II.1. Comment constituer votre dossier terrain – Fiche état des lieux de la situation du terrain

Synthèse

Il est nécessaire de disposer des documents du PLU en vigueur et à jour : Règlement graphique, règlement écrit, PADD et rapport de présentation (Point 1.)

Si une procédure de révision du PLU est en cours et que le projet a été validé par le conseil municipal ou l'établissement public intercommunal (communauté de communes, communauté d'agglomération, métropole), vous êtes en droit de demander communication du projet de PLU. Voir les modèles de courriers.

Il est nécessaire de disposer d'un plan cadastral à jour (Point 2).

Il est nécessaire de vérifier la situation de votre parcelle au regard des risques naturels et technologique (Géorisques).

Il est utile de repérer son terrain sur Géoportail pour ensuite le repérer plus facilement sur le plan de zonage ou règlement graphique.

Il conviendra de lire attentivement  les documents du PLU en rapport avec le zonage affecté à la parcelle : règlement écrit, zonage, zonages spécifiques, PADD et Rapport de présentation - tome des justifications ou explications des choix de zonage retenus.

Enfin, il conviendra de compléter votre dossier par une demande de certificat d'urbanisme d'information ou opérationnel selon les besoins (voir les chapitres relatifs au certificat d'urbanisme).

Cette première collecte et analyse de documents convient à un dossier relativement simple.
Selon la complexité du dossier, il conviendra de collecter des documents précis supplémentaires, d'interroger les services de la collectivité, etc. cela nécessitera un accompagnement personnalisé disponible en bas à gauche de votre écran "vous avez besoin d 'aide".

VOTRE FICHE TERRAIN : ETAT DES LIEUX

Il est indispensable de compléter votre fiche Terrain - Etat des lieux à télécharger ci-dessous au fur et à mesure de vos avancées.

Ce sont les informations minimales dont vous devez avoir connaissance portant sur :
- Les caractéristiques propres à votre terrain.
- La desserte par les équipements publics : réseaux publics et accès à la voie publique. A ce sujet, n'oubliez pas de préciser si des servitudes de passage doivent être envisagées ou sont existantes sur des parcelles voisines.
- La réglementation du PLU applicable.
- La réglementation du PPR Plan de Prévention des risques si votre terrain y est soumis.

Cette fiche récapitulative vous servira de support pour la rédaction de votre demande de modification de zonage.

Vous pouvez compléter ce fichier PDF dans les cadres et enregistrer le document sur votre ordinateur.

1. Procurez vous les documents du PLU vous intéressant

- Le règlement graphique applicable au secteur de votre parcelle 
- Le règlement écrit applicable 
- Le rapport de présentation - Tome des justifications/explications des choix de zonage 
- Le PADD Projet d'Aménagement et de Développement Durable

Votre recherche sur internet : le site de la ville ou de l’intercommunalité en priorité, et le Géoportail de l’urbanisme en second choix

Vous trouverez peut-être les documents sur le site du Géoportail de l’urbanisme, ou sur le site de la ville. N’hésitez pas à vous rapprocher du service urbanisme de la commune pour savoir où vous les procurer ou pour poser les questions propres à votre situation.

• Si votre terrain est en zone AU et que le règlement écrit ou le plan de zonage fait référence à une OAP Orientation d’Aménagement et de Programmation, il vous faudra obtenir le document propre à l’OAP.

• Si votre terrain est l’objet d’un emplacement réservé, il vous faudra obtenir la liste des emplacements réservés.
• Etc.

Votre demande officielle par email puis lettre recommandée avec avis de réception

Il arrive que les documents du PLU ou PLU intercommunal soient téléchargeables sur le Géoportail de l’urbanisme. Ce n’est pas toujours le cas.

Les défauts du Géoportail de l'urbanisme :

Les données sont indicatives comme énoncé sur le site. Il ne garantit pas de la fiabilité du document mis à jour à la date de consultation.
Le zonage mis en ligne est très approximatif et ne donne pas toutes les précisions souhaitées comme dans le document Règlement graphique du PLU : pas de légende, pas de date du document.
Seule une partie des documents composant le PLU sont téléchargeables.
Trop approximatif, trop incertain. Il est de loin préférable de se rapprocher de la mairie pour s'assurer de disposer des bons documents complets et à jour de la dernière procédure.

Si la commune a transféré sa compétence urbanisme à un groupement de communes, vous devrez vous renseigner sur un PLU intercommunal, ou PLU métropolitain.

Ce PLUi ou PLUm regroupe des documents relatifs à des dizaines de communes. Il est difficile de s’y retrouver.

Pour aller au plus simple, vous pouvez vous adresser à la mairie (service urbanisme par email) pour savoir si un PLU intercommunal s’applique ou est en cours d’élaboration, ou de révision.

La mairie vous indiquera la communauté d’agglomération, communauté de communes, métropole compétente en matière d’urbanisme.

Sur le site internet de cette dernière, vous pourrez trouver les coordonnées du service planification/urbanisme compétent en matière de PLU.

Vous pourrez demander par email communication des documents vous intéressant. Prenez soin de préciser le secteur concerné et références cadastrales de la parcelle pour obtenir le maximum de précisions.

2. Téléchargez votre plan de cadastre

Votre plan de cadastre vous aidera à repérer le terrain sur le règlement graphique du PLU. De plus, un plan cadastral à une échelle comprise entre 1/2000 et 1/5000 est à joindre à votre formulaire de demande de certificat d’urbanisme. Napoléon Bonaparte a mis en place le cadastre parcellaire dans un but bien précis : le calcul des assiettes fiscales ! C’est pourquoi, le service du cadastre est rattaché au Ministère des Finances et donc situé au centre de la Direction Générale des Impôts.

Le CADASTRE se compose d’un PLAN PARCELLAIRE établi par commune.
Ce PLAN PARCELLAIRE est divisé par SECTIONS.

Le cadastre est mis à jour chaque année (nouvelles servitudes, rectification d’erreurs matérielles). Prenez soin de présenter un plan cadastral à jour de l’année en cours.

3. Visualisez la parcelle sur GEOPORTAIL

Si le territoire communal est très étendu et que vous n’arrivez pas à repérer votre terrain sur le règlement graphique du PLU, comme cela peut arriver sur une commune telle que Nice disposant de plusieurs planches de zonages, vous pouvez vous aider du site Géoportail. 
L'onglet Limites administratives en haut à gauche vous aide à repérer la parcelle au Nord, au Sud, à l'Ouest ou à l'Est sur le territoire communal. Cela vous permet de sélectionner la bonne planche de zonage et à vous repérer plus facilement (avec un peu de patience et l'habitude aidant). Si vous rencontrez des difficultés, nous vous accompagnons dans la constitution de votre dossier (Besoin d'aide en bas à gauche de l'écran).

Il ne s’agit pas du Géoportail de l’urbanisme contenant les réglementations d’urbanisme mais du Géoportail avec vues aériennes, plan IGN, cadastre, limites administratives de la ville etc (Voir onglet CARTES en haut à gauche de l’écran).

Ce Géoportail contient également des outils permettant par exemple de mesurer des distances (voir onglet OUTILS en haut à droite de l’écran).

Dans Géoportail, vous tapez le nom de la ville et son code postal. Vous êtes sur la page de la ville, vous cliquez sur + « chercher un lieu, une adresse, une donnée ». Une fenêtre RECHERCHE AVANCEE s’ouvre à gauche de l’écran. Vous rentrez les coordonnées de la parcelle. La page change et vous êtes sur le lieu de la parcelle, repérée par un rond orange.

En élargissant l’écran, vous verrez si la parcelle se situe plus au Nord, au Sud, à l’Est ou à l’Ouest de la commune. Cela vous aidera en principe à vous repérer sur le règlement graphique.

Si vous n’y arrivez toujours pas. Il s’agit d’un PLU intercommunal, et il y a des dizaines de règlements graphiques dont vous ne voyez pas l’intitulé. Vous pouvez vous adresser au service urbanisme de la commune et leur demander qu’ils vous envoient un extrait du plan de zonage de votre terrain. N’oubliez pas de donner les références cadastrales (section et numéro) ou adresse précise de la parcelle à votre interlocuteur.

Une fois que vous aurez repéré le terrain sur le règlement graphique, vous pourrez lire la réglementation écrite qui s’y rapporte.

4. Visualisez votre parcelle sur GEORISQUES pour vous assurer qu’il n’existe pas de risques naturels ou technologiques sur la parcelle

La recherche est simple à faire sur le site de Géorisques. Il suffit de rentrer les coordonnées de la parcelle. La vidéo a été faite avant le remaniement du site Géorisques, nous mettrons à jour notre vidéo dans les prochaines semaines.

5. Demandez un certificat d’urbanisme d’information ou opérationnel selon votre besoin d’informations.

Tout propriétaire de terrain devrait toujours disposer d’un certificat d’urbanisme en cours de validité. c’est un véritable Joker de son dossier terrain. Voir les trois chapitres qui suivent.

Article L 410-1 du code de l’urbanisme

« Le certificat d’urbanisme a une durée de validité de 18 mois. Durant ce délai, lorsqu’une demande d’autorisation est déposée, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du Certificat d’urbanisme ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. »

Autrement dit, le certificat d’urbanisme gèle les règles d’urbanisme applicables au terrain pendant un délai de 18 mois. Il peut permettre d’obtenir un permis de construire en cas de changement de réglementation d’urbanisme dès lors qu’il n’y aurait atteinte ni à la sécurité ni à la salubrité publique.

Les limites du certificat d’urbanisme :

Ce n’est pas une autorisation de construire.

C’est un document d’information sur les règles applicables au terrain.

Il ne vous garantit pas de la délivrance d’un permis de construire qui pourrait être refusé sur des points précis qui ne pourront être soulevés que lors de l’instruction du dossier. 

Néanmoins, c’est un joker de votre dossier terrain qui peut vous être d’une très grande utilité pour faire valoir vos droits.

On ne le dit jamais assez.