II.3. Le certificat d’urbanisme opérationnel – Modèle de courrier d’accompagnement – Stratégie gagnante

Cas pratique inspiré d’une décision de justice

Monsieur H. dépose un dossier de permis de construire pour construire une maison avec piscine qui est refusé par l’administration en raison d’un risque trop élevé d’incendie de forêt et au motif d’un avis défavorable du service départemental incendie et secours dit SDIS.

Monsieur H. fait valoir que des aménagements supplémentaires comme la création d’une réserve d’eau permettrait de réduire le risque. Or, le Conseil d’Etat (juridiction suprême de dernier recours) retient que la situation du terrain et l’existence de dispositifs de sécurité éloignés créent un risque trop élevé et les aménagements proposés ne permettent pas de renforcer suffisamment la défense du site.

Dans ce cas, un certificat d’urbanisme opérationnel même positif sur la faisabilité de l’opération n’aurait pas permis à Mr H. d’obtenir son permis de construire puisque le maire peut toujours s’opposer à la délivrance d’un permis de construire pour des motifs de sécurité publique malgré la délivrance d’un certificat d’urbanisme positif.

Référence de l’arrêt : Conseil d’Etat 26 juin 2019 req. n°412429

Si l’on fait un retour sur le futur dans la mesure du possible pour Monsieur H.

1. Stratégie d’obtention d’un Certificat d’Urbanisme opérationnel le plus en amont possible

Monsieur H. est très intéressé par l’achat de ce terrain, situé dans les hauteurs proches de la forêt avec une vue imprenable et un quotidien havre de tranquillité au sein de la nature. Toutefois, il sait que son rêve de havre de paix risque de rapidement se confronter à la réalité urbanistique qui l’emportera dans la réalisation de son projet. Il a déjà pris quelques renseignements sur la réglementation applicable en ayant suivi nos conseils dans cette formation.

Il sait qu’un PPR – Plan de Prévention des Risques feux de forêt est en cours d’élaboration grâce à ses échanges avec le service urbanisme de la commune. Il connaît le contexte de l’environnement du terrain et on l’a également informé qu’il y aurait probablement une problématique au niveau de la sécurité incendie. Il n’y a pas de borne incendie à la distance réglementaire.

Avant de s’engager dans des frais d’architecte et la constitution de son dossier de permis de construire, il se dit qu’il serait bon de se confronter dès maintenant à la réalité pour éviter d’essuyer un refus de permis de construire et de s’engager dans des démarches interminables.

Le certificat d’urbanisme opérationnel peut lui permettre d’interroger bien en amont le service incendie et secours. Si vous avez un doute sur un aspect sensible du dossier, il ne faut pas hésiter à exprimer ce doute dans le courrier d’accompagnement de votre demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Les instructeurs et administrations sont débordés par les demandes de certificat d’urbanisme. Un oubli, une erreur d’instruction sont vite arrivés.

Il ne faut pas hésiter à entamer des échanges aussi tôt que possible et notamment à orienter l’instruction du dossier de Certificat d’Urbanisme opérationnel si besoin.

Pour cette démarche, il convient de demander un certificat d’urbanisme opérationnel dit CUo :

Ainsi, Monsieur H. mentionnera dans son courrier d’accompagnement de demande de certificat d’urbanisme opérationnel qu’il souhaite que le service incendie et secours soit interrogé afin de lui éviter d’engager inutilement des frais d’architecte dans le cadre d’un dépôt de dossier de permis de construire. Grâce à ses échanges constructifs et transparents avec le service urbanisme, il sera alors informé que le service incendie et secours opposera un avis négatif à son dossier de permis de construire. Cet avis négatif entraînera le refus du permis de construire. Il pourrait alors soit entamer des échanges avec le service instructeur pour savoir si des aménagements réduisant le risque pourraient être acceptés soit tout simplement abandonner le projet.

Certes, le cadre du formulaire de demande de certificat d’urbanisme ne prévoit pas d’interroger le SDIS mais seulement les concessionnaires de réseaux (EDF, eau potable, assainissement), toutefois si vous argumentez correctement votre demande, vous aurez plus de chances d’avoir en retour des précisions essentielles comme illustré dans l’exemple qui suit.

Conclusion

Durée pour obtenir le CUo : deux mois.

Coût de la démarche : gratuit.

Risque juridique : Monsieur H. n’a pris aucun risque. Il a signé le compromis de vente avec une condition suspensive supplémentaire à celle de l’obtention du permis de construire.

Il a demandé l’ajout de la condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel positif, et/ou d’une réponse positive sur la desserte du terrain par le dispositif de sécurité incendie. en effet, l’acquéreur peut demander au notaire d’insérer les conditions suspensives qui lui conviennent dès lors qu’elles ne dépendent pas de sa volonté.

Votre notaire a une mission de conseil juridique, il maintient un service public juridique de proximité.

2. Pas de stratégie de demande de CUo. Monsieur H. s’engage dans le compromis de vente à obtenir son permis de construire quels que soient les coûts supplémentaires pour y parvenir.

Monsieur H. n’a pris aucun renseignement préalable sur le terrain. Il a confié le dossier à l’architecte qui a rempli sa mission de constituer un dossier de permis de construire. Son rôle n’est pas de se renseigner sur toutes les réglementations applicables au terrain et / ou en cours d’évolution, qui pourraient bloquer le projet. Il arrive que des dossiers de permis de construire présentés par des architectes soient refusés pour différents motifs qui se révèlent lors de l’instruction du dossier de permis de construire.

L’administration oppose un refus de permis de construire pour le motif vu ci-dessus. Il est acculé soit à abandonner le projet et perdre l’argent déjà investi soit de saisir le tribunal administratif pour demander l’annulation du refus de permis de construire.

C’est ce qu’il s’est produit dans le cas d’espèce. Monsieur H. a poursuivi la procédure de contestation du refus de permis de construire jusqu’au conseil d’Etat.

Pour information sur le temps passé dans ces procédures :

Le Tribunal administratif juge en premier lieu le recours à l’encontre du refus de permis de construire dans un délai moyen compris entre 7 mois et 2 ans et demi. L’appel du jugement rendu par le tribunal administratif devant la cour administrative d’appel se comprend dans un délai moyen de 1 an à 2 ans et demi. L’appel du jugement de la cour d’appel devant le conseil d’Etat se situe dans un délai d’un an.

Monsieur H. a ainsi passé au minimum 3 ans voire au plus 6 ans dans ces procédures administratives. On peut raisonnablement penser que les frais d’avocats approchent d’une fourchette de 15 à 20 000 euros TTC sur les trois procédures enclenchées (tribunal administratif, Cour d’appel, Conseil d’Etat), sans compter les frais d’architecte soit une perte d’environ 30 000 euros.

Monsieur H. sans certificat d’urbanisme opérationnel	Monsieur H. avec certificat d’urbanisme opérationnel
Argent perdu : environ 30 000 euros dans les frais de contentieux et d’architecte pour le dépôt du permis de construire.	Argent perdu : entre Zéro euro et quelques centaines d’euros pour les frais de rédaction du compromis de vente par le notaire.
Temps perdu : environ 4 ans et demi (moyenne des délais devant les différents tribunaux)	Temps perdu : environ deux mois pour obtention du CU opérationnel et quelques mois pour suites à donner. Le délai d’instruction peut toujours être plus court si l’on entretient de bonnes relations avec le service urbanisme. Monsieur H. n’a pas attendu de signer le compromis de vente pour déposer sa demande de CUo. Dès le premier jour de son intérêt pour le terrain, il a mené ses propres recherches puis a très rapidement déposé sa demande de CUo. Le temps que le notaire fixe le rendez-vous de signature, le délai d’instruction du CUo est déjà bien entamé.

Les cas pour lesquels il est recommandé de déposer une demande de CUo

1.Vous avez un projet de construction sur le terrain

De manière générale, la durée d’instruction d’un dossier de permis de construire pour une maison individuelle est en principe de deux mois.

Cela n’est qu’une question de principe. En effet, les délais d’instruction sont très souvent rallongés par des demandes de pièces complémentaires ou des demandes de rectification du dossier pour le rendre compatible avec les règles d’urbanisme. Les délais d’instruction sont alors interrompus et soumis à votre capacité à réagir vite en fonction des difficultés rencontrées. Ainsi, peut-on se trouver bloqué avec une durée d’instruction qui excède 6 mois voire parfois beaucoup plus.

On peut se voir opposer un refus de permis de construire avec tous les retards et ennuis que cela entraîne alors que le refus aurait pu être évité en organisant sa démarche très simplement via la demande de CUo. Le refus de permis de construire impliquera de déposer un nouveau dossier de permis de construire et faire partir de nouveau les délais légaux. Que de temps perdu.

• Le règlement du PLU est compliqué à interpréter et vous laisse dubitatif sur le projet que vous êtes autorisé à réaliser…
• Vous avez besoin d’obtenir une adaptation mineure car vous ne pouvez strictement respecter les règles imposées par le PLU.
• La liste peut être longue selon les cas.

On peut choisir de se lancer tête baissée dans le dépôt d’un dossier de permis de construire ou être méthodique et anticiper les problématiques en obtenant des réponses précises dans le cadre d’un CUo. Par la suite, vous finalisez le dossier de permis de construire en fonction des précisions et réponses apportées. C’est une manière de poser vos questions officiellement à l’administration avant le dépôt du dossier de permis de construire.

Il arrive régulièrement lors d’échanges verbaux que l’on cherche à dissuader l’administré de faire cette demande de certificat d’urbanisme. Les services sont débordés par les demandes. De plus, les décisions des tribunaux qui engagent la responsabilité de la commune en cas d’erreur sur l’arrêté de certificat d’urbanisme peuvent amener certaines communes à tout simplement refuser de délivrer le certificat d’urbanisme au motif qu’il n’y aurait pas d’obligation de délivrance dans le code de l’urbanisme. Or, si le code de l’urbanisme prévoit cette disposition (article L 410-1 du code de l’urbanisme), c’est qu’elle doit être appliquée par les collectivités.

Il faut bien prendre en compte que les dossiers d’urbanisme sont très complexes à instruire même pour les professionnels. Il n’existait pas jusque récemment de formation spécifique ou académique pour le métier très exigeant d’instructeur du droit des sols. On peut excuser voire parfois s’attendre à ce que celui-ci se trompe ou méconnaisse certaines règles ou jurisprudence applicable tant la réglementation est complexe. Plus vous connaissez vous-même vos droits et plus vous facilitez la tâche de votre interlocuteur, plus vous irez dans le bon sens du succès de vos démarches. Anticiper et proposer soi-même des solutions argumentées et fondées sur le code de l’urbanisme ou jurisprudence applicable, est réellement la voie du succès de ses démarches en urbanisme.

2. Vous ignorez la proximité des réseaux publics (EDF, eau potable, assainissement collectif) 

Le cadre 5, réservé à l’administration, doit vous renseigner sur les équipements existants.

Pour pouvoir répondre oui ou non, l’instructeur adressera votre dossier de demande de CUo aux concessionnaires de réseaux publics concernés. Ceux-ci répondront dans un courrier sur la desserte et capacité suffisante des réseaux publics. Si le service instructeur oublie de vous communiquer ces avis des concessionnaires, il faudra les réclamer, ils font partie de votre dossier de CUo.

Ces avis vous permettent de disposer de précisions essentielles sur la desserte du terrain par les réseaux publics :

• Savoir si le terrain ne nécessite que de simples branchements sur le réseau qui passe devant la parcelle.
• Savoir si le passage du réseau nécessite d’obtenir une servitude de passage du propriétaire de la parcelle voisine.Savoir si des travaux d’extension du réseau sont nécessaires et sur quelle distance précise pour l’amener devant la parcelle.
• Savoir si la capacité du réseau est suffisante pour accueillir mon projet ou si des travaux de renforcement du réseau seront nécessaires.

Etc…

Par ailleurs, l’administration vous confirme si le terrain est correctement desservi par la voie publique. Il peut y avoir des prescriptions particulières ou des dangers liés à la circulation sur une route départementale qui ont là aussi nécessité de solliciter les services concernés. Ce qui vous paraît évident peut ne pas l’être aux yeux de l’administration et de ses critères de sécurité publique.

3. Le deuxième cadre du cadre 5 vous renseigne sur les projets d’équipements publics desservant le terrain

Il sera intéressant de savoir que sur un secteur mal desservi, la collectivité a décidé de consacrer un budget travaux pour :

• Améliorer la circulation sur la voie publique en élargissant ladite voie.
• Faire des travaux sur le réseau d’eau potable ou compléter la desserte des bornes incendie.

Attention ! Si des travaux sont prévus sur le secteur, cela impliquera peut-être une hausse du montant de la taxe d’aménagement qui vous sera réclamée.

Renseignez-vous auprès de la mairie concernée et demandez communication des dernières délibérations ayant voté le taux communal de la taxe d’aménagement. La mairie peut faire participer les administrés en votant une hausse du taux communal de la taxe d’aménagement comprise entre 5 et 20%. Cela n’est pas anodin, cela peut augmenter de 10 000 euros le montant de la taxe qui vous sera réclamée. Ceci étant, votre certificat d’urbanisme peut vous permettre de maintenir le taux le plus favorable de taxe d’aménagement pendant un délai de 18 mois.

Retours d’expériences

Maintien d’un taux de taxe d’aménagement à 5% grâce au certificat d’urbanisme ayant permis d’échapper à une augmentation de taxe à 20%
Au moment de la délivrance du permis de construire de Monsieur P………….résidant sur une Commune proche de Toulouse, le taux communal avait été augmenté au plafond de 20% pour toute construction nouvelle sur son secteur. Le service instructeur n’avait pas eu connaissance du certificat d’urbanisme, resté entre les mains du vendeur de terrain. Après avoir fait les recherches et démarches, l’administration fiscale a reconnu une erreur dans le calcul n’ayant pas tenu compte du certificat d’urbanisme qui permettait de maintenir le taux communal à 5% au moment de la délivrance du permis de construire.

4. Un PLU est en cours d’élaboration, et vous êtes soumis au Règlement National d’Urbanisme

Il faudra que la DDT – Direction Départementale du Territoire (ou DEAL, ou DREAL …selon les départements) applique les critères de la Partie Urbanisée précisément à la situation du terrain. Si la DDT estime que le terrain est situé hors des parties urbanisées, elle devra vérifier que votre projet ne rentre pas dans le cadre de l’une des exceptions visées à l’article L 111-4 du code de l’urbanisme. Suite à cette étude de votre dossier, l’administration vous fera un retour de CUo positif ou négatif, opération faisable ou non faisable.

Vous êtes dans le flou réglementaire, vous ignorez la faisabilité de votre projet idéal sur un terrain donné, vous ignorez si le terrain est réellement viabilisé, etc. Rien de tel que de vous rapprocher de l’administration pour avoir la liste des contraintes, et connaître à l’avance sa position sur le devenir de votre projet. A partir de la réception de votre arrêté de CUo, vous aurez en principe les éléments nécessaires pour entamer la suite de vos démarches sur le terrain concerné.

Comment remplir le formulaire de demande de CUo

Vous cochez le petit b) et suivez les instructions de la notice du formulaire CERFA.

Le projet de construction peut être fictif. Il suffit alors de localiser l’emplacement du projet de construction sur le plan de cadastre, et de suivre les instructions de la notice. Vous craignez que votre demande ne soit pas instruite en raison du zonage inconstructible de votre terrain, je vous invite à adapter le modèle de courrier qui accompagnera votre demande de CU opérationnel. 

Modèles de courriers d’accompagnement de la demande de CUo

Vous trouverez ci-dessous des modèles de courriers d’accompagnement de votre demande de CUo à adapter à chaque situation. Si vous avez un doute, une interrogation sur un quelconque sujet afférent à la constructibilité du terrain ou faisabilité de votre projet, profitez de cette occasion pour poser officiellement votre question et ainsi obtenir réponse officielle.

Les avis des concessionnaires de réseaux publics font partie intégrante de votre dossier

Lorsque vous recevez votre arrêté de CUo, vérifiez que tous les avis sollicités d'organismes extérieurs sont bien joints à votre arrêté afin de disposer d'un dossier complet et des  informations complètes.
- Nécessité de travaux d'extension du réseau détaillés dans l'avis : distance, par où, plan souvent joint .
- Nécessité de travaux de renforcement du réseau : détails sur la capacité insuffisante des réseaux et les travaux à effectuer.
- Les aménagements demandés par la DDT Direction Départementale du Territoire pour aménager un accès à la parcelle depuis la route départementale.
Etc...

Les avis mentionnés dans le CUo vous sont indispensables. Demandez en communication s'ils n'ont pas été joints à l'arrêté de CUo.