Comment changer la destination d’un bâtiment existant

La destination du bâtiment : qu’est ce que c’est ?

La destination du bâtiment est un terme employé en Droit de l’urbanisme. Les permis de construire ont d’ailleurs une case destination habitation pour la construction d’une maison individuelle. Un bâtiment peut ainsi avoir une destination de bureaux, commerce, entrepôt. Pour passer d’une catégorie de destination à une autre, il faut demander l’autorisation à la Mairie. Il y a beaucoup de changements des lois applicables actuellement, on essaie de s’y retrouver dans cette frénésie de réformes ! Et d’abord, un nouveau décret vient modifier les catégories de destinations.

Le décret du 28 décembre 2015 n° 2015-1783

Ce décret porte à 5 le nombre de destinations des constructions nécessitant un suivi par les services instructeurs en cas de changement de destination.

Les 5 catégories de destinations de constructions sont :

1° Exploitation agricole et forestière ;
2° Habitation ;
3° Commerce et activités de service ;
4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ;
5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Ce décret prévoit 20 sous-destinations dont le contenu sera précisé par arrêté ministériel.

Les locaux accessoires d’un bâtiment

Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que le local principal.

Transformer une ancienne usine de création de fleurs artificielles pour en faire un logement spacieux, original, haut de plafond, très lumineux. Cela donne souvent lieu à des créations très belles et très originales.

Quelles sont les formalités à accomplir pour changer la destination du bâtiment ou plutôt le faire passer d’une catégorie à une autre ?

Les autorisations administratives à obtenir

Demandez une non opposition à déclaration préalable au minimum

Le changement de destination d’une catégorie à une autre est soumis à déclaration préalable, même sans travaux. 

Le décret du 6 janvier 2016 simplifie les formalités pour les travaux sur construction existante.

Vos travaux sont soumis à permis de construire si :

• Vous créez 40 m² de surface de plancher,
• Votre immeuble est situé dans un Commune où un PLU -Plan Local d’Urbanisme ou un POS – Plan d’Occupation des Sols s’applique.

Demandez un permis de construire si

1. Les travaux ont pour effet de modifier les structures porteuses ou,
2. Les travaux ont pour effet de modifier la façade du bâtiment ou,
3. Les travaux ont pour effet de créer de la surface de plancher nouvelle.

Transformer des bâtiments existants en zone agricole ou naturelle

Le règlement du PLU doit désigner le type de bâtiment

La Mairie décide quels sont les types de bâtiments pour lesquels elle autorise les changements de destinations.

Cela ne doit pas compromettre l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Pour y veiller, la Commune devra obtenir l’avis des Commissions compétentes.

En zone agricole

Ce changement de destination est  soumis à l’avis conforme de la Commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers.

En zone naturelle

Ce changement de destination est  soumis à l’avis conforme de la de la Commission départementale de la nature, des paysages et des sites.

Le changement de destination est ici prévu pour les constructions existantes situées en dehors des STECAL – Secteurs de Taille et de Capacité Limitée des zones naturelles. Ces STECAL étant des micro-zones en zone naturelle où peuvent être exceptionnellement autorisées des constructions.

Cela ouvre donc des possibilités. Beaucoup de PLU étant en cours de révision ou d’élaboration, il peut être intéressant de partir en prospection de bâtiments abandonnés dans les zones agricoles ou naturelles.

Une fois le bâtiment repéré, cela ouvre le champ des discussions avec les services de la Mairie.

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Sources :

Article R 151-27 du Code de l’urbanisme – Les 5 destinations des constructions depuis le décret du 28 décembre 2015
Article R 151-28 du Code de l’urbanisme – les 20 sous destinations précisées pas arrêté ministériel
Article L 151-11 alinéa 2 du Code de l’urbanisme : changement de destination en zone agricole ou naturelle

R 421-17 du code de l’urbanisme : travaux sur construction existante

Avant le décret du 28 décembre 2015 (article R 123-9 du Code de l’urbanisme) : ancienne énumération des catégories de destinations.

Il y avait 9 catégories de destinations :

• Habitation,
• Hébergement hôtelier,
• Bureaux,
• Commerce,
• Artisanat,
• Industrie,
• Exploitation agricole ou forestière,
• Entrepôt
• Construction et installation nécessaires au service public ou d’intérêt collectif

Avant le Décret du 6 janvier 2016, le permis de construire s’imposait à partir de la création de 40 m² si l’immeuble était en zone U du PLU – Plan Local d’Urbanisme. Dans les autres cas, le permis de construire s’imposait à partir de la création d’une surface de plancher de 20 m².

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