Démolir malgré permis de construire
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Condamnée à démolir sa construction par le Tribunal malgré un permis de construire valable et définitif !
Un permis de construire conforme aux règles d’urbanisme
Nous vous rapportons l’histoire de Mme R, condamnée à démolir sa construction malgré un permis de construire conforme aux règles d’urbanisme. Plusieurs journaux se sont intéressés à ce cas sur internet, il faut dire que la situation est dramatique. Les faits : Madame R. achète une petite maison dans les années 90. En 2011, elle obtient un permis de construire pour effectuer des travaux d’extension de sa maison. Mme R indique qu’elle a respecté la procédure depuis la pose des premiers agglomérés.
La voisine commence à se plaindre auprès d’elle de la perte d’ensoleillement résultant de la construction et lui demande de procéder à son recul. A quel moment de l’avancement des travaux a eu lieu cette demande, nous l’ignorons. Toujours est-il que Mme R. affirme avoir pris conseil auprès d’un avocat et de son constructeur qui l’auraient rassuré sur l’absence de risques à poursuivre les travaux projetés. Le coût global des travaux d’extension est avancé à un montant de 140 000 euros, portant sur un emprunt de 25 ans.
Mais la construction cause un trouble anormal de voisinage
La voisine est hors délai pour attaquer le permis de construire sur le fondement des règles d’urbanisme devant le Tribunal administratif. Elle intente alors une action devant le Tribunal de grande instance de Nancy sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Premier choc pour Mme R., le Tribunal reconnaît que la privation d’ensoleillement est un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage et ordonne la démolition de sa construction (qui est achevée…). La voisine propose alors une transaction d’un montant de 150 000 euros ! Précédant ses banquiers, Mme R. rejette la transaction et fait appel du jugement.
Deuxième choc : La Cour d’appel de Nancy confirme le jugement du Tribunal de première instance et ordonne la démolition de la construction. A lire l’article de l’Est républicain.
Toujours sous le choc, Mme R s’entend dire par un « philosophe » latin : Dura lex sed lex (ou dure est la loi mais c’est la loi). En l’occurrence, on pourrait même dire que la loi est implacable ! Si le philosophe avait lui-même emprunté 140 000 sesterces pour construire sa maison, pour être finalement condamné à la démolir et voir s’envoler sa monnaie en poussière de gravats. Il aurait peut-être préféré l’adage Errare humanum est (ou L’erreur est humaine) !
Que dit la Loi ? Le Permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers
Une mention est apposée sur tous les arrêtés de permis de construire. Elle indique que le « permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers ».
Cette simple mention vous informe que la Mairie se décharge de toute contestation des voisins au niveau du droit privé. Il appartient au constructeur et à lui seul de s’assurer qu’il respecte les règles de droit privé.
Ces règles de droit privé peuvent être :
L’empiétement sur le terrain voisin
En cas de contentieux, la démolition est inévitable. Il convient donc de disposer d’un bornage en bonne et due forme, et de respecter strictement les limites de propriété pour ne surtout pas empiéter chez le voisin (même de 30 centimètres …).
Le trouble anormal de voisinage
La construction est trop proche du pavillon voisin et pourrait entraîner l’assombrissement et la perte d’ensoleillement, ou provoquer l’obstruction de la vue en rez-de-chaussée, ou une perte d’ensoleillement à une certaine période de l’année.
Les juges statuent souverainement sur la manière de réparer le préjudice subi : démolition (comme cela a été le cas pour Mme R.) ou condamnation à payer des dommages et intérêts. Statuer souverainement veut dire qu’ils apprécient au cas par cas, selon le cas d’espèce, l’environnement, le préjudice subi…
Mme R. n’a pas réussi à susciter la clémence des juges. Ceci étant, nous espérons que le cas de Mme R. restera un cas isolé.
Mise à jour du 31 octobre 2015 : Ce n’est pas un cas isolé !!
L’avocat parle d’un cas rare, d’un cas d’école. Or, c’est déjà le deuxième cas en quelques mois !
Mme C., résidente de Chamallières obtient son Permis de Construire pour construire sa maison sur son terrain. Les travaux débutent mais la construction est implantée 9 mètres plus bas que ce qui était prévu. Un Permis de Construire modificatif est accordé.
Mais, son voisin constate que sa vue est obstruée et qu’il subit une perte de luminosité. Il attaque la construction devant le juge civil sur la base du trouble anormal de voisinage. Le Tribunal de Grande Instance lui donne raison et condamne Mme C à démolir sa construction. Cette décision a été confirmée par la Cour d’appel le 8 juillet 2015.
L’expert judiciaire établit le trouble anormal de voisinage. Selon lui, la perte de luminosité et d’ensoleillement justifient la démolition de la construction. La terrasse du voisin disposait d’une vue panoramique sur les monts du Forez, aujourd’hui réduite à un couloir exposé aux courants d’air. La constructrice se défend et démontre que le voisin bénéficie de toutes les vues latérales immédiates et de toutes les vues proches et lointaines en façade sud équipées de larges portes-fenêtres et d’un balcon. Son voisin a gagné, l’implantation de la construction se fera en retrait pour dégager sa vue et son exposition au Sud.
Généralement, les tribunaux accordent des dommages et intérêts au titre de la dévalorisation du bien immobilier. Mais, autant ne pas jouer avec le feu ! Voir l’article de La Montagne : Une maison démolie car elle gâchait la vue.
11 réflexions sur “Démolir malgré permis de construire”
Bonjour
Un grand merci pour vos réponses et votre réactivité !!
Très bonne journée
Cordialement
Soc
De rien !
Pensez à nous tenir informés, cela me fera plaisir d’une part, et d’autre part cela pourrait aider les internautes nous lisant dans des situations similaires ! 🙂
Bien cordialement
Jasmine-Droit sur terrain
Bonjour,
Tout ceci est dramatique !!!
Pour ma part je suis en train d’acheter un terrain en division parcellaire. En gros j achete le jardin de quelqu’un.
Je m interrogeais sur la mauvaise foi.
le proprietaire de ce voisin vend en fait sa maison et son jardin pour une construction de maison. les acquéreurs de la maison savent qu il va y avoir une maison a 4 m de leur terrasse coté ouest (soleil).
Ils ont acheté en connaissance de cause à un prix tres tres interessant.
Je souhaite que dans leur acte de vente il soit bien précisé qu une maison sera construite d un peu moins de 8 m a 4 m de leur terrasse.
Cela pourrait il suffire pour nous préserver de la mauvaise foi ou pas ?
Ils pourraient dire « ah mais on se rendaient pas compte ».
D avance merci.
Aussi, je me demande ou nous devrons afficher le permis de C. devant le terrain (visible en fait par 50 pour cent des voisins) ou au niveau des boites aux lettres (assez loin du terrain) mais sur le chemin public visible de tous.
Merci.
Merci pour votre site et réponses!
Bien cordialement
Soc
Bonjour !
Oui, ces histoires sont absolument dramatiques !
Concernant votre dossier, je pense effectivement qu’il conviendrait d’échanger avec votre notaire sur la rédaction d’une clause confirmant la connaissance du projet. Si des précisions de distances et hauteur sont insérées, veillez à ce que le permis de construire y soit conforme. Le PC doit être visible par tous (100% des voisins) et assurez vous des preuves de l’affichage.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Le Juge à statué en référé par décision contradictoire, susceptible d’appel.
Nous déboute de nos moyens de défense.
Constate que la construction en cours constitue une violation des dispositions du cahier des charges du lotissement ayant valeur contractuelle entre les parties.
ordonne l’arrêt des travaux.
Notre terrain à plus de 10 ans
Nous avions obtenu la division parcellaire et le permis de construire par la suite.
Nous sommes en Zone PLU.
Notre maison était achevée avant l’ordre d’arrêt de travaux
Bonjour,
Le juge des référés ne prend pas de décision définitive sur le fond du dossier. S’il y a un doute sur la violation du cahier des charges, il prend les mesures pour faire cesser le trouble. L’ancienneté du lotissement n’a d’incidence que sur le règlement de lotissement.Il y a deux documents à respecter en lotissement : le réglement spécifique d’urbanisme que la Mairie applique dans l’instruction du permis de construire …Le deuxième document est le cahier des charges qui est comme un contrat entre vous et tous les autres propriétaires.
Ce cahier des charges est valable bien au delà de dix ans. Votre avocat a du argumenter pour prouver que vous n’aviez pas violé ce cahier des charges.. A voir sur le fond, ce qui sera décidé par le juge.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Le Juge à statué en référé par décision contradictoire, susceptible d’appel.
Nous déboute de nos moyens de défense.
Constate que la construction en cours constitue une violation des dispositions du cahier des charges du lotissement ayant valeur contractuelle entre les parties.
ordonne l’arrêt des travaux.
Notre terrain à plus de 10 ans
Nous avions obtenu la division parcellaire et le permis de construire par la suite.
Nous sommes en Zone PLU.
Bonjour,
Tout d’abord merci Jasmine pour votre réponse même si cette dernière n’est pas très rassurante.Donc si je résume bien ma famille et moi-même n’avons aucune chance. Notre seul tort est d’avoir ignorée la loi de l’urbanisme,alors que la Mairie et le service de l’urbanisme peuvent l’ignorer. et délivrer des permis de construire à des familles qui se retrouvent par la suite en justice comme des criminels c’est injuste. cette maison est pour nos 5 enfants et notre famille. ces voisins sont sans cœur à cause d’eux je n’arrive plus à me projeter dans l’avenir ma vie s’est arrêtée par contre ma tête tourne à plein régime j’ai la sensation qu’elle va explosée.je me sens démunie alors que j’ai rien fait de mal à mon sens bien-sur.
La démolition de notre maison va être une véritable catastrophe pour nous.
Ces voisins mesurent-ils l’ampleur de leurs gestes et les conséquences ?
CORDIALEMENT
Bonjour Lam,
Je ne saurai vous dire quelles sont vos chances, je ne connais pas votre dossier.
Vous n’avez pas ignoré la loi de l’urbanisme puisque votre permis de construire est valable.
Si vos voisins attaquaient votre permis de construire, vous seriez devant le tribunal administratif et non le TGI.
En l’occurrence, ils intentent une action devant le TGI en disant que votre construction cause un préjudice et viole les règles du droit privé.
Et la Mairie n’a pas l’obligation de vérifier que le permis qu’elle délivre respecte les règles de droit privé.
Exemple de règles de droit privé : votre construction empiète sur leur terrain ? la mairie ne vient pas vérifier quand vous construisez si votre construction empiète sur le terrain voisin. Or, cet empiètement est un préjudice qui peut être invoqué devant le TGI pour attaquer la construction.
Les juges apprécient le degré de gravité du préjudice pour prendre leur décision et si la démolition est proportionnelle au préjudice.
Rien ne sert de se tourmenter avant que la décision ne soit rendue..ce sont des décisions qui sont rares et c’est pour cela que c’est choquant.
Bien à vous
Jasmine
Quels sont leurs arguments, seront-ils reconnus valables par le juge. Beaucoup de questions se posent, c’est du cas par cas.
Bonsoir,
je suis en procédure judiciaire avec des voisins qui s’opposent à notre permis de construire. le soucis est que notre maison est achevée. Le juge de TGI à ordonné l’arrêt des travaux., et sur le fond ces voisins demandent l’annulation du permis de construire, la démolition de notre maison et des dommages et intérêts.
Bonjour,
Votre cas ressemble à celui de l’article. C’est une situation qui ne devrait pas exister à notre sens. Soit le permis de construire est contesté avant la délivrance des travaux, soit il ne peut plus l’être. Malheureusement, il est écrit sur votre permis de construire « le permis est délivré sous réserve du droit des tiers ».
Cela veut dire que votre permis est délivré par rapport aux règles d’urbanisme mais le Maire ne vérifie pas s’il respecte les règles de droit privé (ensoleillement…).
Il appartient au constructeur de s’assurer qu’il respecte toutes les règles de droit privé, ce que souvent les constructeurs ignorent manque d’informations !
Comment respecter quelque chose que l’on ignore ?
Cela mériterait une réforme législative pour sécuriser les constructeurs…
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain