Comment contester à tout moment un zonage illégal ?
Peut-on contester le zonage établi par un Plan Local d’Urbanisme ou un Plan de Prévention des Risques des années après son adoption ? Oui, il existe une procédure particulière qui permet de demander au juge de constater l’illégalité d’un zonage à tout moment. Pour faire simple, parlons de principe et d’exception.
Le Principe : le délai de deux mois pour intenter un recours contre le PLU
Le Plan Local d’Urbanisme dit PLU procède au classement de mon terrain en zone naturelle. Mon terrain est donc totalement inconstructible. Pour contester ce classement, je dois intenter un recours à l’encontre de la délibération qui approuve le PLU.
Ce recours est enfermé dans un délai de deux mois.
Prenons un exemple :
Le PLU est définitivement adopté par une délibération prise en Conseil municipal le 5 mai 2015.
Cette délibération est affichée en mairie le 6 mai 2015, et publiée dans la rubrique « Annonces légales » du journal le même jour.
Je dispose d’un délai de deux mois à compter du 6 mai 2015 pour intenter un recours en annulation à l’encontre du PLU.
Après le 6 juillet 2015, il sera trop tard pour intenter ce recours.
Mais, une autre possibilité de recours s’offre : l’exception d’illégalité. Ce procédé ne concerne plus l’annulation du PLU puisque les délais sont expirés. Ce procédé concerne le zonage de mon terrain et permet de demander au juge de constater l’illégalité de ce zonage.
L’exception ou comment contourner les délais pour faire constater l’illégalité
Prenons un exemple concret pour faire simple. Le PLU a été adopté il y a des années. A l’époque, je n’ai pas su que le nouveau PLU classait mon terrain en zone naturelle. Je n’ai pas pu intenter le recours pour contester et demander l’annulation de ce zonage dans le délai de deux mois qui m’était imparti.
Le délai étant expiré, je ne peux plus demander au juge de prononcer l’annulation de ce zonage. Par contre, je peux lui demander de déclarer l’illégalité du zonage en se prononçant sur une autre décision du Maire.
Imaginons un effet dominos :
Je dépose une demande de certificat d’urbanisme opérationnel dit CUo à la Mairie.
Je sais pertinemment que la zone naturelle est inconstructible. Le Maire va à coup sûr m’opposer un arrêté de CUo négatif.
Quel intérêt me direz-vous ?
Injonction du juge à l’administration de revoir et modifier le zonage illégal
L’intérêt est d’obtenir ledit arrêté : l’arrêté de certificat d’urbanisme négatif, opération non réalisable.
A compter de la notification de l’arrêté, je disposerai à nouveau d’un délai de deux mois pour intenter un recours contre cet arrêté.
A l’occasion de ce recours, je pourrai argumenter sur l’illégalité du classement de mon terrain en zone naturelle.
Si le juge fait droit à ma demande, il tire le constat de l’illégalité du classement de ma parcelle en zone naturelle du PLU dans son jugement. Le Maire doit ainsi en tirer les conséquences et revoir le zonage de ma parcelle.
Dans la décision de la Cour d’Appel de Nantes du 17 avril 2015, les propriétaires ont utilisé cette méthode pour faire reconnaître l’illégalité du classement de leurs terrains en zone agricole dans le PLU. Les juges ont reconnu l’erreur commise par le Maire dans le classement des parcelles en zone agricole. Ils ont donc demandé au Maire de réexaminer le classement de ces parcelles dans un délai de trois mois à compter de la notification de l’arrêt.
L’exception d’illégalité permet de contourner l’expiration des délais de recours
Dans le jargon, on appelle ce procédé : l’exception d’illégalité. Le grand avantage de cette voie de recours est qu’elle n’est enfermée dans aucun délai. Elle peut s’appliquer à l’encontre d’un PLU, d’un Plan de Prévention de Risques et autres documents réglementaires..
Il est donc toujours possible de :
faire constater l’illégalité d’un zonage à tout moment,
et
obtenir le classement de son terrain en zone constructible.
Cette voie de l’exception d’illégalité peut être complétée par une demande d’abrogation du PLU illégal.
Il n’est pas interdit d’user de ces deux voies de recours pour arriver à ses fins.
“Le guide du propriétaire face au PLU” propose une méthode pour se renseigner sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain et organiser sa démarche de demande de modification de zonage
Notre guide est destiné aux propriétaires ou futurs propriétaires fonciers confrontés à l’application du PLU Plan Local d’Urbanisme. Notre méthode a fait ses preuves !
Des modèles de courriers de demandes de modification de zonage sont disponibles sous format Word.
Les témoignages sur le site prouvent à quel point il est indispensable de s’informer et de mettre en pratique son savoir pour atteindre ses objectifs et réaliser son projet de vie.
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39 réflexions sur “Zonage illégal : contester à tout moment”
Acahier
Bonjour
Suite au décès de ma mère qui est veuve, je souhaite garder une parcelle lors de la succession (village rural du Tarn) . Le Maire m’informe que je ne pourrai pas y construire dessus malgré que cette parcelle soit en zone constructible, car elle est située dans ” une zone de développement d’ensemble portant sur un ensemble de logements”. Ce projet d’aménagement n’est pas du tout en voie de réalisation ! Est ce que cela m’interdit que déposer une demande de permis de construire ? Est ce que ce terrain est définitivement bloqué ou alors je peux contester cette décision qui date de février 2018 ?
Je vous remercie par avance, Bien cordialement
Bonjour,
Votre terrain a dû être classé en zone AU a Urbaniser, peut-être encadrée par une OAP orientation d’Aménagement et de Programmation.
Si tel est le cas, le sort de votre terrain est lié à l’opération d’aménagement d’ensemble qui englobe probablement d’autres terrains.
Le seul moyen d’en sortir est de demander la modification du zonage affecté à votre terrain dans le PLU.
Voir notre formation Le guide du propriétaire face au PLU.
Bonjour,
Je possède un terrain en indivision dans une station balnéaire non dotée d’un PLU (en cours d’élaboration. Enquête publique prévue en 2022) et ce qui fait foi actuellement c’est le PPRI. Ce terrain est la dernière “dent creuse” de cette commune et est situé dans un lotissement entouré de maisons individuelles. Le PPRI en 2020 l’a déclaré zone rouge donc non constructible. Nous venons de l’apprendre n’habitant pas la commune. Nous avons toujours payé des impôts pour un terrain constructible et un permis il y a 30 ans avait été déposé et accepté par la mairie de l’époque. Conformément à vos recommandations, nous avons déposé un certificat d’urbanisme opérationnel qui a été logiquement rejeté. Pouvez-vous nous conseiller sur la suite : faire un recours gracieux au Maire (étant donné qu’il y a un PLU en cours) ou directement aller au TA comme indiqué dans votre article? Merci beaucoup
Je viens d’apprendre que le nouveau PLUiH, qui va remplacer l’ancien PLU, à prévu reclasser une petite partie d’un grand terrain agricole qui est à côté de chez moi de A à U (UH1, urbanisable dans un secteur de hameaux historiques qui ont une morphologie urbaine préservée que le PLUiH souhaite conserver).
J’avais consulté le rapport d’enquête publique en format papier à la mairie et la zone était tellement petite dans le plan de zonage que je n’avais pas remarqué le reclassement. En plus, il n’y avait pas mention explicite du changement (e.g. référence cadastrale de la parcelle à diviser et reclasser) dans le rapport d’enquête publique ou le dossier d’approbation, a part d’une petite carte de la commune avec une mention de zones inconstructibles au PLU et constructibles au PLUiH.
Je crains que la belle vue que j’ai sur un terrain agricole (avec des arbres, ruches, etc.) et les montagnes va se transformer dans un lotissement ou un bâtiment et que ma maison perdra de la valeur.
Le PLUiH a était approuvé par la communauté de communes il y a un mois et demi donc je suis encore dans le délai de deux mois pour formuler un recours.
Pensez-vous que je la qualité et intérêt à agir et la possibilité d’arrêter ou moins retarder l’urbanisation du terrain agricole ? Ou peut-être serait-il mieux de jouer le reclassement dans un secteur de hameaux historiques, qui ont une morphologie urbaine préservée que le PLUiH souhaite conserver, avec la mairie pour encadrer le futur projet de construction ?
Bonjour,
Cela nécessite étude du dossier. Tout habitant concerné a intérêt à agir contre le PLU de sa commune.
Ce sont les motifs qu’il faut étudier. Quelle superficie est déclassée ? Cela a t il été présenté en CDPENAF? Le règlement du PLU autorise quoi ? Maison individuelle ? Bâtiment de quelle hauteur ? etc…
Il vous faut étudier le règlement du PLUIH pour apprécier le danger que ce changement de zonage représente pour vore parcelle. Ainsi que les motifs pour l’attaquer le cas échéant ou demander officiellement demander des précisions le cas échéant.
Je possède un terrain en zone UC que la mairie a classé “ELEMENT DE PAYSAGE IDENTIFIE” ce qui m’interdit la construction d’une habitation.
Ce terrain fait partie d’un lotissement entièrement construit ( excepté ma parcelle).
Quel argument puis-je utiliser pour demander une rectification de zonage ?
merci pour votre réponse;
Il convient de vous reporter au rapport de présentation pour comprendre les justifications apportés par la commune pour décider du classement en élément de paysage identifié.
A partir de cette analyse et en fonction des caractéristiques propres à la parcelle contredisant ou non cette justification, vous pouvez étayer vos arguments de contestation.
C’est un travail d’enquête. Les articles du code de l’urbanisme cités dans ces justifications de choix de zonage, règlement écrit doivent être décryptés et confrontés à la réalité de la parcelle concernée.
Il convient par ailleurs de demander le dossier du lotissement, comportant le plan d’aménagement des lots constructibles et analyser ce dossier afin d’étayer vos arguments de contestation pour établir une erreur matérielle de zonage ou erreur manifeste d’appréciation.
Dans le cadre de l’élaboration d’un PLUI, la communauté de communes souhaite modifier le plan de zonage pour passer un terrain classé en AU (donc réservé à l’habitat) en UY à vocation économique. De plus une route serait construite à travers ce terrain pour desservir une autre zone.
Seulement ces terrains sont bordés d’habitations, il y a donc une crainte pour la tranquillité des riverains.
Qu’elle sont les recours possibles?
Bonjour,
Sur la base de ces seules informations, je l’ignore.
Cela nécessite étude du dossier et notamment analyse des Justifications des choix de zonage retenus dans le rapport de présentation, en cohérence avec les orientations du PADD et autres documents tels que OAP orientations d’aménagement et de programmation si édictées pour la zone AU, en cohérence le cas échéant avec un emplacement réservé clairement justifié pour faire rentrer ladite route dans le domaine public communal, etc…
J’ai un terrain de 1600m2 ou j’ai obtenue un PC en 1999 en zone UC pour mon habitation principale, en 2009 déclaration pour un abri de voiture et jardin derrière mon habitation principal.
Le PLU à été révisé en 2013 et approuvé en 2015 sur la commune et quelle surprise voulant faire un agrandissement de mon habitation, j’ai demandé à la mairie les informations et on m’annonce que les 600m2 qui se trouve à l’arrière de mon habitation et on sont construits mes abris est passé en zone A !!!
On m’a dit que mon PC d’agrandissement sera refusé du fait du changement du PLU et que je n’avais aucun recours juste attendre la prochaine révision.
Quel recours puis je faire afin de pouvoir faire mon agrandissement en prolongement de mon habitation ?
merci pour votre retour,
Bonjour
Si le PLU en vigueur vous interdit votre projet de travaux, seule une modification du PLU vous permettra de faire modifier le zonage.
Vous pouvez me contacter via l’onglet Mes services pour mener cette étude préalable, et évaluer les chances de succès d’une telle demande.
Bonjour,
J’ai acheté en toute connaissance de cause un pavillon construit dans les années 70, sur une parcelle classée en zone UFa (zone tertiaire et logement de fonction). La parcelle fait 1000m2 et je souhaiterais diviser cette parcelle pour créer un lot a bâtir que je souhaiterais revendre pour la construction d’un pavillon. Cependant l’environnement étant désormais très résidentiel (impasse avec des pavillons) , la logique voudrait la construction d’un pavillon. Cependant le PLU ne me permet pas de construire de logement individuel ou même d’agrandir mon logelent. J’avais comme information qu’il y avait un projet de révision de PLU mais a priori celui ci n’interviendra pas avant de nombreuses années. Sauriez vous me dire quelles sont mes possibilités de recours s’il vous plait? Faut il que je prenne un avocat pour contester le PLU?
Merci
Très cordialement,
Bonjour,
Cela nécessite étude du dossier. Effectivement, vous pouvez demander rendez-vous avec un avocat ou consultation juridique afin qu’il analyse la situation et vous explique les démarches à suivre.
Bonjour,
Ma petite commune de 300 habitants ne possède plus de PLU, car il a été contesté par des habitants.
A ce jour, il a été décidé de faire un PLUi avec plusieurs autres communes et il est possible de consulté l’évolution de ce dernier sur un site internet.
Au printemps prochain, il y aura une enquête publique à ce sujet. Puis-je contesté d’ores et déjà le PLUi ?
En effet, j’ai vu que cela allait être plus que préjudiciable pour moi, sur plusieurs points :
– Pour faire simple, je suis propriétaire d’une petite maison de 40m² et j’y vis à l’année depuis plus de 10 ans et je souhaite agrandir cette dernière pour avoir un peu plus de confort (je ne demande pas un château, mais simplement d’avoir une maison de 80m²).
– Or, mon terrain de 4300m² sur 3 niveaux, va être déclaré en zone N avec risques naturels (alors qu’aucun autre de mes voisins n’a ce risque naturel). Il sera également en zone espace boisée classé à maintenir, sur une grande partie (alors qu’il n’y a pas de bois). Par-dessus cela, il y avait la Loi Montagne (sur l’ancien PLU, je ne sais pas si cette loi sera encore en vigueur pour le PLUi).
– De plus, j’ai voulu mettre mon assainissement individuel aux normes. Le SPANC ayant fait des erreurs dans la remise en conformité, ce dernier n’a pas pu se faire (problème concernant l’évacuation des eaux traitées, à cause des divers classements de mon terrain cités ci-dessus). Le SPANC m’a bien refait des plans, mais me demande d’obtenir l’autorisation des propriétaires de 2 terrains différents, car pour être aux normes quant à l’évacuation des eaux traitées, il faut que je traverse 2 parcelles qui ne m’appartiennent pas, sur plus de 100 mètres de long, afin d’arriver dans un petit ruisseau… et j’ai payé plus de 500€ pour m’entendre dire cela. Ai-je un recours possible, pour que le SPANC fasse la demande d’autorisation eux-mêmes (vu que ce n’est pas de mon faite) ?
Si je peux contester dès à présent, qui dois-je aller voir et quelles doivent être les démarches officielles ?
Merci de votre réponse.
Bonjour,
Cela nécessite une étude de dossier pour savoir si un rattachement à une zone constructible contigue est légitime sur partie du terrain, ou s’il convient de faire valoir l’identification de votre bâti dans la zone naturelle indicée du futur PLU conformément à l’article L 123-1-5 du Code de l’urbanisme qui régira les possibilités d’extensions, de construction d’annexes, de réfection du bâtiment à l’identique en cas de sinistre, etc…Pour votre question sur le SPANC, je vous invite à vous rapprocher du réseau ConfiANCe.
Les questions réponses sur le blog doivent être simples, je ne peux y consacrer beaucoup de temps compte tenu de ma charge de travail actuelle. Merci de votre compréhension.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
je voudrais savoir si tout citoyen ( bien qu’il ne soit pas propriétaire du ou des terrains concernés) peut contester un zonage illégal sur le Plan Local d’Urbanisme lors de l’enquête publique auprès du commissaire enquêteur ?
Exemple, un agriculteur en retraite loue ses hangars (terrain classé en zone A) a des entreprises ( atelier métallerie et un plaquiste) depuis 2016 ! donc sur le plus en révision le terrain ne devrait’il plus être classé A mais Ua ?
Peut-on aussi contester, si des constructions où un lotissement en construction n’apparaissent pas sur le plus en révision ?
Bonjour,
je voudrais savoir si tout citoyen ( bien qu’il ne soit pas propriétaire du ou des terrains concernés) peut contester un zonage illégal sur le Plan Local d’Urbanisme lors de l’enquête publique auprès du commissaire enquêteur ?
Exemple, un agriculteur en retraite loue ses hangars (terrain classé en zone A) a des entreprises ( atelier métallerie et un plaquiste) depuis 2016 ! donc sur le plus en révision le terrain ne devrait’il plus être classé A mais Ua ?
Peut-on aussi contester, si des constructions où un lotissement en construction n’apparaissent pas sur le plus en révision ?
Bonjour !
Vous pouvez tout à fait signaler toutes les incohérences relevées dans le PLU lors de l’enquête publique, auxquelles le commissaire-enquêteur puis la Commune devront apporter des réponses concrètes respectivement dans le rapport d’enquête publique puis dans la délibération du Conseil municipal approuvant le PLU.
Si des constructions n’apparaissent pas, il convient de soulever l’erreur matérielle commise dans les documents graphiques.
Concernant le zonage affecté aux terrains supportant des activités industrielles, vous pouvez également signaler l’incohérence du zonage. Toutefois, vous ne vous ferez pas des amis sur la Commune puisque le rapport est public et que votre nom sera mentionné.
A bientôt !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
suite à une succession, mon epouse herite d’un bien avec un terrain dont une partie ( ou tout) serait constructible ( je me rend à la mairie ce jour) …et on nous oppose la valeurs du terrain pour l’estimation de ce bien..
ce terrain est en pente, avec une zone humide dans la partie inferieure. Bon quoiqu’il en soit,nous nous ne souhaitons pas que ce terrain soit considéré comme constructible( ce que désirait également mon beau pere). comment faire changer son classement?
le PLU date de 5 ans environs. il s’agit d’un bien en residence secondaire, et mon beau pere, à l’époque, n’a pas eu connaissance du changement de P.O.S en P.L.U et n’a donc pas pu consulter celui ci. De plus etant handicapé ( non – voyant), il n’aurait pu, sans aide ou documents appropriés, etudier le P.L.U.
quels sont mes recours possible?
Bonjour !
Je regrette mais je n’ai pas compris votre question…
Quel est le classement actuel, pour quels motifs vous voulez obtenir le changement, quel est le préjudice que cela vous cause.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Propriétaire depuis 2011 de 2 parcelles à Sartène (Corse du Sud), commune non dotée d’un PLU, je viens d’apprendre, alors que je m’apprête à déposer mon dossier de demande permis de construire, que ces parcelles classées UV dans le POS au moment de l’achat sont classées ESA dans le PADDUC.
Le service urbanisme de la mairie me laisse entendre que mon PC a de fortes chances d’être refusé en raison du PADDUC. Qu’en est-il exactement ? Je pensais qu’il n’était opposable qu’à partir de novembre 2018 et que jusqu’à cette date l’instruction et la décision appartenaient au maire. En l’absence de PLU, quel document fait foi le RNU ou le PADD ?
Est-ce que je dépose ma demande ou est-ce totalement inutile ? Y a t’il une contestation possible en cas de refus ?
Par avance, merci.
Bonjour !
Je vous conseille la lecture de mes articles sur le sursis à statuer. Si le projet de PLU est suffisamment avancé, la collectivité peut s’opposer à votre projet via un sursis à statuer qui précède souvent un refus. Il convient donc d’analyser précisément les motifs inclus dans le PADDUC pouvant s’opposer à votre projet. Et si besoin, envisager le recours à l’encontre du futur PLU pour vous opposer au classement de votre terrain. En attendant, si vous n’engagez pas de frais pour déposer votre PC, vous pouvez tenter la demande et envisager un recours à l’encontre du sursis à statuer.
Si vous engagez des frais, vous prenez un risque qui doit être évalué..
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je souhaiterais acquérir un terrain qui était anciennement constructible et qui depuis est passé en zone Agricole.
La parcelle se situant a gauche du terrain est bâtie tout comme celle se situant en face et il existe également d’autres constructions a moins de 200m de cette parcelle.
Avant de faire une proposition au propriétaire je souhaiterais avoir votre avis sur la possibilité de refaire passer cette parcelle en zone constructible.
A savoir que les constructions autour sont en zone NB.
Quelles sont les démarches que je dois faire exactement ?
Le propriétaire a fais une demande de changement de zonage a la mairie lors du dernier PLU qui date d’octobre 2017 avec une réponse négative, c’est pourquoi il vend se terrain.
Vous remerciant par avance de vos réponses, et vous félicitant pour votre site qui est instructif.
Bien cordialement
Bonjour !
Il n’y a pas de zone NB dans les PLU. Vous ne disposez pas des bonnes informations.
S’il n’y a pas de procédure de modification/révision du PLU en cours, cela risque d’être long de faire modifier le zonage.
Il faudrait entamer un bras de fer avec la Mairie en prouvant l’illégalité du zonage agricole. Pour vous donner toutes les chances d’y arriver, il faudrait vous faire assister d’un avocat. Dans de nombreux cas, cela aboutit sur un contentieux devant le tribunal administratif (environ 18 mois voire plus de procédure) pour aboutir ou non sur le constat d’illégalité du zonage et l’injonction au Maire de modifier le PLU pour rectifier l’erreur de zonage. Ensuite, la procédure de modification du PLU peut être longue en fonction notamment de la bonne volonté du Maire pour répondre à cette injonction du juge.
J’espère avoir répondu à votre question
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Ma mère a eu en donation de ces parents, il y a de cela 30ans, une parcelle de terrain d’environ 1920m²
Sachant que dans le régions les terrains sont hors de prix, mes parents nous propose une donation en vue de faire construire, hélas cette parcelle est actuellement en zone ND sur le PLU de la commune.
Sachant que cette parcelle et en limite d’une zone constructible (sur le bas et a droite) séparé par une voie privé (qui désert un lotissement en contre bas) cette même voie nous appartenant en partie car 3m (sur les 5m obligatoire) sur toute sa longueur est sur notre parcelle, un simple droit de passage a été accordé au lotissement.
les réseau d’eau, électricité, etc passe également sous cette voie.
la commune refuse sous prétexte que les terrains sont réservé au agriculteur. Hors l’agriculteur qui devrais s’occuper du dit terrain (suite a un accord verbale avec mon grand père ) ne le fait pas.
le PLU de la commune est en cours de révision (je l’ai appris hier, hélas l’enquête publique est déjà terminer…)
Nous voudrions la faire passé constructible quel recours pourrions nous avoir?
Suite à l’enquête publique, le Maire va étudier les modifications à apporter au projet de PLU en fonction de :
– le rapport du commissaire-enquêteur,
– les avis des personnes publiques associées.
Puis, il adoptera le PLU définitif lors d’un Conseil municipal, qui votera une délibération d’approbation du PLU.
Aujourd’hui, si le Maire est opposé au déclassement de votre terrain, la seule option qui s’offre à vous est de préparer votre recours gracieux ou contentieux à l’encontre de cette délibération.
Pour cela, il vous faut demander copie :
– du projet de PLU (sur support numérique – cf. Livre III du Code des relations entre le public et l’administration) et commencer à étudier les documents afin de dégager des arguments pour prouver une erreur manifeste d’appréciation des auteurs du PLU dans le classement de votre parcelle en zone N.
– du rapport du commissaire enquêteur – Y a t il eu des cas similaires au vôtre pour lesquels un déclassement a été accordé..
– les avis des personnes publiques associées.
Lorsque le PLU définitif sera adopté, il faudra effectuer la même démarche de demande de communication du dossier PLU définitif.
Trouver les bons arguments et accomplir les bonnes démarches relèvent des compétences d’un professionnel du Droit tel qu’un avocat en Droit de l’urbanisme.
Ceci étant, j’ai été en relation avec des personnes suffisamment tenaces et pertinentes qui ont réussi à obtenir gain de cause sans l’aide d’un avocat.
Mais c’était lors de l’enquête publique, et grâce à l’intervention du commissaire-enquêteur.
Lisez mes articles sur l’erreur de classement en zone naturelle, le recours gracieux et la communication des documents administratifs.
Je vous conseille de chercher un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme sur votre département et lui demander au moins une consultation juridique sur votre dossier pour vous estimer vos chances de succès.
Je prépare un annuaire d’avocats spécialisés actuellement, mais il vous faut aller vite. Demandez des devis ou conventions d’honoraires, des rendez-vous gratuits, allez collecter toutes les infos bonnes à prendre pour préparer votre stratégie.
Enfin, à mon sens, le Maire n’a pas à se mêler de vos relations privées avec l’agriculteur pour décider de ce qui figure dans le PLU.
Surtout, si les terrains ne sont pas cultivés..
Tenez nous informés des suites sur le site !
Bon courage dans vos démarches,
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir et merci pour votre réponse et tout ce que vous faites!
Depuis mon premier commentaire, j’ai déposé et reçu mon certificat d’urbanisme opérationnel.
Il est revenu négatif malgré que le terrain dispose de toutes les servitudes (eau, edf, voirie ,assainissement..) sous prétexte qu’il est constructible industriel. Je m’attendais sans surprise à cette réponse.
Je voulais déposer m un recours en suivant vos conseils et pour cela j’ai fait une demande de copie des 2 derniers PLU et POS ainsi que des 3 derniers PADD.
Cela fera un mois lundi et je n’ai aucun retour.
Le courrier a été rédigé suivant un de vos modèles et remis en mains propre au maire (pas très content de la demande)!
Le problème c’est que sans ces documents, il est dur d’argumenter le zonage illégal et le délai de contestation du CU de 2 mois risque de se terminer avant d’avoir les documents.
Si ce délais est passé, pourais-je refaire une demande de CU pour la contester?
Une autre solution?
Il faut envoyer copie de votre courrier à la CADA – Commission d’accès aux documents administratifs, par mail et par courrier RAR.
Vous pouvez informer la Mairie que vous avez saisi la CADA, cela va peut-être les faire réagir.
Sinon, il faut attendre la décision de la CADA (1 mois) pour qu’elle se prononce sur la liste des pièces communicables contenue dans votre courrier de demande de communication des documents administratifs. Les documents que vous citez doivent vous être transmis, par voie numérique serait souhaitable pour ne pas payer des frais exorbitants de reproduction.
Le Livre III du Code des relations entre le public et l’administration vous autorise à demander ce support de transmission.
Votre C.U opérationnel doit mentionner l’existence des réseaux publics.
La Loi ne limite pas les demandes de C.U, toutefois, attention à ne pas franchir la limite d’abus de droit. C’est comme pour tout !
Lors de la révision du ppri mon terrain en partie en zone UB et en zone A a bénéficier d’une extension de la zone urbanisé (environ 600m²). Le PLU sur ma commune est en cours de révision et d’adaptation au ppri. Lors de la présentation j’ai pu me rendre compte que sur ma parcelle le plu ne tenait pas compte du zonage du ppri et n’augmentait pas la surface en ub (constructible). En contradiction avec le PPRI. Etonnant car la présentation du projet de PLU a commencé par une indignation par rapport aux possibilités laissées à la commune par le ppri. D’ailleurs l’ensemble du zonage du PPRI a été transposé sauf moi. Le commissaire enquéteur n’a pas encore été nommé. Je me suis rendu en mairie et la secrétaire à l’urba a fait l’étonné quand elle a pu voir cette incohérence, j’ai envoyé un mail au maire ce samedi afin qu’il fasse part de cette anomalie au bureau d’étude assistant la commune dans la réalisation du nouveau PLU. Pouvez-vous me dire, la démarche à adopter ?
Bonjour,
Renouvelez votre demande par lettre recommandée avec avis de réception. Le PPRi peut être plus contraignant que le PLU pour des raisons de sécurité.
Ceci étant, si le PLU maintient un zonage plus restrictif, la Commune doit être en mesure de l’expliquer et le justifier. D’autant, si votre terrain est inclus à tort en zone inondable. Il peut s’agir d’une erreur matérielle. N’hésitez pas à vous manifester régulièrement pour obtenir réponse à vos questions. Il vaut mieux être trop présent que de se faire oublier dans ce type de procédures. Prenez rendez-vous avec le responsable du service urbanisme pour éclaircir votre situation.
Demandez si ce n’est déjà fait copie des documents réglementaires vous concernant (sur clé USB pour éviter les frais de reproduction). C’est le premier réflexe à avoir de constituer votre dossier administratif :
– Règlement du PPRi sur votre parcelle
– Plan de zonage du PPRi
– Règlement du PLU
– Plan de zonage du PLU sur votre parcelle
Tenez- moi informée
Bonne semaine
Jasmine – Droit sur terrain
mon père a acheté un terrain constructible (zone UB) il y a des années et celui ci a été modifié en UI (constructible industriel) sans que l’on en soit informé (nous n’habitions pas la commune à ce moment là) . Il n’y a pas de raisons apparentes à ce classement si ce n’est que mon père a son bâtiment d’entreprise sur la parcelle accolée. Il n’y aura jamais d’industrie sur cette parcelle qui se situe en plein bourg de la commune avec des maisons à proximité (terrain collé aux habitations)
Aujourd’hui je veux construire sur ce terrain mais d’après le PLU il est impossible de construire une habitation sur cette zone (ni même un logement de fonction).
Le maire de la commune dit ne rien pouvoir faire. Le maire voudrait que je pose ma demande et qu’il mettra un avis favorable. Le problème c’est que la maison faisant plus de 150m² il faut que je passe par un architecte et je n’ai pas envi de payer 2000€ pour rien….
J’ai pris contacte avec la responsable urbanisme d’une commune voisine qui me dit qu’il est possible de faire une modification simplifiée du PLU mais que cela se fait que si le maire le veut ce qui n’est visiblement pas le cas du miens.
Comment faire pour arriver à faire changer le PLU de cette zone (le PADD est vierge sur le pourquoi du reclassement).
Je pense de mon côté qu’il a été passé en UI afin de pouvoir passer d’autres terrains en UB. J’ai déjà entendu parler d’un quota de terrains constructibles par commune sans jamais pouvoir vérifier l’information.
Puis-je faire jouer le zonage illégale? Avez vos une autre solution?
merci beaucoup d’avance, cela fait 2 ans que je tourne en rond…
Vous avez été bien conseillé. Il faudrait effectivement que votre commune engage une procédure de modification simplifiée du POS afin de modifier le zonage sur votre terrain.
Pour déclencher la procédure, il vous faut adresser une demande d’abrogation partielle du PLU.
Le terme est compliqué, mais c’est simple en réalité.
Vous demandez au Maire d’abroger le zonage illégal sur votre terrain = abrogation partielle du PLU
Il faut évidemment démontrer en quoi ce zonage est illégal.
Comme vous l’indiquez, il vous faut étudier tous les documents du PLU et notamment le PADD.
L’analyse des différents documents vous permet de relever les contradictions et incohérences sur l’affectation de zone à votre terrain.
Si le Maire fait suite. Il convoque le Conseille municipal, prescrit la modification du PLU et la décision d’abroger partiellement le PLU.
Le refus explicite ou implicite peut être attaqué devant le juge, et soumis pour avis à la Préfecture – service du contrôle de légalité.
Si le motif du classement de votre terrain est étranger aux motifs du classement de zone tel que prévu au Code de l’urbanisme, c’est contestable devant une juridiction.
Le contrôle de légalité devrait également s’en alerter, et se ranger à vos côtés sur le recours contre le refus d’abroger.
Il s’agit là de la “voie amiable”. Sinon, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme opérationnel. Celui-ci sera négatif pour le projet de construire votre maison.
Vous intentez directement un recours devant la juridiction administrative (toujours copie au contrôle de légalité) sur le fondement de l’exception d’illégalité.
C’est à dire la décision de refus est fondée sur un zonage illégal.
Ceci étant, si le Maire est en mesure d’émettre un avis favorable sur une demande de permis de construire, il est en mesure de vous délivrer un certificat d’urbanisme positif…
Ce sont les deux voies de recours à exercer lorsque les voies de recours contre le PLU sont expirées (deux mois après son adoption).
Vous aurez plus de précisions, en vous inscrivant à la newsletter. Vous recevrez gratuitement le Guide “Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits”.
Je ne peux plus vous répondre sur l’opportunité du zonage. Il est propre à chaque Commune, et se justifie dans les documents réglementaires de la Commune, ou pas !…
N’hésitez pas pour plus de précisions,
Bien cordialement
Bonjour,
J’aimerai acheté un terrain qui est classé en Zone non constructible, aléa faible inondation sur le PPRI. Je ne sais pas comment procéder pour que tout cela se passe vite car achat de terrain…
Dite moi si mon procédé vous semble adéquat:
-achat du terrain
-demande de permis de construire auprès de la mairie
-refus du maire
-j’obtiens le fameux papier : l’arrêté de refus du permis de construire.
-je dispose d’un délai de deux mois pour intenter un recours contre cet arrêté de refus.
-j’argumente sur l’illégalité du classement: mais comment? je fais venir un spécialiste?
-et ensuite qu’est ce qui se passe, je refais une demande auprès de la mairie?
-sous quelle forme?
-je suppose qu’il je devrai me soumettre à une construction sous condition?
Lors de l’achat du terrain, n’est il pas possible de faire une demande à ce moment là?
Je fais peut-être les choses dans le désordre mais j’aimerai vraiment avoir ce terrain car super bien placé, et il me semble que je ne puisse pas faire grand chose avant l’achat (peu de temps pour faire la démarche de certificat d’urbanisme).
Je sais que le maire à revu le PLU mais n’a pas changer évidemment cette zone (pourtant pas inondable dans les fait!).
Je ne sais pas si je suis clair dans mes questionnements?
Je vous remercie par avance de votre aide.
Je vous remercie également pour ce site qui est pour moi une mine d’informations (j’avoue j’ai encore des flous mais ce n’est pas mon domaine d’expertise et je débarque un peu….).
Vous souhaitant une bonne journée, je reste accroché à mon internet.
Avec les références cadastrales, vous pouvez déjà vous rendre en Mairie et demander copie de la réglementation applicable au terrain convoité :
– Extrait de plan de zonage
– Règlement du PLU afférent à ce zonage
– Règlement du Plan de Prévention des Risques inondation afférent au terrain
Ces éléments écrits et vos échanges avec le service urbanisme vous permettront d’y voir plus clair. Vous êtes peut-être pessimiste sur un refus de permis de construire…
Vous n’avez rien à perdre et tout à gagner à faire immédiatement de votre côté un certificat d’urbanisme opérationnel. Il vous répondra sur la faisabilité de votre projet sous deux mois et c’est gratuit. De plus, il maintient un régime plus favorable de taxes d’urbanisme ce que vous n’avez pas avec le permis de construire.
Pour plus de précisions, abonnez vous à la newsletter, vous recevrez le lien de téléchargement au Guide offert “Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits”.
Enfin, vous achetez sous conditions suspensive d’obtention d’un permis de construire. Si le permis vous est accordé, pas de soucis vous pouvez construire et faire les démarches pour assouplir la réglementation inondable sur votre terrain. Juridiquement, vous demandez l’abrogation partielle du PPRi à l’administration, si elle refuse c’est attaquable devant la juridiction administrative.
Il y a deux moyens de faire revoir un zonage après l’adoption du PLU ou PPRi lorsque les voies de recours à l’encontre de ces documents sont expirées :
– la demande d’abrogation du règlement illégal à l’administration
– l’exception d’illégalité d’un refus de permis ou d’un certificat d’urbanisme négatif
Enfin, si l’on vous oppose un refus de permis, et que vous faites jouer l’exception d’illégalité. La procédure prendra un certain temps, les tribunaux ont des délais relativement longs pour rendre leurs décisions. C’est une démarche qu’il faut envisager sur du long terme, je dirai minimum 12 à 18 mois de procédure tribunal. Sans compter les délais de procédure pour modifier la réglementation applicable du PPRi.
N’hésitez pas pour plus de précisions,
Et tenez nous informés ! 🙂
Bonjour,
Je suis agriculteur et propriétaire d’un terrain acheté en 2010 (zone ZN) à l’époque.
J’ai rencontré le maire en Septembre 2016 pour lui demandé de construire une pergola pour accueillir des visiteurs.
J’ai appris alors que mon terrain avait été classé en 2011 en zone naturelle minière.
Je n’en avait pas connaissance.
Le PLU ne mentionne pas de PPR et le zonage des risques est inexistant.
Puis-je contester le PLU afin d’obtenir mon PC ?
Par avance, merci
Vu les quelques éléments que vous donnez, vous n’avez rien à perdre et tout à gagner à contester ce zonage.
J’ai écrit plusieurs article sur le sujet :
Vous demandez l’abrogation du PLU sur la base du zonage illégal. Le Maire convoque le conseil, fait droit à la demande et prescrit une procédure de modification du PLU pour corriger le zonage illégal.
Le refus d’y faire droit peut être attaqué devant le Tribunal administratif.
Et si le PLU est en cours de révision, vous saisissez l’occasion tout de suite pour faire modifier le zonage de votre terrain.
Renseignez-vous en Mairie pour le savoir et qu’ils vous donnent les raisons de zonage.
Bonjour,
la parcelle de mon voisin ainsi que la mienne sur lesquelles sont construites nos maisons familiales étaient classées en zone Nad dans le POS depuis 2001. Dans le PLU que ma commune vient d’approuver le 7 décembre 2015, nos parcelles sont classées en zone A. Nous nous sommes opposés à ce classement lors de l’enquête publique et avons demandé à être classer en zone UH4i comme les parcelles qui nous jouxtent desquelles nous sommes séparés par le chemin communal; nous n’avons pas eu gain de cause. Nous allons déposer un recours auprès de la mairie et si c’est toujours négatif un recours auprès du tribunal administratif. Sur quelles bases pouvons nous nous poser? Quelles sont nos possibilités de faire valoir nos droits face à cette injustice et spoliation? Quelles sont nos chances de succès?
Merci pour vos conseils.
Christian Michon
Pourriez-vous nous donner les principales caractéristiques des zones Nad et UH4i, qui sont mentionnées en chapeau dans le règlement du PLU.
Disposez-vous du rapport de présentation du nouveau PLU ?
Afin de bien préparer votre défense, il vous faut demander copie des éléments du dossier de PLU : rapport de présentation, règlement, plans de zonage.
Demandez une version numérisée, avec votre clé USB, vous éviterez les frais de reproduction…
A très bientôt et dans l’attente de votre retour,
Nous vous souhaitons de Joyeuses fêtes !
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39 réflexions sur “Zonage illégal : contester à tout moment”
Bonjour
Suite au décès de ma mère qui est veuve, je souhaite garder une parcelle lors de la succession (village rural du Tarn) . Le Maire m’informe que je ne pourrai pas y construire dessus malgré que cette parcelle soit en zone constructible, car elle est située dans ” une zone de développement d’ensemble portant sur un ensemble de logements”. Ce projet d’aménagement n’est pas du tout en voie de réalisation ! Est ce que cela m’interdit que déposer une demande de permis de construire ? Est ce que ce terrain est définitivement bloqué ou alors je peux contester cette décision qui date de février 2018 ?
Je vous remercie par avance, Bien cordialement
Bonjour,
Votre terrain a dû être classé en zone AU a Urbaniser, peut-être encadrée par une OAP orientation d’Aménagement et de Programmation.
Si tel est le cas, le sort de votre terrain est lié à l’opération d’aménagement d’ensemble qui englobe probablement d’autres terrains.
Le seul moyen d’en sortir est de demander la modification du zonage affecté à votre terrain dans le PLU.
Voir notre formation Le guide du propriétaire face au PLU.
Bonjour,
Je possède un terrain en indivision dans une station balnéaire non dotée d’un PLU (en cours d’élaboration. Enquête publique prévue en 2022) et ce qui fait foi actuellement c’est le PPRI. Ce terrain est la dernière “dent creuse” de cette commune et est situé dans un lotissement entouré de maisons individuelles. Le PPRI en 2020 l’a déclaré zone rouge donc non constructible. Nous venons de l’apprendre n’habitant pas la commune. Nous avons toujours payé des impôts pour un terrain constructible et un permis il y a 30 ans avait été déposé et accepté par la mairie de l’époque. Conformément à vos recommandations, nous avons déposé un certificat d’urbanisme opérationnel qui a été logiquement rejeté. Pouvez-vous nous conseiller sur la suite : faire un recours gracieux au Maire (étant donné qu’il y a un PLU en cours) ou directement aller au TA comme indiqué dans votre article? Merci beaucoup
Bonjour,
Je viens d’apprendre que le nouveau PLUiH, qui va remplacer l’ancien PLU, à prévu reclasser une petite partie d’un grand terrain agricole qui est à côté de chez moi de A à U (UH1, urbanisable dans un secteur de hameaux historiques qui ont une morphologie urbaine préservée que le PLUiH souhaite conserver).
J’avais consulté le rapport d’enquête publique en format papier à la mairie et la zone était tellement petite dans le plan de zonage que je n’avais pas remarqué le reclassement. En plus, il n’y avait pas mention explicite du changement (e.g. référence cadastrale de la parcelle à diviser et reclasser) dans le rapport d’enquête publique ou le dossier d’approbation, a part d’une petite carte de la commune avec une mention de zones inconstructibles au PLU et constructibles au PLUiH.
Je crains que la belle vue que j’ai sur un terrain agricole (avec des arbres, ruches, etc.) et les montagnes va se transformer dans un lotissement ou un bâtiment et que ma maison perdra de la valeur.
Le PLUiH a était approuvé par la communauté de communes il y a un mois et demi donc je suis encore dans le délai de deux mois pour formuler un recours.
Pensez-vous que je la qualité et intérêt à agir et la possibilité d’arrêter ou moins retarder l’urbanisation du terrain agricole ? Ou peut-être serait-il mieux de jouer le reclassement dans un secteur de hameaux historiques, qui ont une morphologie urbaine préservée que le PLUiH souhaite conserver, avec la mairie pour encadrer le futur projet de construction ?
Meilleures salutations.
Bonjour,
Cela nécessite étude du dossier. Tout habitant concerné a intérêt à agir contre le PLU de sa commune.
Ce sont les motifs qu’il faut étudier. Quelle superficie est déclassée ? Cela a t il été présenté en CDPENAF? Le règlement du PLU autorise quoi ? Maison individuelle ? Bâtiment de quelle hauteur ? etc…
Il vous faut étudier le règlement du PLUIH pour apprécier le danger que ce changement de zonage représente pour vore parcelle. Ainsi que les motifs pour l’attaquer le cas échéant ou demander officiellement demander des précisions le cas échéant.
Je possède un terrain en zone UC que la mairie a classé “ELEMENT DE PAYSAGE IDENTIFIE” ce qui m’interdit la construction d’une habitation.
Ce terrain fait partie d’un lotissement entièrement construit ( excepté ma parcelle).
Quel argument puis-je utiliser pour demander une rectification de zonage ?
merci pour votre réponse;
Il convient de vous reporter au rapport de présentation pour comprendre les justifications apportés par la commune pour décider du classement en élément de paysage identifié.
A partir de cette analyse et en fonction des caractéristiques propres à la parcelle contredisant ou non cette justification, vous pouvez étayer vos arguments de contestation.
C’est un travail d’enquête. Les articles du code de l’urbanisme cités dans ces justifications de choix de zonage, règlement écrit doivent être décryptés et confrontés à la réalité de la parcelle concernée.
Il convient par ailleurs de demander le dossier du lotissement, comportant le plan d’aménagement des lots constructibles et analyser ce dossier afin d’étayer vos arguments de contestation pour établir une erreur matérielle de zonage ou erreur manifeste d’appréciation.
Bonjour,
Dans le cadre de l’élaboration d’un PLUI, la communauté de communes souhaite modifier le plan de zonage pour passer un terrain classé en AU (donc réservé à l’habitat) en UY à vocation économique. De plus une route serait construite à travers ce terrain pour desservir une autre zone.
Seulement ces terrains sont bordés d’habitations, il y a donc une crainte pour la tranquillité des riverains.
Qu’elle sont les recours possibles?
Merci
Bonjour,
Sur la base de ces seules informations, je l’ignore.
Cela nécessite étude du dossier et notamment analyse des Justifications des choix de zonage retenus dans le rapport de présentation, en cohérence avec les orientations du PADD et autres documents tels que OAP orientations d’aménagement et de programmation si édictées pour la zone AU, en cohérence le cas échéant avec un emplacement réservé clairement justifié pour faire rentrer ladite route dans le domaine public communal, etc…
Bonjour,
J’ai un terrain de 1600m2 ou j’ai obtenue un PC en 1999 en zone UC pour mon habitation principale, en 2009 déclaration pour un abri de voiture et jardin derrière mon habitation principal.
Le PLU à été révisé en 2013 et approuvé en 2015 sur la commune et quelle surprise voulant faire un agrandissement de mon habitation, j’ai demandé à la mairie les informations et on m’annonce que les 600m2 qui se trouve à l’arrière de mon habitation et on sont construits mes abris est passé en zone A !!!
On m’a dit que mon PC d’agrandissement sera refusé du fait du changement du PLU et que je n’avais aucun recours juste attendre la prochaine révision.
Quel recours puis je faire afin de pouvoir faire mon agrandissement en prolongement de mon habitation ?
merci pour votre retour,
Bonjour
Si le PLU en vigueur vous interdit votre projet de travaux, seule une modification du PLU vous permettra de faire modifier le zonage.
Vous pouvez me contacter via l’onglet Mes services pour mener cette étude préalable, et évaluer les chances de succès d’une telle demande.
Bonjour,
J’ai acheté en toute connaissance de cause un pavillon construit dans les années 70, sur une parcelle classée en zone UFa (zone tertiaire et logement de fonction). La parcelle fait 1000m2 et je souhaiterais diviser cette parcelle pour créer un lot a bâtir que je souhaiterais revendre pour la construction d’un pavillon. Cependant l’environnement étant désormais très résidentiel (impasse avec des pavillons) , la logique voudrait la construction d’un pavillon. Cependant le PLU ne me permet pas de construire de logement individuel ou même d’agrandir mon logelent. J’avais comme information qu’il y avait un projet de révision de PLU mais a priori celui ci n’interviendra pas avant de nombreuses années. Sauriez vous me dire quelles sont mes possibilités de recours s’il vous plait? Faut il que je prenne un avocat pour contester le PLU?
Merci
Très cordialement,
Bonjour,
Cela nécessite étude du dossier. Effectivement, vous pouvez demander rendez-vous avec un avocat ou consultation juridique afin qu’il analyse la situation et vous explique les démarches à suivre.
Bonjour,
Ma petite commune de 300 habitants ne possède plus de PLU, car il a été contesté par des habitants.
A ce jour, il a été décidé de faire un PLUi avec plusieurs autres communes et il est possible de consulté l’évolution de ce dernier sur un site internet.
Au printemps prochain, il y aura une enquête publique à ce sujet. Puis-je contesté d’ores et déjà le PLUi ?
En effet, j’ai vu que cela allait être plus que préjudiciable pour moi, sur plusieurs points :
– Pour faire simple, je suis propriétaire d’une petite maison de 40m² et j’y vis à l’année depuis plus de 10 ans et je souhaite agrandir cette dernière pour avoir un peu plus de confort (je ne demande pas un château, mais simplement d’avoir une maison de 80m²).
– Or, mon terrain de 4300m² sur 3 niveaux, va être déclaré en zone N avec risques naturels (alors qu’aucun autre de mes voisins n’a ce risque naturel). Il sera également en zone espace boisée classé à maintenir, sur une grande partie (alors qu’il n’y a pas de bois). Par-dessus cela, il y avait la Loi Montagne (sur l’ancien PLU, je ne sais pas si cette loi sera encore en vigueur pour le PLUi).
– De plus, j’ai voulu mettre mon assainissement individuel aux normes. Le SPANC ayant fait des erreurs dans la remise en conformité, ce dernier n’a pas pu se faire (problème concernant l’évacuation des eaux traitées, à cause des divers classements de mon terrain cités ci-dessus). Le SPANC m’a bien refait des plans, mais me demande d’obtenir l’autorisation des propriétaires de 2 terrains différents, car pour être aux normes quant à l’évacuation des eaux traitées, il faut que je traverse 2 parcelles qui ne m’appartiennent pas, sur plus de 100 mètres de long, afin d’arriver dans un petit ruisseau… et j’ai payé plus de 500€ pour m’entendre dire cela. Ai-je un recours possible, pour que le SPANC fasse la demande d’autorisation eux-mêmes (vu que ce n’est pas de mon faite) ?
Si je peux contester dès à présent, qui dois-je aller voir et quelles doivent être les démarches officielles ?
Merci de votre réponse.
Bonjour,
Cela nécessite une étude de dossier pour savoir si un rattachement à une zone constructible contigue est légitime sur partie du terrain, ou s’il convient de faire valoir l’identification de votre bâti dans la zone naturelle indicée du futur PLU conformément à l’article L 123-1-5 du Code de l’urbanisme qui régira les possibilités d’extensions, de construction d’annexes, de réfection du bâtiment à l’identique en cas de sinistre, etc…Pour votre question sur le SPANC, je vous invite à vous rapprocher du réseau ConfiANCe.
Les questions réponses sur le blog doivent être simples, je ne peux y consacrer beaucoup de temps compte tenu de ma charge de travail actuelle. Merci de votre compréhension.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
je voudrais savoir si tout citoyen ( bien qu’il ne soit pas propriétaire du ou des terrains concernés) peut contester un zonage illégal sur le Plan Local d’Urbanisme lors de l’enquête publique auprès du commissaire enquêteur ?
Exemple, un agriculteur en retraite loue ses hangars (terrain classé en zone A) a des entreprises ( atelier métallerie et un plaquiste) depuis 2016 ! donc sur le plus en révision le terrain ne devrait’il plus être classé A mais Ua ?
Peut-on aussi contester, si des constructions où un lotissement en construction n’apparaissent pas sur le plus en révision ?
Merci par avance pour la réponse
Re bonjour !
Je ne vois pas de différence avec la question précédente ! J’espère y avoir répondu :).
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
je voudrais savoir si tout citoyen ( bien qu’il ne soit pas propriétaire du ou des terrains concernés) peut contester un zonage illégal sur le Plan Local d’Urbanisme lors de l’enquête publique auprès du commissaire enquêteur ?
Exemple, un agriculteur en retraite loue ses hangars (terrain classé en zone A) a des entreprises ( atelier métallerie et un plaquiste) depuis 2016 ! donc sur le plus en révision le terrain ne devrait’il plus être classé A mais Ua ?
Peut-on aussi contester, si des constructions où un lotissement en construction n’apparaissent pas sur le plus en révision ?
Merci par avance pour la réponse
Bonjour !
Vous pouvez tout à fait signaler toutes les incohérences relevées dans le PLU lors de l’enquête publique, auxquelles le commissaire-enquêteur puis la Commune devront apporter des réponses concrètes respectivement dans le rapport d’enquête publique puis dans la délibération du Conseil municipal approuvant le PLU.
Si des constructions n’apparaissent pas, il convient de soulever l’erreur matérielle commise dans les documents graphiques.
Concernant le zonage affecté aux terrains supportant des activités industrielles, vous pouvez également signaler l’incohérence du zonage. Toutefois, vous ne vous ferez pas des amis sur la Commune puisque le rapport est public et que votre nom sera mentionné.
A bientôt !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
suite à une succession, mon epouse herite d’un bien avec un terrain dont une partie ( ou tout) serait constructible ( je me rend à la mairie ce jour) …et on nous oppose la valeurs du terrain pour l’estimation de ce bien..
ce terrain est en pente, avec une zone humide dans la partie inferieure. Bon quoiqu’il en soit,nous nous ne souhaitons pas que ce terrain soit considéré comme constructible( ce que désirait également mon beau pere). comment faire changer son classement?
le PLU date de 5 ans environs. il s’agit d’un bien en residence secondaire, et mon beau pere, à l’époque, n’a pas eu connaissance du changement de P.O.S en P.L.U et n’a donc pas pu consulter celui ci. De plus etant handicapé ( non – voyant), il n’aurait pu, sans aide ou documents appropriés, etudier le P.L.U.
quels sont mes recours possible?
Bonjour !
Je regrette mais je n’ai pas compris votre question…
Quel est le classement actuel, pour quels motifs vous voulez obtenir le changement, quel est le préjudice que cela vous cause.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Propriétaire depuis 2011 de 2 parcelles à Sartène (Corse du Sud), commune non dotée d’un PLU, je viens d’apprendre, alors que je m’apprête à déposer mon dossier de demande permis de construire, que ces parcelles classées UV dans le POS au moment de l’achat sont classées ESA dans le PADDUC.
Le service urbanisme de la mairie me laisse entendre que mon PC a de fortes chances d’être refusé en raison du PADDUC. Qu’en est-il exactement ? Je pensais qu’il n’était opposable qu’à partir de novembre 2018 et que jusqu’à cette date l’instruction et la décision appartenaient au maire. En l’absence de PLU, quel document fait foi le RNU ou le PADD ?
Est-ce que je dépose ma demande ou est-ce totalement inutile ? Y a t’il une contestation possible en cas de refus ?
Par avance, merci.
Bonjour !
Je vous conseille la lecture de mes articles sur le sursis à statuer. Si le projet de PLU est suffisamment avancé, la collectivité peut s’opposer à votre projet via un sursis à statuer qui précède souvent un refus. Il convient donc d’analyser précisément les motifs inclus dans le PADDUC pouvant s’opposer à votre projet. Et si besoin, envisager le recours à l’encontre du futur PLU pour vous opposer au classement de votre terrain. En attendant, si vous n’engagez pas de frais pour déposer votre PC, vous pouvez tenter la demande et envisager un recours à l’encontre du sursis à statuer.
Si vous engagez des frais, vous prenez un risque qui doit être évalué..
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je souhaiterais acquérir un terrain qui était anciennement constructible et qui depuis est passé en zone Agricole.
La parcelle se situant a gauche du terrain est bâtie tout comme celle se situant en face et il existe également d’autres constructions a moins de 200m de cette parcelle.
Avant de faire une proposition au propriétaire je souhaiterais avoir votre avis sur la possibilité de refaire passer cette parcelle en zone constructible.
A savoir que les constructions autour sont en zone NB.
Quelles sont les démarches que je dois faire exactement ?
Le propriétaire a fais une demande de changement de zonage a la mairie lors du dernier PLU qui date d’octobre 2017 avec une réponse négative, c’est pourquoi il vend se terrain.
Vous remerciant par avance de vos réponses, et vous félicitant pour votre site qui est instructif.
Bien cordialement
Bonjour !
Il n’y a pas de zone NB dans les PLU. Vous ne disposez pas des bonnes informations.
S’il n’y a pas de procédure de modification/révision du PLU en cours, cela risque d’être long de faire modifier le zonage.
Il faudrait entamer un bras de fer avec la Mairie en prouvant l’illégalité du zonage agricole. Pour vous donner toutes les chances d’y arriver, il faudrait vous faire assister d’un avocat. Dans de nombreux cas, cela aboutit sur un contentieux devant le tribunal administratif (environ 18 mois voire plus de procédure) pour aboutir ou non sur le constat d’illégalité du zonage et l’injonction au Maire de modifier le PLU pour rectifier l’erreur de zonage. Ensuite, la procédure de modification du PLU peut être longue en fonction notamment de la bonne volonté du Maire pour répondre à cette injonction du juge.
J’espère avoir répondu à votre question
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour.
Ma mère a eu en donation de ces parents, il y a de cela 30ans, une parcelle de terrain d’environ 1920m²
Sachant que dans le régions les terrains sont hors de prix, mes parents nous propose une donation en vue de faire construire, hélas cette parcelle est actuellement en zone ND sur le PLU de la commune.
Sachant que cette parcelle et en limite d’une zone constructible (sur le bas et a droite) séparé par une voie privé (qui désert un lotissement en contre bas) cette même voie nous appartenant en partie car 3m (sur les 5m obligatoire) sur toute sa longueur est sur notre parcelle, un simple droit de passage a été accordé au lotissement.
les réseau d’eau, électricité, etc passe également sous cette voie.
la commune refuse sous prétexte que les terrains sont réservé au agriculteur. Hors l’agriculteur qui devrais s’occuper du dit terrain (suite a un accord verbale avec mon grand père ) ne le fait pas.
le PLU de la commune est en cours de révision (je l’ai appris hier, hélas l’enquête publique est déjà terminer…)
Nous voudrions la faire passé constructible quel recours pourrions nous avoir?
Merci de votre réponse.
Typhanie
Bonjour,
Suite à l’enquête publique, le Maire va étudier les modifications à apporter au projet de PLU en fonction de :
– le rapport du commissaire-enquêteur,
– les avis des personnes publiques associées.
Puis, il adoptera le PLU définitif lors d’un Conseil municipal, qui votera une délibération d’approbation du PLU.
Aujourd’hui, si le Maire est opposé au déclassement de votre terrain, la seule option qui s’offre à vous est de préparer votre recours gracieux ou contentieux à l’encontre de cette délibération.
Pour cela, il vous faut demander copie :
– du projet de PLU (sur support numérique – cf. Livre III du Code des relations entre le public et l’administration) et commencer à étudier les documents afin de dégager des arguments pour prouver une erreur manifeste d’appréciation des auteurs du PLU dans le classement de votre parcelle en zone N.
– du rapport du commissaire enquêteur – Y a t il eu des cas similaires au vôtre pour lesquels un déclassement a été accordé..
– les avis des personnes publiques associées.
Lorsque le PLU définitif sera adopté, il faudra effectuer la même démarche de demande de communication du dossier PLU définitif.
Trouver les bons arguments et accomplir les bonnes démarches relèvent des compétences d’un professionnel du Droit tel qu’un avocat en Droit de l’urbanisme.
Ceci étant, j’ai été en relation avec des personnes suffisamment tenaces et pertinentes qui ont réussi à obtenir gain de cause sans l’aide d’un avocat.
Mais c’était lors de l’enquête publique, et grâce à l’intervention du commissaire-enquêteur.
Lisez mes articles sur l’erreur de classement en zone naturelle, le recours gracieux et la communication des documents administratifs.
Je vous conseille de chercher un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme sur votre département et lui demander au moins une consultation juridique sur votre dossier pour vous estimer vos chances de succès.
Je prépare un annuaire d’avocats spécialisés actuellement, mais il vous faut aller vite. Demandez des devis ou conventions d’honoraires, des rendez-vous gratuits, allez collecter toutes les infos bonnes à prendre pour préparer votre stratégie.
Enfin, à mon sens, le Maire n’a pas à se mêler de vos relations privées avec l’agriculteur pour décider de ce qui figure dans le PLU.
Surtout, si les terrains ne sont pas cultivés..
Tenez nous informés des suites sur le site !
Bon courage dans vos démarches,
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir et merci pour votre réponse et tout ce que vous faites!
Depuis mon premier commentaire, j’ai déposé et reçu mon certificat d’urbanisme opérationnel.
Il est revenu négatif malgré que le terrain dispose de toutes les servitudes (eau, edf, voirie ,assainissement..) sous prétexte qu’il est constructible industriel. Je m’attendais sans surprise à cette réponse.
Je voulais déposer m un recours en suivant vos conseils et pour cela j’ai fait une demande de copie des 2 derniers PLU et POS ainsi que des 3 derniers PADD.
Cela fera un mois lundi et je n’ai aucun retour.
Le courrier a été rédigé suivant un de vos modèles et remis en mains propre au maire (pas très content de la demande)!
Le problème c’est que sans ces documents, il est dur d’argumenter le zonage illégal et le délai de contestation du CU de 2 mois risque de se terminer avant d’avoir les documents.
Si ce délais est passé, pourais-je refaire une demande de CU pour la contester?
Une autre solution?
Encore merci à vous
Cordialement
Bonjour,
Il faut envoyer copie de votre courrier à la CADA – Commission d’accès aux documents administratifs, par mail et par courrier RAR.
Vous pouvez informer la Mairie que vous avez saisi la CADA, cela va peut-être les faire réagir.
Sinon, il faut attendre la décision de la CADA (1 mois) pour qu’elle se prononce sur la liste des pièces communicables contenue dans votre courrier de demande de communication des documents administratifs. Les documents que vous citez doivent vous être transmis, par voie numérique serait souhaitable pour ne pas payer des frais exorbitants de reproduction.
Le Livre III du Code des relations entre le public et l’administration vous autorise à demander ce support de transmission.
Votre C.U opérationnel doit mentionner l’existence des réseaux publics.
La Loi ne limite pas les demandes de C.U, toutefois, attention à ne pas franchir la limite d’abus de droit. C’est comme pour tout !
Tenez-nous informés,
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Lors de la révision du ppri mon terrain en partie en zone UB et en zone A a bénéficier d’une extension de la zone urbanisé (environ 600m²). Le PLU sur ma commune est en cours de révision et d’adaptation au ppri. Lors de la présentation j’ai pu me rendre compte que sur ma parcelle le plu ne tenait pas compte du zonage du ppri et n’augmentait pas la surface en ub (constructible). En contradiction avec le PPRI. Etonnant car la présentation du projet de PLU a commencé par une indignation par rapport aux possibilités laissées à la commune par le ppri. D’ailleurs l’ensemble du zonage du PPRI a été transposé sauf moi. Le commissaire enquéteur n’a pas encore été nommé. Je me suis rendu en mairie et la secrétaire à l’urba a fait l’étonné quand elle a pu voir cette incohérence, j’ai envoyé un mail au maire ce samedi afin qu’il fasse part de cette anomalie au bureau d’étude assistant la commune dans la réalisation du nouveau PLU. Pouvez-vous me dire, la démarche à adopter ?
Merci beaucoup
Kévin
Bonjour,
Renouvelez votre demande par lettre recommandée avec avis de réception. Le PPRi peut être plus contraignant que le PLU pour des raisons de sécurité.
Ceci étant, si le PLU maintient un zonage plus restrictif, la Commune doit être en mesure de l’expliquer et le justifier. D’autant, si votre terrain est inclus à tort en zone inondable. Il peut s’agir d’une erreur matérielle. N’hésitez pas à vous manifester régulièrement pour obtenir réponse à vos questions. Il vaut mieux être trop présent que de se faire oublier dans ce type de procédures. Prenez rendez-vous avec le responsable du service urbanisme pour éclaircir votre situation.
Demandez si ce n’est déjà fait copie des documents réglementaires vous concernant (sur clé USB pour éviter les frais de reproduction). C’est le premier réflexe à avoir de constituer votre dossier administratif :
– Règlement du PPRi sur votre parcelle
– Plan de zonage du PPRi
– Règlement du PLU
– Plan de zonage du PLU sur votre parcelle
Tenez- moi informée
Bonne semaine
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
mon père a acheté un terrain constructible (zone UB) il y a des années et celui ci a été modifié en UI (constructible industriel) sans que l’on en soit informé (nous n’habitions pas la commune à ce moment là) . Il n’y a pas de raisons apparentes à ce classement si ce n’est que mon père a son bâtiment d’entreprise sur la parcelle accolée. Il n’y aura jamais d’industrie sur cette parcelle qui se situe en plein bourg de la commune avec des maisons à proximité (terrain collé aux habitations)
Aujourd’hui je veux construire sur ce terrain mais d’après le PLU il est impossible de construire une habitation sur cette zone (ni même un logement de fonction).
Le maire de la commune dit ne rien pouvoir faire. Le maire voudrait que je pose ma demande et qu’il mettra un avis favorable. Le problème c’est que la maison faisant plus de 150m² il faut que je passe par un architecte et je n’ai pas envi de payer 2000€ pour rien….
J’ai pris contacte avec la responsable urbanisme d’une commune voisine qui me dit qu’il est possible de faire une modification simplifiée du PLU mais que cela se fait que si le maire le veut ce qui n’est visiblement pas le cas du miens.
Comment faire pour arriver à faire changer le PLU de cette zone (le PADD est vierge sur le pourquoi du reclassement).
Je pense de mon côté qu’il a été passé en UI afin de pouvoir passer d’autres terrains en UB. J’ai déjà entendu parler d’un quota de terrains constructibles par commune sans jamais pouvoir vérifier l’information.
Puis-je faire jouer le zonage illégale? Avez vos une autre solution?
merci beaucoup d’avance, cela fait 2 ans que je tourne en rond…
Bonjour !
Vous avez été bien conseillé. Il faudrait effectivement que votre commune engage une procédure de modification simplifiée du POS afin de modifier le zonage sur votre terrain.
Pour déclencher la procédure, il vous faut adresser une demande d’abrogation partielle du PLU.
Le terme est compliqué, mais c’est simple en réalité.
Vous demandez au Maire d’abroger le zonage illégal sur votre terrain = abrogation partielle du PLU
Il faut évidemment démontrer en quoi ce zonage est illégal.
Comme vous l’indiquez, il vous faut étudier tous les documents du PLU et notamment le PADD.
L’analyse des différents documents vous permet de relever les contradictions et incohérences sur l’affectation de zone à votre terrain.
Si le Maire fait suite. Il convoque le Conseille municipal, prescrit la modification du PLU et la décision d’abroger partiellement le PLU.
Le refus explicite ou implicite peut être attaqué devant le juge, et soumis pour avis à la Préfecture – service du contrôle de légalité.
Si le motif du classement de votre terrain est étranger aux motifs du classement de zone tel que prévu au Code de l’urbanisme, c’est contestable devant une juridiction.
Le contrôle de légalité devrait également s’en alerter, et se ranger à vos côtés sur le recours contre le refus d’abroger.
Il s’agit là de la “voie amiable”. Sinon, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme opérationnel. Celui-ci sera négatif pour le projet de construire votre maison.
Vous intentez directement un recours devant la juridiction administrative (toujours copie au contrôle de légalité) sur le fondement de l’exception d’illégalité.
C’est à dire la décision de refus est fondée sur un zonage illégal.
Ceci étant, si le Maire est en mesure d’émettre un avis favorable sur une demande de permis de construire, il est en mesure de vous délivrer un certificat d’urbanisme positif…
Ce sont les deux voies de recours à exercer lorsque les voies de recours contre le PLU sont expirées (deux mois après son adoption).
Vous aurez plus de précisions, en vous inscrivant à la newsletter. Vous recevrez gratuitement le Guide “Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits”.
Je vous conseille de lire mes articles sur le sujet et notamment : Mr le Maire, je demande la modification de mon zonage dans le PLU.
Je ne peux plus vous répondre sur l’opportunité du zonage. Il est propre à chaque Commune, et se justifie dans les documents réglementaires de la Commune, ou pas !…
N’hésitez pas pour plus de précisions,
Bien cordialement
Jasmine Jovanovic
Bonjour,
J’aimerai acheté un terrain qui est classé en Zone non constructible, aléa faible inondation sur le PPRI. Je ne sais pas comment procéder pour que tout cela se passe vite car achat de terrain…
Dite moi si mon procédé vous semble adéquat:
-achat du terrain
-demande de permis de construire auprès de la mairie
-refus du maire
-j’obtiens le fameux papier : l’arrêté de refus du permis de construire.
-je dispose d’un délai de deux mois pour intenter un recours contre cet arrêté de refus.
-j’argumente sur l’illégalité du classement: mais comment? je fais venir un spécialiste?
-et ensuite qu’est ce qui se passe, je refais une demande auprès de la mairie?
-sous quelle forme?
-je suppose qu’il je devrai me soumettre à une construction sous condition?
Lors de l’achat du terrain, n’est il pas possible de faire une demande à ce moment là?
Je fais peut-être les choses dans le désordre mais j’aimerai vraiment avoir ce terrain car super bien placé, et il me semble que je ne puisse pas faire grand chose avant l’achat (peu de temps pour faire la démarche de certificat d’urbanisme).
Je sais que le maire à revu le PLU mais n’a pas changer évidemment cette zone (pourtant pas inondable dans les fait!).
Je ne sais pas si je suis clair dans mes questionnements?
Je vous remercie par avance de votre aide.
Je vous remercie également pour ce site qui est pour moi une mine d’informations (j’avoue j’ai encore des flous mais ce n’est pas mon domaine d’expertise et je débarque un peu….).
Vous souhaitant une bonne journée, je reste accroché à mon internet.
Bien cordialement.
Bonjour,
Avec les références cadastrales, vous pouvez déjà vous rendre en Mairie et demander copie de la réglementation applicable au terrain convoité :
– Extrait de plan de zonage
– Règlement du PLU afférent à ce zonage
– Règlement du Plan de Prévention des Risques inondation afférent au terrain
Ces éléments écrits et vos échanges avec le service urbanisme vous permettront d’y voir plus clair. Vous êtes peut-être pessimiste sur un refus de permis de construire…
Vous n’avez rien à perdre et tout à gagner à faire immédiatement de votre côté un certificat d’urbanisme opérationnel. Il vous répondra sur la faisabilité de votre projet sous deux mois et c’est gratuit. De plus, il maintient un régime plus favorable de taxes d’urbanisme ce que vous n’avez pas avec le permis de construire.
Pour plus de précisions, abonnez vous à la newsletter, vous recevrez le lien de téléchargement au Guide offert “Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits”.
Enfin, vous achetez sous conditions suspensive d’obtention d’un permis de construire. Si le permis vous est accordé, pas de soucis vous pouvez construire et faire les démarches pour assouplir la réglementation inondable sur votre terrain. Juridiquement, vous demandez l’abrogation partielle du PPRi à l’administration, si elle refuse c’est attaquable devant la juridiction administrative.
Il y a deux moyens de faire revoir un zonage après l’adoption du PLU ou PPRi lorsque les voies de recours à l’encontre de ces documents sont expirées :
– la demande d’abrogation du règlement illégal à l’administration
– l’exception d’illégalité d’un refus de permis ou d’un certificat d’urbanisme négatif
Enfin, si l’on vous oppose un refus de permis, et que vous faites jouer l’exception d’illégalité. La procédure prendra un certain temps, les tribunaux ont des délais relativement longs pour rendre leurs décisions. C’est une démarche qu’il faut envisager sur du long terme, je dirai minimum 12 à 18 mois de procédure tribunal. Sans compter les délais de procédure pour modifier la réglementation applicable du PPRi.
N’hésitez pas pour plus de précisions,
Et tenez nous informés ! 🙂
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis agriculteur et propriétaire d’un terrain acheté en 2010 (zone ZN) à l’époque.
J’ai rencontré le maire en Septembre 2016 pour lui demandé de construire une pergola pour accueillir des visiteurs.
J’ai appris alors que mon terrain avait été classé en 2011 en zone naturelle minière.
Je n’en avait pas connaissance.
Le PLU ne mentionne pas de PPR et le zonage des risques est inexistant.
Puis-je contester le PLU afin d’obtenir mon PC ?
Par avance, merci
Bonjour !
Vu les quelques éléments que vous donnez, vous n’avez rien à perdre et tout à gagner à contester ce zonage.
J’ai écrit plusieurs article sur le sujet :
Vous demandez l’abrogation du PLU sur la base du zonage illégal. Le Maire convoque le conseil, fait droit à la demande et prescrit une procédure de modification du PLU pour corriger le zonage illégal.
Le refus d’y faire droit peut être attaqué devant le Tribunal administratif.
Et si le PLU est en cours de révision, vous saisissez l’occasion tout de suite pour faire modifier le zonage de votre terrain.
Renseignez-vous en Mairie pour le savoir et qu’ils vous donnent les raisons de zonage.
Tenez-moi informée !
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
la parcelle de mon voisin ainsi que la mienne sur lesquelles sont construites nos maisons familiales étaient classées en zone Nad dans le POS depuis 2001. Dans le PLU que ma commune vient d’approuver le 7 décembre 2015, nos parcelles sont classées en zone A. Nous nous sommes opposés à ce classement lors de l’enquête publique et avons demandé à être classer en zone UH4i comme les parcelles qui nous jouxtent desquelles nous sommes séparés par le chemin communal; nous n’avons pas eu gain de cause. Nous allons déposer un recours auprès de la mairie et si c’est toujours négatif un recours auprès du tribunal administratif. Sur quelles bases pouvons nous nous poser? Quelles sont nos possibilités de faire valoir nos droits face à cette injustice et spoliation? Quelles sont nos chances de succès?
Merci pour vos conseils.
Christian Michon
Bonjour !
Pourriez-vous nous donner les principales caractéristiques des zones Nad et UH4i, qui sont mentionnées en chapeau dans le règlement du PLU.
Disposez-vous du rapport de présentation du nouveau PLU ?
Afin de bien préparer votre défense, il vous faut demander copie des éléments du dossier de PLU : rapport de présentation, règlement, plans de zonage.
Demandez une version numérisée, avec votre clé USB, vous éviterez les frais de reproduction…
A très bientôt et dans l’attente de votre retour,
Nous vous souhaitons de Joyeuses fêtes !
Droit sur Terrain
Jasmine