Enquête publique sur le territoire Cœur de Chartreuse : Plans Locaux d’Urbanisme dits PLUi intercommunaux modifiés

Vous êtes propriétaire foncier d’un terrain bâti ou à bâtir sur le territoire de Cœur de chartreuse ?

• Savez-vous que deux procédures de modification N°2 et 3 du PLU intercommunal sont en cours et soumises dès le 20 octobre 2025 à enquête publique ?

• Savez-vous si votre terrain est situé ou non dans l’emprise d’une OAP Orientation d’Aménagement et de Programmation ?

• Connaissez vous les conséquences et risques portés par une OAP ?
• Risques de se voir refuser tous travaux : extension d’une maison, construction d’ annexes, voire même reconstruction à l’identique en cas de sinistre, si ces travaux sont jugés incompatibles avec l’OAP.
• Risques d’expropriation. Voir la jurisprudence Martot de la Cour de Cassation relative aux mésaventures des époux Férial relatée plus bas dans cet article.
• Risques de ne plus pouvoir vendre son terrain verrouillé en vue de privilégier la réalisation du projet d’intérêt général exposé dans l’OAP.

Une enquête publique s’ouvre du 20 octobre au 7 novembre 2025 sur les dossiers de modification N°2 et N°3 du Plan Local d’Urbanisme dit PLU intercommunal de la Communauté de communes Cœur de Chartreuse.

Un bon conseil : soyez réactifs ! Seules 4 permanences prévues à ne surtout pas manquer pour rencontrer le commissaire enquêteur et lui déposer officiellement votre dossier de contestation des contraintes posées par l’OAP sur votre terrain.

Si votre projet est d’écrire quelques observations dans le Registre de concertation, souvent quelques lignes vagues et succinctes, sachez que c’est la démarche la moins efficace voire la plus inutile pour défendre vos droits sur votre terrain.

Votre intervention doit être retranscrite dans un courrier argumenté adressé par courrier recommandé et email. Chaque argument doit être explicitement détaillé, avec les pièces justificatives nécessaires en pièces jointes.

Cette enquête publique concerne directement les propriétaires fonciers des communes concernées et notamment les propriétaires fonciers concernés par les OAP Orientations d’Aménagement et de Programmation.

Ces opérations d’expansion dites OAP pour Orientations d’Aménagement et de Programmation peuvent avoir une incidence directe négative sur toute parcelle, bâtie ou non, située dans leur emprise.

Il n’y a que 4 permanences de prévues. Il est crucial de profiter de cette période qui passe très vite pour analyser le dossier OAP relatif à votre terrain et faire valoir vos arguments dans un courrier structuré et professionnel.

Cela ne s’improvise pas à la dernière minute, une même parcelle peut être concernée par plusieurs contraintes la rendant inconstructible :

• Parc de stationnement,
• Projet d’équipement public,
• Vue à préserver,
• etc.

Prenez garde ! Anticipez, faîtes vous conseiller et accompagner.

Voir plus bas dans l’article, la jurisprudence sur l’expropriation de terrains dans une zone OAP pour la réalisation d’un lotissement communal.

Rappelons le principe de l’expropriation : L’autorité administrative oblige le propriétaire à céder son terrain moyennant une indemnité le plus souvent en dessous du prix du marché.

Les nombreuses OAP des dossiers de PLUi modifiés : Quelles sont les communes concernées ?

Saint Laurent du Pont – OAP

• OAP Victor Hugo – 1,2 HA ( 1HA Hectare = 10.000m²)

• OAP Avenue de la Gare – 0,5 HA

• OAP Route de Villette – 0,65 HA

• OAP de Molliet Sabet et Charles berty

• OAP Cité Margaron – 0,5 HA

• OAP Les Bourdoires – 0,7 HA

• OAP Le Collège

• OAP ex Rossignol – 2,5 HA

• OAP Grange Venin – 4,8 HA

• OAP Grange Venin sud – 2,8 HA

• OAP Le Gas – 4,2 HA

Saint Joseph de Rivière – OAP

• OAP Centre Bourg – 18.500 m²

Corbel – OAP

• OAP Des Rousses – 0,157 HA

• OAP Les Perrucons 0,141 HA

Entre deux Guiers – OAP

• OAP Centre Ville (Les Reys) – 13.598m²

• OAP Montcelet – 7.855m²

• OAP La Tournette – 10.697m²

• OAP Suiffet – 1,7HA

• OAP Centre Bourg – 3.831m²

• OAP Les Delphinelles – 9.976m²

• OAP Chartreuse Guiers – 3,6 HA

• OAP UTN N°1 – Projet touristique Rive de Guiers – 17,8 HA

Entremont-Le-Vieux – OAP

• OAP Plan Martin secteur V1- 1 HA

• OAP Plan Martin densification secteur V4 – 1 HA

• OAP Centre Bourg – 0,6 HA

• OAP Le Granier – 2,7 HA

Miribel-Les-Echelles – OAP

• OAP Centre Bourg – 36.743 m²

• OAP Le Frou – 1 HA

Saint-Franc – OAP

• OAP Les Thévenons – 0,8 HA

• OAP Le Trouillet – 0,13 HA

• OAP Le Trépu – 0,07 HA

• OAP Champrond – 0,24 HA

• OAP La Berthe – 1,4 HA

Saint-Pierre de Chartreuse – OAP

• OAP Le Plan de Ville – 142.918 m²

• OAP Saint-Hugues – 50.214 m²

• OAP Raidlight/Oreade – 1,3HA

• OAP La Diat – 139.959 m²

• OAP Les Essarts – 114.260 m²

• OAP Col de Cucheron – 1,5 HA

Saint-Pierre d’Entremont – OAP

• OAP Le Centre Bourg – 0,9 HA

• OAP Saint-Philibert – 0,6 HA

• OAP Le Chenevey – 0,8HA

• OAP Petit Chenevey – 1,3 HA

• OAP Les Reys – 0,02 HA

• OAP Col de Cucheron – 1,5 HA

Saint Pierre d’Entremont (73) – OAP

• OAP Le Cozon – 0,5 HA

• OAP Les Bandets – 0,8 HA

• OAP Le Pré du Comté – 0,6 HA

Saint Thibaud-de-Couz – OAP

• OAP Centre Bourg – 0,7 HA

Saint Joseph-de-Rivière – OAP

• OAP Centre Bourg – 18.500m²

Dangers sur les propriétés foncières concernées par ces OAP

Le risque d’expropriation lié à l’OAP

Je vous fais part d’une jurisprudence explicite récente qui consacre les effets de l’OAP justifiant l’expropriation des propriétaires concernés et une indemnisation réduite à néant (Cour de cassation, 13 février 2025).

Les faits : Les époux Férial sont propriétaires de deux parcelles ZA 197 et B 525 sur la commune de Martot 27340. La commune a affecté à leurs parcelles un zonage A Urbaniser assorti d’un schéma d’aménagement constituant une OAP au sens du Code de l’urbanisme. L’OAP projette 40 logements dont 6 logements sociaux.

La réalisation du projet était probablement bloquée par le refus de vendre des propriétaires concernés par cette OAP.

En conséquence de quoi, le maire fait appel au Préfet de l’Eure qui prend un arrêté déclarant d’utilité publique l’aménagement du lotissement projeté. C’est le point de départ d’une procédure d’expropriation.

L’indemnité d’expropriation proposée ne convient pas aux époux F. En effet, elle se fonde sur une valeur de terrain non constructible. Ce que les époux F. contestent en justice estimant que leurs terrains sont équipés (accès voie publique, réseaux publics) et qu’ils doivent donc être évalués sur la base de terrains à bâtir.

La cour de cassation rejette leur demande.

Parce que la juridiction suprême fait primer le zonage de l’opération d’aménagement d’ensemble OAP.

Or, la dimension des réseaux existants est insuffisante pour l’ensemble de la zone OAP.

C’est dans ce contexte que la cour de cassation leur refuse la qualification de terrains à bâtir et confirme le montant d’indemnité d’expropriation sur la base du terrain inconstructible.

Conséquence directe de l’OAP : Assise juridique de la procédure d’expropriation et spoliation des terrains pour une bouchée de pain.

Les conséquences négatives d’une OAP sont bien tangibles dans l’immédiat même en l’absence de la réalisation de l’opération

De manière générale, l’OAP s’imposera à toute demande d’autorisations de travaux sur les terrains situés dans son emprise, ce qui peut selon les situations justifier des refus pour tous projets de travaux tels que projet d’extension d’une maison, de construction d’une annexe voire de reconstruction à l’identique en cas de sinistre selon circonstances du dossier.

En outre, comme on l’a vu dans le dossier de Martot c/ Epoux Férial, cette OAP peut être le fondement d’une déclaration d’utilité publique suivie d’une expropriation.

Au vu de ces problématiques menaçant sérieusement le devenir des propriétés privées situées dans l’emprise de l’OAP, il paraît indispensable de défendre ses droits au bon moment avec les bons arguments. Le moment de l’enquête publique est incontestablement le bon moment pour vous manifester.

L’OAP porte un projet d’expansion nécessaire aux yeux de la collectivité selon des justifications objectivement étayées dans les documents du projet de PLU intercommunal.

Ceci étant, cela n’exclut pas la possibilité d’erreurs commises dans les choix retenus.

Si une erreur a été commise, il convient de la démontrer et d’en demander rectification.

Témoignage de Mme Valérie Boisson

Dans le projet de PLU soumis à enquête publique : l’OAP danger imminent sur la parcelle de Mme Boisson

Dans le PLU adopté après enquête publique : retrait de la zone OAP et rattachement des parcelles à la zone urbaine UC

Anticiper est le mot clé en matière d’urbanisme pour tout propriétaire foncier dont le terrain est menacé par une modification du Plan Local d’Urbanisme intercommunal dit PLU i.

Vous êtes concerné par l’une de ces OAP listées ci-dessus ?

N’hésitez pas à demander une pré analyse de la situation de votre terrain :

PLU : Modification de zonage Programme accompagnement phase 1

Merci pour votre attention et à bientôt !

Foncièrement vôtre

Jasmine Jovanovic