Taxe non due grâce au Certificat d’urbanisme
- publié le 07/05/2015
- 23 commentaires
Taxe d’urbanisme non due grâce au Certificat d’Urbanisme
Des propriétaires de terrain échappent à une Participation pour Voirie et Réseaux de 13 300 euros
Le certificat d’urbanisme indique :
- les dispositions d’urbanisme,
- les limitations administratives au droit de propriété et
- la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain.
Ce n’est pas qu’un simple document d’information, il garantit le maintien des informations mentionnées pendant un délai de dix-huit mois.
Le gel des taxes grâce au certificat d’urbanisme
L’article L 410-1 certificat d’urbanisme prévoit une cristallisation du régime des taxes et participations applicables aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées dans les dix-huit mois de la délivrance de ce certificat. Les taxes telles que mentionnées au certificat sont ainsi figées dans le temps. D’où le terme souvent employé de cristallisation.
Ce qui veut dire que si une nouvelle taxe ou participation est votée par le Conseil municipal après la délivrance du certificat d’urbanisme, elle ne s’appliquera pas au bénéficiaire du certificat.
Prenons un exemple, inspiré d’un cas réel jugé par la Cour de cassation.
La Participation pour Voirie et Réseaux (PVR) n’avait pas été instituée sur la Commune à la date de délivrance du certificat d’urbanisme.
Le certificat ne pouvait donc la mentionner parmi les participations applicables.
Cette PVR ne pouvait donc pas être exigée pour une demande de permis de construire déposée dans le délai de validité du certificat d’urbanisme.
Notre formation “Que puis-je faire sur ce terrain – La prospection foncière pour débutants” illustre les actions concrètes à mener pour s’informer des règles d’urbanisme applicables à un terrain donné. Elle contient notamment un chapitre sur le certificat d’urbanisme accompagné de vidéos explicatives et modèles de courriers d’accompagnement.
Dates et délai de validité du certificat d’urbanisme
- 21 octobre 2013 : Le Certificat d’urbanisme est délivré aux époux Dupond
- 21 avril 2015 : Expiration du délai de validité du certificat d’urbanisme soit 18 mois après sa délivrance. Les époux Dupond possèdent un terrain d’une superficie de 700 m², compris dans une distance de 70 mètres de la Voie de Cristal dans la Commune de Tacson.
- 31 octobre 2013 : Le Conseil municipal adopte une délibération générale de mise en place de la Participation pour Voirie et Réseaux sur la Commune de Tacson.
- 5 mai 2014 : Le Conseil municipal adopte la deuxième délibération propre à la Voie de Cristal. Cette délibération fixe la Participation pour Voirie et Réseaux à 19 euros /m² pour tous terrains compris dans une bande de 80 mètres de la Voie de Cristal.
- Cela porte en principe à une Participation pour Voirie et Réseaux d’un montant de 13 300 euros pour le terrain de 700 m² appartenant aux époux Dupond.
- 10 mars 2015 : Les époux Dupond obtiennent leur permis de construire.
Selon l’article L 410-1 du Code de l’urbanisme, la PVR – Participation pour Voirie et Réseaux de 13 300 euros ne peut être réclamée aux époux Dupond.
Hypothèse de la taxe mentionnée par erreur sur le permis de construire
Si le permis de construire mentionne malgré tout le montant de la PVR, suite à erreur commise par le service instructeur. En effet, celui-ci a omis de prendre en compte la délivrance du certificat d’urbanisme plus d’un an plus tôt.
Lui ne s’en souvient pas, les époux Dupont eux s’en souviennent…Il leur est possible d’intenter un recours gracieux ou contentieux à l’encontre du permis de construire illégal aux motifs :
- non respect de l’article L 410-1 alinéa 4 et de
- la cristallisation des droits accordés par le certificat d’urbanisme en date du 21 octobre 2013.
Sources :
- Circulaire n°2004-8 UHC/DU 3/5, du 5 février 2004.
-
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23 réflexions sur “Taxe non due grâce au Certificat d’urbanisme”
Bonjour,
Merci pour cet article. Je m’interroge: le CU peut figer un taux d’exonération ou abattement sur la TA qui est en vigueur lors de la délivrance du CU? si au moment de la demande du PC l’exonération ou abattement sur la TA disparait, mais un CU a été obtenu préalablement (quant le taux d’abattement était en vigueur), le taux d’abattement sur la TA reste applicable?
En vous remerciant à l’avance.
Bonjour,
Le certificat d’urbanisme maintient pendant un délai de 18 mois le taux plus favorable de taxe d’aménagement en effet même si ce taux plus favorable a disparu au moment du dépôt de la demande de PC.
Bonjour,
j’ai fait une demande de certificat d’urbanisme operationnel. Compromis signé et le dépôt du permis de construire est en cours. Cependant le document reçu par la mairie de la commune est un “avis du maire /fiche de situation” signé et émis un avis favorable par le maire sans aucune mention de taxe. Est ce normal ? Dans ce même document une note indiquant ” cet avis est transmis à la DDT dans le mois pour le permis de construire et dans les 15 jours pour les declarations et les certificats d’urbanisme, faute de quoi il est réputé favorable”
Bonjour,
Le Cuo est un arrêté, catégorie juridique de décision individuelle du Maire, faisant grief et susceptible de recours pour excès de pouvoir devant un tribunal administratif. Il ne s’agit ni d’un avis ni d’une fiche. Le CUo indique en principe la liste des taxes et participations d’urbanisme. donc, cela n’a pas l’air normal et je pense que vous devriez poser la question au service instructeur. En outre, vous avez le droit de demander les différents avis/courriers émis par les concessionnaires des réseaux publics à votre demande de Cuo.
Bonjour
Notre certificat d urbanisme a été demandé par notre notaire apres la signature du compromis ce dernier est donc à son nom mais concerne bien notre parcelle.
Il mentionne un taux communal de 5% qui depuis a été majoré à 15%
Le certificat date de moins de 18mois et est bien anterieur à la date de reception de notre permis mais il n est pas à notre nom celui ci est il valable ??
Merci de votre aide
Cordialement
Bonjour !
Le certificat d’urbanisme est attaché au terrain, c’est un document d’information à la différence du permis de construire qui vous accorde des droits et impose des obligations notamment fiscales.
Donc, vous pouvez vous prévaloir de votre certificat d’urbanisme en faisant jouer le texte de loi cité dans l’article pour faire maintenir le taux le plus favorable de 5% dans le calcul de votre taxe d’aménagement. Ce qui fera certainement une belle économie pour vous ! 🙂
Pour plus de précisions, téléchargez le guide gratuit du propriétaire bien dans ses droits.
Et ce serait gentil à vous de nous tenir informés des suites pour les lecteurs qui nous lisent !
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Jasmine,
Merci pour vos publications. Comment combinez vous votre affirmation avec la décision du Conseil d’Etat, du 22 janvier 2010, N° 312425, COMMUNE DE LA FOYE-MONJAULT, qui indique : ” la règle fixée par l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme ne saurait avoir pour effet
de justifier la délivrance d’un permis de construire en méconnaissance des dispositions légalement applicables à la
date du certificat, alors même que ce dernier aurait omis d’en faire mention ; que, par suite, la circonstance que
l’auteur du certificat d’urbanisme a omis de mentionner une participation ou une taxe légalement applicable à la
date de la délivrance de ce document n’est pas de nature à créer, au profit du bénéficiaire d’un permis de
construire, des droits acquis à ne pas acquitter les sommes dues à ce titre lors de la délivrance du permis.”
Bonjour Jipé,
Merci pour votre question, cela va me permettre de compléter l’article.
Prenons l’exemple de la taxe d’aménagement, et l’article L 331-20 du Code de l’urbanisme qui dispose : “Si l’autorisation est déposée pendant la période de validité d’un certificat d’urbanisme, le taux le plus favorable est appliqué.”
Supposons un taux communal de 5% voté en Conseil municipal le 21 novembre 2016.
Le certificat d’urbanisme est délivré le 21 décembre 2016 et ne mentionne pas le taux de 5%.
C’est un oubli mais le taux légalement applicable est bien de 5 % au moment de la délivrance du certificat d’urbanisme.
Le 1er avril 2017, le Conseil municipal vote un taux communal exceptionnel de 20% sur la rue où se situe sur le terrain.
Tout nouveau certificat d’urbanisme devra mentionner ce taux de 20%.
Vous déposez un permis de construire le 5 mai 2017. Vous bénéficiez du taux le plus favorable de 5% maintenu par le certificat d’urbanisme alors que le taux légalement applicable à la date de délivrance du permis de construire est de 20%.
Ce que dit votre jurisprudence selon moi est que l’on ne peut se prévaloir d’un certificat d’urbanisme qui contient une erreur ou un oubli si le taux légalement applicable au moment de sa délivrance est bien de 20%.
Supposons un taux communal de 5% voté en Conseil municipal le 21 novembre 2016 et un taux communal exceptionnel de 20% voté le même jour.
Le certificat d’urbanisme délivré le 21 décembre 2016 mentionne un taux de 5% au lieu de 20%. Vous ne pouvez jouer sur l’erreur commise dans le certificat d’urbanisme. Il n’y a pas de droits acquis sur des erreurs ou des oublis de l’administration dans l’instruction du C.U. Ce qui arrive régulièrement quand on on voit le nombre de C.U délivrés chaque année en France. L’erreur est humaine…
En fait, il ne faut pas se limiter à ce qui est inscrit sur le C.U. Il faut se renseigner sur ce qui est légalement applicable au moment de la délivrance du C.U.
Pour cela, il faut demander copies des délibérations à la Commune et connaître le fonctionnement de la taxe concernée.
Je donne ces explications dans le Guide offert “Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits”. Inscrivez-vous à la newsletter et vous recevrez le lien de téléchargement.
En espérant avoir répondu à votre question,
N’hésitez pas pour plus de précisons.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Jasmine,
J’ai tenté d’obtenir les délibérations du syndicat des eaux par le biais d’un formulaire sur le site de ce syndicat.
Pas de réponse à ce jour, je vais donc rapidement saisir la CADA.
Vos informations auront été plus que précieuse, merci encore pour votre temps.
Bonne journée et à bientôt
Bonjour Christian,
Je vous conseille de faire votre demande au Syndicat par lettre RAR.
Vous serez ainsi en mesure de prouver à la CADA que l’administration a bien reçu votre demande et refusé d’y faire droit.
L’administration dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception du RAR pour vous fournir le document demandé. Vous pouvez d’ailleurs préciser dans votre courrier que sans réponse sous un délai d’un mois, vous vous verrez contraint de saisir la CADA fin qu’elle statue sur le refus de communication de la délibération. N’oubliez pas de conserver dans votre dossier l’accusé réception et copie de votre courrier.
Par suite, vous serez en mesure de saisir la CADA et de prouver le refus de communication par l’administration.
Vous aurez peut-être la bonne surprise de recevoir le document demandé sans avoir à saisir la CADA.
A bientôt de vos nouvelles !
Jasmine
Bonsoir Jasmine,
Tout d’abord, laissez moi vous remercier pour votre temps et la mise à profit de vos compétences.
C’est tout à fait remarquable de bénéficier ainsi de conseils appropriés.
J’ai quelque peu approfondi la question du CU joint à mon acte notarié, car il me paraissait quelque peu primaire pour un document officiel. Il s’avère que ce document est du type: Note d’information d’urbanisme. Ce n’est pas un CU formel et il ne permet pas de s’en prévaloir, n’ouvre aucun droit.
Si nous n’avons pas demandé nous même un CU par le formulaire CERFA existant, c”est d’une part parce que la transaction s’est déroulée très rapidement, et d’autre part, parce qu’une fois en possession de ce document, nous avions la conviction de posséder un CU classique. Le fait que ce document n’ouvre aucun droit devrait être précisé, il y aurait matière à légiférer sur ce fait.
Je me base sur ce que j’ai lu ici: http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-25914QE.htm
Ce document que j’ai reçu semble être très utilisé par les notaires, mais comme dit précédemment, il n’a qu’un but informatif. Un CU authentique doit impérativement être demandé par les gens qui projettent d’entreprendre une construction. De plus, il existe deux types de CU.
J’ai peu d’espoir que la deuxième délibération n’ait pas été faite de façon conforme au code de l’urbanisme.
Dans les faits, je pense devoir faire une croix sur les presque 17 000 € que j’ai payé, entre autre pour des trottoirs et équipement publics qui n’existeront pas de mon vivant (rase campagne, personne n’a l’intention de construire dans les environs immédiats, village mourant sans même une boulangerie).
J’ai encore une recherche à faire pour une question de raccordement aux eaux qui a été facturée d’une façon absolument anormale (car nouvelle facture du double du montant six mois après la fin des travaux alors qu’il y avait eu devis et que tout était réglé). Je ne sais pas si il m’est possible de vous détailler cela ici dans ce sujet ni si même vous vous occupez de ces questions.
En attendant , ma compagne se joint à moi pour vous remercier encore chaleureusement de vous consacrer ainsi avec abnégation à aider la communauté au travers de cas particuliers.
Excellent Weekend à vous.
Chris
Bonjour Chris,
Merci pour vos compliments et votre gentil message. C’est l’objectif de notre site de diffuser aussi largement que possible l’information juridique pour une véritable égalité dans l’accès au Droit. La solidarité, le partage d’expériences, et l’entraide sont les valeurs qui animent notre action.
Les règles juridiques et administratives sont non seulement compliquées mais elles changent constamment. Je vous épargne le nombre de décrets, réformes et différentes lois intervenues en urbanisme ces dernières années. Ces derniers mois ont été aussi très prolifiques pour l’application de la Loi ALUR…Je n’ai pas fait le compte d’ailleurs ! 😉
Je vous rejoins sur le fait que l’on ne tient que très peu compte du droit à l’information des citoyens surtout en urbanisme…Je m’en vais lire de ce pas votre lien Question à l’assemblée nationale.
Nous conseillons dans notre guide pratique sur l’achat d’un terrain à bâtir (à venir prochainement) de solliciter un certificat d’urbanisme dès le départ, c’est à dire avant de signer la promesse de vente chez le notaire). N’importe quel administré peut le demander, ce n’est pas réservé au notaire. Et cela permet d’être bien mieux averti sur les conditions suspensives à insérer à la promesse de vente voire de ne pas perdre son temps sur un terrain qui ne correspond pas à ses attentes.
Concernant votre PVR, il serait peut être intéressant de voir le contenu de la délibération, si vous souhaitez nous l’envoyer.
Concernant le raccordement à l’eau, cela nous intéresse vivement pour la rédaction de notre guide pratique sur la question du raccordement aux réseaux. Épineux sujet en milieu rural..
N’hésitez pas à nous en dire un peu plus dans l’article . Je vous ai joins le lien vers les frais de raccordement EDF car aucun article n’a encore été rédigé sur le sujet de l’eau potable ! C’est le moment d’y remédier ! 🙂
Très bonne journée !
A vous lire,
Droit sur Terrain
Jasmine
Bonjour,
En effet, le droit est une chose des plus complexes et vous avez sur remarquer mon erreur d’interprétation.
Vous aviez du aussi noter une incohérence dans mes propos: la date du CU qui m’a été remis ne pouvait être la même que celle de l’acte de vente du terrain, cela aurait signifié que le notaire avait obtenu le CU le jour même de la vente notariée. De fait, en lissant bien le cachet de la Mairie, j’ai vu que c’était un mois plus tôt que le Notaire avait obtenu ce document.
Les nouvelles ne sont pas bonnes, je viens d’obtenir ce matin copie de la délibération de la mairie concernant l’instauration de la PVR.
Mais d’abord, je vais rectifier les dates que je vous avais indiqué:
Acte notarié du 27 Avril 2011 auquel est joint agrafé un CU daté par la Mairie du 29 mars 2011.
Le document que l’on ma fourni est celui de la deuxième délibération qui définit les montants dûs par les propriétaires des terrains.
Sur ce document figure la date de la première délibération qui a servie à instaurer une PVR sur la commune, je retranscrit ici ce qui est indiqué dès le début de ce compte rendu:
… Vu la délibération du 25 Janvier 2002 instituant la participation pour voirie et réseaux sur le territoire de la coummune de XXX.
Donc la première délibération a eu lieu en 2002.
Mon CU ne mentionne pas cette PVR mais si j’ai bien compris c’est la faute d’un inspecteur, la commune a fait elle les choses dans les règles. Et je ne peux utiliser le principe de cristallisation puisque la PVR était instituée bien avant la remise de mon CU.
Bonjour Chris,
J’avais bien noté l’incohérence du C.U de la même date que la vente, la date du 29 mars est plus cohérente.;)
Dans ce contexte, la chronologie des délibérations est primordiale. En l’occurrence, si l’oubli sur le C.U résulte d’une erreur, vous ne pouvez malheureusement vous en prévaloir.
Votre dernier recours serait d’éplucher la deuxième délibération pour voir si elle est bien légale et conforme au code de l’urbanisme.
Il est toujours possible de contester cette participation d’urbanisme dans le délai de 5 ans sur la base de l’article cité ci-dessus.
N’hésitez pas à revenir vers nous !
Bon weekend
Droit sur Terrain
Jasmine
Petite information complémentaire: L’action en répétition de l’indu serait désormais trentenaire et non plus quinquénnale: http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/repetition-de-l-indu.php
Les règles de prescription sont compliquées et différentes selon les situations juridiques.
Votre lien semble se référer au droit privé, exécution des contrats. L’urbanisme est une branche du droit public.
Dans votre cas, je me base sur l’article L 332-30 du code de l’urbanisme relatif aux participations illégales, qui énonce que l’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention des prestations indûment exigées.
A bientôt de vos nouvelles,
Jasmine – Droit sur Terrain
Merci pour votre réponse prompt et précise.
J’ai bien tout compris; Je vais donc demander les délibarations en question à la mairie et nous serons alors fixés.
Je reviendrai vers vous à ce moment là.
Merci encore et bonne journée à vous aussi.
Bonjour,
Suite à votre mail, je vous confirme avoir bien reçu la notification de votre réponse à mon commentaire.
Les dates que j’ai indiqué précédemment sont exactes, à savoir:
CU joint au titre de propriété fourni par le notaire à la date du 27 Avril 2011. Aucune mention de taxes ou PVR sur le CU.
Permis de construire daté du 21 Aout 2012.
Toutefois les documents joints au permis mentionnent un délai de deux mois pour un éventuel recours administratif. Je doute donc fortement pourvoir ester en justice contre l’administration et obtenir gain de causse combien même je serai dans mon droit.
Merci d’avance pour vos lumières.
Votre certificat d’urbanisme en date du 27 avril 2011 ne mentionne pas la Participation pour voirie et réseaux.
Deux possibilités :
1/ La délibération qui fixe les tarifs au m² et met en oeuvre la PVR n’a pas été votée par le Conseil municipal à la date de délivrance du C.U.
Il est normal que le C.U ne la mentionne pas. La PVR ne peut être inscrite dans le permis de construire, elle est illégale.
Vous disposez de l’action en répétition de l’indu pour demander le remboursement de la taxe illégalement mise à votre charge. Cette action se prescrit dans un délai de 5 ans.
2/ La délibération qui met en oeuvre la PVR a bien été votée à la date de délivrance du C.U, mais l’instructeur a oublié de l’inscrire sur votre C.U.
Votre C.U est illégal et vous ne pouvez l’utiliser pour invoquer l’absence de PVR.
Il vous faudrait donc demander communication des délibérations qui ont instauré la PVR sur votre secteur. La première est générale et instaure le principe de la PVR sur la Commune, et la deuxième concerne votre secteur et fixe le prix au m².
On attend de vos nouvelles, n’hésitez pas !
Bonne journée
Jasmine – Droit sur Terrain
Bonjour,
Merci pour cet article et votre site que je découvre.
Il se trouve que je pense être concerné.
J’ai acquis un terrain le 27 Avril 2011. L’acte notarié inclut un plan d’urbanisme, celui ci ne mentionne aucune taxe. Je n’avais pas moi même demandé de CU.
J’ai obtenu un permis de construire à la date du 21 Aout 2012 soit 16 mois plus tard. Ce Permis mentionne une PVR dont je me suis acquitté depuis.
Mon cas semble similaire à celui des époux Durand avec quelques variantes (j’ai déjà payé, le CU je l’ai eu avec mon acte de vente…). Tout cela date un peu maintenant.
Suis je susceptible d’obtenir gain de cause afin de me faire rembourser cette PVR qui représente une somme très importante et qui avec d’autres surprises a fait que nous n’avons pas pu terminer notre maison ?
Si oui, quelle procédure engager ?
Merci d’avance.
Bonjour !
C’est la date du Certificat d’Urbanisme qui compte. C’est le certificat d’urbanisme qui a une durée de validité de 18 mois et donne des droits sur le régime des taxes applicables.
Revenez nous dire la date exacte mentionnée sur votre certificat pour voir si vous entrez dans les clous.
A bientôt et bonne journée
Jasmine – Droit sur Terrain
Bonjour, Nous sommes un des sinistrés de la taxe foncière sur le non-bâti. Les maires des Alpes maritimes ont refusé d’établir les listes et de les envoyer aux impôts pour taxation. Pensez-vous qu’un recours formulé sur le moyen d’égalité de traitement entre citoyens puisse aboutir ? Quel document se procurer pour en apporter la preuve ? Un avocat peut-il l’obtenir facilement ?
Bonjour !
Je pense que vous parlez du principe à valeur constitutionnelle : L’Egalité de traitement des usagers devant les charges publiques.
Vous disposez effectivement de plusieurs voies de recours, de la médiation à la phase contentieuse.
Malheureusement, les bienfaits du certificat d’urbanisme ne s’appliquent pas dans le cas des taxes foncières, taxes d’habitation. Pour faire simple, ces taxes ne sont pas considérées “taxes d’urbanisme” et n’ont pas à être mentionnées sur le certificat d’urbanisme. Dès lors, ce document ne vous serait d’aucune utilité.
A votre place, ma première démarche serait de chercher des personnes vivant la même situation et de nous regrouper en Association Loi 1901.
L’association pourra par suite faire appel aux services d’un avocat fiscaliste.
En effet, si vous ne visez pas une erreur commise par les impôts ou un cas individuel mais une problématique commune aux habitants de votre région, vous pouvez faire porter votre action collective par une association. Déclarer une association en Préfecture est une démarche rapide et simple.
Tous les frais pourront ainsi être mutualisés et vous pourrez demander collectivement une consultation juridique par un expert de la fiscalité.
Ce dernier vous donnera ainsi son pronostic sur les chances de succès d’une action en justice, et les arguments les plus pertinents à développer.
Il est simple de créer une association Loi 1901 et de se déclarer en Préfecture. Vous trouverez aisément toutes les démarches à accomplir en ligne.
Cela présente de nombreux avantages car l’union fait la force à tous points de vues.
Le plus difficile étant de trouver les personnes impliquées et désireuses de se joindre à vous.
Pour cela, Facebook ou un réseau social, une annonce via un journal local vous permettrait de communiquer efficacement.
De nombreux contribuables concernés par l’explosion de la taxe foncière sur le non bâti ont déjà effectué cette démarche pour être plus forts ensemble et défendre leurs droits.
Revenez vers nous pour plus de précisions, ou pour nous faire part de l’avancement de vos démarches. Nous prônons le partage d’informations et d ‘expériences, enrichissant pour tous. De même, si des internautes engagés dans cette démarche nous lisent ou se sentent concernés, n’hésitez pas à nous faire part de vos observations ! 🙂
Bon courage et à bientôt !
Droit sur Terrain
Jasmine Jovanovic