Comment faire revoir le zonage de sa parcelle à tout moment

Zonage illégal : contester à tout moment

Comment contester à tout moment un zonage illégal ?

Peut-on contester le zonage établi par un Plan Local d’Urbanisme ou un Plan de Prévention des Risques des années après son adoption ?

Oui, il existe une procédure particulière qui permet de demander au juge de constater l’illégalité d’un zonage à tout moment.

Pour faire simple, parlons de principe et d’exception.

Le Principe : le délai de deux mois pour intenter un recours contre le PLU

Le Plan Local d’Urbanisme dit PLU procède au classement de mon terrain en zone naturelle. Mon terrain est donc totalement inconstructible.

Pour contester ce classement, je dois intenter un recours à l’encontre de la délibération qui approuve le PLU.

Ce recours est enfermé dans un délai de deux mois.

Prenons un exemple :

  • Le PLU est définitivement adopté par une délibération prise en Conseil municipal le 5 mai 2015.
  • Cette délibération est affichée en mairie le 6 mai 2015, et publiée dans la rubrique « Annonces légales » du journal le même jour.
  • Je dispose d’un délai de deux mois à compter du 6 mai 2015 pour intenter un recours en annulation à l’encontre du PLU.
  • Après le 6 juillet 2015, il sera trop tard pour intenter ce recours.

Mais, une autre possibilité de recours s’offre : l’exception d’illégalité.

Ce procédé ne concerne plus l’annulation du PLU puisque les délais sont expirés. Ce procédé concerne le zonage de mon terrain et permet de demander au juge de constater l’illégalité de ce zonage.

L’exception ou comment contourner les délais pour faire constater l’illégalité

Prenons un exemple concret pour faire simple…

Le PLU a été adopté il y a des années. A l’époque, je n’ai pas su que le nouveau PLU classait mon terrain en zone naturelle. Je n’ai pas pu intenter le recours pour contester et demander l’annulation de ce zonage dans le délai de deux mois qui m’était imparti.

Le délai étant expiré, je ne peux plus demander au juge de prononcer l’annulation de ce zonage. Par contre, je peux lui demander de déclarer l’illégalité du zonage en se prononçant sur une autre décision du Maire.

Imaginons un effet dominos :

  • Je dépose une demande de permis de construire à la Mairie.
    Je sais pertinemment que la zone naturelle est inconstructible. Le Maire va à coup sûr  m’opposer un arrêté de refus de permis de construire.

Quel intérêt me direz-vous ?

Injonction du juge à l’administration de revoir et modifier le zonage illégal

  • L’intérêt est d’obtenir ledit arrêté : l’arrêté de refus du permis de construire.
  • A compter de la notification de l’arrêté, je disposerai à nouveau d’un délai de deux mois pour intenter un recours contre cet arrêté de refus.
  • A l’occasion de ce recours, je pourrai argumenter sur l’illégalité du classement de mon terrain en zone naturelle.
  • Si le juge fait droit à ma demande, il tire le constat de l’illégalité du classement de ma parcelle en zone naturelle du PLU dans son jugement. Le Maire doit ainsi en tirer les conséquences et revoir le zonage de ma parcelle.

Dans la décision de la Cour d’Appel de Nantes du 17 avril 2015, les propriétaires ont utilisé cette méthode pour faire reconnaître l’illégalité du classement de leurs terrains en zone agricole dans le PLU.

Les juges ont reconnu l’erreur commise par le Maire dans le classement des parcelles en zone agricole. Ils ont donc demandé au Maire de réexaminer le classement de ces parcelles dans un délai de trois mois à compter de la notification de l’arrêt.

L’exception d’illégalité permet de contourner l’expiration des délais de recours

Dans le jargon, on appelle ce procédé : l’exception d’illégalité.

Le grand avantage de cette voie de recours est qu’elle n’est enfermée dans aucun délai.

Elle peut s’appliquer à l’encontre d’un PLU, d’un Plan d’Occupation des Sols, d’un Plan de Prévention de Risques

Il est donc toujours possible de :

  • faire constater l’illégalité d’un zonage à tout moment,

et

  • obtenir le classement de son terrain en zone constructible.

Cette voie de l’exception d’illégalité peut être complétée par une demande d’abrogation du PLU illégal.
Il n’est pas interdit d’user de ces deux voies de recours pour arriver à ses fins.


 

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Commentaires 14

  1. Bonjour.

    Ma mère a eu en donation de ces parents, il y a de cela 30ans, une parcelle de terrain d’environ 1920m²

    Sachant que dans le régions les terrains sont hors de prix, mes parents nous propose une donation en vue de faire construire, hélas cette parcelle est actuellement en zone ND sur le PLU de la commune.

    Sachant que cette parcelle et en limite d’une zone constructible (sur le bas et a droite) séparé par une voie privé (qui désert un lotissement en contre bas) cette même voie nous appartenant en partie car 3m (sur les 5m obligatoire) sur toute sa longueur est sur notre parcelle, un simple droit de passage a été accordé au lotissement.
    les réseau d’eau, électricité, etc passe également sous cette voie.

    la commune refuse sous prétexte que les terrains sont réservé au agriculteur. Hors l’agriculteur qui devrais s’occuper du dit terrain (suite a un accord verbale avec mon grand père ) ne le fait pas.

    le PLU de la commune est en cours de révision (je l’ai appris hier, hélas l’enquête publique est déjà terminer…)
    Nous voudrions la faire passé constructible quel recours pourrions nous avoir?

    Merci de votre réponse.
    Typhanie

    1. Auteur

      Bonjour,

      Suite à l’enquête publique, le Maire va étudier les modifications à apporter au projet de PLU en fonction de :
      – le rapport du commissaire-enquêteur,
      – les avis des personnes publiques associées.
      Puis, il adoptera le PLU définitif lors d’un Conseil municipal, qui votera une délibération d’approbation du PLU.
      Aujourd’hui, si le Maire est opposé au déclassement de votre terrain, la seule option qui s’offre à vous est de préparer votre recours gracieux ou contentieux à l’encontre de cette délibération.
      Pour cela, il vous faut demander copie :
      – du projet de PLU (sur support numérique – cf. Livre III du Code des relations entre le public et l’administration) et commencer à étudier les documents afin de dégager des arguments pour prouver une erreur manifeste d’appréciation des auteurs du PLU dans le classement de votre parcelle en zone N.
      – du rapport du commissaire enquêteur – Y a t il eu des cas similaires au vôtre pour lesquels un déclassement a été accordé..
      – les avis des personnes publiques associées.
      Lorsque le PLU définitif sera adopté, il faudra effectuer la même démarche de demande de communication du dossier PLU définitif.
      Trouver les bons arguments et accomplir les bonnes démarches relèvent des compétences d’un professionnel du Droit tel qu’un avocat en Droit de l’urbanisme.
      Ceci étant, j’ai été en relation avec des personnes suffisamment tenaces et pertinentes qui ont réussi à obtenir gain de cause sans l’aide d’un avocat.
      Mais c’était lors de l’enquête publique, et grâce à l’intervention du commissaire-enquêteur.
      Lisez mes articles sur l’erreur de classement en zone naturelle, le recours gracieux et la communication des documents administratifs.
      Je vous conseille de chercher un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme sur votre département et lui demander au moins une consultation juridique sur votre dossier pour vous estimer vos chances de succès.
      Je prépare un annuaire d’avocats spécialisés actuellement, mais il vous faut aller vite. Demandez des devis ou conventions d’honoraires, des rendez-vous gratuits, allez collecter toutes les infos bonnes à prendre pour préparer votre stratégie.
      Enfin, à mon sens, le Maire n’a pas à se mêler de vos relations privées avec l’agriculteur pour décider de ce qui figure dans le PLU.
      Surtout, si les terrains ne sont pas cultivés..

      Tenez nous informés des suites sur le site !
      Bon courage dans vos démarches,
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonsoir et merci pour votre réponse et tout ce que vous faites!

    Depuis mon premier commentaire, j’ai déposé et reçu mon certificat d’urbanisme opérationnel.
    Il est revenu négatif malgré que le terrain dispose de toutes les servitudes (eau, edf, voirie ,assainissement..) sous prétexte qu’il est constructible industriel. Je m’attendais sans surprise à cette réponse.
    Je voulais déposer m un recours en suivant vos conseils et pour cela j’ai fait une demande de copie des 2 derniers PLU et POS ainsi que des 3 derniers PADD.
    Cela fera un mois lundi et je n’ai aucun retour.
    Le courrier a été rédigé suivant un de vos modèles et remis en mains propre au maire (pas très content de la demande)!
    Le problème c’est que sans ces documents, il est dur d’argumenter le zonage illégal et le délai de contestation du CU de 2 mois risque de se terminer avant d’avoir les documents.
    Si ce délais est passé, pourais-je refaire une demande de CU pour la contester?
    Une autre solution?

    Encore merci à vous
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,

      Il faut envoyer copie de votre courrier à la CADA – Commission d’accès aux documents administratifs, par mail et par courrier RAR.
      Vous pouvez informer la Mairie que vous avez saisi la CADA, cela va peut-être les faire réagir.
      Sinon, il faut attendre la décision de la CADA (1 mois) pour qu’elle se prononce sur la liste des pièces communicables contenue dans votre courrier de demande de communication des documents administratifs. Les documents que vous citez doivent vous être transmis, par voie numérique serait souhaitable pour ne pas payer des frais exorbitants de reproduction.
      Le Livre III du Code des relations entre le public et l’administration vous autorise à demander ce support de transmission.

      Votre C.U opérationnel doit mentionner l’existence des réseaux publics.
      La Loi ne limite pas les demandes de C.U, toutefois, attention à ne pas franchir la limite d’abus de droit. C’est comme pour tout !

      Tenez-nous informés,
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour,

    Lors de la révision du ppri mon terrain en partie en zone UB et en zone A a bénéficier d’une extension de la zone urbanisé (environ 600m²). Le PLU sur ma commune est en cours de révision et d’adaptation au ppri. Lors de la présentation j’ai pu me rendre compte que sur ma parcelle le plu ne tenait pas compte du zonage du ppri et n’augmentait pas la surface en ub (constructible). En contradiction avec le PPRI. Etonnant car la présentation du projet de PLU a commencé par une indignation par rapport aux possibilités laissées à la commune par le ppri. D’ailleurs l’ensemble du zonage du PPRI a été transposé sauf moi. Le commissaire enquéteur n’a pas encore été nommé. Je me suis rendu en mairie et la secrétaire à l’urba a fait l’étonné quand elle a pu voir cette incohérence, j’ai envoyé un mail au maire ce samedi afin qu’il fasse part de cette anomalie au bureau d’étude assistant la commune dans la réalisation du nouveau PLU. Pouvez-vous me dire, la démarche à adopter ?

    Merci beaucoup
    Kévin

    1. Auteur

      Bonjour,
      Renouvelez votre demande par lettre recommandée avec avis de réception. Le PPRi peut être plus contraignant que le PLU pour des raisons de sécurité.
      Ceci étant, si le PLU maintient un zonage plus restrictif, la Commune doit être en mesure de l’expliquer et le justifier. D’autant, si votre terrain est inclus à tort en zone inondable. Il peut s’agir d’une erreur matérielle. N’hésitez pas à vous manifester régulièrement pour obtenir réponse à vos questions. Il vaut mieux être trop présent que de se faire oublier dans ce type de procédures. Prenez rendez-vous avec le responsable du service urbanisme pour éclaircir votre situation.

      Demandez si ce n’est déjà fait copie des documents réglementaires vous concernant (sur clé USB pour éviter les frais de reproduction). C’est le premier réflexe à avoir de constituer votre dossier administratif :

      – Règlement du PPRi sur votre parcelle
      – Plan de zonage du PPRi
      – Règlement du PLU
      – Plan de zonage du PLU sur votre parcelle

      Tenez- moi informée
      Bonne semaine
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour,

    mon père a acheté un terrain constructible (zone UB) il y a des années et celui ci a été modifié en UI (constructible industriel) sans que l’on en soit informé (nous n’habitions pas la commune à ce moment là) . Il n’y a pas de raisons apparentes à ce classement si ce n’est que mon père a son bâtiment d’entreprise sur la parcelle accolée. Il n’y aura jamais d’industrie sur cette parcelle qui se situe en plein bourg de la commune avec des maisons à proximité (terrain collé aux habitations)
    Aujourd’hui je veux construire sur ce terrain mais d’après le PLU il est impossible de construire une habitation sur cette zone (ni même un logement de fonction).
    Le maire de la commune dit ne rien pouvoir faire. Le maire voudrait que je pose ma demande et qu’il mettra un avis favorable. Le problème c’est que la maison faisant plus de 150m² il faut que je passe par un architecte et je n’ai pas envi de payer 2000€ pour rien….

    J’ai pris contacte avec la responsable urbanisme d’une commune voisine qui me dit qu’il est possible de faire une modification simplifiée du PLU mais que cela se fait que si le maire le veut ce qui n’est visiblement pas le cas du miens.

    Comment faire pour arriver à faire changer le PLU de cette zone (le PADD est vierge sur le pourquoi du reclassement).
    Je pense de mon côté qu’il a été passé en UI afin de pouvoir passer d’autres terrains en UB. J’ai déjà entendu parler d’un quota de terrains constructibles par commune sans jamais pouvoir vérifier l’information.

    Puis-je faire jouer le zonage illégale? Avez vos une autre solution?

    merci beaucoup d’avance, cela fait 2 ans que je tourne en rond…

    1. Auteur

      Bonjour !

      Vous avez été bien conseillé. Il faudrait effectivement que votre commune engage une procédure de modification simplifiée du POS afin de modifier le zonage sur votre terrain.

      Pour déclencher la procédure, il vous faut adresser une demande d’abrogation partielle du PLU.
      Le terme est compliqué, mais c’est simple en réalité.
      Vous demandez au Maire d’abroger le zonage illégal sur votre terrain = abrogation partielle du PLU
      Il faut évidemment démontrer en quoi ce zonage est illégal.
      Comme vous l’indiquez, il vous faut étudier tous les documents du PLU et notamment le PADD.
      L’analyse des différents documents vous permet de relever les contradictions et incohérences sur l’affectation de zone à votre terrain.

      Si le Maire fait suite. Il convoque le Conseille municipal, prescrit la modification du PLU et la décision d’abroger partiellement le PLU.
      Le refus explicite ou implicite peut être attaqué devant le juge, et soumis pour avis à la Préfecture – service du contrôle de légalité.

      Si le motif du classement de votre terrain est étranger aux motifs du classement de zone tel que prévu au Code de l’urbanisme, c’est contestable devant une juridiction.
      Le contrôle de légalité devrait également s’en alerter, et se ranger à vos côtés sur le recours contre le refus d’abroger.

      Il s’agit là de la « voie amiable ». Sinon, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme opérationnel. Celui-ci sera négatif pour le projet de construire votre maison.
      Vous intentez directement un recours devant la juridiction administrative (toujours copie au contrôle de légalité) sur le fondement de l’exception d’illégalité.
      C’est à dire la décision de refus est fondée sur un zonage illégal.

      Ceci étant, si le Maire est en mesure d’émettre un avis favorable sur une demande de permis de construire, il est en mesure de vous délivrer un certificat d’urbanisme positif…

      Ce sont les deux voies de recours à exercer lorsque les voies de recours contre le PLU sont expirées (deux mois après son adoption).
      Vous aurez plus de précisions, en vous inscrivant à la newsletter. Vous recevrez gratuitement le Guide « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits ».

      Je vous conseille de lire mes articles sur le sujet et notamment : Mr le Maire, je demande la modification de mon zonage dans le PLU.

      Je ne peux plus vous répondre sur l’opportunité du zonage. Il est propre à chaque Commune, et se justifie dans les documents réglementaires de la Commune, ou pas !…

      N’hésitez pas pour plus de précisions,
      Bien cordialement

      Jasmine Jovanovic

  5. Bonjour,
    J’aimerai acheté un terrain qui est classé en Zone non constructible, aléa faible inondation sur le PPRI. Je ne sais pas comment procéder pour que tout cela se passe vite car achat de terrain…

    Dite moi si mon procédé vous semble adéquat:

    -achat du terrain
    -demande de permis de construire auprès de la mairie
    -refus du maire
    -j’obtiens le fameux papier : l’arrêté de refus du permis de construire.
    -je dispose d’un délai de deux mois pour intenter un recours contre cet arrêté de refus.
    -j’argumente sur l’illégalité du classement: mais comment? je fais venir un spécialiste?
    -et ensuite qu’est ce qui se passe, je refais une demande auprès de la mairie?
    -sous quelle forme?
    -je suppose qu’il je devrai me soumettre à une construction sous condition?

    Lors de l’achat du terrain, n’est il pas possible de faire une demande à ce moment là?
    Je fais peut-être les choses dans le désordre mais j’aimerai vraiment avoir ce terrain car super bien placé, et il me semble que je ne puisse pas faire grand chose avant l’achat (peu de temps pour faire la démarche de certificat d’urbanisme).

    Je sais que le maire à revu le PLU mais n’a pas changer évidemment cette zone (pourtant pas inondable dans les fait!).

    Je ne sais pas si je suis clair dans mes questionnements?

    Je vous remercie par avance de votre aide.
    Je vous remercie également pour ce site qui est pour moi une mine d’informations (j’avoue j’ai encore des flous mais ce n’est pas mon domaine d’expertise et je débarque un peu….).

    Vous souhaitant une bonne journée, je reste accroché à mon internet.

    Bien cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Avec les références cadastrales, vous pouvez déjà vous rendre en Mairie et demander copie de la réglementation applicable au terrain convoité :
      – Extrait de plan de zonage
      – Règlement du PLU afférent à ce zonage
      – Règlement du Plan de Prévention des Risques inondation afférent au terrain
      Ces éléments écrits et vos échanges avec le service urbanisme vous permettront d’y voir plus clair. Vous êtes peut-être pessimiste sur un refus de permis de construire…

      Vous n’avez rien à perdre et tout à gagner à faire immédiatement de votre côté un certificat d’urbanisme opérationnel. Il vous répondra sur la faisabilité de votre projet sous deux mois et c’est gratuit. De plus, il maintient un régime plus favorable de taxes d’urbanisme ce que vous n’avez pas avec le permis de construire.
      Pour plus de précisions, abonnez vous à la newsletter, vous recevrez le lien de téléchargement au Guide offert « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits ».

      Enfin, vous achetez sous conditions suspensive d’obtention d’un permis de construire. Si le permis vous est accordé, pas de soucis vous pouvez construire et faire les démarches pour assouplir la réglementation inondable sur votre terrain. Juridiquement, vous demandez l’abrogation partielle du PPRi à l’administration, si elle refuse c’est attaquable devant la juridiction administrative.

      Il y a deux moyens de faire revoir un zonage après l’adoption du PLU ou PPRi lorsque les voies de recours à l’encontre de ces documents sont expirées :

      – la demande d’abrogation du règlement illégal à l’administration
      – l’exception d’illégalité d’un refus de permis ou d’un certificat d’urbanisme négatif

      Enfin, si l’on vous oppose un refus de permis, et que vous faites jouer l’exception d’illégalité. La procédure prendra un certain temps, les tribunaux ont des délais relativement longs pour rendre leurs décisions. C’est une démarche qu’il faut envisager sur du long terme, je dirai minimum 12 à 18 mois de procédure tribunal. Sans compter les délais de procédure pour modifier la réglementation applicable du PPRi.

      N’hésitez pas pour plus de précisions,
      Et tenez nous informés ! 🙂

      Bien cordialement

      Jasmine – Droit sur terrain

  6. Bonjour,
    Je suis agriculteur et propriétaire d’un terrain acheté en 2010 (zone ZN) à l’époque.
    J’ai rencontré le maire en Septembre 2016 pour lui demandé de construire une pergola pour accueillir des visiteurs.
    J’ai appris alors que mon terrain avait été classé en 2011 en zone naturelle minière.
    Je n’en avait pas connaissance.
    Le PLU ne mentionne pas de PPR et le zonage des risques est inexistant.
    Puis-je contester le PLU afin d’obtenir mon PC ?
    Par avance, merci

    1. Auteur

      Bonjour !

      Vu les quelques éléments que vous donnez, vous n’avez rien à perdre et tout à gagner à contester ce zonage.
      J’ai écrit plusieurs article sur le sujet :

      Vous demandez l’abrogation du PLU sur la base du zonage illégal. Le Maire convoque le conseil, fait droit à la demande et prescrit une procédure de modification du PLU pour corriger le zonage illégal.
      Le refus d’y faire droit peut être attaqué devant le Tribunal administratif.

      Et si le PLU est en cours de révision, vous saisissez l’occasion tout de suite pour faire modifier le zonage de votre terrain.
      Renseignez-vous en Mairie pour le savoir et qu’ils vous donnent les raisons de zonage.

      Tenez-moi informée !

      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  7. Bonjour,
    la parcelle de mon voisin ainsi que la mienne sur lesquelles sont construites nos maisons familiales étaient classées en zone Nad dans le POS depuis 2001. Dans le PLU que ma commune vient d’approuver le 7 décembre 2015, nos parcelles sont classées en zone A. Nous nous sommes opposés à ce classement lors de l’enquête publique et avons demandé à être classer en zone UH4i comme les parcelles qui nous jouxtent desquelles nous sommes séparés par le chemin communal; nous n’avons pas eu gain de cause. Nous allons déposer un recours auprès de la mairie et si c’est toujours négatif un recours auprès du tribunal administratif. Sur quelles bases pouvons nous nous poser? Quelles sont nos possibilités de faire valoir nos droits face à cette injustice et spoliation? Quelles sont nos chances de succès?
    Merci pour vos conseils.
    Christian Michon

    1. Auteur

      Bonjour !

      Pourriez-vous nous donner les principales caractéristiques des zones Nad et UH4i, qui sont mentionnées en chapeau dans le règlement du PLU.
      Disposez-vous du rapport de présentation du nouveau PLU ?
      Afin de bien préparer votre défense, il vous faut demander copie des éléments du dossier de PLU : rapport de présentation, règlement, plans de zonage.
      Demandez une version numérisée, avec votre clé USB, vous éviterez les frais de reproduction…

      A très bientôt et dans l’attente de votre retour,
      Nous vous souhaitons de Joyeuses fêtes !

      Droit sur Terrain
      Jasmine

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