II.4. Le certificat d’urbanisme tacite – Qu’est ce que cela implique ?

Il arrive que le certificat d’urbanisme ne soit pas délivré au particulier qui en a fait la demande. Cela peut arriver pour différentes raisons :

L’instructeur est malade, surchargé, ou il débute.
La complexité de l’instruction du CUo. Le terrain est soumis à la loi littoral et l’instructeur ne sait pas interpréter si la situation du terrain répond aux critères du secteur déjà urbanisé.
La crainte du responsable du service urbanisme de mentionner des informations erronées qui seraient susceptibles d’entraîner la responsabilité pécuniaire de la commune et donc un préjudice indemnisable au profit du détenteur du certificat d’urbanisme.

Exemple de risque pour la commune de voir sa responsabilité engagée

Je vous invite à lire l’article du blog : Indemnisation de plus de 284 000 euros des détenteurs d’un certificat d’urbanisme illégal.

Ce cas mérite que l’on s’y attarde.

En effet, le PLU classe le terrain en zone constructible. L’instructeur délivre un certificat d’urbanisme positif indiquant le terrain constructible ceci conformément au PLU. Or, le terrain est situé dans une commune soumise à l’application de la loi littoral et le PLU n’en tient pas compte (selon interprétation de la préfecture). L’instructeur aurait du faire primer la loi littoral sur le PLU. Il est évident que l’on en demande beaucoup à l’instructeur. En effet, sans rentrer dans le détail, l’application de la loi littoral nécessite d’apprécier si le secteur de la parcelle répond concrètement aux critères jurisprudentiels précisant quel type de secteur peut continué à être urbanisé. Dans la pratique, il faut reconnaître qu’il est vraiment compliqué de devoir gérer l’instruction de très nombreux certificat d’urbanisme déposés chaque année.

Même si j’encourage tout un chacun à déposer cette demande, je conçois bien la complexité et les appréhensions du service urbanisme dans la gestion de ces demandes.

Le certificat d’urbanisme même de simple information n’est pas un document anodin. Il accorde des droits à celui qui le possède et notamment le droit de figer les règles d’urbanisme sur le terrain. On sait à quel point ces règles d’urbanisme peuvent être instables.

Une procédure de changement de réglementation (PLU, carte communale, RNU) qui remet en cause le zonage du terrain.
La procédure de révision d’un PLU. La procédure d’élaboration d’un PLU intercommunal. Etc
Une procédure de contentieux à l’encontre du PLU qui menace le zonage affecté au terrain en cas de jugement qui annule le PLU.
Etc

Le certificat d’urbanisme est le Joker du maintien des règles applicables sur le terrain pendant un délai de 18 mois.

Or, certaines communes peuvent parfois être amenées à refuser de délivrer le certificat d’urbanisme probablement par peur de voir leur responsabilité engagée.

Courrier annonçant que le silence vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite

Ci-dessus l’extrait d’un courrier émis par une mairie n’ayant pas répondu à la demande de certificat d’urbanisme et qui informe le demandeur qu’il dispose d’un certificat d’urbanisme tacite.

Effets du certificat d’urbanisme tacite

Dans la mesure où le demandeur ne dispose pas de l’arrêté de certificat d’urbanisme, il fera jouer son droit au maintien des règles applicables à l’aide de :

La preuve du dépôt de sa demande,
Le courrier de la mairie.

Si vous adressez votre demande par voie dématérialisée, il conviendra donc de bien veiller à inscrire l’objet précis de votre email : demande de certificat d’urbanisme d’information portant sur la parcelle cadastrée section .. N° … dans la ville de …. code postal.

Et en cas d’absence totale de réponse de la mairie dans un délai d’un mois, il conviendra de lui demander par email qu’elle vous adresse un courrier officiel vous informant de vos droits comme dans le modèle reproduit ci-dessus. Si votre email reste sans suite, il n’y aura pas d’autre solution que d’adresser votre demande par lettre recommandée avec avis de réception.

Cela ne règle pas la problématique de connaissance des réglementations applicables au terrain.

Dans ce cas, il conviendra d’être proactif.

Rechercher soi-même les règles d’urbanisme et servitudes d’utilité publique applicables au terrain.

Rechercher ou réclamer à la mairie les plans des différents réseaux publics : EDF, Eau potable, Eaux Usées. Ce sont des documents administratifs communicables sur simple demande.

S’assurer que le terrain est correctement desservi par la voie publique dans les conditions exigées par le règlement écrit du PLU, ou des règles du RNU selon les cas.

Adresser des courriers officiels au maire pour répondre à des questions précises en cas de doute sur les dispositions applicables.

En d’autres termes, il faudra s’adapter et savoir se renseigner par soi-même comme nous vous y invitons dans cette formation.