Comment la taxe d’aménagement devient cauchemar !
- publié le 11/04/2016
- 7 commentaires
Comment la taxe d’aménagement devient cauchemar !
Peu importe l’endroit, le cauchemar de la taxe d’aménagement peut se produire dans tous les départements de France et Outre-mer. En l’occurrence, nous sommes à Saint-Sulpice dans le département du Tarn dans la région de Midi-Pyrénées. Le journal “La Dépêche” relate dans un article “remonté” les mésaventures des constructeurs de Saint-Sulpice. Vous allez comprendre pourquoi. En effet, ces constructeurs ont vu le taux communal applicable à leur taxe d’aménagement passer de 5 à 20 %. L’article précise que cela s’est fait à leur insu. Or, l’administration n’a pas d’obligation d’informer individuellement les propriétaires de terrains. Dès lors, beaucoup de choses peuvent se passer à leur insu.
Comme on le dit souvent dans nos articles : le seul moyen d’être bien informé est de s’informer par soi-même.
27 familles dans les zones «D’Embrouysset» et «Cœur de Ville», sont confrontées au problème. Le plus souvent, de jeunes ménages qui font construire leur maison.
- Rappelons que la Commune doit voter un taux compris entre 1 et 5%, applicable au calcul de la taxe d’aménagement. Elle peut voter un taux exceptionnel compris entre 5 et 20% si le secteur nécessite des travaux de voirie et de réseaux. Peu de gens le savent, la surprise est grande quand la taxe d’aménagement est envoyée.
- Le Département vote quant à lui un taux allant jusque 2,5%.
Commune et Département encaisseront les recettes de la taxe d’aménagement. Les promoteurs annoncent à ces constructeurs une estimation de la taxe d’aménagement sur un taux communal de 5%. Ils disposent de fausses informations tout comme la DDT -Direction Départementale du Territoire.
L’augmentation exceptionnelle du taux communal de 5 à 20%
Le 27 novembre 2012, la Commune a voté lors d’un Conseil municipal l’augmentation du taux communal de 5 à 20 % dans 2 secteurs de la Ville. Les motifs de cette augmentation sont «des travaux substantiels de voirie et de réseaux sur ces secteurs». Or, les services de la Ville informent la DDT, chargée du calcul de la taxe que le taux communal est porté à 5 %. La DDT applique donc le taux de 5 % et envoie de faux montants de taxe aux constructeurs concernés.
Prenons les notes salées subies par les constructeurs citées par l’article de la Dépêche.
Des taxes d’aménagement exorbitantes !
Le premier couple reçoit sa note totale de 3 574 €. En janvier 2016, la DDT s’aperçoit que le taux exceptionnel voté par la Commune est de 20 %. Le couple reçoit le montant corrigé qui est porté à 11 456 €.
Joel décide de remplacer son abri de jardin par un hangar de 12 m². Il le déclare en Mairie mais aucune information ne lui est délivrée sur la taxe d’aménagement. Il le construit lui-même. La DDT lui envoie un premier avis à 490 €.
En janvier 2016, il reçoit l’avis d’imposition corrigé et porté à 1570 €.
Eric apprend par un simple courrier de la DDT en novembre 2015 qu’il a 10 000 € à payer 3 semaines après son aménagement. Il est “au bord de la crise de nerfs” car ni la mairie, ni le promoteur, ni le notaire ne l’ont alerté sur le montant de cette somme. S’il l’avait su, il l’aurait inclus dans son projet de financement. Ne disposant d’aucune économie, il doit négocier une rallonge avec sa banque.
De nombreux propriétaires dépités disent que s’ils avaient été informés, ils auraient construit dans un autre quartier ou dans une autre ville.
Notre article “Calcul de la taxe d’aménagement 2018” est destiné tant aux acquéreurs de terrains qu’aux constructeurs de maisons. Construire une maison de 200 m² sur un secteur où le taux communal est porté à 20% peut rapidement vous faire renoncer à l’acquisition du terrain.
Nos conseils :
- Renseignez-vous en Mairie sur le taux communal applicable à la taxe d’aménagement.
- Demandez à consulter le registre des taxes et contributions d’urbanisme
- Demandez copie de la délibération qui vote les taux de la taxe d’aménagement. C’est le droit de tout administré d’obtenir copie des délibérations, appelé droit d’accès aux documents administratifs.
- Vérifiez si vous disposez d’un certificat d’urbanisme dans votre dossier. Il gèle le taux le plus favorable selon l’article L 331-20 du Code de l’urbanisme :”Si l’autorisation est déposée pendant la période de validité d’un certificat d’urbanisme, le taux le plus favorable est appliqué.”
Pour ne rien oublier au sujet des exonérations applicables à votre situation et taux réellement applicable à votre cas, je vous recommande notre guide à bas prix mais à contenu de haute qualité ! 🙂 Comment calculer votre taxe d’aménagement !
Témoignage d’ACCES laissé sur le blog le 14 OCTOBRE 2016 AT 18 H 08 MIN
« Bonsoir,
C’est avec un grand plaisir que je tenais à vous féliciter pour la qualité des informations que vous m’avez fourni car il s’avère que je ne suis plus redevable de ces taxes.
Effectivement l’article R 331-21 du Code de l’urbanisme a été celui approprié à mon cas et j’avais des difficultés à déterminer dans ce méandre de loi et article s’il était applicable à mon cas.
Merci encore pour votre professionnalisme. »
7 réflexions sur “Comment la taxe d’aménagement devient cauchemar !”
Bonjour,
Merci pour votre site, très formateur.
Je dispose d’une maison de 170 m² incluant un garage de 20 m². Je souhaite transformer ce garage en local à vélo (ou zone de rangement) en le fermant par une porte simple à la place de la porte double actuelle.
Sur mon terrain j’ai aussi un hangar de type hangar agricole en structure métallique, de 60 m², fermé sur 3 faces.
La dernière face est maçonnée sur une moitié pourvue d’une porte simple.
Je souhaitais transformer ce hangar en garage en fermant cette dernière face pour y installer 2 portes de garages sectionnelles.
J’ai donc déposé une déclaration préalable de travaux, en indiquant bien que je ne créais aucune nouvelle surface.
J’ai reçu en retour une demande de pièces complémentaires et découvert à cette occasion les requis et montants de la taxe d’aménagement ! Le montant de la taxe me paraissant disproportionné par rapport au montant des travaux à engager, je revois mon projet !
Ma question est la suivante : sachant que je perds une place de stationnement fermé (l’actuel garage de 20 m2), puis je déclarer 60 m²- 20 m² soit 40 m² de nouvelle surface taxable ?
Bonjour et merci pour votre message,
Ceci étant, je ne suis pas sûre d’avoir bien compris.
Tout m² de surface taxable au delà de 100m² de surface existante compte double. Donc, les montants grimpent en flèche dans votre cas.
Concernant votre question. Si je comprends, vous transférez votre surface de garage vers le hangar agricole dont vous demandez le changement de destination pour deux garages fermés.
Or, le local à vélo considéré à priori comme une annexe est soumis aux mêmes règles de surface taxable que le garage fermé. Dès lors, j’ai bien peur que la DDT ne considère que le changement de destination du hangar de 60m², qui plus est que vous allez fermer sur 4 côtés. Il y a donc bien création de surface taxable sur 60m². Je ne suis pas experte dans ce type de particularités. Vous pourriez peut-être vous rapprocher de la DDT en charge du calcul de la taxe pour plus d’informations.
Ce serait gentil de nous tenir informés pour tous ceux qui nous lisent.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Je ne suis pas sûre de laisser mon commentaire où il faut mais ne sachant pas ou il faut l’inscrire je le note ici.
Je suis sur le point de signer un compromis pour une maison ayant un terrain de 12000m2 ce terrai se situe sur une partie soit 8000 m2 en zone naturelle et 4000 m2 en zone UD. Il y a actuellement une modification du plu qui va devenir plui, et apparemment le monsieur qui me vend la parcelle est un monsieur tres âgé et on ne sait pour quelle raison il aurait demandé le passage de la zone constructible en zone naturelle, le plui n’a pas encore été complètement mis en place.Pourriez vous m’indiquer quelle démarche je peux faire pour rendre à nouveau ce terrain constructible ?
Je vous en remercie
Cordialement
Bonjour
Il conviendrait déjà de contacter les auteurs du PLUi pour savoir à qui adresser votre demande de modification de zonage et dans quels délais.
Votre interlocuteur devrait vous indiquer les principales étapes d’élaboration du PLUi et notamment les dates d’enquête publique.
Si le projet de zonage est arrêté sur les parcelles concernées, vous pourrez échanger sur le sort réservé dans le futur PLUi et disposer de plus d’éléments d’informations.
Par suite et en fonction de ces retours, vous serez en mesure de préparer votre dossier de demande de modification de zonage selon circonstances de l’espèce.
Si le projet de PLUi a déjà été arrêté, il conviendrait d’obtenir copie du zonage, règlement, PADD et rapport de présentation a minima pour étudier la motivation du choix de zonage retenu sur vos parcelles et confronter ces justifications à la réalité de l’environnement.
Ceci dans un premier temps car en fonction de la complexité du dossier ou de la localisation géographique (terrains soumis à la Loi Montagne ou Littoral) cela peut se compliquer et nécessiter une étude plus poussée.
Tenez-nous informés
Jasmine Jovanovic
Bonjour,
je vous conseillerai de déposer un CU opérationnel sur votre terrain avec un projet de plan de découpe (à voir avec un géomètre). En général un CU bloque la situation du terrain avec le règlement d’urbanisme en cours pour 18 mois. Cela vous laissera le temps de contacter les autorités nécessaires.
Bonjour,
J’aimerai savoir comment un conseil municipal peut calculer le taux de la taxe d’aménagement, par exemple pour 200 000 € de travaux à un endroit où il pourrait y avoir 40 maisons.
Merci de votre réponse.
Sincères salutations.
Bonjour,
Si vous voulez dire comment se calcule le taux exceptionnel de la taxe (dans la fourchette de 5 à 20 %), il vous faut demander la délibération ayant voté le taux en Mairie.
Tenez-nous informés si cela ne répond pas à la question.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain