III.1. La procédure de révision générale du PLU ou PLU intercommunal
L’article L 153-31 du code de l’urbanisme pose le cadre d’intervention sur le PLU.
Ce chapitre est technique et complexe. Pour mieux appréhender la situation vous concernant, il vous faudra systématiquement demander à la mairie ou établissement public intercommunal (communauté de communes, etc) que le service référent en matière de PLU vous communique la délibération d'enclencher la procédure de révision. Adressez un email de préférence ou utilisez les formulaires de contacts sur les sites des agglomérations, communautés de communes. Cherchez toujours à savoir qui est le référent compétent en matière de PLU, à obtenir ses coordonnées email et téléphoniques.
Le PLU est révisé lorsque la commune ou l’établissement intercommunal décide de :
- Modifier le PADD : Changement des orientations.
- Réduire un espace boisé classé, une zone agricole, une zone naturelle et forestière.
- Réduire une protection édictée en raison de risques de nuisances, de la qualité des sites des paysages ou milieux naturels ou une évolution de nature à induire de graves risques de nuisances.
- Ouvrir à l’urbanisation d’une zone à urbaniser qui dans les 6 ans suivant sa création n’a pas été ouverte à l’urbanisation ou n’a pas fait l’objet d’acquisitions foncières significatives de la commune etc.
- Créer des orientations d’aménagement et de programmation de secteur d’aménagement valant création d’une zone d’aménagement concerté (ZAC)
Cette procédure est la plus lourde à mettre en oeuvre. Elle peut durer selon les cas de deux ans à de nombreuses années. On se trouve parfois face à des procédures de PLU qui ont été enclenchées il y a une dizaine d’années et n’ont toujours pas abouti. Ces cas sont exceptionnels mais cela arrive.
La décision de réviser le Plan Local d’Urbanisme et les étapes immédiates
Une délibération qui décide de la révision générale est adoptée. Vous pouvez demander communication de cette délibération qui peut contenir des informations importantes pour vous.
La concertation avec le public
La phase de concertation avec le public menée dès le début de la procédure vous permettra de disposer d’informations générales et d’entamer les échanges avec vos interlocuteurs. Des réunions publiques se tiendront, tenez-vous informé.
Il est souvent dit à tort aux propriétaires « d’attendre l’enquête publique » pour faire leurs observations ». N’attendez pas ! Dans de nombreux cas, il est indispensable que la demande soit étudiée et soumise à différents avis voire commissions. Au moment de l’enquête publique, il est trop tard, ces commissions se sont déjà tenues et donné un avis officiel. Déposez votre demande de modification de zonage le plus tôt possible.
- Vous pouvez prendre rendez-vous avec le responsable du service urbanisme si nécessaire. Toutefois, un tel rendez-vous se prépare avec des arguments à l’appui.
- Vous pouvez participer aux réunions de concertation si cela peut aider à débattre sur des projets ayant un impact sur votre terrain.
- Vous pouvez d’ores et déjà rédiger un courrier argumenté pour faire modifier le zonage sur votre terrain avant l’arrêt du projet de PLU en conseil municipal.
Une première phase d’étude s’achève et permet de tirer certaines conclusions.
Le débat sur le PADD en conseil municipal : Première étape importante
Le conseil municipal tire le bilan de la concertation et débat sur le projet de PADD – Projet d’Aménagement et de Développement Durable
Conseil
- Demandez communication de la délibération et du document PADD afin de connaître le parti d’aménagement retenu sur votre secteur. Ces documents sont peut-être disponibles sur le site de la ville.
Le PADD peut être plus ou moins précis. Plus, il est précis, plus le risque de verrouiller très tôt le zonage de votre terrain est important.
Le bureau d’études continue à travailler sur le projet de PLU en suivant les directives données par la collectivité.
L’arrêt du projet de PLU par le conseil municipal
Le projet de PLU est validé par le conseil municipal ou l’établissement intercommunal. Vous pouvez demander communication de la délibération qui arrête le projet de PLU. A ce stade, l’auteur du PLU considère que le projet est le document quasi achevé. Il n’entendra pas faire des modifications importantes à celui-ci suite à l’enquête publique.
Conseil
A compter de l’arrêt du projet de PLU, à savoir sa validation par le conseil municipal ou conseil communautaire pour un PLU intercommunal, vous êtes en droit de demander communication des documents du projet de PLU ou PLUi vous intéressant à la collectivité (Voir les décisions de la CADA).
Or, beaucoup de collectivités refusent de communiquer les documents composant le projet de PLU ou PLU intercommunal au motif qu’il est un document préparatoire et imposent aux administrés d’attendre que l’enquête publique soit ouverte.
Selon position de la CADA, les documents composant le projet de PLU sont des documents administratifs communicables sur simple demande et ne sont plus considérés comme préparatoires dès lors qu’ils ont été validés et soumis au vote du conseil municipal formalisé dans la délibération qui approuve ce projet de PLU ou PLU i.
Conseil
Etudiez le projet de PLU afin de préparer l’enquête publique
Votre prochaine mission sera de convaincre le commissaire enquêteur d’émettre un avis favorable à votre demande. Pour cela, il vous faut étudier le projet de PLU et analyser les éventuelles failles sur votre secteur.
Vous êtes en mesure de rédiger un courrier argumenté et structuré au commissaire-enquêteur. L’erreur la plus fréquente est de faire état de sa situation personnelle et projets de vie.
Il est impératif de développer des arguments objectifs tirés de l’analyse des documents du PLU.
Récapitulatif de la demande de communication des documents administratifs composant le dossier PLU.
Demandez communication du projet de PLU
Dans tous les cas, vous pouvez demander communication de documents composant le projet de PLU, à savoir :
- La délibération d’arrêt du projet de PLU,
- Les documents graphiques concernant votre terrain,
- Le règlement écrit,
- Les annexes se rapportant à votre terrain,
- Le rapport de présentation – Tomes des justifications ou Explications des choix de zonage
- Le porter à connaissance du Préfet donnant les directives à appliquer dans l’élaboration du PLU.
Extrait du site de la CADA – Commission d’Accès aux Documents Administratifs
Rubrique « Le PLU et la communication aux différentes étapes »
Le projet de PLU est immédiatement envoyé pour avis aux Personnes Publiques Associées
Le projet de PLU est envoyé pour avis aux PPA, les Personnes Publiques Associées (notamment le préfet, la chambre d’agriculture,..) qui ont trois mois pour donner leur avis officiel sur le projet de PLU.
Au terme de ce délai de trois mois, le Maire dispose d’un dossier prêt à être soumis à l’enquête publique, ce qui permet aux administrés de faire leurs observations individuelles auprès du commissaire-enquêteur, désigné par le président du tribunal administratif.
Les avis critiques de Personnes Publiques Associées font partie du dossier d’enquête publique et peuvent vous délivrer des informations importantes.
Trois mois après l’envoi du projet de PLU aux PPA, le maire ou l’établissement intercommunal peut prendre un arrêté d’ouverture d’enquête publique.
Le projet de PLU est soumis à enquête publique
Le dossier de projet de PLU soumis à enquête publique comprend désormais les avis officiels des Personnes Publiques Associées qui peuvent vous intéresser selon les cas.
L’enquête publique sur le projet de PLU se déroule selon les modalités détaillées dans l’arrêté d’ouverture d’enquête publique : dates et lieux de permanences du commissaire-enquêteur, adresse email sur laquelle adresser vos observations, adresse postale à laquelle envoyer votre dossier, etc.
Conseil
Demandez communication de l’arrêté d’ouverture d’enquête publique.
L’arrêté d’ouverture d’enquête publique vous informe des dates et lieux de permanence du commissaire-enquêteur ainsi que des modalités de remise de votre courrier de demande de modification de zonage.
Vous pouvez consulter le dossier d’enquête
Même en l’absence du commissaire-enquêteur, vous pouvez demander à consulter le dossier d’enquête :
Le projet de PLU constitué des plans, documents écrits,
Le registre d’enquête destiné à recevoir les observations du public,
Les documents explicatifs – notice de présentation, règlement, rapport de présentation, Projet d’Aménagement et de Développement Durable…
Les avis des Personnes Publiques Associées consultées sur le projet de PLU.
Vous devez rédiger un courrier objectivement argumenté afin de faire valoir vos droits
Exposer des projets personnels sans aucun argument urbanistique est le plus sûr moyen d’échouer votre demande.
Conseil
Ne comptez pas sur les arguments de nature personnelle, selon lesquels « vous souhaitez laisser un terrain constructible à vos enfants » ou « pouvoir implanter votre résidence principale pour votre retraite ».
Argument non pris en compte dans 100% des cas rencontrés :
« Nous sommes propriétaires de ce terrain depuis deux générations. Nous souhaitons simplement pouvoir rendre constructible notre terrain pour y habiter lorsque nous prendrons notre retraite. »
Les collectivités raisonnent parti d’aménagement et intérêt général et non parti de l’individu et intérêt privé.
Au final, elles ont le dernier mot et le seul recours est alors contentieux.
Lorsque vous rencontrez le commissaire-enquêteur, vous pouvez tenter de l’impliquer plus concrètement dans votre dossier
Le commissaire-enquêteur bénéficie de pouvoirs d’investigation. Il peut mener son enquête de terrain et demander à visiter les lieux et organiser des rencontres avec l’administration.
Vous devrez développer tous les éléments de fait et de droit afin de convaincre le commissaire-enquêteur, les services de la Mairie, les services de l’Etat.
Le Commissaire-enquêteur remet son rapport et ses conclusions motivées un mois après clôture de l’enquête.
Vous ne serez pas informé individuellement de la remise de ce rapport même en étant intervenu par la voie officielle à cette enquête.
Faîtes-vous une alerte afin de consulter le rapport et ses conclusions quand ils seront disponibles.
Le projet de PLU peut être modifié après enquête sous certaines conditions.
Confirmez votre demande de modification du zonage affecté à votre terrain dans le projet de PLU
Les services de la mairie tiennent compte du rapport du commissaire-enquêteur et des avis des Personnes Publiques Associées pour modifier le projet de PLU.
Le PLU peut encore être modifié après l’enquête publique. En fonction des avis défavorables ou assortis de réserves du commissaire-enquêteur, la Commune devra organiser une deuxième enquête publique et justifier son projet dans une délibération argumentée.
Des éléments inconnus lors de l’enquête publique ont pu se révéler à vous à la lecture du rapport et conclusions du commissaire-enquêteur.
Vous pouvez donc écrire au Maire pour confirmer votre demande de modifier le projet de PLU avant son arrêt définitif en Conseil municipal, confirmant ou ajoutant des arguments pertinents et objectifs.
Article L 123-10 du Code de l’urbanisme : « Après l’enquête publique, le PLU éventuellement modifié pour tenir compte des avis qui ont été joints au dossier, des observations du public et du rapport du commissaire ou de la commission d’enquête, est approuvé par délibération du conseil municipal. »
Le conseil municipal adopte le PLU définitif.
Cette décision valide tous les documents composant le Plan Local d’urbanisme définitif. Après accomplissement des formalités, il sera exécutoire et s’appliquera à toutes les demandes d’autorisation de construire.
Vous vous estimez lésé par le nouveau PLU. Vous vous projetez dans un contentieux.
Les délais de recours sont courts. Que vous preniez avocat ou pas, détenir un dossier complet dès l’adoption du PLU vous permettra de gagner un temps précieux.
En ayant anticipé et réclamé toutes les pièces au fur et à mesure, vous serez heureux de constater à cette étape de la procédure que votre dossier est déjà bien complet.
Un délai de deux mois est accordé aux habitants et associations pour intenter un recours gracieux ou contentieux à l’encontre de la délibération approuvant le PLU révisé.
La voie amiable ou le recours gracieux
Le recours gracieux a pour objectif d’obtenir le retrait de la délibération approuvant le PLU modifié, révisé, ou PLU intercommunal.
Vous vous adressez à la collectivité compétente et lui demandez le retrait de la délibération approuvant le PLU.
En effet, si le Maire donne une suite favorable à votre demande, il retire la délibération attaquée dans le cadre d’une « délibération de retrait de la délibération approuvant le PLU ».
Après ce retrait, la situation après arrêt du projet de PLU par le Conseil municipal et enquête publique, est remise en vigueur.
La collectivité peut donc sous certaines conditions modifier les documents du PLU, et approuver de nouveau le PLU dans une nouvelle délibération qui peut être prise dans la foulée de la délibération ayant voté le retrait.
Il existe de multiples arguments à développer sur la forme et sur le fond.
Cette appréciation est contrôlée par le juge administratif si elle est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation ou fondée sur des faits matériellement inexacts.
Le silence gardé pendant plus de deux mois contre votre recours gracieux vaut décision de rejet. Ce refus ouvre un nouveau délai de recours contentieux de deux mois devant le tribunal administratif.
La voie contentieuse ou le recours pour excès de pouvoir
Vous demandez au juge d’annuler la délibération qui approuve le PLU. Vous avez exercé un recours gracieux : vous disposez d’un délai de deux mois à compter du rejet du recours gracieux.
Vous n’avez pas exercé un recours gracieux : vous disposez d’un délai de 2 mois, à compter de l’affichage légal ou de la publication de la décision qui a approuvé le PLU.
Il est indispensable de recourir aux services d’un avocat spécialisé en urbanisme. Nul ne s’improvise en expert dans quelque spécialité que ce soit.
Par ailleurs, l’annulation totale du PLU n’est souhaitable ni pour les habitants ni pour l’avenir du territoire communal. C’est pourquoi, les pouvoirs publics encouragent les juges à prononcer l’annulation partielle du PLU.
L’article L 600-9 du Code de l’urbanisme permet aux juges de prononcer l’annulation partielle du PLU.
Ainsi, seul le zonage contesté est annulé, le reste du PLU n’est pas affecté.
La Mairie devra alors élaborer sans délais les nouvelles dispositions du PLU applicables à la partie du territoire communal concernée par l’annulation.
Vous pouvez par ailleurs demander la suspension du PLU au juge administratif.
En effet, pour faire échec à l’application du PLU, il est possible d’introduire une demande de référé-suspension.
Il faudra alors justifier de l’urgence à suspendre l’application du nouveau PLU, et prouver l’illégalité affectant la délibération qui approuve le PLU.
Disposez-vous d’une protection juridique ?
Ci-après le témoignage de Christiane, une cliente déterminée à exercer un recours contre le zonage de ses terrains adopté dans le nouveau PLU.
« Effectivement, en complément à mon contrat assurance habitation principale, je dispose bien d’une garantie optionnelle « assistance juridique ». J’ai donc téléphoné à mon assurance « Macif » pour leur demander la confirmation d’une éventuelle prise en charge de frais de justice m’opposant à la Mairie.
Après avoir expliqué :
- que ma commune procédait actuellement à la révision de son PLU, qu’elle s’apprêter à classer plus d’un tiers de mes parcelles ayant servi de base à l’implantation de mon habitation principale,
- que je comptais suite à ce préjudice effectuer d’abord un recours gracieux voire un recours contentieux.
Réponse : L’extension « Assistance juridique » à mon contrat habitation permet bien la prise en compte de frais de justice m’opposant à la Mairie. Les recontacter dès la décision d’arrêt du PLU définitif.
Je vous remercie pour votre excellente idée car je n’aurais jamais pensé à ce genre de démarche auprès de mon assurance. »
Dès qu'une délibération est adoptée, vous avez le droit d'en obtenir communication ainsi que des documents joints à cette délibération pour approbation. Il s'agit de documents administratifs achevés. Ainsi, vous avez le droit d'obtenir communication du projet de PLU dès son adoption par délibération du conseil municipal ou établissement intercommunal. Le projet de PLU n'est plus un document préparatoire à ce stade, il ne peut plus être modifié jusqu'à la fin de l'enquête publique. Voir le chapitre sur le droit à communication et l'avis de la CADA Commission d'Accès aux Documents Administratifs. Vous avez également le droit de demander communication de l'arrêté d'ouverture d'enquête publique.