L’emprunt et le budget des frais annexes à la construction

Rares sont les chanceux qui peuvent autofinancer des investissements immobiliers. Une fois le compromis de vente signé, il est l’heure d’aller voir le banquier. Le compromis de vente contient des conditions suspensives dont celle « d’obtention du prêt », cette condition doit mentionner les éléments essentiels de l’emprunt :

• Montant de la somme empruntée,
• Durée et Taux d’intérêt maximum.

A l’acquéreur de déterminer ces éléments. Avant d’aller signer le compromis et pour être sûr du montant qu’il est nécessaire d’emprunter, il serait plus prudent de remplir un tableau des frais : prix du terrain, de la construction, frais annexes.

L’emprunt sollicité sert uniquement à l’acquisition du terrain

Le MONTANT emprunté doit comprendre le coût du terrain ainsi que :

• les frais de notaire : sa rémunération + les frais engagés pour les démarches
• les taxes à payer : droits d’enregistrement ou TVA + taxe de publicité foncière + contribution de sécurité immobilière →Le notaire vous donnera toutes les précisions utiles sur ces frais.
• les éventuels frais d’agence
• le coût d’un éventuel bornage

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Le terrain à bâtir sans surveillance et en sommeil = danger

Laisser un terrain en attente est dangereux. A lire : un terrain constructible classé inconstructible.

Un terrain libre de projets peut susciter des convoitises, le foncier est rare pour tout le monde.

La Commune, le Département, l’Etat ont besoin de terrains pour réaliser les équipements publics, écoles, collèges, hôpitaux, etc…

Il existe des procédures pour faire évoluer les règles d’urbanisme de manière à réserver un terrain appartenant à un particulier pour un futur établissement public ! Ces procédures rendent inconstructible le terrain.

Il faut bien être conscient des risques que l’on prend et mettre en place des gardes fous pour éviter les mauvaises surprises.

Cela fera l’objet d’un article à venir car peu de gens déjà propriétaires ou futurs propriétaires ont conscience de ces risques.

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L’emprunt sollicité sert à l’acquisition du terrain et à la construction de la maison

Le MONTANT emprunté devra comprendre les frais énumérés ci-dessus ainsi que :

• Les taxes exigibles à la construction de la maison : La Taxe d’Aménagement
• La Participation pour Financement à l’Assainissement Collectif – PFAC (les égouts…), le SPANC (assainissement non collectif)
• la redevance d’archéologie préventive
• Les frais de raccordement aux réseaux : A vérifier en appelant les concessionnaires et en leur indiquant les distances de la construction par rapport aux réseaux d’eau, de gaz, d’électricité, des télécoms
• Les frais inhérents à la nature du sol et sous-sol : à voir si l’étude de sol préconise un surcoût de travaux de fondations
• L’assurance dommage ouvrage : demandez le devis gratuit
• Les autres frais d’architectes, de professionnels : devis gratuits

En principe, avec ces quelques appels et démarches, l’acquéreur doit pouvoir avoir une estimation assez précise du montant global à financer. Ce qui est préférable pour conserver de bonnes relations avec son banquier.

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