PLU : Modification du zonage

Expertise - Analyse - Stratégie
Droitsurterrain.com Ebook Modification du zonage
Faites le premier pas vers la réalisation de vos projets

Comment exploiter le potentiel de son terrain pour y réaliser son projet de vie ?

  • Le rendre constructible pour de l’habitat individuel ?
  • Faire adapter la réglementation pour mettre en place son projet professionnel ?
  • Exploiter tout le potentiel bâti ou non d’un terrain en zone agricole ou naturelle?

Les cas sont nombreux et variés. Les possibilités peuvent être très prometteuses. Or, les démarches en urbanisme sont très complexes pour de multiples raisons.

Les arguments à développer et stratégie à mettre en place dans le cadre d’une demande de modification de zonage découlent d’une analyse complète du dossier terrain qui permettra à terme d’être force de proposition auprès de la collectivité.

Toutes les demandes de modification de zonage ne peuvent aboutir. Nous vous proposons ici de faire une première analyse afin d’échanger sur les chances de succès d’une telle demande auprès de la collectivité.

Un premier investissement limité pour avancer de manière raisonnée dans vos démarches, sans fausses promesses et avec des éléments tangibles.

Programme d’accompagnement Phase 1:
Évaluons les chances de succès de votre demande de modification de zonage

Quel est le contenu de la Phase 1 ?

Etablir un premier état des lieux de la situation urbanistique de votre terrain, des points forts ou difficultés à surmonter, arguments principaux à développer, et conclure sur les chances de succès d’une demande de modification de zonage et démarches immédiates à mener.
L’accès à ce programme d’accompagnement Phase 1, calqué sur une méthode qui fonctionne (voir témoignages) ne vous engage à rien par la suite. Vous avancez par étape et en connaissance de cause.

Pour qui ?

Tout propriétaire ou acquéreur de terrain désireux d’obtenir la modification du zonage de son terrain afin de le rendre compatible avec un projet de construction d’habitat, touristique, professionnel etc…

Pourquoi cette offre ?

Des questions récurrentes concernant les arguments précis à présenter à la collectivité pour obtenir la modification de zonage d’un terrain. L’impossibilité d’y répondre sans étude préalable du dossier et la frustration des propriétaires face à l’absence de réponse à leur problématique.

Comment ça marche ?

La phase 1 du programme de demande de modification de zonage consiste à vous orienter sur les chances de succès d’une telle demande, en établissant un état des lieux objectif tenant compte des difficultés éventuelles à surmonter 

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Vous vous inscrivez à la phase 1 du programme de demande de modification de zonage

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Après inscription, vous téléchargez les documents suivants :

  • Un guide pratique vous expliquant comment et pourquoi constituer votre « Dossier Terrain », accompagné de modèles de courriers.
  • Un questionnaire sur les caractéristiques du terrain.
  • Le guide du propriétaire face au PLU 
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Vous me retournez le questionnaire complété accompagné des documents constituant votre « Dossier Terrain ».
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Je valide votre dossier comme complet et vous propose un rendez-vous téléphonique.
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« Nous envisagerons les suites à donner lors de notre entretien téléphonique. Je vous proposerai un
devis gratuit pour un package d’accompagnement comprenant la rédaction du courrier de demande de modification de zonage à adresser à la collectivité et l’accompagnement dans vos démarches administratives.

Faîtes le premier pas vers la réalisation de vos projets.

A réception de votre dossier, documents et questionnaire rempli, nous convenons d’un rendez-vous téléphonique. 

 

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Qui suis-je ?

Consultante en urbanisme depuis 2018.

Diplômée d’un D.E.S.S (ex MASTER) en Droit de l’urbanisme et de la construction.

Accompagnement des propriétaires de terrains dans leurs démarches administratives avec les collectivités. Objectif recherché de toujours valoriser au mieux le potentiel des terrains.

Juriste pendant 4 ans au service urbanisme & foncier d’une mairie :

  • Pilotage de la révision du PLU Plan Local d’Urbanisme
  • Gestion des contentieux d’urbanisme en collaboration étroite avec l’avocat de la mairie (70% de contentieux en urbanisme sur l’ensemble des contentieux de la mairie)
  • Conseil aux instructeurs du droit des sols dans la pratique de l’instruction des autorisations d’occupation du sol,
  • Réception des administrés afin de leur donner toutes les explications sur leurs dossiers.
  • Expérience de terrain enrichissante.
Parcours de plus de 20 ans dans l’immobilier (expansion et gestion du foncier) comprenant 10 ans dans le domaine spécifique de l’urbanisme. Mon parcours professionnel me permet d’être en mesure de mener l’analyse urbanistique de la situation de votre terrain, préalable indispensable à une demande de modification de zonage. 

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Les clients qui agissent avec méthode, mon accompagnement et les connaissances essentielles permettant des échanges fluides avec les différents intervenants obtiennent des résultats très positifs.

Angélique – La Possession 97419  – Département de La Réunion

Suite à l’enquête publique sur le projet de PLU, Angélique et son mari ont obtenu la modification de zonage de la zone inconstructible AUst vers la zone urbaine constructible.

 « En 2018, le PLU de ma commune allait être révisé. Depuis plus de 20 ans, mes parents se battent pour qu’une partie de nos terrains soit déclassés….Quelques mois plus tard sur Facebook : « Vous êtes extra, nous avons obtenu notre permis de construire hier ! »
Valérie BOISSON – Pour des biens en Charente-Maritime mais résidant en région parisienne.

Suite à l’enquête publique, Madame Boisson a obtenu le retrait pur et simple d’une zone d’aménagement (zone AU/OAP) englobant et menaçant le devenir de son terrain dans le futur.

 « (…) Donc Mme JOVANOVIC est non seulement excellente en analyse de PLU, en argumentaire clair et limpide pour nous et pour l’enquêtrice mais également en stratégie. Il faut dire qu’elle a été de l’autre côté de la barrière, elle sait donc comment il faut parler aux personnes qui s’occupent des évolutions du PLU. Je la recommande chaudement et je la remercie également.! »

Anna – Vallières les Grandes – Loir et Cher

Suite à l’enquête publique, Anna a obtenu la modification du zonage naturel inconstructible dans le projet de PLU vers un zonage urbain constructible immédiatement.
Mon problème était la perte de constructibilité lors d’un changement d’une carte communale vers un PLUi.

 « Je remercie très vivement et très chaleureusement Mme Jovanovic, et je souhaite à tout détenteur de terrain rencontrant des problèmes pour se faire reconnaître et entendre, de pouvoir transmettre son dossier à cette personne compétente »
Quelques mois plus tard, Anna a obtenu son permis de construire (Juillet 2020).

Philippe et Guillaume – Région Hauts de France

Suite à l’enquête publique, Philippe a obtenu la modification du zonage applicable à sa parcelle agricole pour lancer une activité artisanale de pension animalière et le droit de construire son habitation sur le site.

« Fin 2018, nous sommes devenus propriétaires d’un terrain situé en zone agricole sur une commune du département du Nord dont le PLUi était en cours d’élaboration en 2018/2019.
Notre projet (familial) étant de permettre à notre fils et sa compagne d’y construire et d’exploiter ensuite une pension animalière (activité de type Economique/Artisanale) ainsi que leur habitation.
Nous avons découvert alors la complexité de l’urbanisme. Jasmine nous a accompagné sur la réflexion, la construction et l’élaboration de notre requête écrite destinée au commissaire enquêteur. Merci à Jasmine pour ta compétence, ton expertise, ta compréhension de notre besoin et ton aide. Je recommande et conseille le recours à Jasmine et à « Droit sur Terrain »

Sylvette – témoignage sur le blog

Sylvette a obtenu la modification de zonage de son terrain classé en zone naturelle inconstructible dans le projet de PLU suite à l’enquête publique.

« J’ai un énorme merci à vous dire et à votre site si bien fait ! Il y a quelques mois, je vous découvrais. J’étais effondrée car je venais de découvrir que dans le PLU en cours, notre terrain devenait inconstructible, passant de la zone Nb à Nh… Dans son rapport, le commissaire enquêteur nous donne raison, et les élus sont aussi d’accord pour nous intégrer en zone UCb. Merci, Je revis ! »

Lionel de Gap – Provence-Alpes-Côte d’Azur

Lionel et sa famille ont obtenu la suppression de l’emplacement réservé du projet de PLU après enquête publique.

« Pour un non-initié, il est vital de se faire accompagner par des professionnels comme Jasmine, surtout lorsqu’il s’agit de votre propriété familiale grevée d’emplacements réservés, qui la mette en péril. … Je recommande très vivement les services de Jasmine et droit sur terrain. »

Mme J-P – Association créée pour la défense des intérêts urbanistiques et des droits des habitants de la Ville » Vaucluse – Provence Alpes Côte d’Azur

Grâce à l’association des usagers créée par Mme JP, le projet de PLU a été retiré dans son intégralité sur décision du conseil municipal. Les études ont repris depuis le début en concertation avec les habitants concernés.

« Bonjour Jasmine, Je voulais vous remercier, nous avons déplacé des montagnes grâce à votre aide. Merci encore et continuez à aider les gens comme vous le faîte contre ce système aveugle et sourd. Avant de tomber sur votre site, je croyais que c’était impossible de se faire entendre »

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Vous hésitez ?

Bon nombre de personnes pensent qu’une demande sincère fondée sur une situation de vie personnelle peut suffire. Elles s’exposent à de sévères désillusions.

La clé de la réussite d’une demande de modification de zonage réside notamment dans le fait de parler le même langage urbanistique que vos interlocuteurs.

Quelques obstacles à lever…

Le Maire ne décide pas seul...

Le Maire ne décide pas seul du devenir des terrains. Les personnes publiques associées (PPA) ont aussi leur mot à dire sans compter la mise en place des PLU intercommunaux.

Vous n’êtes pas seul …

Selon les communes, des milliers ou centaines de demandes peuvent être formulées à l’occasion d’une enquête publique sur un nouveau projet de PLU. Les services des collectivités qui travaillent sur ces dossiers complexes sont le plus souvent débordés par l’ampleur et la complexité de la tâche.

Ces services doivent raisonner par secteur et parti d’aménagement et non par parcelle et parti de l’individu.

La situation urbanistique de votre terrain peut-être bien plus complexe que vous ne le pensez…

Beaucoup de propriétaires croient savoir mais n’ont pas mis à jour leur connaissance sur leurs terrains pour pouvoir échanger efficacement avec les auteurs du PLU.
Il existe de nombreuses contraintes d’urbanisme susceptibles de s’ajouter au zonage classique agricole, naturel, à urbaniser, urbain.
Des zonages spécifiques du PLU (emplacements réservés, espaces boisés classés, espaces verts protégés…).
Des protections spécifiques supra communales (ZNIEFF, zones Natura 2000…).
Des risques naturels (inondable, mouvements de terrains, feux de forêts…). Sur la commune de Nice, un même terrain peut être soumis à trois ou quatre risques naturels qui s’ajoutent au zonage classique et rendent le terrain inconstructible.

Ces contraintes, résultant parfois de réglementations d’urbanisme indépendantes, peuvent également faire l’objet de modifications. Le PLU devra être compatible avec ces nouvelles mesures. En d’autres termes, la réglementation d’urbanisme s’appliquant à votre terrain est instable et il est dangereux pour un propriétaire foncier de garder son terrain pour réaliser ses projets plus tard. De nombreux propriétaires de terrains constructibles ont ainsi vu la valeur de leurs terrains réduite à néant en raison d’un changement de réglementation qu’ils ignoraient totalement au moment où il s’est produit.

C’est pourquoi, il est indispensable de dresser un état des lieux exhaustif des contraintes d’urbanisme propres au terrain au jour J pour pouvoir évaluer les chances de succès de la demande de modification de zonage.

Vous devez être force de proposition…

Si vous évoquez uniquement vos projets de vie personnels, vous mettez en place la stratégie de l’échec. L’étude d’un dossier d’urbanisme pour en déceler tout le potentiel urbanistique demande un vrai travail d’analyse même pour des professionnels avertis.

Votre dossier passera de main en main, ou d’une commission à une autre. Il doit être solide et fondé sur des arguments d’ordre urbanistique.

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