Retrait de permis de construire
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Retrait de permis de construire
Il y a quelques années… Lors d’un cours de droit de l’urbanisme, notre professeur nous explique de manière originale le mécanisme du retrait du permis de construire. Il lance une craie à travers la pièce à un étudiant qui la réceptionne avec une agilité incertaine. Le professeur lui demande de la lui retourner immédiatement. L’étudiant s’exécute de la même manière incertaine. Le professeur lui demande : « Avez-vous eu cette craie entre les mains ? » L’étudiant répond : « oui, bien sûr ! ».
Le professeur affirme : « Non, vous ne l’avez jamais eue entre les mains ! Le retrait d’un permis de construire, c’est à peu près ça ! Un acte administratif retiré par l’autorité administrative est censé n’avoir jamais existé… ».
En effet, l’autorité administrative ayant délivré un permis de construire dispose d’un délai de trois mois pour le retirer si elle se rend compte que le permis qu’elle a délivré est illégal.
Le compromis de vente portant sur l’achat d’un terrain à bâtir peut ainsi contenir la condition suspensive « d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et de retrait« . Dans la pratique, le Préfet peut avoir constaté une illégalité dans l’arrêté de permis de construire. De fait, il exerce son contrôle de légalité et demande au Maire de procéder au retrait du permis, ou de l’effacer de l’ordonnancement des actes juridiques.
Quelles sont les conditions du retrait du permis de construire ?
Le retrait de permis de construire prend la forme d’un arrêté de retrait qui doit être motivé. En effet, le Maire doit préciser par écrit les raisons de fait et de droit ayant conduit au retrait du permis de construire.
- Le permis de construire doit être illégal.
Le service instructeur a commis une erreur dans l’instruction du dossier : un adjoint au Maire, n’étant pas régulièrement habilité, a signé le permis au lieu et place du Maire. Ou, le permis ne respecte pas les règles du Code de l’urbanisme, ou du Plan Local d’Urbanisme, ou du Plan d’Occupation des Sols. L’erreur est humaine…
- La procédure de retrait du permis doit être contradictoire.
Le bénéficiaire du permis de construire doit être en mesure de présenter ses observations et défendre ses droits dans des délais raisonnables.
- Le retrait du permis de construire doit intervenir dans un délai de trois mois à compter de la date de délivrance du permis.
- Au-delà du délai de trois mois, le permis de construire ne pourra être retiré que sur la demande de son bénéficiaire.
La procédure doit être contradictoire !
Le Maire notifie le retrait du permis de construire par lettre recommandée avec avis de réception.
Il doit s’assurer de respecter le PRINCIPE DU CONTRADICTOIRE prévu par les dispositions de l’article 24 de la Loi N°2000-321 du 12 avril 2000.
Le titulaire du permis doit bénéficier d’un délai suffisant pour formuler ses observations écrites. La jurisprudence s’accorde sur un délai normal de quinze jours.
On prend en compte la date de retrait du pli recommandé et non sa date de présentation – Solution du Conseil d’Etat du 30 décembre 2015 (CE 1° et 6° s-s-r.., 30 décembre 2015, N° 383264).
Le Maire doit prendre ses dispositions et envisager le cas où le titulaire du permis ne retire pas le pli recommandé dans le délai de 15 jours.
Il ne peut adresser le retrait du permis de construire dans les quinze derniers jours du délai de trois mois, sous peine de s’exposer au non respect du contradictoire.
Prenons l’exemple de l’arrêt du Conseil d’Etat.
- Le Maire adresse un courrier recommandé daté du 16 juin 2010.
- Il y est mentionné que le pétitionnaire dispose d’un délai de dix jours pour présenter ses observations.
- Le pétitionnaire retire le pli recommandé le 30 juin 2010.
- La date butoir pour retirer le permis de construire est le 7 juillet 2010.
- Le pétitionnaire n’a pas bénéficié d’un délai de dix jours conforme aux règles du contradictoire et à la jurisprudence du Conseil d’Etat.
- Le respect du contradictoire n’a pas été respecté, le retrait de permis n’est pas valable.
Sanction du non respect du contradictoire : retrait de permis illégal
Le retrait du permis de construire est illégal et doit être annulé, selon le Conseil d’Etat.
Conseil d’Etat du 23 avril 2003 – Société Bouygues Immobilier. Résumé de la décision du Conseil d’Etat :
La décision portant retrait d’un permis de construire est au nombre de celles qui doivent être motivées en application de la loi du 11 juillet 1979. Par suite, elle doit être précédée de la procédure contradictoire prévue à l’article 24 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations. Est ainsi de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité d’une telle décision la circonstance qu’elle est intervenue sans que le bénéficiaire du permis ait été préalablement mis à même de présenter ses observations.
Y a t il un recours possible contre le retrait du permis de construire ?
Le retrait prend la forme d’un arrêté. Il est donc possible d’intenter un recours et de demander l’annulation juridictionnelle de la décision de retrait du permis de construire. Le jugement d’annulation du retrait fera renaître le permis de construire retiré. Il est censé n’avoir jamais existé mais on peut le ressusciter ! C’est la magie du Droit de l’urbanisme…
Il convient alors de procéder à un nouvel affichage du permis de construire pour faire de nouveau courir les délais de recours.
Sources :
Faculté de retrait du permis de construire :
Article L. 424-5 du Code de l’urbanisme : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s’il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire ».
Respect du contradictoire :
Article 24 de la Loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations
Articles L. 121-1 et 2 du Code des Relations entre le Public et l’Administration. L’ordonnance regroupe ces dispositions dans son chapitre sur les décisions soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable.
82 réflexions sur “Retrait de permis de construire”
Bonjour, mon voisin vient de déposer un permis pour MODIFICATION de façades UNIQUEMENT.
La maison est aujourd’hui un rez-de-chaussée de 36m2 surélevé (un mètre au dessus du sol naturel), il y a trois mètres du sol au plafond (directement au dessus , le toit). Pas d’étage.
1. Dans le permis apparaissent 3 velux (le voisin en fait apparaitre sur l’ existant, alors qu’il n’existe pas) donnant sur notre terrain et notre maison. A-t-il le droit de mettre des velux comme ça, donnant chez nous?
2. Le voisin affirme dans son permis ne pas modifier la hauteur de la toiture…. mais rajoute à la maison une série de fenêtres en premier étage en creusant d’un mètre la dalle de la maison et autour des fondations (car la maison est un peu surélevée (un mètre environ au dessus du sol naturel)). ET il affirme construire une coursive en bois dans un séjour cathédrale. Le but est clair: construire un étage, ce qui est interdit dans notre quartier. Ma question: le voisin a t il le droit de creuser la dalle et autour des fondations de la maison pour rajouter de l’espace dans la maison? Et sans le déclarer?
Merci par avance pour votre réponse!
Bonjour,
Le permis de construire et travaux effectués doivent respecter le règlement écrit du PLU applicable à la zone où se situe le terrain.
Pour plus de précision, notre formation du guide du propriétaire face au PLU explique comment trouver ces documents, se renseigner etc.
Cela concerne les règles d’urbanisme.
Ceci étant, le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers. Ce qui veut dire que l’administration ne vérifie pas si la construction est susceptible d’enfreindre des règles de droit privé et notamment causer un trouble anormal de voisinage (perte d’ensoleillement, luminosité etc.). Voir l’article Démolir malgré permis de construire.
Ces litiges se règlent devant le tribunal de grande instance et non le tribunal administratif (violation des règles d’urbanisme).
Sauf erreur de ma part, il est possible de saisir un conciliateur de justice pour régler le litige à l’amiable.
Bonjour, nous avons obtenu notre permis de construire le 22 décembre 2021 pour une maison dans un lotissement de 4 lots. (Nous étions les premiers à déposer un permis). Suite au dépôt d’un permis par notre futur voisin, la mairie annule notre permis de construire. Le service instructeur se serait à priori trompé pour notre dossier. Ils ont instruit notre permis sur le dernier PLU, tandis que celui du voisin est instruit sur l’ancien PLU (PLU à la date d’autorisation du permis d’aménager). Les règles d’urbanismes sont à priori cristallisées pendant 5ans mais cela nous empêche il de déposer un permis sur le nouveau PLU. Le service instructeur nous a informé qu’il instruisait en tenant comptes des deux PLU en même temps ce qui est plutôt étrange … Auriez vous une solution à cela? Merci d’avance. Mr Benoit
Bonjour,
Je pense que l’instructeur est perdu…On ne peut tenir compte de deux réglementations dans l’instruction d’un PC, il faut choisir en vertu des textes applicables.
Vous avez tout intérêt à poser la question à un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme qui étudiera l’ensemble du dossier : ancien PLU, nouveau PLU, délibérations prises et dates exécutoires, validité du permis d’aménager et cristallisation des règles).
Bonjour.
Il est de jurisprudence constante que le règlement applicable en matière d’instruction d’un PC est celui qui est fixé à la date de signature de votre arrêté par l’autorité administrative qui vous l’a délivre.
L’instructeur à certainement instruit sur le règlement de l’ancien PLU, votre permis ayant été signé à la date du nouveau. Si c’est le cas et comme je vous l’ai précisé plus haut, le règlement applicable est celui du nouveau PLU. Lorsque des demandes en droit des sols sont instruites à cheval entre l’ancien PLU et le nouveau PLU révisé mais surtout approuvé, c’est un nid de contentieux pour les décisions visant les DP et les PC issus de cette période.
Espérant vous avoir éclairé.
Cordialement
Bonjour,
Un grand merci pour votre réponse précise !
A bientôt
Bonjour,
J’ai déposé un permis de construire le 26 avril et le 17 Juin, je reçois un recommandé avec la liasse de plan et le dossier cerfa, mais il n’y a pas l’arrété à l’intérieur. Je ne sais donc pas si le PC est accordé ou pas. J’avise le service urbanisme, qui me dit qu’il vont me le renvoyer par recommandé. Le 26 Juin, date limite pour me notifier leur décision, je n’ ai toujours rien reçu. Que dois-je faire ? Demander un permis tacite ?
Merci pour votre retour.
Bonjour,
Le 23 février nous a été accordé un permis de construire sur une parcelle proche d’un bois.
Cette parcelle comprend une zone rouge dite à risque fort est exceptionnel de feu de forêt et une zone bleu dite à risque moyen.
L’implantation de la construction respecte le code de l’urbanisme et se situe en limite de zone rouge et sera donc implanté en zone bleu.
Cependant malgré l’accord de la mairie, la préfecture demande le retrait du permis pour les risques liés aux feux de forêt et pour autorisation de défrichement non obtenu.
PS : l’autorisation de défrichement n’était pas demandé par la mairie car les arbres ont été retirés il y a plus de deux ans.
Y a-t-il des voies positives d’annulation du retrait de permis ?
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour,
C’est à la mairie de répondre au Préfet et lui indiquer les erreurs commises afin de lui faire retirer sa demande de retrait.
Bonjour,
J’ai acheté une maison avec une parcelle attenante en 2002.
J’ai obtenu un permis de construire pour cette parcelle en 2007.
En 2016, j’ai vendu mon habitation principale sans cette parcelle.
J’ai voulu mettre le terrain constructible en vente l’année dernière.
J’apprends par un acheteur potentiel que la mairie dit que ce terrain n’est pas constructible, ou ne l’est plus…
Dans les deux cas, je n’ai jamais été prévenu d’un quelconque retrait de permis de construire.
Heureusement que je n’ai pas vendu ma maison dans le but de construire ma nouvelle habitation principale sur ce terrain sinon je serai sous les ponts, ou dans une tente sur ce terrain de loisirs…
Mes 2 questions sont:
Une parcelle constructible perd-t-elle automatiquement son statut de constructible au bout d’un certain temps ?
Si non, la mairie avait-elle l’obligation de me signifier le changement de statut de mon terrain, passant de constructible à agricole?
Merci pour vos réponses.
Fabien.
Bonjour,
Le permis de construire est caduc dans un certain délai si aucun commencement des travaux.
La mairie n’a pas d’obligation légale d’informer du changement de zone urbaine à agricole.
De très nombreuses personnes sont dans la même situation que vous.
La seule option à mon sens est d’étudier le dossier afin de voir si ce changement de zone se justifie au regard notamment des justifications des choix de zonages retenus sur votre commune (CF. rapport de présentation du PLU), et déceler une éventuelle fragilité, faille permettant de demander le retour au statut constructible.
Nous pouvons procéder à cette étude si vous le souhaitez dans le cadre de la phase 1 du programme de demande de modification de zonage
Bonjour,
Nous avons besoin de votre aide/avis.
Nous avons déposé notre permis de construire en mairie. Apres 2 mois de non réponse de l’administration, nous avons considéré que le permis était tacite (accord verbale du maire). Nous avons procédé à l’affichage du permis sur notre terrain (avec constat d’huissier). Au bout de 3 mois d’attente pour respecter les délais de recours, nous avons commençé les travaux de construction.
1 mois plus tard, Le maire a fait un arrêté pour confirmer le permis tacite.
Quelques jours apres cet arrété, nous avons reçu une lettre de la préfecture pour nous notifier qu’il n’était pas d’accord avec la mairie et qu’une procédure était en cours.
Un référé suspension + un déféré pour annuler le permis de construire a été déposé au tribunal administratif
Le référé suspension a été rejeté par le tribunal (pour irrecevabilité)
De ce fait, nous avons continuer la construction de la maison.
Aujourd’hui, nous avons le jugement du tribunal pour le déféré qui annule le permis tacite.
La maison étant presque terminée et la remise des clefs est prévu pour très bientôt, que risquons nous ?
(Mr le Maire, n’étant pas d’accord avec le tribunal, fera appel de la décision)
Merci d’avance pour votre avis car nous prenons peur.
Cordialement.
Bonjour,
Il convient de vous rapprocher d’un avocat pour voir si le permis tacite affiché sans arrêté prime sur l’arrêté de permis tacite délivré trois mois après…
En ce cas, peu importe que l’arrêté soit annulé si la validité juridique du permis tacite peut être établie.
Vu les enjeux, il convient de demander une consultation juridique d’avocat spécialisé en urbanisme.
Bonjour,
La mairie veut me retirer ( à 250m2 sous prétexte que la borne incendie ne débite pas les m3 nécessaire. Cependant, nous avions déposé un permis d’aménager qui nous autorise une surface de plancher > à 250m2 avec un avis du sdis favorable. Est ce que la mairie à le droit de le retirer?
Merci
Bonjour,
Cela nécessite étude de votre dossier. compte tenu des délais de recours, rapprochez-vous d’un avocat spécialisé en urbanisme.
Bonjour,
Je rencontre plusieurs problèmes avec mon permis de construire. Ce dernier m’a en effet été délivré le 10 août 2020 pour rénover et étendre ma maison. Par un courrier du 10 novembre 2020, un arrêté du maire a retiré mon permis de construire et a opposé un sursis à statuer car mon projet serait de nature à compromettre les futures dispositions du règlement du PLU dont la révision a été prescrite le 10 septembre 2018. Je me suis renseigné et un débat sur les orientations du Projet d’aménagement et de développement durable doit avoir lieu au mois de janvier 2021. Je suis un peu perdu.
Est-ce que tout cela est légal et de quelles voies de recours je dispose pour contester cet arrêté ?
Bien cordialement.
Bonjour,
Il conviendrait de vous rapprocher d’un avocat spécialisé en urbanisme. A mon sens, il convient de contester l’arrêté de sursis à statuer pour différents motifs notamment non respect du principe du contradictoire, insuffisance de l’avancement du PLU (PADD non arrêté), etc…
Bonjour,
Un permis nous a été accordé le 12 juin, et nous avons fait l’affichage du panneau de permis de construire.
Le 18 aout, nous recevons une copie d’un courrier écrit le 14 aout par le sous préfet et adressé au maire, demandant au maire de retirer le permis car la borne incendie est trop loin.
Le maire a répondu en envoyant un courrier au sous préfet et en disant qu’il ne retirait pas le permis car des travaux d’installation d’une nouvelle borne sont votés, (le financement correspondant accepté). Ce courrier date du 3 septembre. (mais je ne connais pas la date de réception de ce courrier par le sous préfet)
Depuis, ni nous ni la mairie n’avons reçu de réponse du Sous préfet. Le maire nous dit d’attendre 2 mois à partir de la date de l’envoi de sa lettre au sous préfet, soit le 3 septembre, et donc qu’à partir du 3 octobre le permis ne pourra plus être retiré…
Cependant, j’ai deux interrogations et je ne trouve aucune réponse, pourriez vous me dire :
– quel est ce délais de 2 mois de réponse du préfet au recours du maire, et dans quel texte de loi est il écrit? (très important)
– et enfin avec l’état d’urgence sanitaire, des délais sont parfois rallongés, à quoi faut il s’attendre concernant le rallongement de ce délais de réponse du sous préfet?
Dans l’attente de votre réponse,
cordialement
Estelle
Bonjour,
Il semble que la demande du Préfet soit légitime. Le fait que les travaux soient votés n’est pas suffisant.
En principe, le Maire doit indiquer dans le corps de l’arrêté de permis de construire un délai maximum de réalisation de ces travaux qui conditionne l’accord du permis de construire. « Le PC est délivré sous réserve que les travaux de réalisation de la borne incendie soient réalisés avant le ………..
donc, au lieu d’aller à la confrontation pouvant mener à un contentieux interminable vu que l’on parle de responsabilité et sécurité des personnes, il convient que le juriste ou avocat de la mairie échange avec les services du Préfet pour trouver une solution amiable rapide, et correction du PC si besoin.
Concernant, les délais de procédure, c’est complexe puisque le préfet peut demander l’annulation en justice du permis de construire qu’il estime illégal.
Cela demande consultation juridique par un avocat.
Bonjour,
Bonjour,
J’ai déposé un permis de construire le 5 février 2020 pour une maison d’habitation R+1 de 90 m2. Faute d’une décision prise avant le 18 juillet j’ai disposé quelques jours d’un permis de construire tacite. Jusqu’au 5 août 2020, date à laquelle il m’a informé qu’il procédait à un retrait de cette autorisation pour les motifs suivants :
1) votre PC fait état d’une incohérence dans la déclaration des surfaces (???)
2) aucune indication n’est fournie sur le raccordement des réseaux de votre habitation aux réseaux publics existants
3) aucune localisation n’est indiquée pour les places de stationnements à créer.
Ces motifs peuvent-ils être suffisants pour le retrait de l’autorisation tacite?
Pour ma part,
• je ne comprend pas le motif 1.
• le motif 2 me semble être le seul qui puisse importer mais tout en sachant qu’il s’agit bien d’un simple raccordement aux réseaux existants, à proximité, raccordement qui n’entraînera pas de dépenses pour la commune..
• quant au motif 3, il y a une cour assez grande sur ma parcelle pour stationner 2 véhicules sans qu’il y ait nécessité d’en créer d’autre à l’extérieur.
Merci de votre réponse. Cordialement
Bonjour,
Vous devez compléter votre dossier de PC dans le sens souhaité par la commune.
Il faut localiser sur votre cour les deux emplacements de stationnements comme demandé.
Et le plus simple à priori compte tenu de votre incompréhension est de demander un rendez-vous avec l’instructeur de votre dossier de PC ou du moins qu’il réponde à vos interrogations par email.
Bonsoir,
Je me permet de vous contacter car mon permis de construire a été accepté courant février 2020. Mais, PLUi a été mis en place depuis et donc l’administration a engagé une procédure contradictoire à l’encontre de notre permis. Nous avons dut modifier notre permis afin de décaler notre maison de 70cm de la clôture séparative… Seulement, entre temps, notre constructeur avait coulé les fondations de la maison (il nous réclame donc de l’argent afin de démolir et de refaire ces dites fondations…). Quels recours avons nous?
Merci d’avance de votre aide!!
Bonjour
Il y a un article sur le Blog sur les demandes d’adaptation mineures en raison de la configuration, topographie du terrain. 70cm c’est peu de chose comme demande de dérogation au règlement du PLU, et vous devriez poser vos arguments en les justifiant par tous moyens, attestation du constructeur, photos, explications sur les contraintes du terrain pour tenter de maintenir le permis de construire qui vous a été délivré qui spécifierait dans l’arrêté toutefois que la mairie vous accorde le permis avec adaptation mineure au règlement du PLU. Recherchez de la jurisprudence sur le sujet.
C’est peut-être l’instructeur de permis qui fait un peu de zèle…
Bonjour! Merci pour les infos déjà porté sur le site. Très utile!
Néanmoins nous nous trouvons dans un cas assez particulier:
Nous avons déposé une demande de permis pour un projet touristique le 22 nov. 2019, avec un délai d’instruction d’encore trois semaines, donc jusqu’au 22 mars 2020.
Nous avons les avis favorables de l’ABF, les commissions d’accessibilité et d’incendies, ainsi que le feu vert de l’architecte conseiller de l’urbanisme de la commune.
Nous n’avons pas reçu un retour pour des pièces complémentaires. Notre dossier est donc complet.
Hors, un nouveau PLU est entré en vigueur vendredi dernier, 28 février 2020, et notre dossier, du coup, n’est plus en règle avec le PLU révisé, donc le Maire ne peut plus accorder notre permis.
Ma question est, si nous arrivons à obtenir un permis tacite, est-il légal? Ou est-ce qu’il est une proie facile pour l’administration, qui pourrait exiger le retrait du permis tacite?
Nous cherchons à connaître la stratégie à suivre.
Respectueusement,
Bonjour,
Dans un cas similaire, le client m’a contactée avant approbation du nouveau PLU. Je lui ai fait déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pendant l’instruction de son dossier de permis de construire, ce qui a valu critiques et interrogations des différents interlocuteurs et même de son avocat qui ne comprenait pas la démarche. Le service instructeur du PC lui disait que cela ne servait à rien !
Au final, il a réussi à obtenir son PC sur la base de son CU alors que la réglementation était modifiée au moment de la délivrance de son PC et interdisait son projet de deuxième construction sur sa parcelle.
Bref, pour votre information au cas où ! Il y a tellement de retournements de situations posibles tels que retrait de la délibération du 28 février ayant approuvé le nouveau PLU et retour en arrière.
Le permis tacite peut être retiré par le maire s’il est illégal, ce qu’il doit motiver dans son arrêté de retrait.
Si vous êtes dans les conditions d’un permis tacite, il convient de demander l’attestation de PC tacite en mairie pour l’afficher sur le terrain et faire démarrer les délais de recours.
Toutefois, il est probable que le préfet s’y oppose au titre de son contrôle de légalité. La situation est compliquée et nécessite étude du dossier.
Bonjour,
Nous avons besoin de votre avis car nous sommes perdus.
Un dépôt de permis de construire a été effectué le 26/07/2019.
Nous avons eut un permis tacite le 26/09/2019 (attestation de la mairie)
Nous avons affiché le permis de construire le 30/09/2019 (constat huissier effectué)
Pour nous, le permis de construire était vierge de tout recours à compter du 30/12/2019.
Apres ce recours, la mairie nous a adressé un arrêté en acceptant le permis de construire (date de l’arrêté 23/01/2020)
Je suppose qu’a ce moment la, elle l’a envoyé également à la préfecture.
Nous avons reçu, en recommandé le 18/02/20, une copie d’un courrier de la préfecture adressé à la mairie en demandant l’annulation du permis.
Le maire et la mairie ne veulent pas annuler ce permis. (ils iront au tribunal s’il le faut).
Nous nous posons 2 questions :
– notre permis peut il être annuler (le permis tacite l’emporte il sur le reste) ?
– que risquons nous si l’on commence à construire ?
Merci d’avance pour votre aide
Bonjour,
J’ai envie de vous dire « Tout dépend du dossier ! »
Le Préfet a peut être demandé au maire de retirer le permis tacite (trois mois à compter de sa naissance).
Votre permis tacite ne vous donne pas le droit de construire comme vous l’entendez sans respecter sécurité, salubrité et règlementation d’urbanisme.
Il convient en premier lieu de vous intéresser aux motifs qui ont conduit le préfet à demander l’annulation du permis de construire.
Et selon les échanges ayant eu lieu, vérifier avec l’avocat de la mairie dans quelles conditions votre permis tacite est effectif.
En principe, le maire doit également adresser l’attestation de permis tacite au préfet au titre de son contrôle de légalité. Cela a t il été respecté, etc…
Sur les risques à construire sans permis de construire (à vérifier donc selon votre dossier si le permis tacite est ou pas définitf, exempt de recours du préfet, et les motifs de demande d’annulation), ce sont les infractions au code de l’urbanisme, et demande d’arrêt immédiat des travaux. A voir donc si le jeu en vaut la chandelle en fonction des coûts que cela génère.
Sécuriser juridiquement sa position paraît prioritaire.
Bonjour,
Je vous remercie de votre réponse.
Pour répondre à votre question, le motif de refus de la préfecture est basé sur le fait que le terrain se trouve sur une zone agricole.
Pour le maire, cela n’est pas justifié car c’est en prolongement des maisons déjà construites (dans un axe d’urbanisation).
Nous sommes dans le délai de 2 mois (recours gracieux)
Les 2 parties devraient se rencontrer pour un accord amiable sinon le maire démarre une procédure judiciaire (la commune voisine a eut le même problème et a eut gain de cause).
Pensez vous que nous devons attendre avant de construire ?
Sachant que cela peut prendre des semaines, des mois et que nous avons un permis conforme de la mairie
Et que le maire prendrais à sa charge d’éventuelles amendes si le tribunal en décidait ainsi
Merci d’avance pour votre aide
Bonjour.
Nous avons déposé notre permis de construire le 26septembre 2019. Ce permis nous a été accordé par le maire en date du 26kovembre 2019 malgré un avis négatif du sous-préfet.
Le 28 décembre 2019, nous recevons un recommandé avec accusé reception du préfet qui demande à mr le maire d’enlever l’arrêté du permis car non conforme (station d’épuration du village plus aux normes).
Le maire n’étant pas d’accord avec cela et ne voulant pas nous retirer le permis a transmis un courrier au préfet en indiquant les démarches qu’il a effectué pour mettre aux normes la station d’épuration et qu’en aucun cas il devait prendre les futurs propriétaires en « otage ». Il a envoyé ce courrier en date du 3janvier 2020 .
Sans nouvelles, il a relancé en date du 20janvier 2020.
Toujours pas de nouvelles … est ce qu’il existe un délai de réponse et sans quoi notre permis est accepté tacitement ??
Merci à vous
Bonjour,
Le Préfet a semble-t-il demandé par recours gracieux le retrait du permis de construire. Le Maire a répondu par la négative. Le Préfet peut en théorie poursuivre en justice la demande d’annulation du permis.
Il faut donc que votre maire vous renseigne sur les délais applicables, à savoir quand sera expiré le délai de recours contentieux du Préfet?
Bonjour.
Nous avons déposé notre permis de construire le 26septembre 2019. Ce permis nous a été accordé par le maire en date du 26kovembre 2019 malgré un avis négatif du sous-préfet.
Le 28 décembre 2019, nous recevons un recommandé avec accusé reception du préfet qui demande à mr le maire d’enlever l’arrêté du permis car non conforme (station d’épuration du village plus aux normes).
Le maire n’étant pas d’accord avec cela et ne voulant pas nous retirer le permis a transmis un courrier au préfet en indiquant les démarches qu’il a effectué pour mettre aux normes la station d’épuration et qu’en aucun cas il devait prendre les futurs propriétaires en « otage ». Il a envoyé ce courrier en date du 3janvier 2020 .
Sans nouvelles, il a relancé en date du 20janvier 2020.
Toujours pas de nouvelles … est ce qu’il existe un délai de réponse et sans quoi notre permis est accepté tacitement ??
Merci à vous
Bonjour,
Votre permis n’a pas à être accordé tacitement puisque l’arrêté de permis de construire vous a été délivré. Toutefois, il est en « suspens » puisque le préfet semble avoir interrompu le délai de recours. L’arrêté de PC n’est donc pas définitif. Dans la mesure où le maire a refusé de faire droit à la demande d’annulation du préfet, sauf erreur de ma part et à confirmer par le juriste de la mairie selon les pièces du dossier, le préfet peut introduire un recours contentieux dans un délai de deux mois à compter de la réception du courrier du maire refusant la demande de retrait du PC. Je dis cela de mémoire sans vérification des règles de procédure.
Bonjour et merci pour ce site vraiment constructif.
J’ai une question le tribunal administratif a annulé un arrête de refus de permis tacite pour défaut de procédure, mais le jugement n’enjoint rien à la Commune, il annule seulement l’arrêté portant retrait du permis de construire tacite.
Je suis, en l’état, réputée être titulaire d’un permis de construire tacite depuis le 01 Aout 2019.
Toutefois, le juge administratif a annulé l’arrêté car la Commune n’avait pas respecté la procédure contradictoire et le juge a spécifié qu’aucun autre moyen n’était de nature à emporter l’annulation.
Il y a tout lieu de penser que la Commune va réitérer sa décision de retrait, cette fois-ci en respectant le principe du contradictoire.
Es que c’est possible de procédé a un deuxième retrait?
Es que je peux mettre tous de même le panneau d’affichage pour faire partir le recours des tiers?
Puis je malgres tout commencer mes travaux?
Bonjour,
L’annulation par le juge de l’arrêté de retrait remet en vigueur le permis tacite. Le juge n’a pas à enjoindre quoi que ce soit au maire, c’est factuel. L’arrêté de retrait disparaît et donc le permis tacite « revit » !
Il conviendrait de procéder à l’affichage de l’attestation de PC tacite sur le terrain. Voir mes articles sur ce blog.
En principe, la mairie ne peut plus retirer le PC tacite puisque le délai de retrait est de trois mois à compter de la date de délivrance du PC ou PC tacite.
Après l’expiration de ce délai de trois mois, le maire ne peut plus retirer un arrêté de permis que sur la demande de son bénéficiaire.
Tout ceci sous toute réserve des particularités propres à votre dossier.
Bonjour,
Nous avons eu l’accord de permis de construire en date du 14/10/2019.
Aujourd’hui le 29/01/2020 nous recevons un courrier stipulant le retrait du permis.
Le courrier est daté du 14/01/2020 mais le cachet de la poste date du 16/01/2020.
Le retrait est-il légal ??
Bonjour,
Deux problématiques à priori.
1. Le délai de retrait semble expiré. En effet, vous avez réceptionné le courrier le 29 janvier, date à retenir.
2. Avant la signification de l’arrêté de retrait, le maire doit vous inviter à présenter vos observations et vous laisser un délai suffisant pour cela. La jurisprudence sanctionne le manquement à cette obligation par l’annulation de l’arrêté de retrait sous toutes réserves des caractéristiques propres à votre dossier à confirmer avec un avocat.
Vous pouvez envoyer un courrier recommandé signifiant ces deux points pour contester l’arrêté de retrait (délai de recours de deux mois à compter du 29 janvier).
Bonjour à vous
Suite à un recommandé de la mairie : j’ai appris que mon permis tacite accepté courant août 2019 , que celui ci m’avait été retiré par mesure contradictoire …
J’ai présenté mes observations comme convenu à la mairie et depuis plus rien …..
que dois je faire d’après vous ??
Le maire devait me communiquer un arrêté doit disant
Or moi j’ai fini le délai de recours des tiers depuis avec l’huissier ….
Et depuis plus rien …
Attention suite à mon entretien, je précise qu’Une lettre recommandée m’avait été envoyé ( par la mairie je présume) mais celle ci a été retourné à l’expéditeur sans respecter le délai de garde de 15 jours … j’ai la preuve de ma réclamation à la poste datée et signée avec le cachet de la poste (au cas où … on ne sait jamais ..)
Que me conseillez vous de faire ?!?!?
Je vous remercie
Bonjour,
Je ne sais que vous conseiller !!! Il manque les trois quarts des informations et il me semble que l’essentiel est dit dans les articles du blog.
1. Permis tacite
2. Attestation affichage sur terrain. ok.
3. Arrêté de retrait du permis tacite réceptionné ? dans un délai de trois mois de la naissance du PC tacite ?
OU plutôt Lettre recommandée annonçant le retrait du PC tacite et invitant à formuler ses observations ??
Un arrêté de RETRAIT du PC TACITE a t il été délivré ?
Si non, le PC tacite affiché est à priori définitif et vous poursuivez vos démarches sous réserve des caractéristiques propres au dossier.
Si arrêté de RETRAIT DU PC TACITE non reçu et retourné chez l’expéditeur avec le facteur, seul le PC tacite existe dans l’ordonnancement juridique.
L’arrêté doit être réceptionné par le détenteur du PC, c’est à dire courrier ouvert.
Si j’ai bien compris la situation ?!…
Bonjour,
J’ai obtenu le permis de construire le 7 octobre 2019 et le préfet a demander l’annulation le 3 décembre 2019. Il m’a envoyer un courrier en AR que je n’ai pas reçu.
Le maire m’a envoyé un recommandé le 10 janvier que j’ai retiré le 16 janvier avec la lettre d’observation du préfet qui demande le retrait du permis.
Pouvez vous me dire si l’annulation du permis par le maire est valable?
Si oui quelles options s’offrent a moi pour que l’annulation soit irrecevable?
Merci pour vos réponses.
Bien cordialement.
Bonjour,
Sous réserve de confirmation par un avocat de l’étude propre à votre dossier, la notification du préfet n’est pas recevable car ce qui compte c’est le retrait de courrier recommandé.
Et il semble que le recommandé du maire ait été adressé hors délai.
Donc sous toutes réserves, il semble que le délai de retrait soit expiré. Pour en être sûre, il faut adresser votre arrêté de permis, le courrier de retrait reçu à l’examen d’un avocat.
Bonjour j’ai déposer une demande de permis de construire, le 20/09.
Le 20/10 j’ai reçu une demande de pièces complémentaires que j’ai fourni à la mairie
Le 29/10 la mairie m’a fourni un récépissé
Le 29/12 deux mois après le délai d’instruction je n’ai rien reçu
Le 03/01 j’ai envoyer un recommandé pour demander un certificat de non opposition pour le permis Tacite
Ceci à déclencher la réaction de la mairie
Le 07/01 j’ai reçu un recommandé de la mairie d’un arrêté antidaté du 16/12 me notifie un refus de permis de construire sachant que le cachet de la poste le recommandé date du 06/01. Que dois je faire
Bonjour,
Même si vous disposiez d’un permis tacite, le Maire a le droit de retirer (annuler) ledit permis s’il considère qu’il est illégal et ce dans un délai de trois mois de son obtention.
Ceci étant, je pense que vous auriez intérêt à intenter un recours contre l’arrêté de refus en réfutant chaque motif de refus (sur le fond) et en faisant valoir votre permis tacite.
Evidemment, à ce stade de complexité, il conviendrait de vous faire assister par un professionnel du droit afin de vous faire confirmer cette stratégie ou proposer une autre.
Le diable se cache dans les détails des procédures, seule une étude de dossier permettra de trouver la bonne voie et les bons arguments.
Bonjour,
Nous avons obtenu un PC le 25.02.2019.
Le 20.03.2019 nous recevons une copie de demande de retrait du permis de la part du sous préfet, adressé au maire. Soit disant car commune littorale, alors que nous n’entendons pas l’urbanisation (terrain à plus de 100 m du rivage et entouré de maisons).
Nous avons été reçu par le maire qui a entendu nos observations.
Le 20.05.2019, nous recevons un avis de passage d un recommandé, que nous n’avons réceptionné que ce jour, le 28.05.2019.
Est ce que le délai de recours du maire est considéré comme dépassé vu que nous avons été notifié de la décision que le 28.05 (fin du recours des 3 mois le 25.05)?
Merci
Bonjour,
Effectivement, c’est le délai de retrait du recommandé. De plus, vous semblez être dans un secteur déjà urbanisé, ce qui permet d’argumenter sur le droit à construire.
Bonjour,
Je me permets de vous écrire car avec mon Mari nous rencontrons des problèmes avec notre permis de construire celui ci a été accepté depuis 1 an maintenant le voisin a quand même fait un recours gracieux qui a été bien sûr rejeté par la mairie car les 3 Mois avait été dépassé!
Maintenant il a déposé un recours en excès de pouvoir au tribunal administratif contre la mairie pour l’annulation de notre permis de construire..
Comment vont se dérouler les choses? Pouvons nous continuer à faire construire notre maison ou faut il attendre une réponse du tribunal ? Et s’il arrive à faire annuler le permis.. nous avons quoi comme recours ?pouvons nous déposer de nouveau un permis et tout recommencer à zéro?
Merci d’avance.
Aurelie.
Bonjour Aurélie,
Sur un sujet aussi sensible et grave de conséquences, je vous conseille d’aller chercher vos renseignements auprès de la Mairie, demande de rendez-vous, de prise de position de l’avocat de la Mairie et de demander par vous-même une consultation juridique d’avocat sur votre dossier avec étude des pièces de votre dossier et notamment motifs du recours.
Vous n’aurez aucune réponse sérieuse sur la toile vu qu’il convient a minima d’analyser les pièces du dossier.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir
Mon permis est devenu définitif (purgé de recours et retrait ). Cependant, avant de me l’accorder, le service d’urbanisme a dû faire une modification allégée du PLU (changement de zonage, de NP à À), pour permettre la réalisation de mon projet (agricole).
Les délibérations du conseil municipal autorisant la modification du PLU à fait objet d’un contentieux devant le tribunal administratif, toujours en cours.
Ma question : si le requérant obtient l’annulation de la modification du PLU, le zonage redevient NP (inconstructible), je cours un risque de me faire attaquer ? (mes constructions)
Merci.
Cordialement
Sunda
Bonjour,
Je vous conseille vivement de consulter un avocat spécialisé en urbanisme pour vérifier les dates et les risques encourus en cas de construction.
Vous pouvez vous rapprocher d’un avocat présent sur le site, les tarifs sont affichés sur la page descriptive de l’avocat. Dans votre cas, il s’agit d’une demande de consultation et non d’une question juridique, avec envoi des documents à analyser :
– permis de construire, – attestation de non recours sur le permis accordé de la part des tiers et du Préfet (attestation peut être fournie par la Mairie et le tribunal administratif), – recours contre la délibération…
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Je me permets une question certainement un peu béotienne :
Le recours gracieux formé par un tiers à l’encontre d’un permis de construire proroge t-il le délai de retrait de la mairie, tout comme il le produit pour le délai de recours contentieux ?
Si oui, quelle est alors l’utilité du délai de deux mois donné à la mairie pour retirer le permis , car en pratique elle ne dispose plus de ce délai ?
Je donne un exemple :
J’obtiens un PC le 31 janvier (affichage avec constat d’huissier et affichage en mairie etc …; toutes formalités accomplies)
J’ai un recours gracieux formé par un tiers le 28 mars
Théoriquement la mairie a deux mois pour répondre soit jusqu’au 28 mai.
Mais en pratique mon permis n’est-il pas définitif dès le 30 avril , soit trois mois après la prise de l’arrêté ?
Merci de vos éclaircissements.
Bonjour,
La Mairie peut prendre l’arrêté de retrait si le recours gracieux est fondé juridiquement. Le délai de recours de deux mois étant plus court que le délai de retrait, il n’y a pas lieu à prorogation du délai de retrait.
Le permis ne peut être définitif s’il a fait l’objet d’un recours gracieux, puisque le requérant peut encore l’attaquer devant le tribunal administratif si le Maire ne donne pas suite à sa demande.
Espérant avoir répondu à votre question
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Merci pour votre site.
J’ai déposé un PC en décembre 2016 pour une maison, en zone inconstructible selon la carte communale.
La mairie n’a pas réagi dans les deux mois ,ni par la suite.
Les services de la mairie m’indiquent toutefois que si je demande un certificat de permis tacite, cela sera transmis à la préfecture qui formera un recours.
Qu’en pensez vous?
merci pour votre aide
Bonjour !
Sans les éléments du dossier, il est difficile de répondre à une telle question.
De toute manière tant que vous n’affichez pas le permis tacite obtenu, les délais de recours ne peuvent courir.
Donc, vous ne bénéficiez à priori pas d’un permis définitif même tacite sur votre terrain.
Vous devriez peut-être demander une consultation juridique sur votre dossier à un avocat spécialisé en urbanisme pour qu’il vous confirme les démarches à mener.
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je découvre votre site et vous écris car j’ai un problème sur un Permis de Construire.
Un permis de construire m’a été délivré par la mairie le 12 juillet et j’ai reçu ce jour par RAR un recours gracieux de la préfecture demandant l’annulation du permis.
2 raisons sont invoquées :
1) La préfecture considère que le terrain est en zone agricole dans le PLU de la commune validée en novembre 2016. La nature du terrain a été changé dans le PLU initial de 2014 de constructible à Agricole avant qu’un jugement du TA demande à la commune modifier le PLU et de repasser le terrain en constructible fin 2016. La commune a exécuté la demande en mars 2017 après validation du conseil municipal. La commune m’a transmis en décembre 2017 (à ma demande) un extrait du PLU montrant que le terrain était bien en zone constructible. Cependant, la commune n’a pas mis à jour le PLU sur son site internet qui fait toujours apparaître le terrain en agricole. Est-ce la raison du recours de la préfecture ?
2) La préfecture demande que, conformément à la loi Littoral, les constructions soient contiguës les unes aux autres. Le terrain sur lequel je souhaite faire construire a fait l’objet d’une division en juin 2018 afin de créer 2 terrains : un premier terrain vendu au voisin qui souhaite agrandir sa propriété, l’autre terrain est celui que j’achète. Le fait que le voisin agrandisse son terrain (mais sans construire pour le moment) fait que je serai dans le prolongement des constructions existantes. Qu’en pensez-vous ?
Mes réponses sont-elles susceptibles de convaincre la préfecture du respect du code de l’urbanisme ?
Vous remerciant par avance de votre avis éclairé sur notre dossier.
Bien cordialement.
Bonjour,
Il est peu probable que la Préfecture se réfère au site internet de la Ville pour disposer du PLU en vigueur, ceci étant l’urbanisme révèle quotidiennement des surprises… Il conviendrait déjà d’adresser votre lettre de contestation RAR tant à la Mairie qu’à la Préfecture, service du contrôle de légalité mentionnant le jugement et la réglementation applicable pour avoir confirmation à cette question. Concernant votre deuxième question, la Loi Elan va venir clarifier le régime des dents creuses (Loi Littoral). A suivre de près vous concernant.
A confirmer par un avocat (consultation juridique sur dossier), si vous pouvez négocier avec la Mairie qu’elle ne procède pas au retrait du permis en fonction des circonstances de l’espèce car il faudrait redéposer un nouveau dossier de permis de construire (nouveaux délais d’instruction et de recours..).
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
j’ai bénéficié d’un permis tacite. Le contrôle de légalité demande au maire de le retirer car la construction se situe dans une zone à risque d’aléa fort. Si je demande une attestation de permis tacite, le maire a t il obligation de me le délivrer?
Bonjour !
A mon sens, si le délai de retrait n’est pas expiré, et même s’il devait vous délivrer cette attestation (à vérifier en fonction des éléments de votre dossier), le Maire prendra certainement un arrêté de retrait du PC tacite dans la foulée.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je souhaiterai svp avoir votre avis d’expert. Un permis de construire nous a été accordé par le maire en janvier 2017. Nous n’avons pas commencé les travaux. Ensuite, nous avons modifié notre projet et un permis de construire modificatif nous a été accordé en juillet 2018.
Nous avons affiché ce permis de construire.
Ma question concerne la faculté pour le maire de retiré le permis de construire dans un délai de 3 mois à compter de sa délivrance. Je souhaiterai savoir si les 3 mois en questions sont écoulés puisque le permis de construire a été obtenu en janvier 2017 ou alors le fait d’avoir un permis de construire modificatif, le délai court toujours? en résumé est ce que le délai pour le maire court de janvier 2017 ou de juillet 2018?
Est ce que je dois demander une attestation particulière au maire pour acter du fait que le permis est définitif?
je vous remercie pour votre réponse.
Bonjour!
Vous ne donnez pas l’objet de la modification. Toutefois, l’arrêté de permis de construire initial est définitif à mon sens et ne peut plus être retiré car hors délai.
Selon moi, c’est une erreur de ne pas avoir affiché le permis de construire initial. Vous retardez d’autant les délais de recours éventuels des voisins.
Il faut aussi afficher le permis modificatif une fois obtenu. Effectivement, vous pouvez demander au Maire une attestation de non recours et de non retrait de l’arrêté de permis initial. Vous pourrez réitérer cette demande pour le permis modificatif. Enfin, le Maire peut encore retirer l’arrêté de permis modificatif.
Et vous ne serez plus autorisé à effectuer les modifications au permis initial. Donc, j’en reviens à l’importance de savoir quelles sont les modifications apportées au permis initial.
Bonne journée à vous et à bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, le 27 février 2018 on m a accordé un pc, le 06 juin 2018 on m informe qu’ il m est retiré pour cause de borne à incendie trop loin, la sous préfecture m avait envoyé un courrier 15jours avant pour me dire que nous n étions pas dans les règles. Que faire, est ce que le délai de 3 mois marche et si oui à qui écrire. Par avance merci de votre réponse.
Bonjour !
A priori, il convient de vous renseigner à la sous-préfecture pour connaître les prescriptions applicables à votre terrain en matière de borne incendie, et comment y remédier.
Toute autorisation de construire peut être refusée si atteinte à la sécurité publique.
Si vous souhaitez néanmoins intenter un recours à l’encontre de l’arrêté de retrait de permis, il convient d’adresser votre recours gracieux au Maire, ou recours contentieux au tribunal administratif. Ceci étant, il faut être sûr que le jeu en vaut la chandelle compte tenu de la réglementation qui s’impose à vous.
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Merci pour votre article et merci d’exister car il est bien compliqué de s’y retrouver parmi toutes les lois et autres réglementations !
Je me permet donc de solliciter votre aide sur notre projet : un PC pour un maison individuelle accepté par la mairie début Mars de cette année. Au bout du premier mois de recours administratif, le sous-préfet se manifeste et réclame l’annulation de notre PC auprès du Maire au motif que le poteau incendie le plus proche est à 525m et non 400m.
La mairie écrit alors au Sous-préfet pour demander la non-annulation de notre PC au motif que les travaux pour la réalisation sont prévus pour mi-juin (les délais de recours seront alors passés de quelques jours).
A ce jour, nous n’avons pas obtenu de réponse du sous-préfet et nous nous interrogeons sur le délai dans lequel celui-ci doit nous répondre et si son silence équivaut à refus ?
Sachant également que notre terrain se situe sur une grande parcelle qui a été divisée en 3 lots et que notre lot se trouve au milieu des 2 autres qui sont en train de finir la construction de leur maison. Ayant tous ces éléments, le sous-préfet peut-il continuer à justifier le retrait de notre PC ?
Je vous remercie d’avance pour vos réponses.
Bien cordialement,
Julie
Re bonjour ! Vous avez bien fait de reformuler votre question ! 😉
Même réponse…
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
je suis de l’ile de la Reunion, j’ ai déposé un permis en 2017 accepté en avril 2017, la sous préfecture a envoyé mon PC en recours au TA , la mairie n’a pas accepté la demande de retrait du permis, la raison est que le dessin de la cloture ne respecte pas les regles urbanisme pour l’écoulement de l’eau pluvial; entre temps on a fait 3 PC modifs, aucun est au gout de la sous préfecture. nous sommes en 2018, et aprés recherche il s’avere que le controle de légalité n’a pas eu l’etude hydraulique lors du depot de mon PC. aujourdh’ui la sous préfécture attends que la mairie envoie en AR l’etude hydraulique pour arreter la procedure mais la mairie l’a envoyé au TA. donc moi je me retrouve au milieu de tout cela, ma question est si le juge du TA donne raison à la sous préfecture et annule mon permis. ma maison sera – t elle demoli ? parce que le probleme est une cloture qui n’existe pas car je ne l ai pas faite mais ma maison le constrcteur l’a bien fini. 🙁
Bonjour !
Votre situation n’est pas évidente. A votre place, j’écrirai un courrier recommandé au service de la Préfecture concerné – cellule contentieux et contrôle de légalité. Renseignez vous pour donner le bon nom de service. En leur demandant tout simplement ce que vous devez modifier dans votre dossier pour que le dossier soit validé. Appelez-les, n’ayez pas d’appréhension de vous manifester c’est un service public pour les administrés, nous avons le droit à la transparence de l’information surtout quand cela a de telles incidences.
Une procédure au tribunal administratif peut durer deux ans…Or, si vous trouvez un accord avec la Préfecture, elle peut se désister de l’action devant le tribunal (abandon de la procédure). Le Maire retire le PC délivré (à votre demande (arrêté de retrait du PC). La Mairie ne peut pas s’opposer à votre demande de retrait, c’est votre droit. Et s’il n’y a plus de permis il n’y a plus d’objet de la procédure en cours devant le TA, d’où le désistement d’action de la Préfecture.
Vous aurez déposé votre dossier modificatif conforme aux exigences de la Préfecture/ La Mairie vous délivre alors un nouvel arrêté de PC dans la foulée du retrait pour ne pas se retrouver en situation de vide juridique. Si vous laissez s’enliser le bras de fer Mairie/Préfecture, vous risquez de payer cher les pots cassés.
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Merci pour cet article et vos réponses de qualité aux différents commentaires. Je me permets de solliciter à mon tour votre avis :
La Mairie nous a accordé un permis de construire. Dans le temps imparti, la préfecture a demandé à la mairie d’annuler cette autorisation de PC du fait qu’il n’était pas de sa compétence de prendre cet arrêté (nous sommes un établissement public) et nous a transmis copie de ce recours administratif contre la mairie en nous invitant à présenter nos observations au Maire.
A votre sens, sur quel terrain pouvons-nous engager pour défendre notre autorisation de permis de construire (mal) accordé ?
en vous remerciant par avance pour vos conseils,
Bien cordialement,
Erika
Bonjour !
S’il y a vice d’incompétence, l’arrêté doit de nouveau être délivré par la « bonne autorité administrative ».
En principe, il devrait conserver votre dossier d’instruction et les avis émis puisqu’il y a retrait, vous vous retrouvez en situation d’instruction précédant la délivrance du PC.
pour éviter des pertes de temps supplémentaires, vous pourriez demandez à consulter ou avoir communication des différents avis émis par les organismes.
Cela vous permettra d’anticiper d’éventuels problèmes ou modifications du permis de construire puisque vous vous retrouvez dans la situation d’instruction du permis.
Pour éviter des refus de permis de construire (des mois de retard sur son projet), il est toujours temps d’agir pendant l’instruction en concertation avec l’administration.
J’ai récemment vu le cas d’un refus de permis de construire très regrettable car il suffisait de simplement modifier les matériaux et couleurs déposés au dossier de permis.
Un dossier modificatif en cours d’instruction vaut mieux qu’un refus de permis, suivi du dépôt d’un nouveau dossier, suivi de nouveaux avis des organismes sur ce nouveau dossier, suivi de la durée d’instruction, suivi des délais de purge de recours, etc…Les retards s’enchaînent en cascade « bêtement » si j’ose dire…
C’est pourquoi, je conseille la concertation en amont avec l’architecte du CAUE, les services de la Mairie…
A bientôt et merci pour votre message !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis à peu près dans le même cas. A la suite du jugement , on m’a retiré le PC. sauf que lors du commencement des travaux, il n’y a pas eu d’arrêté de suspension du PC, mon prêt était déjà entamé. la maison a fini d’être construite quelques mois après le jugement. Maintenant je vis dans une maison dont le PC a été retiré et cela fait plus de 6 ans que j’y suis. Que dois je faire afin de régulariser ma situation, tout en sachant que je me trouve dans une zone Na ?
Merci de votre réponse
Bonjour !
Je pense qu’il manque des informations à votre question.
Une construction ne peut être régularisée lorsque effectuée sans permis de construire, que si la règlementation locale autorise de construire sur la zone concernée.
Il convient de vérifier ce que dit la réglementation locale à ce jour. La zone NA est une ancienne appellation du POS Plan d’Occupation des Sols et n’existe plus.
Vérifiez que votre commune n’est pas en train d’élaborer son PLU. C’est le moment ou jamais de modifier le zonage sur votre parcelle pour régulariser votre construction.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Très bon site merci beaucoup !
Pour ma part je m interroge sur la partie acquéreur afin de le protéger un peu du retrait du PC. Comment faire?
Attendre 3 mois après l obtention du PC pour signer l acte de vente?
Finalement ce ne serait même pas suffisant car il y a le recours des tiers….
Quelle insécurité juridique!
D avance merci pour votre éclairage.
Cordialement
Soc
Bonjour !
Merci pour le compliment ! 🙂
Le PC peut être retiré par le Maire dans ce délai de 3 mois, il est donc préférable d’attendre son expiration effectivement pour signer l’acte de vente.
Le recours des tiers est de deux mois à compter de l’affichage du PC, et vous serez obligatoirement informé par une notification du recours exercé. L’attente est un peu longue (3 mois en tout si vous affichez immédiatement le PC) mais préserve vos intérêts.
La vraie insécurité juridique selon moi est que le Maire n’a pas à s’assurer du respect des règles de droit privé lors de la délivrance du PC.
Ainsi, si votre construction aboutit à priver d’ensoleillement la maison voisine, le voisin peut se retourner contre vous sur le plan civil (trouble anormal de voisinage, action possible hors du délai de deux mois) et demander la démolition de la construction alors même que le PC aura été respecté.
Je vous conseille la lecture de l’article « Démolir malgré permis de construire« .
Il faut donc être très prudent : ne pas empiéter sur le terrain voisin, ne pas le priver de vue ou d’ensoleillement. Il me semble que ce sont les risques principaux. Les décisions des tribunaux ont été extraordinairement sévères, car personne ne dit au constructeur quelles règles de Droit privé il doit respecter lorsqu’il obtient son permis de construire…
Le constructeur a tout intérêt à être entouré d’un architecte ou constructeur de maison très averti sur le sujet et consciencieux.
Donc sur l’insécurité juridique et les défaillances de la Loi pour y remédier, je suis bien d’accord avec vous sur ce point !
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir madame,
Tout d’abord, j’ai trouvé très pertinent votre commentaire et vos précisions – Avec ma fille, nous nous retrouvons dans le cas objet de l’article de presse et je suis en train de préparer une assignation au TGI . Monsieur le maire ayant refusé le recours gracieux j’ai adressé un recours contentieux – Je ne parle pas des pétitionnaires du P.C qui n’ont rien voulu savoir – ils avaient leur permis déposé en catimini un point c’est tout . le 3 novembre je suis convoqué au T.A pour cette affaire – je verrai ce que cela donne mais la lettre RAR pour le tribunal des référés sera prête à être expédiée – Mais que d’énergie perdue et quelle déception pour ma fille et ses enfants – Une vue superbe sur le Vercors et oups un mur de 3 mètres qui cache tout , gâche tout et tout cela à moins de 2 mètres de leur fenêtre et de la terrasse et dire que j’avais aidé ces jeunes à faire quelques aménagements – c’est tout et quel dommage
Bonjour !
A priori et si je comprends, vous disposez de deux voies de recours : le recours contre l’arrêté de permis de construire pour violation des règles d’urbanisme (tribunal administratif) et le recours pour troubles de voisinage pour privation de vue (TGI). Je vous conseille la lecture de l’article démolir malgré permis de construire. Dans les cas cités, les personnes sont titulaires d’un permis de construire valable, définitif et conforme aux règles d’urbanisme. Or, les juges les ont condamné à démolir leurs constructions qui privaient d’ensoleillement les maisons voisines sur le fondement des troubles de voisinage relevant du droit privé :
– permis de construire = droit public / code de l’urbanisme = tribunal administratif
– construction/privation de vue/ensoleillement/troubles de voisinage = droit privé / code civil = tribunal de grande instance).
Je fais ce petit rappel car votre commentaire fait penser que vous avez saisi les deux juridictions.
Tenez-nous informés des suites !
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’aurais besoin de votre avis. Nous avons fait une demande de permis de construire sur une commune qui ne dispose pas de POS ni de PLU qui est donc soumise au RNU.
Nous avons obtenue ce permis par tacite le 20 juin 2017.
Nous avons reçue une procédure contradictoire le 28 juin faite par la DDT. Nous sommes allés en rendez-vous le 6juillet leur donner nos observation sur cette procédure et sur les motifs de retrait que nous avons tous éliminés d’après la DDT du coup plus de motifs valable de retrait. A ce jour nous n’avons toujours pas reçu de retrait.
Qu’en pensez vous?
A partir de quelle date part le délais de 3 mois pendant lequel le retrait peut être fait : la date d’obtention du permis tacite (20 juin) ou la date du rendez vous avec la DDT pour la procédure contradictoire le 6 juillet?
Bonjour,
Il convient de procéder à l’affichage de votre permis tacite comme indiqué dans l’article pour faire courir le délai de recours des tiers et délai de retrait.
L’affichage est obligatoire que le permis soit tacite ou express.
Si votre projet de construction est différent de votre dossier déposé, cela se complique.
Je suppose qu’il faut déposer les plans et modifications apportées et vues en concertation avec la DDT. Sinon vos travaux seront en infraction avec le permis tacite.
Il faudrait voir avec la Commune et DDT pour éviter les impairs.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir, pourriez vous nous aider : notre commune a vendu 3 terrains (les uns à la suite des autres) ma fille a acheté le dernier en bout il faut préciser que le terrain des 3 est en pente. Le PC de ma fille a été accordé et la construction de la maison est bien entamée (hors d’eau hors d’air) Précison : une maison plainpied hauteur 4m25. 105m2. Les voisins du dessus viennent d’afficher leur panneau autorisant leur construction sans préciser la hauteur de la construction. Nous avons demandé à consulter en mairie le dossier de ces personnes, il s’avère qu’ils vont construire en limite de propriété avec un mur de 7 m de large avec une hauteur allant de 5 m à 7 m au plus haut. Du fait que le terrain de ma fille est le dernier sur la pente, elle va se retrouver avec un mur énorme qui plongera chez elle du fait que leur terrain est à un point plus haut que celui de ma fille. La maison de ma fille est construite à 3 m de la limite de propriété. La mairie n’ayant pas de PLU, quelle hauteur maxi est autorisé dans une construction en limite de propriété. J’espère avoir été claire. De plus ces personnes nous ont précisé que le terrassier devra creuser 1 m chez nous pour construire les fondations de la maison de ces voisins. Merci de votre réponse
Bonjour,
Les réponses à vos questions se trouvent dans la réglementation applicable.
Il faudrait vous rapprocher de l’autorité qui a instruit le permis de construire.
Pour ne pas perdre de temps vu les délais de recours, j’adresserai une demande de copie du permis de construire ainsi que de la réglementation ayant autorisé la construction litigieuse.
Si le terrain est situé en lotissement il faut également consulter les documents qui s’imposent : règlement et cahier des charges applicable.
Prendre une photo du panneau de permis de construire et vérifier que vous êtes dans les délais pour un recours.
Les voisins n’ont pas le droit de creuser chez vous pour construire leur fondation. Empiéter sur la propriété d’autrui est sanctionné par la démolition de l’ouvrage incriminé.
Enfin, et même si le permis de construire est conforme à la réglementation, il peut y avoir des atteintes au droit privé qui sont elles aussi punissables.
Il vous faut écrire pour marquer tous les points en suspens :
– à l’administration pour qu’elle vous donne les éléments réglementaires autorisant la construction dans ces conditions (courrier RAR),
– au voisin pour signaler que vous n’autorisez pas l’empiètement chez vous et autres points sensibles, voire si le délai de recours expire bientôt pour lui notifier votre recours à l’encontre du PC,
– à un avocat spécialisé pour lui demander qu’il réponde à vos questions avec l’ensemble des documents que vous aurez récolté et pourrez lui fournir.
Il m’est impossible de répondre à vos questions sans les documents applicables.
Le délai de recours est de deux mois à compter de l’affichage. L’affichage non régulier ne fait pas courir les délais, c’est pourquoi je vous conseille de prendre des photos.
Je vous renvoie vers mes articles sur le sujet.
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine Jovanovic
Bonjour,
Nous avons un souci sur notre permis de construire et espère que quelqu’un pourra nous aider. Voilà, notre permis a été accepté en mairie le 18 décembre 2016. Hier, le maire m’appelle en disant qu’il conteste le permis et me prévient poliment que je vais recevoir une lettre lundi afin de confirmer que le permis m’est retiré. A 6 jours près des 3 mois alors que l’on s’est engagé auprès des entreprises, je n’en revient pas que celui-ci va nous être retiré car spécialement nous avons passons beaucoup de temps avec le maire pour être sure que le permis soit accepté. A t-il le droit de se rétracter a 6 jours près ?
Je vous remercie par avance pour tous commentaires qui pourrai nous éclairer.
Bonjour,
Il y a deux paragraphes dans l’article qui répondent à votre question : Le respect de la procédure contradictoire et la sanction du non respect du contradictoire.
Si cette lettre annoncée par le Maire est envoyée en courrier simple, cela ne vaut pas preuve d’envoi. Il doit vous l’envoyer en recommandé.
Si vous ne retirez pas le recommandé, il n’y a pas de preuve d’envoi ni de réception.
Pour que le retrait de permis de construire soit légal, le Maire doit donc respecter le contradictoire dans les conditions ci-dessus.
A défaut, l’arrêté de retrait est illégal. Auquel cas, vous pouvez exercer un recours gracieux et interpeller le Préfet dans le cadre du contrôle de légalité.
A ce stade, je vous conseille de demander une consultation juridique d’avocat sur votre dossier.
Bonne journée,
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Je vous remercie pour votre réponse aussi rapide.
Que doit-on faire si nous n’avons pas de réponse à la date butoir (fin du recours administratif) du 14 février ?
Peux t-on commencer les travaux ?
Sous réserve que le Maire vous produise une attestation de non recours et de non retrait.
J’espère que vous donnerez de vos nouvelles !
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons vu votre site et nous rencontrons un problème concernant notre permis de construire, nous souhaiterions, si possible, un complément d’information. Nous espérons que vous pourrez nous aider car nous ne savons pas vraiment à qui nous adresser.
Nous avons obtenu notre permis de construire sur la commune de Grimaud le 14 novembre 2016, signé par le maire. Nous avons reçu le 12 janvier 2017 un courrier (en copie) de la sous préfecture adréssé à la mairie de grimaud demandant à la mairie de nous retirer le permis de construire pour 3 motifs. La mairie, n’étant pas d’accord avec ces motifs, a fait intervenir son avocat et envoyé un courrier de réponse à la sous-préfecture.
Nous sommes le 4 février 2017 et nous n’avons toujours pas reçu de réponse de la sous-prefecture ni de retrait de permis de la mairie et nous avons vu que celle-ci devait nous envoyer le retrait de permis au minimum 10 jours avant la fin de la période du recours des 3 mois soit le 14 février 2017.
Que devons-nous faire ? Pouvons-nous considérer que notre permis ne pourra être retriré par la mairie ?
Nous vous remercions par avance pour votre aide et nous tenons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.
Bonjour !
Vous devez attendre la date fatidique pour savoir si votre PC sera retiré.
Si un bras de fer oppose la Préfecture à la Mairie, à voir si la Préfecture décide d’intenter un recours en annulation à l’encontre du PC non retiré. Le Préfet peut saisir le juge administratif pour attaquer un permis de construire. Il faut donc attendre et voir. La Préfecture a peut-être fait marche arrière suite au courrier de l’avocat.
Le respect du contradictoire doit effectivement être respecté par le Maire. Le Maire doit donc vous inviter à présenter vos observations sur l’arrêté de retrait qui vous sera signifié au plus tard le 14 février 2017.
Rappelez-vous que ce qui compte c’est la réception effective du pli recommandé entre vos mains et non le fait que l’avis de réception du recommandé soit dans votre boîte aux lettres…
A bientôt, tenez-nous informés
Jasmine – Droit sur terrain