II.2. Le certificat d’urbanisme d’information : dressez l’état des lieux complet de la situation de votre terrain

Le certificat d’urbanisme est un arrêté signé du maire. Comme tout arrêté, il peut faire l’objet d’un recours devant le tribunal administratif. Il est créateur de droits au profit de son détenteur mais il ne garantit pas toujours de l’obtention d’un permis de construire. Il s’agit d’un document d’information délivrable à tout administré qui en fait la demande lui permettant de disposer de toutes les informations liées à la réglementation d’urbanisme applicable au terrain.

Il suffit de quelques minutes pour remplir le formulaire CERFA 13410*05 de demande de certificat d'urbanisme.

Le certificat d’urbanisme peut entraîner la responsabilité pécuniaire de la mairie en cas d’erreur commise dans les informations délivrées. C’est dans ce contexte que certaines communes peuvent tout simplement refuser de délivrer le certificat d’urbanisme en informant par un email type que son silence vaudra certificat d’urbanisme tacite. Voir le chapitre 3 relatif au certificat d’urbanisme tacite.

Les règles d’urbanisme indiquées sur le certificat d’urbanisme

Ce certificat d’urbanisme est très utile pour que l’administration vous informe officiellement sur :

1. Le zonage classique applicable au terrain

EXEMPLES DE MENTIONS SUR UN CERTIFICAT D’URBANISME CONCERNANT LES PARCELLES AB 21 ET AB23

Article 1 de l’arrêté de certificat d’urbanisme
Le terrain est situé dans une zone commune dotée d’un plan local d’urbanisme.
Zone : Aa pour la parcelle AB21
Le terrain est situé à l’intérieur d’un périmètre dans lequel s’applique un droit de préemption de la SAFER.
Zone : Ub pour la parcelle AB23
Le terrain est situé à l’intérieur d’un périmètre dans lequel s’applique le droit de préemption urbain au bénéfice de la commune pour la parcelle AB23.

Ma démarche Pour plus de précisions, je recherche dans le règlement écrit du PLU les occupations du sol autorisées ou interdites dans le règlement de zone Aa pour la parcelle AB21, ainsi que dans le règlement Ub pour la parcelle AB23.

Si la parcelle est à cheval sur les deux zones Aa et Ub, l’administration appliquera le règlement écrit Ub à la partie de parcelle classée en zone Ub, et le règlement écrit Aa à la partie de parcelle classée en zone Aa.

2. Les zonages spécifiques applicables au terrain

Exemple

Article 2 de l’arrêté de certificat d’urbanisme
La parcelle AB21 est grevée en partie d’un Espace Boisé Classé.
La parcelle AB 23 est grevée d’un emplacement réservé Numéro 8, au profit de la commune pour élargissement de la voirie.

Ma démarche

• Je vérifie l’emprise de l’Espace Boisé Classé dans le règlement graphique pour évaluer le potentiel constructible de la parcelle hors de cet Espace boisé classé.
• Je me reporte à la liste des emplacements réservés, en annexe du Plan Local d’Urbanisme, pour plus de précisions sur l’emprise de la voirie sur ma parcelle.

3. Un zonage issu du Plans de Prévention des Risques

Article 3 de l’arrêté de certificat d’urbanisme
La parcelle AB21 est dans le périmètre d’un aléa fort du Plan de Prévention des Risques inondation approuvé par arrêté du préfet des Alpes maritimes du 7 février 2017.

Ma démarche

Je vérifie si les documents du Plan de Prévention des Risques inondation sont en ligne sur le site de la ville ou sur le site de la Préfecture comme vu dans le chapitre I sur la Réglementation d’urbanisme. En principe, tous les Plans de Prévention des Risques sont mis en ligne sur internet. Toutefois, si je ne trouve rien, je demande à la mairie (par email) de me fournir le règlement graphique et le règlement écrit du PPR inondation. Il s’agit d’une annexe du PLU. La commune doit pouvoir vous renseigner et fournir toutes les informations nécessaires.

Je trouve ma parcelle dans le règlement graphique du PPR inondation pour vérifier son emprise sur ma parcelle. Je lis le règlement écrit du PPR inondation pour savoir quels sont les travaux autorisés ou interdits.

Dans tous les cas, si je manque de temps ou ne trouve pas les informations souhaitées, l’administration doit pouvoir me renseigner et me donner les précisions souhaitées.

4. Des servitudes particulières

Article 4 de l’arrêté de certificat d’urbanisme – Autres servitudes ou informations importantes
Le terrain est concerné par les aléas retrait-gonflement d’argile niveau fort
Le terrain est concerné par un futur projet routier de catégorie 2 (250 m)
Le terrain est concerné par une zone à risque d’exposition au plomb
Le terrain est concerné par une zone de risque de mouvements de terrains liés à la dissolution du gypse

J’étudie l’ensemble des données, me renseigne auprès du responsable du service urbanisme si besoin afin de comprendre l’impact de ces servitudes sur la constructibilité du terrain. Autant de contraintes nécessiteront probablement de demander un certificat d’urbanisme opérationnel pour connaitre la faisabilité d’un projet de construction sur la parcelle AB 23 qui est en zone Ub.

Conclusions

Beaucoup de terrains ne sont pas concernés par autant de contraintes règlementaires ou liées à la nature de leurs sols. Cependant beaucoup de terrains peuvent être concernés par de très nombreuses contraintes règlementaires ou liées à la nature du sol et sous-sol qui empêcheront ou rendront difficile et/ou onéreuse leur constructibilité.

Par exemple, les règlementations d’urbanisme sur la métropole de Nice Côte d’Azur sont extrêmement complexes. Plusieurs Plans de Prévention des Risques (mouvements de terrains, feux de forêt, inondation etc…) peuvent concerner un même terrain.

Comment remplir la demande de certificat d’urbanisme de simple information

Vous téléchargez le formulaire CERFA 13410*06 sur le site du Service Public.

1. Sur la première page du formulaire, vous cochez certificat d’urbanisme d’information
2. Vous remplissez les cadres 2, 3, 4.
   S’il y a plusieurs parcelles, vous vous reportez au feuillet 3 comme indiqué.
3. Vous remplissez le cadre 6 et vous signez.
4. Vous téléchargez un plan cadastral et le joignez en suivant les consignes de la notice qui demande de sélectionner une échelle comprise en 1/2000 et 1/5000.

Les effets et les bienfaits du certificat d’urbanisme : le maintien des règles d’urbanisme en vigueur

Le certificat d’urbanisme n’est pas qu’un document d’information. C’est également un acte créateur de droits en ce qu’il permet de maintenir les dispositions règlementaires en vigueur au moment de sa délivrance.

Le maintien des règles d’urbanisme pendant 18 mois peut jouer en cas de changement de réglementation d’urbanisme

Exemple 1. Cas réel

Mr C. est propriétaire d’un grand terrain sur lequel il a construit sa maison. Compte tenu de la configuration de sa maison sur le terrain, il envisage de construire une maison jumelée qui lui permettra de bénéficier d’une rente très appréciable en la louant en meublée. Son terrain est à proximité immédiate de Bordeaux sur un quartier très prisé et prochainement desservi par le Tramway. La rentabilité de son projet est prometteuse. Or, il n’est pas le seul à avoir eu cette idée, et le maire craint de ne pouvoir maîtriser la densification du secteur en correspondance avec les équipements publics en capacité suffisante. Le maire a donc lancé une procédure de révision du PLU pour modifier le zonage du secteur qui interdira dorénavant de construire une deuxième maison sur une unité foncière (interdit de diviser pour construire, interdit de construire une maison jumelée).

Mr. C a déjà déposé son dossier de permis de construire, toutefois, des retards dans l’instruction de son dossier lui font craindre que le nouveau PLU sera déjà adopté au moment de la délivrance de son permis de construire. Il recevra donc un refus de permis de construire sur le fondement de la nouvelle réglementation d’urbanisme applicable.

Bon à savoir : Le dépôt du dossier de permis de construire ne fige pas les règles d’urbanisme applicable au moment du dépôt. L’arrêté de permis de construire doit être conforme à la réglementation d’urbanisme en vigueur au moment de sa délivrance.

Heureusement pour Mr C. il dispose d’un certificat d’urbanisme valable dans son dossier. Au moment de la délivrance de son permis de construire, le nouveau PLU est en vigueur. Mr C.  demande un rendez-vous au maire. Etaient présents l’instructeur du dossier de permis de construire et l’avocat de Mr C. La réunion aboutit au consensus que le permis de construire serait délivré sur le fondement du certificat d’urbanisme qui maintenait les dispositions du PLU antérieur et non sur le fondement du PLU modifié en vigueur au moment de la délivrance du permis de construire. Grâce à son certificat d’urbanisme, Mr C.   a ainsi pu construire une deuxième maison sur ce quartier très prisé de la ville. Sans son certificat d’urbanisme, il est certain que Mr C. aurait reçu un refus de permis de construire.

Les limites au maintien des règles applicables par le certificat d’urbanisme

 

Le maire a le droit de s’opposer à la délivrance d’un permis de construire en cas d’atteinte à la sécurité ou salubrité publique conformément à l’article R 111-2 du code de l’urbanisme malgré un certificat d'urbanisme opérationnel positif.

« Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. »

Le maintien du taux des taxes d’urbanisme indiquées sur l’arrêté de certificat d’urbanisme

Exemple 2. Cas réel

Mr C. a obtenu son permis de construire le 5 janvier 2022. Ce permis de construire mentionne un taux communal exceptionnel de 20% spécifique à la rue où se trouve le terrain, qui est applicable au calcul de la taxe d’aménagement. 12 mois après obtention de son permis de construire, Mr C. reçoit la douloureuse note de 8 000 euros pour la première échéance à verser. Dans 12 mois, il recevra l’avis pour la secondé échéance d’un montant égale soit une taxe d’aménagement totale de 16 000 euros.

Il n’a pas prévu ce budget, il est totalement désemparé.

Il découvre alors que le vendeur du terrain avait demandé un certificat d’urbanisme sur le terrain. Cet arrêté était annexé à l’acte de vente. A l’époque de délivrance du certificat d’urbanisme, le taux communal applicable était de 5%. selon les délibérations du conseil municipal en vigueur.

Il produit l’arrêté de certificat d’urbanisme au service des impôts et précise dans son courrier d’accompagnement : “Selon l’article L 410-1 du code de l’urbanisme, la taxe d’aménagement est liquidée selon la valeur et taux en vigueur à la date soit de la délivrance de l’autorisation de construire. Si l’autorisation est déposée pendant la période de validité d’un certificat d’urbanisme, le taux le plus favorable est appliqué.”

Extrait de l’article L 410-1 du code de l’urbanisme : Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

Cas d’école 

Vous vendez votre terrain et la mairie exerce son droit de préemption. La commune décide d’acheter votre terrain et se substitue prioritairement à la place de l’acquéreur.

Vous vous faîtes conseiller par un bon avocat en droit de l’urbanisme.

Celui-ci pourrait être amené à vous demander communication d’un certificat d’urbanisme en cours de validité.

Il pourrait être amené à demander à la mairie communication des délibérations ayant instauré le droit de préemption sur le territoire communal.

Il pourrait être amené à constater qu’aucune délibération autorisant le droit de préemption sur votre terrain n’était en vigueur au moment de la délivrance du certificat d’urbanisme.

Il pourrait alors être amené à contester l’exercice du droit de préemption en invoquant les effets de l’article L 410-1 du code de l’urbanisme et ainsi faire annuler la décision de préempter.

Le conseil d’avocat est un conseil très précieux. Son intervention la plus efficace est dans le conseil pour éviter le contentieux.

Il est possible de poser de simples questions juridiques, ou de demander une consultation juridique sur les éléments d’un dossier. 

Le conseil pertinent d’un avocat permet d’éviter les contentieux et faire valoir ses droits efficacement et à l’amiable. Le recours aux conseils d’avocat fait partie intégrante des stratégies que nous proposons à nos lecteurs dans le cadre de nos formations.

En cas de besoin, nous pouvons vous orienter vers un avocat compétent en urbanisme.