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Comment contourner le droit de préemption de la SAFER !

Comment contourner le droit de préemption de la SAFER !

Les Chinois ont bien compris que le Droit est un allié redoutable pour faire des affaires ! En l’occurrence, leurs juristes ont trouvé la faille dans la Loi Française pour contourner très facilement le droit de préemption de la SAFER. Nous nous inspirons d’une histoire vraie relatée dans la presse. Un groupe chinois a récemment fait l’acquisition de dizaines hectares de terres agricoles dans le Berry.

Ci-dessous, un petit dialogue imaginaire sur le sujet.

Jacques Adie – Droit sur Terrain : « Sais-tu que les Champs Gaille sont à vendre ?
Jean Edezastuss – Agriculteur : « Vraiment ? Je suis intéressé ! Qui s’occupe de la vente ? »
Jacques : »Je ne suis pas sûr que tu puisses rivaliser avec l’offre alléchante, faite à Mr Gaille, par un groupe Chinois« .
Jean : « Un groupe chinois ? Ce n’est pas certain qu’ils puissent acheter…La SAFER est prioritaire sur la vente des terres agricoles. Elle va sûrement exercer son droit de préemption. »
Jacques : « Pas sûr que la SAFER puisse préempter. Le groupe chinois a trouvé l’astuce pour contourner le droit de préemption de la SAFER... »
Jean : « Comment ? »
Jacques : « Le vendeur a une exploitation en structure individuelle. Le groupe chinois lui a demandé de transformer sa société individuelle en société agricole. Du coup, le capital de sa société est réparti en parts sociales. »
Jean : « Et alors, je ne comprends pas. La SAFER a le droit d’acheter toutes les parts d’une société agricole pour devenir propriétaire du terrain. »
Jacques : « Tu l’as dit mon ami : Toutes les parts ! Le Groupe Chinois fait un montage juridique et achète 98% des parts. Or, pour que la SAFER soit en mesure de préempter, il faut que 100% des parts soient cédées. »
Jean : « C’est malin ! Mais personne ne réagit ? »
Jacques : « Si, la Fédération des SAFER a alerté le Ministre de l’agriculture pour corriger les failles de la Loi. La SAFER se trouve démunie d’outils juridiques pour faire face à ces montages. Dura lex sed lex !
Jean : « Tu peux traduire ?! »
Jacques : « La Loi est dure mais c’est la Loi »
Jean : « Je me demande ce qu’ils vont cultiver ou élever sur ces terrains … » 

La SAFER : Société pour l’Aménagement Foncier Rural

La SAFER est en principe prioritaire dans l’acquisition et la revente des terres agricoles. Elle est obligatoirement informée de la vente des terrains agricoles ou de 100% des parts sociales de la société agricole.

Le décret relatif aux SAFER portant application de l’article 29 de la loi d’Avenir pour l’agriculture du 13 octobre 2014 a été publié le 2 août 2015. Ce décret modifie les articles R.141-1 et suivants du Code rural, portant sur le droit de préemption de la SAFER.

Le droit de préemption de la SAFER

La SAFER peut préempter des parts ou actions de sociétés à objet principalement agricole, lorsque 100% du capital est transmis. Un projet de transfert de parts qui ne porterait pas sur 100% du capital de la société continue à échapper au droit de préemption de la SAFER, bien qu’il doive lui être notifié pour information.

Peuvent être préemptés par la SAFER :

  1. Les terrains actuellement affectés à un usage agricole, quelle que soit leur classification au regard de l’urbanisme,
  2. Les terrains nus à vocation agricole situés dans une zone réputée agricole, naturelle et forestière,
  3. Sont assimilés à des terrains nus les terrains supportant des friches, des ruines ou des installations temporaires n’empêchant pas leur vocation agricole,
  4. Les bâtiments actuellement affectés à usage agricole,
  5. Les bâtiments situés en zone agricole ayant été affectés à un usage agricole dans les cinq ans qui précèdent la transmission,
  6. Les bâtiments d’habitation accessoires à une exploitation agricole,
  7. Les bâtiments affectés à un usage agricole au cours des cinq dernières années.

Mise à jour du 19 janvier 2017

Les inquiétudes montent sur la question de l’accaparement des terres agricoles : zones céréalières du Centre ou de Normandie sont également touchées par la mainmise d’investisseurs financiers Français ou étrangers.

Une proposition de Loi relative à la « Lutte contre l’accaparement des terres agricoles » se saisit de l’épineux sujet. La SAFER, quant à elle, constate que le modèle de l’agriculture française se dirige de plus en plus vers des unités agricoles à salariés par le développement de grandes exploitations sociétaires et le recours croissant à des entreprises de travaux agricoles.

On constate une progression rapide des Sociétés Civiles d’exploitation – SCEA – et autres sociétés anonymes qui permettent de contourner la Loi et faire un pied de nez à la SAFER, comme on l’expose dans le sujet de cet article.

En Normandie, au moins 48 exploitations de 150 à 200 hectares sont détenues par seulement 19 personnes morales.

A voir ce que donnera concrètement le texte définitif de la Loi.


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Commentaires 20

  1. Jasmine Jovanovic EST COMPLÈTEMENT PRO SAFER
    Attention ses conseils vont vous emmener droit dans le mur (ici droit vers une pré emption SAFER)

    1. Auteur

      Bonjour (déjà…)
      Je ne délivre aucun conseil dans cet article, je retrace une histoire qui a fait beaucoup de bruit à l’époque dans les journaux.
      J’explique très sommairement le mécanisme juridique qui a permis aux acquéreurs de contourner le droit de préemption de la SAFER.
      Je ne suis pas Pro SAFER. Je suis simplement PRO Informations transparentes sur les sujets liés à l’urbanisme.
      Je n’ai absolument pas compris le sens de votre remarque, si vous pouviez préciser en quoi « mes conseils emmènent les gens droit dans le mur ? »
      Vous remerciant par avance de vos précisions,
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonsoir,
    Je cherchais depuis plus d’un an un terrain pour pouvoir créer un centre équestre, j’ai enfin trouvé terrain de 10 hectares de terres agricoles vendu par un particulier ou il n’y aucune exploitation.
    J’ai appris que dans tous les cas après avoir signé le compromis la Safer sera forcement informée et aura le droit de préempter et de choisir de le vendre a quelqu’un d’autre (ex:agriculteur plus proche )
    Ai je un moyen d’etre sure d’avoir le terrain ou que la Safer me donne la priorité?
    Cordialement
    Merci d’avance de votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Pourquoi ne pas vous rapprocher des services de la SAFER pour avoir les réponses à vos questions. La SAFER doit user de son droit de préemption pour mener une action cohérente avec ses missions. Il s’agit d’enjeux d’aménagements locaux sur votre secteur que nous ne pouvons deviner dans le cadre d’une question générale sur le blog.
      Tenez-nous informés.
      Jasmine – Droit sur terrain

      1. Bonjour.
        Je ne sais pas si vous êtes Pro SAFER ou non, tout ce que je sais est que vous ne devez pas avoir eu beaucoup de rapport avec eux. Et aujourd’hui en montrant un montage financier qui est des plus intéressant, qui est utilisé depuis plusieurs années et qui a été cette fois-ci relayé par les médias… vous montrez ainsi votre lacune.
        Est-ce que la nature des terres rachetées par ces sociétés a été changée ? Pas le moins du monde ! La SAFER est là, comme son nom l’indique, pour préserver (la nature) les terres en ayant un droit de regard sur l’aménagement rural et un droit de préemption si ces terres sont usées à d’autres fin (devoir primordial, mais maintenant secondaire de la SAFER), ou s’il y a spéculation sur le prix de vente de terrain à but agricole, pastoral ou forestier.
        Or on se rend compte que la SAFER n’agit pratiquement que dans un sens. Celui du porte monnaie de la personne qui dénonce pour que la SAFER préempte. AH, oui… au cas où je précise : pour que la SAFER préempte, il faut qu’il y ait dénaturation, ou dénonciation… souvent par des personnes très intéressées et prêt à ouvrir leur porte feuille pour des dessous de table et compagnie.
        Sinon expliquez moi comment en zone touristique, comme le Var, les Alpes Maritime, des personnes tels que vedette ou star, comme vous souhaitez, ont réussi à obtenir des exploitations entières au détriment d’agriculteurs fort intéressés par la vente des domaines acquis par Jolie et Pitt, par exemple…
        Donc un peu de sérieux, svp. Cherchez comme moi à acquérir un terrain agricole en tout transparence, et vous verrez que vous serez à chaque fois bloquée par un voisin jaloux, un autre plus intéressé encore, ou simplement un groupuscule financier prêt à tout pour soudoyer la SAFER, et ce en hésitant à aucun moment à tirer les ficelles administratives pour vous noyer sous procédures et préemptions, le pire c’est que pour ce dernier cas, la nature même du terrain sera bafouée.
        Donc je rejoins Alex Kouvtan, si on vous écoute un temps soit peu, on va droit dans le mur.
        Sur ce bonne journée. Cordialement moi

        1. Auteur

          Bonjour Moi,
          Merci déjà de ne pas me faire de procès d’intention.
          Ai-je dit que la nature des terres rachetées avait été changée ?
          Suis-je responsable des dessous de tables et autres pratiques douteuses dont on ressent toute la frustration dans les attaques contre cet article de simple information sans aucun parti pris ?
          J’ignore combien de millions de dollars nos amis Brad et Angelina ont mis sur la table…L’argent gouverne le monde, c’est pas ma faute…
          Je fais mon possible pour être sérieuse dans le travail que je fais qui est de diffuser de l’information juridique.Je peux commettre des erreurs et les reconnais sans problème quand c’est le cas.
          En l’occurrence, je pense que vous avez beaucoup de choses à dire mais si vous m’interpellez, je vous remercie de citer précisément ce qui dans cet article vous choque.
          Vous avez été bloquée maintes fois dans vos démarches, dont acte ! Le monde de l’urbanisme est très injuste avec les administrés, j’ai des dizaines d’exemples à vous citer.
          Ce blog vise à diffuser aussi largement que possible l’information sur les droits des administrés et procédures applicables.
          Ne faîtes pas de moi le bouc émissaire de vos frustrations et dénoncez plutôt les manœuvres douteuses dont vous avez été témoin pour alerter les internautes qui nous lisent sur les difficultés rencontrées.
          Ce blog favorise le partage d’informations pour rétablir autant que possible un équilibre dans les relations administrations/citoyens. Il est dommage que vous vous trompiez de cible…
          A bon entendeur et bonne journée Moi.
          Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour je dévais acheté un terrain agricole de 3400m2 au prix de 10000euro mai malheureusement au bout de 1 moi et 30 jour la Safer a bloqué la vente et a proposé 3000euro au vendeur le vendeur a refusé donc vente bloqué je veux vrement ce terrain si vous avez une solution dite moi svp merci d’avance

    1. Auteur

      Bonjour !
      Dans ce type de cas, les services d’un avocat spécialisé sont recommandés afin de déceler les éventuels vices de procédure pouvant affecter la légalité de la décision de préempter.
      Cela nécessite l’étude approfondie de votre dossier. Demandez à l’avocat qu’il vous établisse une convention d’honoraire (= devis) pour vous donner des pistes légales afin de pouvoir acheter ce terrain.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

    2. bonjour

      le verbe bloquer n’est pas approprié : la SAFER a exercé son droit de préemption prévu par les articles L.143-1 et R.143-1 et suivants du CRPM….
      Sur le prix, qui passe de 10.000 e à 3.000 e c’est une révision du prix souvent demandée par la SAFER, aux domaines.
      En effet, le rôle de la SAFER, est de lutter contre la spéculation foncière / cette action devait donc vous permettre de vous rapprocher auprès d’elle, afin de solliciter l’acquisition d’un terrain identique

      1. Auteur
  4. Bonjour.

    Il n’y a malheureusement pas de « Conseil du coin » près de chez moi, mais je viens de prendre rdv auprès d’un notaire spécialisé en droit rural et droit viti-vinicole dont j’ai trouvé les coordonnées sur le site « Jurisvin » (site d’une cinquantaine de notaires du monde viticole, dont on trouve des membres un peu partout en France, et sur lequel on peut également trouver pas mal d’informations concernant les cessions, donations et successions, etc… via sa base de donnée documentaire).

    Je vous redirai ce qu’il m’aura dit à ce sujet.

    Cordialement.

    1. Auteur
  5. Merci beaucoup pour votre réponse.

    Un ami d’enfance m’a proposé de me vendre les 33% de parts qu’il détient actuellement en nue propriété dans une petite earl viticole. Aurons-nous donc la possibilité de réaliser cette opération au prix sur lequel nous nous serons entendus et sans risquer que la Safer ou que les autres actionnaires de la société en question (parmi lesquels ses frères et parents) ne s’y opposent ou exercent un droit de préemption ? Vers quel professionnel du droit me conseillez-vous de me tourner pour m’assister dans cette démarche ? Un simple notaire ? Un avocat spécialisé ? Merci.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Il faudrait vérifier effectivement s’il existe un droit de préemption en faveur des associés dans les statuts de la société.
      Je pense qu’un notaire saura utilement vous conseiller. Les notaires proposent leur conseil gratuit autour d’un café tous les premiers samedi du mois : cela s’appelle le Conseil du coin.
      A voir s’il y en a de prévu dans un café de votre région !

      Tenez-nous informés, cela peut aider des internautes qui nous lisent !
      Bien cordialement

      Jasmine – Droit sur terrain

  6. Bonjour. Qu’en est-il aujourd’hui des opérations ne portant que sur des parts de société détenues en nue propriété ? La Safer a t’elle un droit de préemption sur la vente de celles-ci (que ce soit à un des autres actionnaires de la société en question comme à un éventuel autre investisseur qui n’en serait pas encore actionnaire) ? Merci.

    1. Auteur

      Bonjour !

      Oui, lorsque la SAFER en détient l’usufruit ou est en mesure de l’acquérir concomitamment; et/ou lorsque la durée de l’usufruit restant à courir ne dépasse pas deux ans.
      Pour garantir les droits des titulaires de droits démembrés, la loi prévoit que l’acquisition de la nue-propriété d’un bien par son usufruitier et celle de l’usufruit d’un bien par son nu-propriétaire échappe au droit de préemption des SAFER. Je n’avais pas la réponse, je l’ai cherchée sur internet. Beaucoup de sites de notaires détaillent les opérations soumises ou non au droit de préemption des SAFER.
      Cordialement
      Jasmine Jovanovic
      Droit sur terrain

  7. Je voulais acheté un terrain Agricole , sur lequel la safer a mis son droit de preemption.

    Nous avons pensé a créer une Sté pour acheter 98% des parts , mais cette possibilité semble ne plus fonctionner, pouvez vous me le confirmer?

    1. Auteur

      Bonjour !

      Si vous achetez 98% des parts, vous devenez principal associé de la société. A voir avec notaire l’utilité de créer une société.
      Concernant votre question qui se réfère au sujet de l’article, La loi d’avenir pour l’agriculture (13 octobre 2014) et la loi Macron (6 août 2015) donnent aux Safer plus de pouvoirs dans les opérations soumises au droit de préemption à compter de 2016. Sauf erreur de ma part, la Loi vise toujours la possibilité de préempter par la SAFER en cas de vente de la totalité des parts ou actions d’une société en vue de l’installation d’un agriculteur.
      Et dans tous les cas, la SAFER doit être informée au préalable de la cession des parts d’une société d’exploitation agricole.
      Vous devriez vérifier l’information avec votre notaire. On est preneur de toute information sur le sujet ! 🙂

      N’hésitez pas pour plus de précisions ou me contredire si besoin !

      A bientôt

      Jasmine – Droit sur terrain

    2. Bonjour

      Vous pouvez acheter ce terrain en nom propre ….,
      et indiquer en conditions particulières, que sera substituer toute personne physique ou morale

      ou renseigner, en observation que ledit terrain sera acquis définitivement par une STE en cours de constitution
      (surtout demander confirmation à votre notaire)

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