Comment choisir un terrain à vendre en lotissement

La définition du lotissement

Le lotisseur crée un lotissement quand il divise un terrain en plusieurs lots en vue d’implanter des constructions sur au moins l’un de ces lots. Le lotissement existe dès le détachement d’un lot. Le lotisseur obtient un permis d’aménager l’autorisant à créer le lotissement puis il vend ses terrains viabilisés aux acquéreurs qui déposent leurs permis de construire.

Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d’un permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. La division d’un terrain peut être soumise à déclaration préalable sous certaines conditions.

Les avantages du lotissement sont certains !

• Le lotissement vient de s’achever, le terrain est constructible.
• Le terrain est viabilisé avec coffret de branchements et raccordements en limite : eau, électricité, téléphone, éventuellement assainissement, gaz…). Il reste à effectuer les branchements.
• Le coût de cette viabilité et des raccordements est compris dans le prix du terrain.
• Vous connaissez la surface exacte grâce au plan de bornage.
• Le lotisseur apporte un certain nombre de garanties : vice caché, décennale sur les réseaux…

Pour beaucoup, acheter en lotissement rime aussi avec se conformer aux règles du lotissement et donc avec moins beaucoup moins de liberté, d’espace de tranquillité, …

Connaissez les contraintes du lotissement pour mieux vous informer

Les règles spécifiques du lotissement

Ces règles spécifiques sont contenues dans un règlement du lotissement et un cahier des charges. Il y a donc deux documents distincts vous imposant des obligations particulières à connaître.

Le règlement du lotissement s’impose aux permis de construire

Le règlement de lotissement impose des règles d’urbanisme qui peuvent être plus sévères ou contraignantes que celles prévues par la réglementation générale appliquée par la Commune.

• emploi d’un certain type de matériaux,
• implantation des bâtiments,
• l’aspect extérieur des constructions ou des clôtures etc..

Le cahier des charges vous engage vis à vis de vos voisins et lotis

Ce document est comme un contrat qui fixe les règles internes au lotissement. Il est très important de le respecter et de vérifier vos obligations lors de vos travaux d’aménagement sur votre terrain. Un contrat est un contrat. Un voisin procédurier n’aurait pas de mal à vous causer des soucis en justice en invoquant le non respect de ce contrat.

Une internaute nous a fait part récemment de ses tracas de justice avec son voisin qui demande la démolition de son extension au motif du non respect du cahier des charges.

1. Ce cahier des charges peut limiter votre liberté de construire comme vous l’entendez.
2. Il organise par ailleurs la vie collective en lotissement : charges à payer, règles d’entretien.

• Une Association Syndicale Libre – ASL, devra être constituée pour gérer et entretenir les ouvrages communs comme les piscines, tennis, réseaux, voiries.
• L’ASL tient des assemblées générales qui prennent des décisions collectives.
• Elle fait respecter le cahier des charges.
• Elle reçoit les cotisations de charges, gère les dépenses, ou va en justice. Elle est tenue de faire exécuter les travaux nécessaires.

La promesse de vente d’un terrain à vendre en lotissement

Avant la délivrance du permis d’aménager au lotisseur :

• Aucune promesse de vente ne peut être consentie,
• Aucun acompte ne peut être accepté.

Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 7 jours

Vous bénéficiez du droit de rétractation de sept jours à compter de la signature de la promesse de vente.

Vos vérifications avant la signature de la promesse ou pendant le délai de rétractation

Vous bénéficiez d’un délai de sept jours pour vous rétracter certes, mais nous conseillons toujours d’obtenir les document avant la signature de la promesse chez le notaire. Cela vous permet d’éviter un certain nombre de tracas administratifs, de frais engagés, voire à batailler pour se les faire rembourser. Vous pouvez adresser votre demande par mail en quelques minutes et recevoir rapidement les documents demandés.

Ainsi, vous serez en mesure d’analyser les documents, de négocier, voire de faire modifier les documents (promesse ou pièces annexes). Enfin, vous serez en mesure de poser les bonnes conditions suspensives dans votre promesse de vente.

1. Vous avez vu une publicité et souhaitez lever un doute, vous pouvez consulter le dossier de permis d’aménager en Mairie.
2. Vous pouvez demander au lotisseur la liste des frais annexes à votre achat : droits d’enregistrement, frais de notaire. Vérifiez que tous les frais de viabilisation du terrain sont inclus dans le prix de vente.
3. Le lotisseur doit vous communiquer le permis d’aménager, le cahier des charges et éventuellement le règlement du lotissement avant la signature de la promesse. En effet, si des contraintes particulières empêchent la réalisation de votre projet, vous pourrez poser en conditions suspensives les modifications souhaitées pour l’adapter à votre projet de construction.

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Sources :

Loi ALUR N° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, du 24 mars 2014

Article L. 442-1 du Code de l’urbanisme : Lotissement définition
Article L 442-4 du Code de l’urbanisme : Promesse de vente du terrain en lotissement
Article L 442-5 et 442-6 du Code de l’urbanisme : Interdiction de publicité mensongère
Article L 442-7 du Code de l’urbanisme : Communication obligatoire des documents afférents au lotissement
Article L 442-8 du Code de l’urbanisme : Délai de rétractation de sept jours
Article L 442-9 du Code de l’urbanisme : Règlement du lotissement valable dix ans

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