comment vendre un terrain

Les 4 étapes du terrain à vendre

Les 4 étapes du terrain à vendre

Nous avons imaginé un dialogue entre un vendeur de terrain et un membre de l’association Droit sur terrain, pour vous planter le décor du terrain à vendre. Nous vous conseillons vivement la lecture de notre article « Eviter la préemption de son terrain par la Mairie » !

Beaucoup de questions se posent, 4 étapes principales se détachent selon nous. Toc, toc, toc….

Dialogue :

Jean Aymar (le vendeur) :
« J’ai encore fait visiter mon terrain toute la journée et chou blanc ! Les gens m’ont assailli de questions toutes plus pointues les unes que les autres ! Et aucune offre d’achat n’a été faîte ! Tout ça pour ça ! J’en ai marre !!! »

Jacques Adie (membre de l’Association Droit sur Terrain) :
« Votre terrain est à vendre ? Vous aimeriez que l’opération se déroule vite ? »

Jean :
« Evidemment ! Déjà qu’il faut compter six mois de délai administratif pour l’obtention d’un permis de construire ! »

Jacques :
« Le choix du terrain est essentiel pour un futur constructeur, un budget terrain et construction va l’engager sur plus de vingt ans… » 

Jean :
« Oui, je sais que le choix du terrain est crucial et que les acquéreurs ne veulent pas se tromper. Mais je suis débordé en ce moment, je n’ai que peu de temps pour récolter les infos. Par où faut-il commencer ?! »

Jacques :
« Et bien, il vous faudrait savoir répondre à certaines questions essentielles pour ne plus se perdre en conversations hésitantes :

  1. Que peut-on construire sur votre terrain ?
  2. Quelle est la superficie exacte du terrain à vendre ?
  3. Quels sont les avantages et inconvénients de votre terrain ?
  4. Quel est le prix du marché ?

Votre terrain est constructible mais que peut-on y construire ?

Connaissez-vous la réglementation qui s’applique et s’imposera lors de l’instruction du permis de construire ?

Jean :
« Je crois que le Plan d’Occupation des Sols s’applique toujours, mais la Commune l’a mis en révision pour le transformer en PLU. Pourquoi cette question ? »

Jacques :
« Savez-vous que la Loi ALUR a supprimé le Coefficient d’Occupation des Sols et l’obligation de superficie minimale pour construire ? Cela s’applique déjà aux PLU mais pas encore aux POS. N’auriez-vous pas intérêt à attendre que le PLU soit adopté ?

Jean :
« C’est à dire ? je ne vous suis pas… »

Jacques :
« Aujourd’hui, la réglementation du Plan d’Occupation des Sols impose une superficie minimale de 800 ² pour construire.
Or, avec le futur PLU, vous pourrez peut-être diviser votre terrain d’environ 1 000 m² en deux parcelles de 500 m².
Deux terrains à vendre valent plus cher qu’un terrain à vendre 
. »

Jean :
« Comment faire pour m’informer ? »

Jacques :
« Le Projet de PLU – Plan Local d’Urbanisme vient d’être mis en enquête publique. Je crois d’ailleurs que l’enquête n’est pas terminée. Vous pouvez consulter le projet de PLU en Mairie, il sera approuvé définitivement d’ici 5 ou six mois. »

Jean :
« Je n’ai pas vraiment le temps de me déplacer en Mairie… »

Jacques :
«  Si vous êtes pressé de vendre, il faudrait pourtant vous déplacer au service urbanisme de la Mairie. Muni de votre plan cadastral, vous leur demanderez les copies :

  • du règlement de la zone où se situe votre terrain,
  • de l’extrait de plan de zonage où se situe votre terrain,
  • des annexes concernant votre terrain (Plan de Prévention des Risques, annexes sanitaires…)

Vous pourrez par ailleurs consulter le projet de PLU – Plan Local d’Urbanisme, concernant votre terrain et demander les mêmes copies. 

          Sinon, vous pouvez faire des demandes écrites !

Faites une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sur votre terrain. Il faudra attendre deux mois pour que la Mairie vous donne sa réponse. Le certificat d’urbanisme vous informera des règles du Plan d’Occupation des Sols relatives à votre terrain :

  • la réglementation applicable,
  • les réseaux publics,
  • un éventuel plan de prévention des risques,
  • d’ éventuelles servitudes.

Vous gagnez du temps en le montrant à votre visiteur dès la visite du terrain. Vous le rassurez sur les possibilités de construire, et l’offre d’achat n’est plus très loin  !

Pour vous et votre stratégie de vente, faites une demande écrite de copie des documents du projet de PLU – Plan Local d’Urbanisme concernant votre terrain. N’oubliez pas de joindre votre plan cadastral et demandez que l’on vous communique :

  • le règlement,
  • le zonage,
  • les annexes sanitaires,
  • le Plan de Prévention des Risques,
  • et généralement tout document concernant votre terrain. »

Jean :
« Entendu, je vais me déplacer et faire par ailleurs les demandes écrites. J’aurai du les faire dès le début, j’aurai déjà les réponses entre les mains. Et quelle est la deuxième étape ? »

Jacques :

« La deuxième étape est de connaître le nombre exact de m² de votre terrain. »

Quelle est la superficie exacte de votre terrain ?

Jacques :
« Chaque m² compte pour évaluer votre terrain. Votre plan de bornage vous indique la superficie exacte de votre terrain. »

Jean:
« J’ai hérité de ce terrain et perdu la moitié de mon dossier de propriété lors d’un déménagement. Notre notaire de famille s’en est allé et j’ignore si ce terrain a été borné. »

Jacques :
« Lisez cet article du site Droit sur Terrain ce terrain est-il borné ? Appelez un géomètre-expert ou plutôt envoyez lui un mail avec les références cadastrales de votre terrain. Il consultera sa base de données AURIGE – Archives unifiées des Répertoires informatiques des géomètres-experts et vous indiquera si le terrain a déjà fait l’objet d’un bornage. »

Jean :
« Entendu, je m’en occupe. Et, que me conseillez-vous pour la troisième étape ? »

Jacques :
« Listez les avantages et les inconvénients de votre terrain . Les inconvénients ont souvent des conséquences financières, cela n’échappera pas à votre acquéreur. »

Quels sont les avantages et inconvénients de votre terrain ?

Jacques :
« Connaissez votre terrain et faites la liste des avantages et inconvénients :

  • L’accès à la voie publique est-il facile ?
  • Les distances de raccordements aux différents réseaux publics sont-elles proches du terrain, ou plus ou moins éloignées ?
  • L’assainissement collectif est-il à venir  prochainement s’il est inexistant aujourd’hui ?
  • Le terrain est-il en pente ou en contrebas de la chaussée ?
  • Quelle est la nature du sol : argileux, calcaire, humide ?
  • Quelle est la situation du terrain : sa vue et l’exposition ?
  • Y a -t-il un droit de passage du voisin sur votre terrain ?
  • Y a -t-il des servitudes telles que des canalisations souterraines passant sur votre terrain ?
  • Et j’en oublie

Jean :
« Oui, effectivement, c’est plus simple de disposer d’une liste de réponses à ces questions. D’autant que cela rejoint les questions qui m’ont été posées tout à l’heure.
Et le meilleur pour la fin, on parle du prix de vente dans la quatrième étape ? » 

Jacques :
« Tout à fait ! A présent, la vue est dégagée sur votre terrain ! Vous disposez des arguments pour bien vendre.
Vous avez choisi votre stratégie de vente, et êtes sûr que c’est le bon moment de vendre
. Il vous faut connaître les prix du marché… »

Les terrains de la région et les prix du marché

Jacques :
« Vous pouvez consulter les sites internet de terrains à vendre, vous noterez les prix pratiqués dans votre région.

Vous pouvez appeler le notaire qui s’occupera de votre vente. Il a accès à des bases de données complètes sur les transactions récentes, appelées  Perval et Bien (région parisienne). 

Vous pouvez demander un devis à un expert foncier pour qu’il procède à une estimation de votre terrain.

Vous pouvez également vous rapprocher d’un ou plusieurs agents immobiliers ».

Jean :
« Ok, merci ! Cela me paraît plus clair maintenant.
J’ai vu que le site Droit sur terrain proposera bientôt un guide pratique du terrain à vendre.
Je m’inscris à leur newsletter pour être informé.
A longue de surfer sur le net, je me rends compte que je trouve des sites intéressants puis les oublie et n’y retourne plus pendant des mois. C’est dommage, je passe parfois à côté d’infos qui m’intéressent ».

Jacques :
« Oui, il y a Facebook aussi, il suffit de Liker leur page ! Vous serez tenu informé des nouveautés au jour le jour. »

Jean :
« Vous allez rire, je n’ai pas de page Facebook ! » 🙂

Jacques :
« Bon, alors ! Vous créez un compte sur Facebook et …Ah, excusez-moi, on m’appelle ! »  😉


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