I.4. Comprendre le choix de zonage retenu sur votre terrain : levez le voile !
Il peut être plus ou moins compliqué de comprendre le choix de zonage affecté à un terrain donné, selon un faisceau de très nombreux critères pris en compte par la collectivité. On vous donne ici les éléments essentiels pour faire votre première analyse de la situation de votre terrain et des motifs ayant conduit aux choix de zonage qui lui est affecté.
Toutefois, si vous ne trouvez réponses à vos questions et que le choix demeure incompréhensible après cette première analyse que nous proposons dans ce chapitre, il conviendra probablement de vous faire accompagner par un professionnel comme nous le proposons dans l’option « Accompagnement personnalisé ».
Le rapport de présentation – Tome des justifications ou explications des choix de zonage retenus
Le PLU ou PLU intercommunal contient un document appelé rapport de présentation.
Ce document pose le diagnostic du territoire et développe un chapitre qui explique ou justifie les choix de zonage retenus selon les secteurs ou selon les caractéristiques propres aux parcelles.
La décision de zonage doit être prise en fonction des caractéristiques propres au terrain. La décision de zonage doit être clairement expliquée dans le rapport de présentation du PLU – Tome des justifications (ou explications) des choix de zonage retenus.
Les termes varient selon le PLU, les termes Justifications ou Explications sont généralement utilisés.
Ce document peut faire plusieurs centaines de pages, voire parfois être divisé en plusieurs documents de plusieurs centaines de pages.
Ce qui vous intéresse directement est contenu dans le chapitre relatif aux Justifications/explications des choix de zonage retenus.
Ce document vous permettra d’approfondir l’analyse objective de la situation urbanistique de votre parcelle au regard des critères retenus sur votre secteur.
Le Tome des justifications des choix de zonage issu du Rapport de présentation du PLU intercommunal fait 327 pages. Vous ne pourrez vous épuiser à tout lire. Il convient ici de se reporter directement au POINT6, Page 298, et de lire attentivement ce qui vous intéresse directement sur votre commune.
Le rapport de présentation du PLU d'une commune sera plus simple à déchiffrer. Le Tome qui vous intéresse est toujours celui des Explications / Justifications des choix de zonage retenus.
Le PADD – Projet d’Aménagement et de développement Durable
De manière plus générale, la collectivité expose son point de vue sur l’aménagement futur du territoire communal dans un document plus politique appelé PADD Projet d’Aménagement et de Développement Durable.
Les choix retenus dans le zonage devront bien évidemment être compatibles avec les orientations et objectifs de ce PADD. Afin de disposer d’un premier dossier synthétique complet, le PADD vous permet de comprendre les objectifs et priorités de la collectivité, et ainsi compléter les informations délivrées dans le rapport de présentation.
La jurisprudence sanctionne le zonage en contradiction avec les orientations du PADD.Comment utiliser le PADD du PLU pour modifier un zonage agricole
La décision de zonage peut résulter d’une absence de desserte par les équipements publics qui n’aura pas été décrite dans ces documents
La collectivité doit prendre en compte les caractéristiques propres à chaque parcelle.
Parcelle enclavée, ou avec accès difficile à la voie publique
La parcelle est enclavée et ne dispose pas d'un accès direct à la voie publique. Sa situation ne répond pas aux critères de l'article R 151-18 du code de l'urbanisme qui conditionnent le classement en zone urbaine. La collectivité n'ira pas chercher si vous êtes propriétaire de la parcelle limitrophe directement desservie par la voie publique, et sera probablement amenée à classer la parcelle en zone inconstructible.
Capacité insuffisante des réseaux publics
- La station d’épuration liée au réseau d’assainissement collectif est saturée. La collectivité doit procéder à des travaux, réaliser une nouvelle station. Le règlement écrit du PLU applicable à la zone impose le raccordement au réseau collectif d’assainissement.
- Le réseau EDF ne dispose pas d’une capacité suffisante pour desservir de nouvelles constructions. La collectivité doit réaliser des travaux de renforcement.
- Le réseau eau potable/eaux usées n’est pas dimensionné pour accueillir un flux supplémentaire. La collectivité doit réaliser des travaux de réfection, remplacement.
La collectivité sera amenée à classer les parcelles du secteur en zone inconstructible en attendant que les travaux puissent être réalisés. Pour vous assurer de la desserte de votre terrain par les équipements publics : accès direct et suffisant à la voie publique, desserte suffisante et à proximité immédiate des réseaux publics (EDF, eau potable, assainissement), demandez un certificat d'urbanisme opérationnel. Des solutions peuvent être envisagées très concrètement après étude du dossier et échanges avec la collectivité sur la faisabilité et mise en place d'un PUP Projet Urbain Partenarial. Tout dépend du contexte.
La décision de zonage peut résulter d’un zonage édicté par une entité administrative indépendante
Le Plan de Prévention des Risques PPR naturels édicté par le préfet
Le Préfet est garant de la gestion des risques naturels : inondation, feux de forêts, mouvements de terrains, séisme, tempêtes, etc.
Il est responsable de l’élaboration du Plan de Prévention des risques qui s’applique à chaque risque.
- Le PPRi : Plan de Prévention des Risques inondation
- Le PPRmvt : Plan de Prévention des Risques mouvements de terrain
- Le PPRff : Plan de Prévention des Risques feux de forêt
- Et ainsi de suite ..
Le PPR est une Servitude d’utilité publique en Annexe du PLU. L’instructeur d’un permis de construire doit donc appliquer les règles du PLU et également celles du PPR.
Chaque PPR comprend :
Ce Plan de Prévention des Risques comprend lui aussi :
- un règlement graphique : zonage de la parcelle en zone rouge, bleue, ..
- un règlement écrit : description des travaux autorisés ou interdits et dans quelles conditions sont autorisés les travaux.
- une note de présentation : explications des choix de zonage retenus.
- Et beaucoup d’autres documents selon les situations.
Où trouver le PPR ?
Vous trouverez le Plan de Prévention des Risques dans les annexes du PLU. Pour vous procurer ces documents, vous pourrez en demander communication à la mairie du terrain concerné. Vous pourrez également trouver ces documents généralement mis en ligne sur le site de la préfecture. Pour le département de l'hérault : herault.gouv.fr.
Pour savoir si un PPR s'applique sur votre parcelle : Posez la question par email au service urbanisme, consultez le site Géorisques, ou demandez un certificat d'urbanisme d'information. Pour disposer des documents composant la réglementation du PPR, vous les trouverez généralement mis en ligne. Pour le département de l’Hérault, je trouve tous les PPR des communes sur le site : herault.gouv.fr. Voir l'image ci-dessus. Vous pouvez télécharger le règlement graphique (zonage) concernant votre commune, le règlement écrit et la note de présentation ici appelée le rapport de présentation.
Liste non exhaustive des périmètres édictés par d’autres personnes publiques
On ne peut énumérer ici toutes les contraintes possibles applicables à une parcelle.
- Le périmètre de zone humide établi par le Département (incidence sur la constructibilité d'une parcelle) - Le périmètre d'Espaces naturel sensible établi par le Département (incidence sur la constructibilité d'une parcelle) - Le périmètre de zone Natura 2000, ZNIEFF Zone Naturelle d'intérêt faunistique et floristique, ZICO pour la protection des oiseaux (incidence sur la constructibilité d'une parcelle) ETC.
La décision de zonage peut résulter de différentes servitudes ou contraintes spécifiques propres à la parcelle
La décision de zonage peut résulter de l’application d’une loi qui prime sur la réglementation locale
Des lois protectrices spécifiques peuvent s’imposer sur certaines parties du territoire français. Ainsi, bon nombre de communes sont soumises à l’application directe de la loi littoral (loi n°86-2 du 3 janvier 1986 relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral dite LOI LITTORAL : “Communes riveraines des mers et océans, des étangs salés, des plans d’eau intérieurs d’une superficie supérieure à 1 000 hectares ; riveraines des estuaires et des deltas lorsqu’elles sont situées en aval de la limite de salure des eaux et participent aux équilibres économiques et écologiques littoraux.“
Ou, bon nombre de communes sont soumises à l’application directe de la loi de modernisation de développement et de protection des territoires de montagne dite LOI MONTAGNE.
L’application directe veut dire que ces lois priment sur la réglementation locale et donc le Plan Local d’Urbanisme.
La Loi Littoral
Ainsi, un terrain classé en zone urbaine constructible dans le Plan Local d’Urbanisme doit être déclaré inconstructible par le maire si son classement en zone constructible du PLU est contraire aux règles émises par la LOI LITTORAL.
Le certificat d’urbanisme qui indique que le terrain est constructible selon le PLU alors que le PLU est contraire aux dispositions de la loi littoral est illégal pour violation de la loi.
L’instructeur du certificat d’urbanisme doit donc prendre la responsabilité de contredire les dispositions du Plan Local d’Urbanisme pour faire primer la loi littoral.
Or, ce n’est pas simple puisque l’application de la loi littoral dépend d’une appréciation concrète de critères appliqués à un secteur donné. En d’autres termes, l’instructeur a tout intérêt à être très vigilant car le certificat d’urbanisme qui contient une erreur ayant entraîné un préjudice peut générer une condamnation de la commune à indemniser la victime du certificat d’urbanisme erroné.
Il est très compliqué même pour les praticiens de l’urbanisme tels que les instructeurs du droit des sols d’appliquer le droit de l’urbanisme dans le quotidien de leurs tâches. Dans ce cas jugé par un tribunal, ayant abouti à indemniser les détenteurs du certificat d’urbanisme du coût d’acquisition du terrain, on impose à l’instructeur le devoir de refuser l’application du PLU s’il est contraire à la loi.
C’est dans ce contexte qu’un certain nombre de communes peuvent être amenées à refuser d’instruire les demandes de certificats d’urbanisme. Elles mettront en avant le manque de personnel. Il y a également certainement la crainte de commettre une erreur sur l’arrêté de certificat d’urbanisme qui pourrait coûter des centaines de milliers d’euros de dommages et intérêts à la charge de la commune.
CONCLUSION
Vous comprenez à quel point, il est essentiel lors de toute démarche de demander un certificat d’urbanisme compte tenu de la complexité des règles applicables.
Plus vous en savez en tant qu’usager plus vous maîtrisez vos échanges avec l’administration, plus vous êtes en mesure d’éviter des erreurs dans l’instruction de votre dossier, plus vous gagnez du temps. Plus vous êtes en mesure de préserver vos droits grâce à vos connaissances.
Reportez-vous au chapitre sur la demande de certificat d'urbanisme.