Droit de préemption de la Mairie
Un blog d’information juridique
Le blog Droit sur Terrain est un blog d’information juridique, rédigé par Jasmine Jovanovic, destiné à éclairer les propriétaires de terrains sur leurs droits, les nouvelles lois, les démarches administratives à mener pour faire avancer leur situation.
Le code de l’urbanisme et de l’immobilier
Le Code de l’urbanisme contient des centaines d’articles de loi, objets de réformes de plus en plus nombreuses, et d’une inflation législative croissante. Et pourtant, nul propriétaire de terrain n’est censé ignorer la loi…
Les propriétaires de terrains sont régulièrement confrontés à des problèmes juridiques :
Acheter un terrain
- Comment et sur quoi se renseigner avant d’acheter un terrain.
- Comment savoir si le terrain est viabilisé et dispose des réseaux nécessaires.
- Comment chiffrer le raccordement aux réseaux d’eau potable, d’assainissement collectif, d’eaux pluviales, d’EDF. Pourquoi le raccordement aux réseaux coûte si cher alors que mon terrain est en zone constructible.
Construire sa maison
- Comment prendre les garanties pour bien construire sa maison. Permis de construire ou déclaration préalable.
- Différence entre surface taxable et surface de plancher.
- Construire en zone agricole, en zone à urbaniser, en zone naturelle.
- Mon voisin veut intenter un recours contre mon permis de construire. Quels sont les risques que le permis de construire soit annulé.
- Obtenir un plan de situation, ou un plan cadastral.
- Quels sont les frais d’un bornage et qui doit payer.
- L’utilité des certificats d’urbanisme.
- De quoi est composé le Plan Local d’Urbanisme.
- Quelle différence avec la carte communale.
- Comment interpréter le Règlement National d’Urbanisme.
- Quels sont les critères retenus pour qualifier des Parties Actuellement Urbanisées.
Les taxes du propriétaire
- La taxe d’aménagement a augmenté, où et comment se renseigner.
- La taxe foncière sur propriété non bâtie va augmenter : quels sont les cas de dégrèvement, d’exonération.
Le recours face à la Mairie
- La Mairie a un projet d’utilité publique. Y a-t-il menace d’expropriation !
- La Mairie a décidé de préempter mon terrain. Comment contester l’exercice du droit de préemption par la Mairie.
- Quelles sont les conséquences d’un emplacement réservé sur mon terrain.
- J’ai fait une demande à la Mairie pour déclasser mon terrain en zone constructible.
- Comment rédiger le courrier au Maire de demande déclassement. Est-il possible de contester le zonage du Plan Local d’Urbanisme.
- Le Plan de Prévention des Risques a classé mon terrain en zone inconstructible. Quels sont mes droits et mes recours. Est-il possible de contester le Plan de Prévention des Risques.
Transmettre son patrimoine immobilier
- Je veux transmettre mon terrain à mes enfants. Quelles sont les meilleures conditions fiscales.
- Comment faire des donations.
- Faut-il diviser mon terrain pour le valoriser.
- Comment faire pour créer un lotissement.
Les servitudes de passage
- Mon voisin veut que je lui accorde un droit de passage sur mon terrain. Son terrain est enclavé, il faut établir une servitude de passage.
Voilà quelques uns seulement des très nombreux sujets abordés dans le blog pour vous aider à éviter les soucis liés à l’achat d’un terrain, aux formalités pour construire une maison, ou les meilleures solutions pour transmettre votre patrimoine immobilier au moindre coût.
Bonjour
Une mairie peut elle vendre un terrain communal à bâtir, mais non viabilisé ?
Bonjour,
La question est très complexe. La viabilité doit être examinée au regard des avis émis par les concessionnaires des services des réseaux publics que l’on peut obtenir grâce au certificat d’urbanisme opérationnel. Voir l’article du Blog.
Quelle capacité ? Quelle distance ? quels travaux d’extension ou de renforcement légalement à la charge de qui ?
Toutes ces précisions sont données dans les avis joints à l’arrêté de certificat d’urbanisme opérationnel. ENEDIS pourra indiquer qui prend en charge les éventuels travaux et dans quelles conditions.
Idem pour l’eau potable et cas échéant les eaux usées.
Bonjour Maître,
Nous venons de signer un compromis de vente pour acheter un petit terrain constructible (115m2) dans le coeur de notre village. Ce terrain est clos par un muret de pierre et enclavé entre des pignons riverains. 2 appentis (marqués sur le Cadastre en trait plein) se trouvent sur ce terrain et représentent une surface au sol cumulée de 20 m2, dont l’un fait l’angle du terrain et crée un effet de pincement au niveau de la voie communale. La largeur de cette voie est de 3.5m.
Le maire -pris de court- n’a pas pu préempter ce terrain où il voulait y faire un parking pour y stocker la neige l’hiver et détruire totalement le bâti pour élargir la voie. Aucune délibération en ce sens n’avait été prise et la mairie n’avait porté aucun intérêt pour ce terrain alors qu’il était en vente depuis au moins 10 ans.
Nous allons signer l’acte de vente d’ici 15 jours.
Cependant, nous souhaiterions rénover ces appentis et faire une extension en structure légère (bois) pour y faire un logement. Le Maire nous a dit qu’il préempterait le jour où nous partirions du village, mais quid de notre projet architectural.
Peut-il s’opposer à une déclaration de travaux et ou permis de construire (CU ok) si nous en déposons un dans les 18 mois?
Et si même il accepte de délivrer un permis, pourrons-nous revendre le terrain et l’habitation, sans perdre l’argent investi?
Nous vous remercions pour votre aide et précieux conseils.
Bien sincèrement
Bonjour,
Je ne suis pas avocate mais consultante en urbanisme. Le maire est tenu par la réglementation d’urbanisme applicable.
Si un PLU s’applique, il est tenu de vous délivrer les autorisations d’urbanisme conformes au règlement écrit qui s’applique au zonage de votre parcelle.
S’il n’y a pas de PLU, il convient de vous reporter au règlement national d’urbanisme : Les règles d’urbanisme applicables figurent aux articles L 111-1 à L 111-25 et R 111-1 à R 111-53 du Code de l’urbanisme.
Il y avait eu une première et lointaine promesse de vente authentique (1ère PVA) restée infructueuse à cause d’une signification de préemption (cadre DPU) par la mairie, qui estimait qu’il y avait spéculation foncière.
Un second promoteur vient d’obtenir son permis de construire après 3.5 années de démarches et parce que nous avions, il y a 2,5 ans personnellement déposé la 2éme DIA, à montant convenu avec M. le Maire (78 % des PVA)
Parce que la mairie n’a pas tenu son engagement de délivrer son arrêté de PC peu après les élections municipales, nous souhaiterions refaire une 3ème DIA à 90% du montant des PVA.
Le récent arrêté de PC limite t il le DPU du Maire ou bien devrons nous à nouveau négocier avec lui ?
bonjour, nous avons acquéri un terrain il y a un an. sur celui ci passe un chemin goudronné qui d’âpres l’ancien propriétaire a était fait par la mairie en accord avec le voisinage pour l’accès a certaine parcelle. aucun document chez le notaire pour aucune servitude de passage. j’ai depuis fais venir un géomètre expert qui a borné mon terrain. la semaine dernière la mairie est venu installé des panneau de signalisation sur mon terrain sans m’en tenir informé. je me suis déplacer a la maire pour des explication , leur réponse… un décret datant de 2006 dit que le chemin est devenu communal. de retour je vais chez le géomètre qui me certifie qu’il ne sont pas dans leur droit au vu du cadastre. qui croire ? que faire ?
le notaire a t’il fait une faute ? le géometre ? ou la mairie ?
merci de votre reponse.
bonjour,
trop compliqué de répondre de cette manière. contactez un professionnel pour préserver vos droits.
Bonsoir,
Nous avions signé un compromis de vente pour un terrai le 15 décembre dernier avec ma mère pour y faire de la restauration. A côté de notre terrain ce trouve une pizzeria appartenant à l’adjointe mère, et juste dessous son commerce de location de canoë. Elle a aussi posé un canoë en guise de pub sur une petite partie de notre terrain.
Cependant, mi-Janvier la mairie a préempter notre terrain pour soit disant y construire une aire de jeux. Mais nous savons très bien que c’est pour arranger cette même personne qui ne souhaite pas avoir de concurrence à côté de ses commerces.
Avons nous le droit à un recours quelconque ou est-ce trop tard?
Aussi, nous avons appris que la mairie avait préempter par la maire au téléphone, mais on a pas reçu de lettre ou d’appel du notaire qui devrait nous en informer. Est-ce normal?
Merci d’avance de votre réponse.
LB
Bonjour,
Cela commence mal..Le Maire prend une décision de préempter par une décision officielle écrite bien entendu.
Il faut donc le demander au notaire pour vérifier le fondement de la décision, validée en conseil municipal ? etc..
bonjour,
nous souhaitions vendre un terrain, nous avons signé une promesse de vente le 14 septembre, le 12 novembre nous apprenons que la mairie préempte… est til possible d’annuler la vente et ainsi annuler le droit de préemption ou c’est trop tard ?
d’avance merci
cordialement
Bonsoir ,
Nous achèterons un bien immobilier ancienne avec 7 mille m2 de terrain classée en zone verte non constructible. La mairie rachète le tout car elle souhaite rendre le terrain constructible afin d’y mettre dès lotissement et des infrastructures d’utilité publique. Et ne justifie pas ce qu’elle va faire de la maison ancienne et avec travaux de restauration. A t’elle le droit de préempter un terrain non constructible et une maison sans justifier ce qu’elle va en faire ?un recours pourrait il annuler leur décision ? Merci pou votre réponse
Bonjour,
Toute délibération du conseil municipal est un document administratif communicable sur simple demande à tout administré qui en fait la demande.
Toute décision telle que la décision de préempter doit être soumise au vote du conseil municipal. Toute décision doit être motivée en fonction des textes en vigueur et nécessités de l’intérêt général.
Il vous faut donc vérifier la motivation de la décision de préempter dans la délibération que vous devez réclamer au secrétariat général ou service urbanisme.
La décision de préempter peut faire l’objet d’un recours en justice, et faire l’objet d’une annulation juridictionnelle.
Jasmine
Mon terrain était constructible lors de l’achat il y a 40 ansil fut déclassé sans m’en avertir.aujourd’hui,j’ai présenter un projet ils sont ok pour reclasser mon terrain en constructible,mais auparavant souhaitent connaître le prix de vente ne souhaitant pas voir une pour value importante de peur que tout les terrain agricole deviennent constructible…!comment s’y prendre
Le terrain est classé en zone constructible selon des critères objectifs qui n’ont rien à voir avec le prix de vente possible du terrain..
Bonjour,
Je suis actuellement entrain d’essayer d’acheter un terrain, le vendeur et son notaire tardent à faire les papiers en bonne et due forme.nous devrions signer dans les jours qui viennent.
Mon PC a été accepté cela fera 2mois au 10février donc mon recours aux tiers sera terminé , mais toujours pas de signature au niveau de mon futur terrain donc ma question est la suivante:
Est ce que le droit de préemption de la mairie est caducs sur mon futur terrain puisqu’ils m’ont accepté mon PC et de se fait est il possible de lancé la construction dès que j’aurais signé mon terrain sans attendre les 2mois de préemption?
Merci d’avance pour votre réponse
Dans l’attente de vous lire
Cdt
Stevens Belliard
Bonjour,
La Commune dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la DIA – Déclaration d’Intention d’Aliéner pour préempter.
Si un permis de construire vous a déjà été accordé, on peut considérer que la Commune ne va pas préempter toutefois elle n’est pas responsable du retard pris à l’envoi de la DIA.
Il conviendrait de vérifier que cette DIA a bien été réceptionnée par les services de la Mairie et leur écrire pour informer de votre situation. L’idéal serait que la Commune adresse immédiatement un courrier de renonciation à exercer son droit de préemption pour vous éviter toute mauvaise surprise. Ce courrier peut être signé en quelques jours si vous vous trouvez en face de personnes de bonne volonté.
Jasmine – Droit sur terrain
bonsoir,
nous sommes proprietaire d un terrain en plein centre du village,il y a en ce moment il y a un pluih en route depuis le mois de juillet de l annee derniere, or on vient d apprendre que le maire ,sans avoir prevenu ni le conseil municipal ,sans s etre entretenu avec nous ( et pour cause ma femme etant au conseil cela n a jamais ete evoque en conseil)nous venons de recevoir une convocation (ma femme )pour une seance du CM pour signe l opa version 1 et ,nous decouvrons qu elle a mis une preemption sur une partie de notre terrain est ce normal? nous n avons reçu ni courrier , rien .Et nous apprennons qu elle s est deplacée seule pour ses annotations Personne n etait au courant
merci de me donner votre appreciation
dans l attente
Bonjour,
En matière d’urbanisme, la règle est que à peu près tout peut se faire à l’insu du propriétaire concerné.
Il vous appartient de vous renseigner (toujours par écrit), pour obtenir toutes les informations nécessaires et documents administratifs afférents pour la suite en contester le fondement si vous disposez des arguments juridiques pour ce faire.
L’urbanisme est le domaine de l’injustice pour les propriétaires fonciers. On peut payer une taxe foncière sur un terrain constructible pendant des décennies et apprendre par le plus grand des hasards que ce terrain a été classé en zone inconstructible lors de la dernière procédure de modification du PLU. La Collectivité n’a pas l’obligation d’informer le propriétaire concerné et donc sans obligation…
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je possède un terrain enclavé, je voudrais demander un droit de passage soit par
– une résidence comprenant plusieurs appartements et maisons. Le parking de cette résidence longe mon terrain, séparé par une simple clôture (grillage).
– un terrain preampté par la mairie. Le propriétaire actuel peut il me refuser le droit d’accès. Dois je demander plutôt à la mairie ce droit de passage.
Merci pour votre réponse sur ces deux possibilités.
Cordialement.
Th.C
Bonjour !
Il convient de voir quel accès est le plus simple et le plus direct. Pour ne pas perdre de temps inutilement, vous pourriez vous adresser simultanément aux deux (syndic de copropriété pour la résidence), et localiser le passage demandé sur un plan de situation, plan de cadastre. Selon le Code civil, si votre terrain est en zone constructible, le voisin sollicité doit y répondre favorablement toutefois, il peut demander une indemnité financière pour le préjudice subi. Une servitude de passage doit en principe se formaliser dans une convention de servitude notariée qui se transmettra aux propriétaires successifs car attachée au terrain.
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Ma mère vit un village le long d’une avenue, sa maison est construite sur un petit terrain de 400m2.
Elle a reçue un courrier de la mairie l’avertissant qu’elle va prendre un morceau de son terrain sur la bordure pour élargir la chaussée.
Peut elle refuser?
Peut on faire une pétition avec tous les propriétaires de l’avenue?
Merci
Bonjour !
La procédure paraît curieuse à prime abord…Il conviendrait de solliciter une consultation juridique d’avocat en détaillant l’historique et en joignant le courrier évoqué.
La Commune ne peut s’approprier ainsi la propriété privée d’un particulier sans avoir mené au préalable la procédure adéquate en ayant acquis pour exemple le foncier nécessaire à la réalisation de l’équipement.
Dîtes nous en plus, si vous avez eu des retours de la Mairie depuis.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir Maitre,
J’ai signé une promesse d’achat pour un terrain constructible. Or j’ai su 2 mois après que la mairie avait déposé un recours contre le proprietaire car ils souhaiteraient obtenir un delai supplémentaire pour la construction des maisons car ils souhaitent construire une école avec une date optimiste pour la rentrée 2019 mais ont peur que les habitations n’amenent de nouveaux enfants et que l’infrastructure actuelle ne soit pas suffisante. Est ce une raison valable pour que le permis soit retardé? Et combien de temps le tribunal adminsitratif met-il pour donner une réponse??
Merci de votre réponse Maître
Bonjour !
En l’état des informations données, je ne peux vous répondre.
Un recours contre quoi ? La Mairie a t elle préempté le terrain (substitué à vous) dans l’acquisition pour y construire son école. Cela me paraît plus cohérent.
Il faudrait demander plus d’explications au notaire en charge de la vente (email écrit).
Les procédures devant le tribunal administratif sont longues. Tout dépend du dossier et s’il y a véritablement un recours.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Maitre.
Notre terrain est passé en zone UB sans avoir été averti au préalable.
Notre demande de CU à été refusé.
Le maire envisage de construire des logements sur notre parcelle.
Nous ne sommes pas vendeur, nous voulons simplement y construire notre résidence secondaire.
Notre terrain est constructible.
Dernière info du maire : il autoriserait construction sous condition de lui vendre notre terrain au prix de la voirie à savoir entre 15 et 25 euros du m2.
Le prix au m2 dans cette commune est de 120 euros.
Outrepasse t’il ses droits?
Merci Maitre pour votre réponse
Cordialement
Patrice Augizeau
Bonjour !
Le Maire n’a pas le droit de soumettre l’obtention de votre PC à la vente de partie de votre terrain à la Commune.
Si le règlement de zone UB autorise votre projet de construction, le Maire doit délivrer le permis de construire.
Le service du contrôle de légalité de la Préfecture est là pour contrôler la légalité des actes de la Commune.
Dès lors, l’arrêté de C.U négatif sur le motif que vous évoquez serait à coup sûr retoqué par le Préfet (délai de recours contentieux et gracieux à l’encontre du C.U est de 2 mois à compter de son obtention).
A vous d’intenter un recours par lettre recommandée au Maire ainsi qu’au service du contrôle de la légalité de la Préfecture.
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Merci pour vos réponses,
Que pouvons-nous faire, pour réaliser notre projet, à savoir construire notre résidence secondaire.
La mairie peut-elle nous exproprier.
Merci pour votre réponse
Cordialement
Patrice Augizeau
Bonjour Patrice,
Si la réglementation s’oppose à la réalisation de votre projet, il convient déjà de l’analyser.
Tout est contenu dans votre certificat d’urbanisme. Demandez au service urbanisme de votre mairie de vous mettre sur clé USB ou de vous envoyer par courrier électronique :
– la planche de zonage du secteur où se situe votre parcelle
– le règlement afférent au zonage de votre parcelle (le zonage est dans le C.U)
– les éventuelles annexes afférentes au zonage de votre terrain (emplacement réservé, …)
Vous avez droit d’obtenir ces documents sous un mois (cf. Code des relations entre le public et l’administration).
A défaut de retour de la Mairie (votre accusé de réception fait courir le délai d’un mois), vous êtes en droit de saisir la CADA – Commission d’accès aux documents administratifs.
C’est gratuit et les avis de la CADA sont suivis dans la majorité des cas.
Vous avez d’ailleurs le droit de demander communication de l’entier dossier PLU, délibérations, registre d’enquête publique, avis des personnes publiques associées. Ce sont des documents administratifs que la Mairie est tenue de vous communiquer.
Une fois que vous aurez les documents, vous serez en mesure d’analyser de défendre vos droits et de savoir q’il y a expropriation possible.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous sommes propriétaires d’un terrain constructible qui a été préempté par la Mairie.
Nous avons déposé une demande de CU pour construire notre résidence secondaire
La mairie a refusé notre projet de construction .
La raison évoquée: il veule construire 30 logements
Merci de votre réponse.
Cordialement
Bonjour!
Suite à ma précédente réponse, je vous confirme que le terrain ne peut être préempté que suite à la signature d’un compromis de vente.
Le certificat d’urbanisme vous informe simplement de la réglementation applicable, il ne signifie en aucun cas que votre terrain a été préempté.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Nous sommes propriétaires d’un terrain constructible qui a été préempté par la Mairie.
Nous avons déposé une demande de CU pour construire notre résidence secondaire. Cette demande a été refusée par la mairie sous prétexte que notre terrain, et ceux de nos voisins, sont passée en zone UB lors de l’élaboration du nouveau PLU.
La mairie a pour projet la construction de 29 à 30 logements.
Peut-elle nous refuser le permis de construire ? nous ne souhaitons pas vendre ce terrain. Peut-elle nous y obliger ?
Merci de votre réponse.
Cordialement
Bonjour,
Si votre terrain a été préempté par la Mairie, vous souhaitiez l’acheter ou le vendre. Vous avez signé un compromis de vente, et vous avez reçu une lettre de la Mairie vous signifiant l’acquisition de votre terrain à un prix donné. Dès lors, ce terrain est en passe d’appartenir à la Mairie sauf à renoncer à la vente ou l’achat, ou attaquer en justice la décision de préempter du Maire.
Votre question est confuse. Si votre terrain a été préempté, il ne vous appartient plus.
A vous lire
Jasmine – Droit sur terrain