I.1. Le PLU : une menace permanente pesant sur la constructibilité d’un terrain – Se renseigner sur toute procédure en cours

Ce guide est destiné à délivrer des notions essentielles concernant directement tout propriétaire de terrain bâti ou non bâti.

L’urbanisme a un impact direct sur tout foncier détenu par des propriétaires qui ignorent généralement tout ou ne savent que très peu de choses sur les procédures d’évolution de la réglementation d’urbanisme menées par les collectivités. Certes, une concertation avec le public est menée de façon obligatoire, toutefois, elles ne permettent pas aux propriétaires concernés de déceler l’impact et dangers du PLU en rapport avec leurs parcelles.

Or, ces procédures peuvent totalement remettre en cause la valeur du foncier en le rendant inconstructible pour répondre à différents objectifs d’intérêt général, pour se conformer aux lois récentes venant strictement encadrer l’aménagement du territoire, etc.

Ces procédures concernent majoritairement le Plan Local d’Urbanisme dit PLU qui fixe les règles d’utilisation du sol et donc le zonage affecté à votre terrain. Ce zonage du règlement graphique renvoie au règlement écrit du PLU qui décrit précisément ce que vous êtes en droit de construire, l’occupation et les activités autorisées.

Il convient de savoir que selon la jurisprudence vous n’avez pas de droit acquis au maintien de la réglementation applicable à votre terrain. Si sa décision est justifiée d’un point de vue urbanistique, la collectivité est en droit de modifier le zonage de votre terrain à l’occasion de la révision du PLU – Plan Local d’Urbanisme ou mise en place d’un PLU intercommunal. Autrement dit, votre terrain peut passer d’une zone constructible à inconstructible lors d’une procédure menée par la collectivité et ce sans que vous en soyez informé en qualité de propriétaire.

Ce PLU est donc CRUCIAL dans la vie de tout propriétaire de terrain bâti ou non bâti

Le PLU est souvent en constante évolution et donc constitue une menace constante sur la constructibilité d’un terrain donné.

Il y aurait beaucoup de choses à dire sur le PLU et notamment qu’il est composé de nombreux documents très complexes à lire pour un profane souhaitant simplement obtenir des renseignements le concernant directement. Il arrive même que le service urbanisme de la collectivité délivre des renseignements erronés ou contradictoires tant parfois le zonage et/ou règlement écrit du PLU peut être complexe à déchiffrer.

Si vous vous intéressez au PLU, vous êtes probablement dans une situation où vous mesurez les enjeux et savez indispensable de vous approprier les notions essentielles vous permettant de défendre vos droits.

Savoir se repérer dans les documents du PLU et procédures menées, être en mesure de dialoguer en comprenant le jargon utilisé par vos interlocuteurs, savoir obtenir les bonnes informations et utiliser son droit à communication des documents administratifs.

En résumé, connaître ses droits et savoir les défendre à tout moment.

Bien souvent, il vous faudra l’éclairage supplémentaire d’un professionnel de l’urbanisme afin de mettre en œuvre la meilleure stratégie, écrire les courriers argumentés au bon moment, parfois négocier en fonctions des particularités du dossier. Le monde de l’urbanisme est particulièrement complexe même pour un professionnel averti et expérimenté.

Chaque cas est particulier puisqu’un choix de zonage se décide en principe en fonction des caractéristiques propres au terrain selon une jurisprudence constante

Et c’est là où le bât blesse bien souvent. La tâche est extrêmement complexe pour les auteurs du PLU d’affecter un zonage parfaitement adapté aux caractéristiques de chaque parcelle de son territoire. De plus, les auteurs du PLU doivent se conformer d’une part aux directives des nombreuses lois applicables mais également aux prescriptions de réglementations indépendantes.

Ainsi, le PLU ne peut contredire le PPR Plan de Prévention des Risques naturels qui est de la compétence du Préfet. Il ne s’agit là que d’un exemple parmi d’autres.

Les auteurs du PLU doivent élaborer leur PLU en concertation avec les Personnes Publiques Associées dites PPA. Ainsi, les dossiers de modification de zonage ayant un impact sur une zone agricole ou naturelle seront soumis à l’avis conforme de la CDPENAF Commission de Préservation des Espaces Naturels Agricoles et Forestiers. Par ailleurs, le Préfet portera un avis critique et aiguisé sur les mesures à prendre pour l’application des lois en vigueur et plus récentes.

Ceci n’empêche que le PLU peut contenir de nombreuses erreurs

Les procédures sont si complexes et lourdes à mettre en œuvre que de nombreuses réglementations d’urbanisme peuvent être obsolètes.

Parfois, les PLU ne font pas apparaitre des constructions sur un secteur donné. On s’en aperçoit rapidement en comparant le cadastre et le règlement graphique. Or, la densification d’un secteur peut selon les cas, justifier de rendre constructible une parcelle qui se trouve désormais en dent creuse dans un tissu bâti.

Parfois, les PLU affectent un zonage totalement inadapté à la réalité des caractéristiques de la parcelle. Ainsi, un client a t il réussi à remettre en cause la zone naturelle affectée à son terrain alors que les délais de recours contre le PLU étaient expirés. Un bon avocat, une stratégie à appliquer, des arguments incontestables et le jugement fait injonction à la collectivité d’entamer une procédure de modification du PLU dans les trois mois pour modifier l’erreur de zonage.

Sur le département de la Réunion, une association s’était créée pour contester le zonage affecté par le PPR Plan de prévention des Risques inondation.

Ce PPR est une annexe du PLU et peut rendre un terrain inconstructible en le classant en zone rouge pour un aléa fort de risque inondable. L’association a demandé l’organisation de réunion très en amont avec les services de la préfecture et le BRGM, bureau d’études. Après avoir pointé sur chaque terrain les motifs pour lesquels le zonage du PPR était devenu obsolète (en raison de travaux publics, d’une ravine devenue totalement sèche etc.), environ 100 terrains ont été sortis de la zone rouge. L’autorité administrative a ainsi reconnu des erreurs commises dans ce zonage et la procédure de révision a permis de rectifier ces erreurs.

La liste peut être longue : obsolescence, erreurs matérielles, erreurs d'appréciation, détournements de procédures parfois qui affectent un zonage pour des motifs étrangers à l'urbanisme.

Les PLU sont si complexes qu’ils en deviennent nécessairement imparfaits.

De nombreuses personnes qui m’ont contactée dans le cadre de mon accompagnement avaient su relever des incohérences et contradictions dans le PLU les concernant. Il est important d’avoir un esprit critique. Tout zonage doit être précisément justifié ainsi que nous l’exposons dans la suite de la formation.

Faut-il pour autant vous décourager à l’avance devant tant de complexité ?

Plusieurs de nos clients nous ont fait part de la réussite de leurs démarches grâce aux informations délivrées dans les articles du blog et dans les guides de la boutique en ligne. S’ils ont réussi, peut-être réussirez-vous également ? Seul ou accompagné selon la complexité de votre dossier.

La seule personne qui défendra le mieux votre dossier, c’est vous pour défendre au mieux vos intérêts et votre patrimoine.

Ceci ne peut se faire que par votre appropriation des connaissances indispensables sur le sujet, par votre capacité d’anticipation, par votre ténacité (il faut bien le dire) et un accompagnement personnalisé par des professionnels de l’urbanisme compétents.

Ainsi, vous l’aurez compris, ce guide se veut pragmatique pour répondre aux besoins de connaissances de tout propriétaire de terrain concerné par le Plan Local d’Urbanisme mais il ne peut être exhaustif sur une matière aussi complexe. L’exhaustivité se trouve dans le code de l’urbanisme annoté et commenté par la jurisprudence composant des centaines de pages et d’articles.

L’instabilité réglementaire

Savez-vous si un PLU – Plan Local d’Urbanisme est en cours d’élaboration sur votre Commune ? En cours de révision ? En cours de modification ? Chaque fois qu’une collectivité entame une procédure de révision ou modification du PLU, elle peut modifier le zonage affecté à votre terrain et ruiner vos projets futurs par des interdictions ou fortes contraintes nouvelles.

Des milliers de communes sont aujourd’hui concernées par une procédure de modification ou révision de leur PLU, ou par une intégration de leur PLU à un PLU intercommunal si la commune a décidé de transférer sa compétence urbanisme à l’intercommunalité.

Il convient de savoir que selon la jurisprudence vous n’avez pas de droit acquis au maintien de la réglementation applicable à votre terrain.

Si sa décision est justifiée d’un point de vue urbanistique, la Commune ou communauté de communes est en droit de modifier le zonage de votre terrain à l’occasion de la révision du PLU – Plan Local d’Urbanisme ou de la révision du PLU intercommunal, et le rendre totalement inconstructible.

Il vous faut donc savoir comment analyser si le changement de zonage qui intervient sur votre terrain est justifié d’un point de vue urbanistique. Si ce n’est pas le cas, ce qui arrive régulièrement, il vous faut savoir comment le contester sans remettre en cause tout le travail accompli par la collectivité. L’annulation d’un zonage peut être partielle et ne concerner que le zonage qui compromet votre terrain.

Menace ou opportunité ?

Savez-vous si un PLU – Plan Local d’Urbanisme est en cours d’élaboration sur votre Commune ?

Votre première démarche doit être de vous rapprocher de la commune et poser la question : Y a t-il une procédure de modification ou révision du PLU en cours ou à venir prochainement ? Posez toujours vos questions par emails ou courriers recommandés avec avis de réception.

Nous parlons de révision du PLU pour faire simple. Il existe différentes réglementations applicables en France et dans les départements d’Outre-mer : PLU/PLUi/Carte communale/RNU. Tout dépend de votre Commune et des initiatives mises en place en urbanisme. Chacune de ces situation peut être remise en cause. De très nombreuses communes rurales concernées par une carte communale ou le RNU sont en passe d’être régies par un PLU intercommunal.

Chaque procédure de révision/modification du PLU est une menace telle une épée de Damoclès sur votre terrain (occupation et droits à construire.

Chaque procédure de révision/modification du PLU est également une opportunité à saisir sans tarder pour demander une modification du zonage affecté à votre terrain ou adapter la réglementation pour permettre un projet futur.

Menaces possibles sur la réglementation applicable à un terrain influant directement sa valeur vénale

La commune peut placer un emplacement réservé sur votre terrain

Votre terrain a été repéré pour un projet d’école, ou tout autre équipement public d’intérêt général. Cet emplacement réservé rend votre terrain inconstructible.

Concrètement, il s’agit pour l’auteur du PLU de poser un numéro sur votre parcelle et de rédiger en quelques mots le projet en question dans l’annexe du PLU appelée « Liste des Emplacements réservés ». La Mairie n’a aucune obligation légale de vous informer de ce changement majeur sur votre terrain.

La commune peut déclasser votre terrain constructible en zone naturelle ou agricole

Ce danger est de plus en plus présent surtout dans les communes rurales soumises au respect des lois venant proscrire l’étalement urbain dans les campagnes, et notamment la récente loi Climat et résilience du mois d’août 2021. De nombreuses parcelles constructibles jusqu’alors seront classées dans les prochaines années en zones naturelles ou agricoles inconstructibles dans le cadre de la lutte contre l’artificialisation des sols.

La commune peut intégrer votre terrain à une zone AU A urbaniser

Il ne pourra alors être constructible qu’à l’occasion d’une opération d’aménagement qui sera le plus souvent menée par un promoteur. Celui-ci acquiert les terrains, dépose un permis d’aménagement et réalise l’aménagement de zone plus ou moins librement. En effet, la collectivité a pu encadrer ce qu’il est possible de faire dans cette zone AU via une OAP Opération d’Aménagement et de Programmation. La valeur vénale du terrain s’en ressentira puisque directement liée à l’opération d’aménagement dont le promoteur devra assumer les frais d’études, travaux de viabilisation, découpage parcellaire, etc.

La commune peut placer un Espace Boisé Classé dit EBC

Il arrive régulièrement que des personnes soient surprises du classement de tout ou partie de leur terrain en Espace Boisé Classé du fait qu’il n’y ait tout simplement pas d’arbres ou très peu d’arbres présents. Or, l’article L 113-1 du code de l’urbanisme permet de classer un terrain en EBC pour des bois à protéger ou à créer. Ainsi, si l’environnement du terrain le justifie, la commune peut être amenée à le geler (le rendre inconstructible) en y plaçant cet espace boisé classé.

Liste non exhaustive : une quantité non négligeable de menaces influant directement sur la constructibilité du terrain sont possibles

• Espaces Verts à Protéger dits EVP,

• Zones non aedificandi en raison de servitudes nouvelles telles que relatives à l’électricité,

• Réduction de l’emprise au sol constructible et augmentation de l’emprise des espaces verts réduisant à zéro le potentiel constructible de la parcelle,
• Etc.

Quand ce n’est pas une décision de la collectivité, cela peut relever d’une autre instance décisionnaire.

Le préfet peut mettre en place un Plan de Prévention des risques naturels

A cette occasion, de nombreux terrains peuvent être classés en zone dite rouge soit inconstructible. Ceci pour des motifs de sécurité publique liés à un risque naturel d’inondation, de feu de forêt, de mouvement de terrain, séisme, avalanche etc.

Pour connaître les risques près de chez vous

Votre problématique nécessite de faire modifier le zonage affecté par le PLU à votre terrain. Or, la modification de zonage n’est pas acquise et ne sera pas possible dans tous les cas de figure. Les règles d’urbanisme sont très complexes.

Ceci étant, un zonage peut parfois pénaliser inutilement la constructibilité d’un terrain alors qu’il résulte d’une décision faussée par une erreur matérielle ou d’appréciation, d’une obsolescence de la réglementation d’urbanisme qui nécessite d’être mise à jour, etc…

C’est l’objet de cette première étude de vous éclairer sur la problématique d’urbanisme applicable à votre terrain, les chances de succès d’une demande de modification de zonage, les obstacles à franchir et leurs degrés de difficulté. Ci-après les quelques obstacles susceptibles de se poser à vous dans le cadre de vos démarches.

Le Maire ne décide pas seul du devenir des terrains

Même s’il peut jouer un rôle important voire déterminant selon les situations, les personnes publiques associées appelées PPA ont aussi leur mot à dire. Ainsi, l’évolution d’un terrain classé en zone agricole ou naturelle sera soumise à l’avis de la CDPENAF Commission de départementale de préservation des espaces naturels agricoles et forestiers, qui associe des représentants de l’Etat, des collectivités territoriales, des professions agricoles et forestières, etc…

Par ailleurs, le PLU intercommunal vient « redistribuer les cartes ».

Vos arguments ne peuvent être uniquement basés sur vos projets de vie personnels. Ce n’est pas un langage urbanistique. L’étude d’un dossier d’urbanisme pour en déceler tout le potentiel demande un vrai travail d’analyse même pour des professionnels avertis. Personne ne fera ce travail d’analyse à votre place ni aussi bien que vous ou moi dans ma mission d’accompagnement. Votre dossier passera de main en main, ou d’une commission à une autre. Il doit être solide et légitimement fondé sur la base d’arguments urbanistiques objectifs.

La prolifération de nouvelles lois et centaines de décrets d’application

Notions importantes sur l’arrêt progressif de l’artificialisation des sols, enjeu majeur du PLU actuel

1985

Loi Montagne : l’extension de l’urbanisation doit se réaliser en continuité avec les agglomérations, les villages existants (…)

1986

Loi Littoral : préservation des espaces naturels, des sites, des paysages et de l’équilibre écologique du littoral. Extension limitée de l’urbanisation des espaces proches des rivages.
Modifiée par la loi ELAN de 2018, introduisant la notion de SDU Secteur Déjà Urbanisé.

2000
Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains dite SRU dont l’objectif est d’éviter l’étalement urbain, densifier de manière raisonnée les espaces déjà urbanisés. Création des SCoT et des PLU, qui déterminent les conditions permettant d’assurer une utilisation économe et équilibrée des espaces naturels et urbains, périurbains et ruraux.

2010
Loi Grenelle II : définition d’objectifs chiffrés de modération de la consommation d’espace dans les documents d’urbanisme.

2018
Plan biodiversité : freiner l’artificialisation des espaces naturels et agricoles et reconquérir des espaces de biodiversité partout où cela est possible, en ville comme dans les espaces ruraux, pour atteindre l’objectif de zéro artificialisation nette.

2021
Loi Climat et résilience : paru au journal officiel le 24 août, cette loi porte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets. Elle a pour objectif, en matière d’urbanisme, d’atteindre zéro artificialisation nette des sols d’ici à 2050 avec une division par deux du rythme de l’artificialisation d’ici 2030.

Cette petite liste est non exhaustive sur les nombreuses lois et réglementations ayant un impact direct sur le PLU.

Peu connues, ces lois concernent néanmoins très directement de nombreux propriétaires de foncier en zone littorale, zone montagne, zone rurale qui voient ces dernières années une remise en cause totale de leurs droits antérieurs sur leur foncier.

Les auteurs du PLU sont confrontés à un nombre très élevé de demandes mal formulées et mal argumentées

Selon les communes, des centaines voire des milliers de demandes peuvent être formulées à l’occasion d’une enquête publique sur un nouveau projet de PLU ou PLU intercommunal. La tendance est à la lecture rapide tendant à un rejet systématique des demandes. Les réponses sont souvent lapidaires et négatives si l’on n’a pas pris la peine au préalable d’organiser la stratégie de succès de sa demande par des courriers argumentés avant que le projet de PLU ne voit validé, mais également par des rendez-vous avec les services opérationnels afin de mettre à plat la problématique de la réalité de la parcelle, etc…

Vos interlocuteurs et auteurs du PLU sont le plus souvent débordés par une tâche très complexe

Ils sont responsables de l’application de nouvelles lois, d’articles précis du Code de l’urbanisme, de la mise à jour des documents d’urbanisme avec des nouveautés législatives incessantes, de la compatibilité de leurs décisions de zonage avec les documents supra communaux…La liste n’est pas exhaustive.

Ils sont pris dans des délais de procédure légaux, de tenue de conseils municipaux ou communautaires. Ils ont des comptes à rendre aux élus, aux différentes personnes publiques associées, aux habitants souvent mécontents. Ils n’ont souvent pas le temps de venir constater la réalité pour certifier que le zonage est parfaitement adapté à la parcelle près.

Ils doivent raisonner par secteur et parti d’aménagement et non par parcelle et parti de l’individu.

Comment faire pour franchir ces obstacles ?

Tout au long de vos démarches, vous ne devrez pas perdre de vue que seul un argumentaire objectif et solide vous donnera toutes les chances d’atteindre vos objectifs. Pour sortir du lot et vous faire entendre, la seule solution est d’adapter votre langage et vos arguments aux différents interlocuteurs.

Le fond est aussi important que la forme. 

Les administrés ne réalisent la complexité de la matière et de l’élaboration d’une demande à succès qu’une fois qu’ils y sont plongés. Sur la forme, un courrier compact, mal rédigé, mal argumenté, non structuré sera survolé sans aucune suite donnée.

Votre attitude sera également déterminante dans le processus

Chacun de mes clients ayant réussi sa modification de zonage a eu une attitude déterminée et persévérante. 

Les démarches peuvent durer plusieurs mois voire bien plus. Il vous faudra être impliqué et motivé. Si vous suivez cette formation, on peut penser que c’est le cas !

L’urbanisme est un domaine complexe car très peu d’informations claires circulent au bénéfice des citoyens et propriétaires fonciers. Notre objectif est de mettre à votre portée l’ensemble des informations indispensables à votre compréhension des règles et procédures d’urbanisme qui impactent directement la valeur de votre terrain et/ou vos projets futurs.

Il est question de faits objectifs mais également de relations humaines à établir pour bien vous faire comprendre et suivre dans la réalisation de vos objectifs par vos interlocuteurs. Notre accompagnement personnalisé vous accompagne dans vos démarches.