauteur d’homme.

La Mairie délivre un permis de construire modificatif

Le Maire adresse un courrier à Mr P. le 14 avril 2015 lui précisant qu’un Permis de construire modificatif va régulariser la situation par rapport aux règles d’urbanisme.

Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers

Le courrier du Maire précise bien que le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers. Cela veut dire que le Maire n’est pas concerné ni responsable des troubles de voisinage ou violations invoquées au Code civil.

Faisons un petit retour en arrière. Le permis est délivré et affiché sur le terrain en avril 2014. Quelles démarches auraient pu accomplir Mr P. en ayant eu connaissance des éléments précédents.

Quelles précautions prendre lorsque son voisin construit ?

Les démarches avant de saisir la justice

• Prendre des photos de l’affichage du panneau de permis de construire, et de ses mentions lisibles.
• Consulter le dossier de permis de construire du voisin en Mairie, et demander les copies qui nous intéressent (arrêté de permis, les plans…).
• Demander la copie du règlement du PLU qui s’applique sur la zone concernée.
• Vérifier que le permis de construire respecte bien le règlement du PLU, et les règles d’urbanisme en vigueur.
• Prendre rendez-vous avec le service urbanisme pour obtenir des explications, des éclaircissements sur des points obscurs.
• Intenter un recours gracieux ou contentieux à l’encontre du permis de construire dans un délai de deux mois à compter de l’affichage du permis.
• Ecrire un premier courrier intitulé recours gracieux en respectant toutes les règles de procédure et demander la modification du permis illégal ou son retrait.
• Joindre à son recours toutes les copies du dossier du permis de construire, le règlement du PLU et tous éléments nécessaires.
• Ecrire un courrier au contrôle de légalité de la Préfecture du département pour lui signaler l’illégalité du permis de construire et joindre la copie du recours gracieux adressé au Maire.

En cas d’échec des négociations, quelles démarches entamer devant la justice ?

Les démarches devant la justice

Troubles de voisinage

1. Vous constatez des violations de règles de droit privé ou de trouble anormal de voisinage : prendre rendez-vous avec le conciliateur de justice.
2. Le désaccord persiste, vous pouvez saisir le Tribunal de Grande Instance.

Violations des règles d’urbanisme

1. Vous constatez des violations aux règles d’urbanisme : recours gracieux adressé au Maire et au voisin
2. Recours auprès du contrôle de légalité de la Préfecture
3. Un refus est opposé à votre demande : recours en excès de pouvoir à l’encontre du permis de construire devant le Tribunal administratif

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Il faut faire preuve de patience et d’organisation, c’est un long chemin… Néanmoins, si les démarches menées aboutissent sur des accord amiables, c’est autant de temps et d’argent gagné !