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Comment éviter le droit de préemption sur son terrain

Comment éviter le droit de préemption sur son terrain

Il y a quelques années, un ami m’appelle. Il est contrarié, l’huissier vient de partir de chez lui. On compatit…

Il lui a laissé un congé pour vente de son appartement dont il est locataire.  Mes vieux réflexes de juriste m’amènent à lui poser des questions très terre à terre sur la procédure et le respect des délais. Le diable se cache dans les détails… 😉

J’apprends que la fin de son bail aura lieu dans 5 mois. Or, le congé pour vente doit être délivré au locataire six mois avant la fin du bail d’habitation.

Mon ami me répond qu’il avait bien reçu un courrier recommandé dans sa boîte aux lettres un mois avant, donc dans le délai légal de six mois. Or, à ce moment précis, il faisait du ski, buvait du vin chaud et se souciait peu des recommandés laissés pour compte dans sa boîte aux lettres !

Lorsqu’il est revenu de ce dur périple, le recommandé l’ayant attendu quinze jours au bureau de Poste était retourné à son expéditeur. Je le rassure alors sur son sort. Pour vérifier que les délais sont respectés la loi prend en compte la date du « pli retiré à la Poste ».

Le congé pour vente qui compte est la date de l’acte délivré par l’huissier. Or ce congé ayant été délivré trop tard, est nul pour vice de forme. Le congé étant nul, son bail est automatiquement reconduit pour une durée de trois ans.

Fin de l’histoire : Après un courrier argumenté, mon ami a obtenu une très jolie ristourne sur la vente de l’appartement qu’il a finalement acheté.

Ce cas peut s’appliquer à la vente d’un terrain. Un peu de précision et de jurisprudence peuvent être utiles à comprendre les bonnes démarches !

Au-delà du délai de deux mois, le droit préemption ne peut plus être exercé

Lorsque le vendeur signe une promesse de vente sur son terrain. Le notaire transmet dans la foulée la DIA à la Mairie, contenant le prix et les conditions de la vente. La décision de préempter le terrain doit être réceptionnée par le vendeur du terrain dans ce délai de deux mois à compter de l’envoi de la DIADéclaration d’Intention d’Aliéner. 

Notre article Droit de préemption urbain sur terrain reprend la procédure de l’exercice du droit de préemption.

A défaut de respecter de délai de deux mois, la décision de préemption est illégale.

En effet, il a été jugé que :

  • Si le pli contenant la décision de préemption a été postée par lettre recommandée le 30 janvier 2009,
  • Ce pli a été retiré au bureau de poste le 6 février 2009,
  • C’est cette dernière date qui compte non celle de la présentation du pli.

CAA Bordeaux 7 février 2012 – commune de Mont de Marsan n° 11BX00761.

Extrait du jugement de la Cour Administrative d’Appel :

« Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que le délai de deux mois dont disposait la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN pour exercer le droit de préemption sur l’immeuble appartenant à la SCI du Bord de l’Eau expirait le 5 février 2009 ; que si le pli contenant la décision de préemption a été posté par lettre recommandé avec demande d’avis de réception le 30 janvier 2009, ce pli a été retiré par le mandataire de la SCI du Bord de l’Eau au bureau de poste le 6 février 2009 ; que seule cette date, et non celle de la présentation du pli, doit être regardée comme celle de la réception de la décision de préemption ; que cette date étant postérieure à l’expiration du délai d’exercice de ce droit, la commune doit être réputée avoir renoncé à l’exercer ; »

La Mairie doit exercer son Droit préemption urbain dans les délais

Je lisais récemment dans un article le cas d’un couple, dont la maison avait été préemptée pour un montant d’environ 70 000 euros, alors qu’elle était en vente à 138 000 euros. La Mairie n’avait pas suivi l’avis du service des domaines et un contentieux était en cours. Personne n’a intérêt à laisser son terrain être préempté à un prix inférieur au prix du marché immobilier.

  1. Vous vendez un terrain,
  2. Vous signez le compromis de vente chez le notaire,
  3. Vous n’avez reçu ni retiré aucun pli recommandé dans un délai de deux mois,
  4. Croisez les doigts pour qu’un huissier ne vienne pas sonner à votre porte,
  5. Le délai de deux mois est passé, la Mairie ne peut plus préempter votre terrain !Comment-eviter-droit-preemption

S’informer pour préserver ses droits ! Si cela vous intéresse, à lire un autre article au sujet d’un propriétaire qui échappe à la préemption de son terrain grâce à son certificat d’urbanisme : Pas de préemption grâce au C.U.

 


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Commentaires 18

  1. Bonjour
    Nous avons signé un compromis de vente chez le notaire le 9 mars 2018 en versant 8500 € et aujourd’hui 1er mai on nous annonce que la mairie a préempté notre terrain. Nous avons signer avec un constructeur fais une demande de prêt. J’aimerais savoir si je peux avoir un recours ou une indemnité pour ce préjudice?

    1. Auteur

      Bonjour !
      Avez-vous lu mon article « Refus de permis et frais engagés ». La préemption du terrain par la Commune est un risque qui doit être connu des acheteurs, en ce que la vente « tombera » de fait. Pour qu’il y ait préjudice, il doit y a voir faute d’une personne dans l’exécution de ses responsabilités, un lien direct de causalité entre cette faute et le préjudice financier subi.
      Or, si vous engagez des frais de votre propre chef, vis à vis du constructeur (frais de dossier du PC, étude de sol, …), vous devez être conscient du risque de perdre les sommes engagées en cas de non réalisation de l’une des conditions suspensives et notamment la purge du droit de préemption.
      Toutefois, la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation chez le notaire devra vous être restituée.
      Il est monnaie courante que les acheteurs de terrains à bâtir soient très mal renseignés sur les risques qu’ils prennent lors de la conclusion du compromis de vente. Or, les conséquences financières peuvent être désastreuses.
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonjour,
    J’aurai une question à vous poser. Nous avons acheter une maison en 2016. Entre notre maison et celle du voisin il y a un chemin qui appartient à l’ancienne propriétaire de nos deux maisons. Nous avons un droit de passage, le voisin non. Le voisin avait un droit de préemption pour ce chemin. Maintenant que cela fait plus de 30 ans que le voisin a acheté sa maison, la propriétaire veut nous vendre ce chemin. La notaire vient de nous annoncer que le voisin avait toujours le droit de préemption sur ce chemin malgré les 30 ans révolus. Est ce exact ? Y a-t-il qqch à faire pour qu’il n’y est plus ce droit de préemption ? Ce voisin est un poison qui serait capable de l’acheter pour nous embêter et surtout détériorer la façade de ma maison … il nous mène la vie dure depuis que nous avons acheté et nous souhaitons tout fermer pour être en paix.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il faudrait interroger votre notaire et lui demander le fondement légal ou contractuel de ce droit de préemption. Vous pouvez demander à avoir copie de cette disposition qui accorde un droit de préemption à votre voisin. Lorsque vous aurez élucidé ce premier mystère, vous aurez latitude pour étudier s’il y a possibilité de contester. Votre voisin doit être bien malheureux dans la vie !
      Bien à vous
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour si l’on signe un sous seing privé avec un agent immobilier habilité à cela et non un notaire, Aucune information n’est envoyé à la mairie ?! Donc on prend rdv avec un notaire pour l’acte et voilà ! Ce fonctionnement est il réalisable ??

    1. Auteur

      Bonjour !
      Je ne pense pas que votre notaire accepte un dossier sans DIA Déclaration d’Intention d’Aliéner, si c’est le sens de votre question. Le fait qu’un acte soit sous seing privé n’exonère pas du formalisme et obligations légales applicables à un dossier.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. Comment peut on éviter le droit de préemption de 5 ha de de terre louées bail notarial
    Le bailleur possède plus de 200 ha ne rentre il pas dans la catégorie ou l’on peut jouer sur le nombre d’ha acquis
    Je me trouve dans la marne en champagne
    Je voudrais pouvoir vendre à un autre agriculteur au plus offrant
    S’il vous plait pouvez- vous me donner des informations
    le bail se termine en septembre 2018 comment procéder merci salutations

    1. Auteur

      Bonjour !
      Je regrette mais je ne peux répondre à cette question qui relève d’une consultation juridique selon éléments du dossier.
      Il convient de vous adresser à un avocat spécialisé (il y a des avocats spécialisés en droit de préemption, faîtes une recherche google).
      Demandez un devis gratuit pour poser votre question à travers l’étude des documents nécessaires pour y répondre. Cela devrait coûter quelques centaines d’euros.
      A mon sens, l’investissement pour être bien conseillé vaut la peine.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. bonjour
    ma grand-mère possédait une maison avec une station service qu’elle a fait fonctionné pendant plusieurs années , puis mise en location
    à son décès en 2000 la station n’était plus en service

    l’ensemble a été depuis plusieurs années mis en vente
    après plusieurs acheteurs potentiels une personne de la commune a signé le compromis pour l’ensemble pour 150.000 euros
    à savoir que les cuves de l’ancienne station sont toujours sur place et que le site n’a pas été dépollué
    l’acheteur en est conscient et fera réaliser à sa charge les travaux de dépollution
    or lors de l’envoi de la DIA la commune a fait valoir son droit de préemption
    la DIA a été envoyée début novembre 2017, le nouveau PLU autorisant la préemption voté en conseil municipal début décembre 2017
    la commune joue sur le fait que le site est pollué et fait valoir son droit de préemption pour l’euros symbolique !!!!!!
    que pouvons nous faire ?

    merci à vous
    isabelle

    1. Auteur

      Bonjour Isabelle

      Compte tenu de la complexité de votre dossier et des délais qui courent pour intenter un éventuel recours à l’encontre de la décision de préempter.
      Je vous conseille de prendre contact avec un avocat spécialisé en urbanisme, lui demander un devis ou rendez-vous pour exposer votre dossier et qu’il vous remette une consultation juridique écrite (quelques centaines d’euros), pour vous confirmer les éventuelles voies de recours possibles.
      L’avocat doit avoir la décision de préempter, la délibération et autres pièces du dossier pour pouvoir se prononcer utilement.
      Vous pouvez également faire un email (écrit si besoin de préciser pour éviter confusion avec l’appel), en lui demandant quels sont vos droits et comment éviter ladite préemption.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  6. Bonsoir,
    Nous sommes 8 propriétaires en lotissement depuis 1990 desservie par une impasse que nous pensions nous apartenir.
    L’agence immobilière veut donc nous céder ladite impasse pour un euro symbolique (ce qui aurait dû être fait il y a de nombreuses années mais qui a été omis…)
    Mais nous venons de recevoir un courrier de la commune qui veut utiliser son droit de préemption pour récupérer gratuitement notre impasse et notre tranquillité car elle s’est octroyée (sans nous demander nos avis), une ouverture sur un parc au bout de notre impasse.
    De ce fait, notre impasse « tranquille » devient un passage public, ce que nous ne souhaitons pas.
    Sachant que nous sommes dans une commune carencée, est-ce donc la commune qui utilise le droit de préemption ou c’est Monsieur Le Préfet ?
    Peut-on avoir un recours pour garder cette impasse ?
    Sachant aussi que cela fait plus de 20 ans que nous l’entretenons à nos frais et prenons en charge l’électricité.
    Je vous remercie par avance pour votre réponse.
    Bien cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Vous pouvez éventuellement contester la préemption avec l’aide d’un professionnel du Droit au vu des éléments figurant au dossier (règlement + cahier des charges du lotissement + préemption…). Ceci étant, il est difficile de vous aiguiller sans plus de connaissance des éléments du dossier.
      Vous auriez tout intérêt à demander une consultation juridique écrite à un avocat spécialisé en urbanisme qui vous indiquera précisément vos voies de recours. Cette consultation devrait vous coûter quelques centaines d’euros et préservera vos droits dans l’immédiat et votre tranquillité à l’avenir.
      Au plaisir d’avoir de vos nouvelles.
      Jasmine – Droit sur terrain

  7. Bonjour Nous avons acheté un terrain agricole viabilisé il y a quinze ans dont une partie constructible où nous avons construit notre maison, l’autre partie a été entièrement arboré. Avec la révision du PLUI qui est en Avant arrêt de projet, la partie non constructible transformé en terrain arboré est classée en zone 2 AU . Pouvez vous nous donner toute les informations concernant ce classement , contrainte et moyens de recours en cas de projets futurs.
    Je vous remercie

    1. Auteur

      Bonjour !
      Chaque cas en urbanisme est un cas particulier. D’autant plus particulier que les règlements que vous évoquez sont propres à votre Commune et que le parti d’aménagement retenu par la commune pour retenir un zonage AU est justifié notamment dans :
      – le PADD voté en Conseil municipal,
      – le rapport de présentation qui établit le diagnostic du territoire de la Commune et explique les choix d’aménagement retenu…

      Il convient donc que vous obteniez communication de tous les documents composant le PLUi afin d’étudier toutes les motivations et explications apportées à ce nouveau classement de zone. En effet, ce n’est qu’à partir de cette étude que vous pourrez analyser si le choix d’aménagement retenu sur votre terrain est contestable ou pas, et quels sont les recours possibles.

      Au plaisir d’avoir de vos nouvelles.
      Jasmine – Droit sur terrain

  8. bonjour,j’ai une question concernant une préemption sur une partie d’un terrain,nous avons vendu un terrain avec maison ,le compromis a été signé le 2/11/17,je ne sais pas a quelle date le notaire a envoyé le dia a la commune.en date du 18/01/18 nos sommes informés que la mairie veux acquérir une bande de terrain (3 ou 6m de large sur 60m de long) pour élargir une route.notre propriété se situe en zone industrielle,la mairie va donc détruire la clôture ainsi que toute la haie et également 6 grands sapins (+ de 50 ans).La mairie achèterai le terrain au prix industrielle et ne veux pas refaire la clôture . A t-elle le droit? merci de me renseigner cordialement suzanne

    1. Auteur

      Bonjour !
      Adressez-vous au notaire ayant procédé à la vente.
      Une fois le terrain préempté, il est la propriété de la Mairie qui en fait ce qu’elle souhaite tant que c’est conforme à la réglementation d’urbanisme applicable.
      La Mairie ne peut s’affranchir des règles applicables.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  9. Bonjour,

    Nous avons signe un compromis de vente le 9 février 2017 aujourd’hui le notaire nous appelle pour nous dire que notre logement se situe en zone urbaine renforce et que le préfet peut décider a tout moment de préempter la maison .
    Il a un délai de deux mois pour le faire et en gros s’ils préempte on le sauras et s’il ne preempte pas on ne sera pas prévenu le silence vaut renonciation .
    Sauf que nous laissons notre appartement mi avril date à laquelle on devait en ménager.
    Avons nous des recours ?
    Bien cordiablement,
    Lea gaignard

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il est plus juste de dire que votre maison est en zone urbaine, dans le périmètre d’un droit de préemption urbain dit DPU.
      Si le notaire a envoyé la Déclaration d’Intention d’Aliéner dite DIA dans les jours qui ont suivi la signature du compromis, cela devrait être bon pour mi avril.
      S’il y a préemption, vous ne pourrez acheter. Toute décision de préempter peut être contestée devant le juge, ceci étant les délais sont longs… A étudier le moment venu..
      Tenez-nous informés
      Bon weekend
      Jasmine – Droit sur terrain

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